游戏规则由谁制定，谁才有发言权。我们平民百姓议论这个话题纯属咸吃萝卜淡操心。房子降价，业主不愿意，银行不愿意，开发商不愿意，GDP不愿意；

房子涨价，刚需老百姓不愿意，实体经济不愿意。

现在房子越盖越多，买不起房的人越来越多，而且年轻人一毕业就要买房，男孩子不买房找不到老婆。

在国外，四十岁才开始买房，大部分人租房是常态，而且因为房产税征收，所以除了刚需，炒房的人很少。以大部分人的收入，在北美和欧洲，五六年可以买房。

在中国，买得起房子的地方工资都很低。买不起房子的地方房价永远在上涨，人们被潮流裹挟着，焦虑着，用买房对抗通货膨胀。什么时候有人真正看得到城市、地域发展不平衡，什么时候真正有人关心下一代的未来，房价才会回归合理，现在大家都散了吧!

房价涨跌，涉及到多方的利益，主要是土地收益，现在地方政府越来越倚重卖地收入支撑当地财政，离开土地收益，很多地方政府就是运转都无法进行，别说什么民生工程。

2020年前11月卖地收入6.5126万亿元，平均每个月6000亿元左右，按此推算，全年卖地收入可以达到7万亿元，其中2020年全年预计50个典型城市卖地达到4万亿元以上。

7万亿元卖地收益，占财政收入会是多少，土地收入占到全国财政总收入的38.42%，地方财政总收入的45.15%，也就是说地方财政一般收入来自于卖地收入。

如果房价下跌10%，意味着土地价格至少下跌10%，一年就会损失7000亿元，占财政收入11.6亿元的6%以上，等于是财政减收了6%以上，这会带来地方财政困难，这种情况下，地方政府有充足的动力推动房价稳重有涨，以增加卖地收入，

实际上，房价下跌10%，开发商预期会发生改变，土地价格下跌可能不止10%，下跌15%并不是没有可能，这样的话卖地收入下降也就不止10%，减少也不止7000亿元。

在一定层面上，房价不仅仅牵动着老百姓的心，可能更是牵动着当地财政的心，我国GDP的心，以及国家金融体系安全的心。所以房价的降与不降，绝不是一个简简单单的问题，在博弈之中，最弱势的自然是购房人了。

确实，一个合理的房价对于整体国家经济发展有着莫大的好处。首先可以让社会更加稳定，居者有其屋，每个人的生活幸福感加强，社会安康和谐。其次整体经济将健康发展，内需消费也可以持续放大，因为大家敢去花钱了，国内经济的大循环就顺畅很多。最终大家可以将手头的积蓄用于投资，而不是等待去买房，资本市场也能发展起来了。也就是说经济发展的三驾马车可以顺畅的运转起来了。

但是长达20年的房地产发展，已经在一定程度上实现了楼市的市场化，但在土地供应和管理方面又有着行政化特点。这两种问题之间的矛盾最终推动了房价现在的局面，而最尴尬的是想解决房价问题，又不能用市场化，也不能用行政化。最终只有一个方法，那就是依靠经济持续增长，同时宏观调控楼市，让房地产和楼价稳定运营，最终用时间来慢慢化解现在的房价问题。

要吃到在房地产最高峰时，我国GDP的12%是由房地产业及其关联上下游支撑起来的，现在也占着整体GDP的7%的比率，所以一招不胜可能，最终我国的经济发展满盘皆输。另外房地产也关系着各地政府的财政收入。土地供应和是由国家控制的，售地收入是由财政进行相互分配来使用的，这都是利益体的不可调和的冲突啊。

老生常谈了。船大惯性大难调头了。牵扯的仍是收入利益层。现在不被其伤着和少伤着一些，也己有困难了。收入转型，谈何容易。

大家好，我是勇谈。降房价问题一直是很多网友和普通老百姓热议的话题，这里需要指出的一点“降房价对于实体经济（主要是小微企业）确实是利好，但是对于房地产本身所涉及到的50多个行业却未必。”房地产发展这20多年本身所积累的总资产也达到竟然的程度，房价下降后会不会影响这些资产？这都是要仔细考虑的问题。借此机会简单谈谈我的观察。

房价下降对于绝大多数实体企业来说是好事，但是并不是所有的行业

• 房地产行业本身涉及到的行业多达50多个，钢铁、水泥、建材、玻璃等行业都跟房地产行业息息相关

曾经我写过一篇文章，房地产行业之所以这20多年来一直受到国家的重视的主要原因就是房地产行业能够带动钢铁、水泥等产业的发展。大家需要明白的一个事实“一个工业化国家最重要的标志就是钢铁”，钢铁产能过剩已经不是秘密，从某些方面来说国家推动房地产行业和基础建设发展的关键就是“消化钢铁产能过剩”。图上所示是近10年来我国钢材产量走势图，可以看到除去2015-2017年钢材产量增长不明显外，其余年份钢材产量都是属于持续增长的状态。但是我国每年钢材消耗量不过8.8亿吨左右（2019年消化8.86亿吨），其中不少钢材都消耗在基础建设和房地产开发上了，甚至从某些方面来说房地产开发进展速度能够决定钢材产量能否上涨。

