二手经济适用房交易问题

新修订经济适用住房办法》对经济适用住房上易作严格的规定：

一是明确经济适用住房购房人有限产权。

二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

三是明确购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

《细则》还规定，已经购买经济使用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定价格及合同约定回购。享受过福利分房退回房屋前或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用房。

所以土地款原则上是卖方出，但看他是否给你加到房价里了 本回答被网友采纳

关于二手经济适用房的问题，知道的来回答下，谢谢

具体得问开发商

购买二手经济适用房有哪些常见问题？

菁（一）法律上的风险。二手购经济适用房用别人的名字来进行代购依据我国已实施的《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及现正施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等的相关规定，二手购经济适用房的购房者存在着其权益在法律上得不到保护的风险；

（二）房产被继承的风险。由于在五年之内都不能上市交易和过户，故如果售房的公务员或事业单位工作人员意外身故的话，依据我国的《民法通则》、《继承法》的相关规定，该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承；

（三）房产被售房者侵占的风险。若二手购房者意外身故的话，由于合同的主体已不存在，故该经济适用房存在着被售房者侵占的风险；

（四）房产被抵押的风险。由于房产证及土地使用权证的名字都是别人的，故即便二手购房者实际住在里面，售房者仍可将该房用于担保、抵押等；

（五）房产被变卖的风险。即便二手购房者实际已经入住，并持有售房者名字的两证，售房者仍可在先在媒体上挂失两证后，再重新去房产机关申办取得新的两证，尔后再将该房重新变卖；

（六）房产被执行的风险。若售房者将该房用于抵押、担保或是重新变卖后，相对方又是在不知情的前提下，二手购房者的房屋将存在着被司法机关生效判决确认并最终被执行的风险

（七）合同上的风险。任凭律师制订出的合同如何完善，其实都只是一种事前预防。更何况再高明的律师，也决计预料不到人性的贪婪和疯狂。再加之该合同是否具有法律效力，在发生争议后还需法院予以认定。只不过若是遇着一个高明和负责任的律师，相对来说更有利于保护购房者的权益；

（八）诉讼的风险。若双方因经济适用房而发生争议，由于售房者大多已经收了一万至数万的转让款，故对售房者来说，其权益已经享受，而对于购房者来说，其义务虽已履行完毕，而其许多权利却还未享受到，故发生争议后，其最终唯一的选择就只有提起诉讼一途；

私下买卖二手经济适用房是否有效

　也不是所有的经济房进行交易的。

一、什么房子能卖

一种是已经5年另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

二、卖了房子后的结果,

按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

三、怎么购买

①已经住满5年的经济适用房。购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳 1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为 3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税，以及342000×0.0005=171元的印花税。

②尚未住满5年的经济适用房。购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10% 的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

四、如何选购经济适用房

首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。

其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。

第三，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小，以及通风、采光、朝向等基础资料。

第四，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。 本回答被网友采纳

二手经济适用房能买吗?需要注意什么情况

经济适用房是不允许买卖的和继承的，房主缴纳了土地出让金，才可以上市交易。

关于二手经济适用房过户的问题

应该是不能过户了