巢哥实探丨告诉你胶州产业新区2019年房价的涨跌真相

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在巢哥告诉你产业新区房价的真相前，我们先通过一张图看一下产业新区楼市的本质：

（本图表由巢哥探盘出品，内容仅供参考）

我们感觉产业新区的楼盘很多，但其实在过去一年里，活跃在市场里的楼盘，只有这10个。之所以感觉多，是因为很多楼盘体量都比较大，分为多期开发，比如花样年碧云湾，比如荣盛锦绣外滩，很多楼盘甚至都开发N个组团、4期5期的程度。

当然，除了以上十个楼盘外，还有数量众多的公寓、loft，比如海达的几个项目、达观天下等，我们今天就暂时不做讨论。

前段时间，克而瑞发布的8月单盘销售排行中，花样年碧云湾高居青岛第三，三木文澜府排在第十名，而翻看之前的榜单，也不难发现产业新区的热盘几乎月月上榜，且排名都不低。

所以这次，巢哥以一个真实购房者和潜在投资客户的角度，对产业新区的几个项目进入了深入探盘，以最直接的视角为大家揭露产业新区楼市的真实状况和房价真相。

（驱车前往产业新区）

当巢哥仔细研究了产业新区的楼盘，并和项目的销售、渠道人员进行深入的多次沟通后，发现并总结了以下几点：

1.产业新区楼盘容积率整体其实并不高

很多人印象中产业新区的房子都是像鸟笼子一样，但其实除了碧桂园的大高层和樾府这样的纯改善项目外，普遍在2—2.3之间。这样的容积率，基本都是高低配，定位要比清一色的大高层更偏改善一些。

2.产业新区楼盘，100平米以下的房源很少

只有荣盛、融创有稍许小户型房源，但130平米以上的房子，几乎各个楼盘都存在。而且所有项目的主推户型，都是110-130平。——这一户型区间明显是针对改善、养老、投资客户，而不是面向刚需的。

3.产业新区楼盘的精装和毛坯，无法用统一规则来看

以荣盛为例，在不同的分期开发过程中，一会只能精装，一会只能毛坯，一会又是双标，搞得我都是乱的。

（荣盛锦绣外滩）

其主要原因是什么呢？——价格。因为在过去的一年里，购房者在经历了去年年底产业新区的销量暴跌之后，对价格已经十分敏感。像荣盛这种开发商只能通过取消精装，来实现价格降低的目的。

4.细化来看

产业新区目前比较有代表性的楼盘是花样年碧云湾，因为项目本身位置确实不错，而这几个月的以价换量又让项目的成交大幅增长，所以频频出现在青岛销量TOP3。115㎡精装高层置业顾问给出了11537元/㎡，从价格上来说确实并不算高。

而销量排在第十的三木文澜府在经历了“砸”售楼处的维权后，近几个月明显低调了很多，对外索性也直接宣传清盘，目前给出的价格基本在9500-9800元左右。但不知为何，整个案场的氛围和置业顾问的态度都基本是死气沉沉，实在与其销量前十的光环不符。

（三木文澜府）

比较有趣的是荣盛锦绣外滩，八月底到时候对外宣称要每平涨价300元，这波操作在产业新区可谓是“一枝独秀”。然而根据巢哥实地了解，位于项目中轴线上的42#，113㎡给出的价格是惠后9324元/㎡，而且这个价格还能进一步商量。

渠道人员则更直接的表示：“涨价就是给老业主看的，什么涨300那都是没有的事。”巢哥也当即对这套房源的备案价格进行了查询，青岛网上房地产显示的备案价格为10548元，降价幅度达到了1224元/㎡，是这次探盘中降价幅度最大的项目。

其他项目中，观澜文苑、樾府和奥林春天相对比较低调，整体房源也不多，默默销售。

（新城樾府）

融创时代公馆处境则比较尴尬。克而瑞1-8月青岛房企销售榜显示，融创以137亿的销售额继续高居第一，狂甩第二的龙湖近88亿。但融创进入胶州后，或许是因为地理位置上的三不靠，其销售状况明显出现了“水土不服”。在经过一开始所谓的底价开盘后，其实价格依旧照常。以10200元备案价的房源为例，楼层还非常不错，最终给出的价格只有9395元/㎡。

值得一提的是碧桂园湖悦天境，置业顾问介绍称由于地理位置稍偏，所以差不多七成以上的购房者都是以投资为主。而项目精装+送车位后的折合单价下探到了9000元/㎡以内，也是这次探盘中折合后单价最低的项目。

（碧桂园湖悦天境）

5.纵观产业新区楼盘，过去该卖完的已经快清盘了，在售的火盘，价格虽然有所下降，但也并没传说中的那么低。而且有的盘，就算价格低，也卖的不好。

这个逻辑是什么呢？——产业新区，目前主要客户群体是改善自住和投资客。他们看的都是品质和对楼盘品质及资源占有的预期。

但是改善自住的群体，在这里只占少数。根据碧桂园、荣盛、融创三家销售和渠道的反馈，目前产业新区的成交有大约近五成都是淄博、临沂、东北甚至全国各地的投资客购买，另一半则由青岛外溢和胶州本地购房者消化，而且预计未来外地投资所占的比例还将逐步提升。

不难看出，简单糊弄和忽悠客户就能卖房的把戏，在产业新区，已经不好用了。

6.在过去，部分楼盘的降价或促销，我认为是阶段性、具体产品性产物——比如，胶州老城区忠观悦府和中央公园的清盘；又比如，荣盛锦绣外滩为讨好老业主所制造的假涨真跌。

我们看问题，是看大局，还是看个案？看整体，还是看某个阶段？

那么，产业新区房价到底跌了没?跌了多少？

巢哥认为：产业新区表面上看的所谓【阶段难卖】和【降价】，其背后原因无外乎阶段性供求关系发生了失衡和产品同质化太严重。那什么是阶段性呢？举个简单的例子，去年峰会前夕疯狂交茶水费抢房子是一个阶段，峰会过后产业新区成交跌至冰点是一个阶段，而今年官宣上合示范区之后又是一个阶段。

至少从目前这个阶段来说，产业新区确实供大于求，再加上产品的高度同质化，所以整体房价下降就成了不可避免的事实。

7.那么，下个阶段呢？假设，目前产业新区没有更新的土地供应，楼盘供应，到2020年12月份，也就是明年底，产业新区会有什么供应呢？

巢哥推测：

以拿地未开发的多个后续地块，花样年碧云湾的后续房源，荣盛锦绣外滩的后续房源，碧桂园湖悦天境旁边的地块，以及新增的目前已知的一两个楼盘。

整体，区域供应量跟现在比，少了很多。但需求量，巢哥认为是增加的——因为产业新区在逐步成熟。

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