• 降房价不是不可以，关键房地产企业总资产已经这么高的情况下必须考虑资产减少的问题，操作起来并不是那么简单

1. 房地产行业本身发展这么多年，其总资产及负债率已经很高，已经到了“挟天子以令诸侯”的地步。图上所示是近10年来我国房企总资产及负债率走势图，可以看到一个很明显的事实“2018年房企总资产已经突破85万亿，负债率也达到79.1%”；大家需要知道的是2018年我国GDP不过92万亿，假如说房价下降后引发房地产企业总资产减少，甚至引发“抛售潮”导致银行大量坏账出现，这个结果不是随便能够接受的。
2. 房价真正的高的原因很复杂，起码说土地成本这些年就在不断上涨，有专家学者说房产问题说到底是国内的税务问题，不是没有道理的。目前来看地方财政收入30-50%的来源都跟土地和房产有关系，作为房企来说拿地建房是要赚钱的，如果说没有足够的利润作为支撑肯定不会随意拿地。地方土地拍卖出售是为数不多的能够快速获得财政收入的方式，这些年绝大多数的城市都在大拆大建，为了实现城镇化率而努力，没有足够的财政支撑是不行的。
3. 房价虽然说是房企报的，但是降房价却需要房管部门审核，不是房企一家说得算。懂房地产的朋友应该知道一个基本的事实“房价需要在房管部门备案”，对于多数房企来说本身仅仅有5%左右的房价调整幅度，过高就需要房管部门审核。也就是说如果房企降价太多，房管部门可以随时用“干扰房地产市场等”借口不予批准，之前就有一些城市出现过这样的情况。

哪怕即是2016年底提出“房住不炒”后，也从来没有提出过明显的“降房价”等此类宣传

• “房住不炒”的提出主要就是让房产回归到住的本质，目的是为了挤出房产投资资本和行为

大家需要明白一个基本事实“哪怕房价如此高的今天，也没有一个官方明确提出“降房价””，住建部提出的调控目标也是“稳地价、稳房价、稳预期”，可以说在我国所有的房产调控中“稳”贯穿始终。为何不提出“降房价”？其实也是综合各种因素做出的决定，说句实话目前国内的经济实力和产业实力真的经不起太大折腾。

• 房价上涨不可怕，可怕的是房价不正常上涨，让房价上涨回归到合理范围才是关键

1. 国内房价持续高速上涨很大一部分原因在于“调控不能持续”、“鼓励和刺激大家购房”。图上所示就是2006-2018年我国商品房价格走势图，可以看到2007年后的房价上涨主要就是4万亿刺激下引起了全国大几十万亿的投资拉动，2013年后房价持续上涨的主因也是“放松调控、各种引导和鼓励购房”开始，如果说不随便降低首套房贷利率、降低首付比例等开始，各位觉得会有那么多的人蜂拥而至房产吗？要想稳房价说到底还是建立一套可持续的调控机制。
2. 房产之所以受到很多资本的追捧，很重要的一个因素就是“投资属性”。连续20多年房价只涨不跌吸引了包括银行、上市公司、企业和民间资本等大量流入，房企如今的高负债率也跟资本的盲目追捧有很大关系。降低房产自身的“投资属性”或者逼迫这些投资资本退出房产，让房价上涨回归到居住需求为主导的道路上来才是调控的主要目的。

高房价确实带来了很多负面经济影响，尤其是对于一些小实体经济的伤害，但我们需要明白一个基本事实“涨房价易，降房价难”

• 尤其是新房价格本身的就很难下降，拿地成本、建材人工成本、通货膨胀等都决定了房价很难降

图上所示是近10年来我国房企购置土地面积及购置费用走势图，可以看到一个基本事实“从2015年后我国房企土地购置费用增长明显，但是购置面积却在相对减少”。相信随着后期城镇化的持续推进，大量拆迁安置的出现，房企的土地购置费用不会少到哪里去。曾做过一个简单的计算仅仅计算2018年房企拿地成本就高达1.25万元/平米。各位觉得这样的情况下，房价下降的概率有多大？

• 假如有一天房价出现了下降，那么真正可能开始的是二手房，尤其是三四线及以下城市的二手房

二手房市场跟新房市场完全是两码事，二手房已经完成了交易可以说房价上涨或下跌的风险已经转移到购房者身上。对于利益的大头银行和地方来说，只要二手房价格没有低到扰乱市场的地步其实是可以不干预的。还有房价说到底还是资源集中度的体现，资源越是集中房价自然就越高，对于国内绝大多数的三四线城市来说资源不被大城市虹吸就不错了，更何况集中资源？

目前“房价”类似一个得轻度“癌症”的病人，当正准备动手术解决时，却发现该病人又出了车祸，所以原先的“手术”治疗怕引起病人更大的不适，所以选择保守治疗了！

那么这个房价目前怎么保守治疗呢？

就是就是稳中有效的治疗方法，先降杠杆，严格控制各类贷款进房地产炒房，慢慢的新房市场就只要真正的刚需和改善型用户买房了，目前城市家庭中96%的群体已有房了，所以理论上可购房人群是严重萎缩的。

有的朋友可能问，不是还有改善型购房者吗？不过据说住房贷款存量余额还在56万亿左右，这些人还有房贷的情况下，一般是不会主动考虑再买一套的。

所以，新房市场的购买端是萎缩的，房企供应端也在减少，来保证房价以稳为主的过渡。

但二手房市场的结局却不同，因二手房的“低性价比”，高溢价、高交易税费、和新房价格的倒挂、再加上未来的房地产税预期，二手房逐年阴跌是大概率。

降是迟早的事，两会结束国家会出台政策遏制炒房，住房不炒价格就能回到理性，地产也会复苏。目前的炒房才是真的坑害百姓坑害地产商！