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一、关于房地产开发项目土地税的预征

(一)纳开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的，预征率为2.5%。

2.对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的，预征率为3.5%。

3.对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

(二)关于匡算土地增值税预征率

纳税人开发建设的房地产项目，平均销售价格明显高于本区域同类商品房销售价格，主管税务机关可在该项目取得商品房预(销)售许可后，通知纳税人提交土地成本、建安成本和销售价格等相关资料，分房地产类型匡算土地增值税税负率。匡算的土地增值税税负率明显超过本条第(一)项规定的预征率的，税务机关可参照匡算的税负率确定预征率，并制作《税务事项通知书》告知纳税人。

纳税人取得前款所称的《税务事项通知书》后，被匡算项目不再执行本条第(一)项规定的预征率，并于取得《税务事项通知书》后的次月起，按照《税务事项通知书》确定的预征率预缴土地增值税。

二、关于土地增值税的核定征收

(一)房地产开发项目和存量房的土地增值税核定征收按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文件印发)第三十四条的规定执行。

(二)核定征收土地增值税的，纳税人应当按照取得的转让房地产收入(不含增值税)和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下：

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

(三)房地产开发项目和存量房应按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分别确定核定征收率。整体转让的未竣工决算房地产开发项目，应按照其他类型房地产核定。

(四)在确定适用的核定征收率前，应进行相应的测算。转让房地产收入和扣除项目金额的测算可参照以下方法：

转让房地产收入，参照纳税人申报信息或房地产管理部门的房地产交易信息等确定。

2.取得土地使用权所支付的金额，参照土地涉税信息或房地产管理部门土地档案信息等确定。

3.房地产开发成本，参照纳税人申报信息，按照相关规定确定。

4.房地产开发费用，参照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10%确定。

5.与转让房地产有关的税金，根据纳税人申报信息或查询纳税信息等确定。

6.存量房的扣除项目金额，参照房地产管理部门或税收征管系统相关信息等测算确定。

7.国家规定的其他扣除项目,应按照规定测算计算扣除。

(五)采取上述方法测算的核定征收率低于《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》(见附件)规定下限时，按照《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》规定核定征收率下限计算征收土地增值税。

　三、关于土地增值税的核定征收问题

(一)明确了核定征收的相关规定。列明了房地产转让收入和扣除项目金额进行测算时的参照方法，对于符合核定条件的房地产项目和存量房，主管税务机关要区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分别测算土地增值税核定征收率，并与《公告》附件《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》规定的下限比较，采用孰高原则确定核定征收率。

(二)重新调整核定区域和房地产类型的划分。结合青岛市近年来行政区划调整，《公告》重新划分了核定的区域范围，由原来的五类归并为三类；同时将房地产类型统一划分为普通住宅、非普通住宅、其它类型房地产三类，与房地产开发项目土地增值税清算等相关规定一致。

(三)合并核定征收率明细表。将原公告中《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》与《存量房地产转让土地增值税核定征收率明细表》进行合并，简并为《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》。

(四)调整核定征收率。根据不同区域和类型将核定征收率下限进行了调整。

五、关于施行时间问题

按照有利于纳税人原则，为便于纳税人执行，《公告》自2019年1月1日起施行。对税款所属期为2019年1月1日以后的房地产转让收入，应按《公告》规定的预征率预缴土地增值税。

关于税务的有关问题我们就介绍到这里，以上回答供您参考，希望可以帮到您，欢迎您为我们点赞及关注我们，谢谢。

追问

在实际操作中，青岛税务局对非房地产公司销售的房产，直接按核定征收征收土地增值税？

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下面是更多关于青岛国土局的问答

土地增值税可以核定征收吗？

土地增值税的征式：

一、核定征收，按照转手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

二、减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

扩展资料：

一、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目

三、土地增值税的作用

1、有利于增强国家对房地产开发商和房地产市场的调控。

2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。

3、有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

参考资料来源：百度百科-土地增值税

参考资料来源：百度百科-中华人民共和国税收征收管理法

土地增值税核定征收，税务局会出文件吗

　　结论合核定征收条件的，由主管税务机出核定征收的税务事项书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　原因：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　政策依据：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

　　http://www.dcetax.com/ntax/apps/laws/index.php/LawsText/lawsContent?LawSerialNo=a36b0dcd1e6384abc0e1867860ad3ee3&term= 本回答被提问者和网友采纳

房地产开发企业土地增值税和企业所得税可否按核定征收方式征收

房地产开发土地税和企业所得税可否按核定征式征收 ？

一. 应该是不可以的，都是按规定预交，按时汇算清缴。

区别在于土地增值税预征按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税等。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。

1.　土地增值税中重要的一点是土地增值税税率，它是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

2.企业所得税：核定征收税款是指由于纳税人的会计账簿不健全，资料残缺难以查账，或者其他原因难以准确确定纳税人应纳税额时，由税务机关采用合理的方法依法核定纳税人应纳税款的一种征收方式，简称核定征收。

土地增值税如何核定征收

　　土地增值税转让国有土地使用权、的建及其附着物并取得收单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　征税范围（核定对象）

　　课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

　　土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

　　转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

　　（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

参考：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

http://www.cnnsr.com.cn/jtym/fgk/1993/199312130000007304.shtml

土地增值税百度百科

http://baike.baidu.com/view/58986.htm

土地增值税预征与核定征收的区别

与征收的差异很大。预征，就是为了保障财政收入均衡入库某些税种先按照某种方多数是按照规定的征收率）把税款提前征收，最后再进行税款清算，预征的税款虽然要先缴纳，但是这并不是最终的税款，清算后要多退少补。而核定征收，就是按照规定的方法计算出税款，这个是一种“准清算”，不存在多退少补了。

土地增值税的核定征收范围 见国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

企业卖二手房应缴纳的土地增值税的税率

财、国家税务总局关于土地增值税一些具体规定的通知 字[1995]48号 第十项：

转让旧房的，应按房屋及建的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税[2006]21号第二项：

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

具体来说：

一、能提供评估价格的。可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

二、不能提供评估价格但能提供发票的。可扣除的项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额，二是加计扣除金额（加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数），三是与转让房地产有关的税金。

三、既不能提供评估价格也不能提供发票的。由税务机关实行核定征收，核定征收率不低于5%。 本回答被网友采纳