在都市中，这种情况是很普遍的：你手中有一套房龄5-10年，已经付清全且拿到证的住宅，可能是单位房改房，也可能是早期商品房，为了改善家庭的居住条件，你希望再买一套档次高的商品房自主。那么，把老房出租还是出售就是一个问题，“以房养房”是否划算呢？

　　以房养房，就是贷款购置了第二套房产后

　　，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。原则来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%（5年以上商业贷款利率下限），则应出租，反之则出售。

　　举例，一套位于海淀区某大学附近，建筑面积约90平方米的高层住宅，房型是老式的三室一厅，目前市值估价为60万元。此房每年需要负担物业费、暖气费等共计2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的净租金收益为3000×12-2500=33500元，年租金收益率为33500/600000=5.583%，略高于目前的银行商业贷款成本5.508%。

　　以上是在理想的情况下进行收益分析，实际上影响租金的还有很多因素：

　　地段：靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10-15分钟的房屋同比租金较高；

　　房龄：房屋的折旧率约每年2%-3%。十年以上的房屋设备陈旧，户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣；

　　面积：一居室由于保有量少，价格一直坚挺；二居是出租的黄金户型；三居则多数为合租；

　　装修：为确保出租房屋的品质，户主需要购置电器和家具，每三到五年做一次简单维修，并更换部分家具家电，出租房家电及装修折旧率较高；

　　空置率：每年春节前后是空置高峰，一年平均有一个月要计入空置期，没有租金收入；

　　中介费：出租房要耗费大量时间精力与看房客打交道，为了省心可以通过中介公司，佣金是一个月房租，此外还要交纳各种出租收入税费。

　　加入以上成本，按一年期计算：

　　1.出售房屋所得60万元，以及存入银行一年定期存款所得是：

　　（忽略交易费用，计入利息税）

　　600000×（1+2.25%-0.45%）=610800元

　　2.出租房屋，扣除每年1个月空置期，相当于1个月租金的中介费及简单维修费，房屋折旧2%，房屋出租综合税（目前北京市是租金的5%），在不考虑租赁登记手续费和租金个人所得税情况下：

　　房租纯收益

　　3000×（12-2）=30000元

　　扣除出租综合税

　　30000×（1-5%）=28500元

　　扣除物业费、暖气费

　　28500-2500=26000元

　　此处，年租金收益率为

　　260000/600000=4.33%

　　小于按揭利率

　　再计入房屋折旧损失

　　600000×98%=588000元

　　租房一年的实际收益为

　　588000+26000=614000元

　　高于储蓄收益

　　从上述计算可以看出，出售并存入银行1年后，总市值为610800元；而出租一年得利+房屋现值，总市值为614000元。比前者多3200元。

　　当然，如果投资者有比定期储蓄更好的投资工具，这3200元的差价是可以忽略不计的，甚至有可能获利更多。

　　看到这里，我们得出一个结论：出租后的纯收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。我们应该认识到，出租是存在风险的，因为要受到市场供求关系和定价的影响，而新买的房每个月银行还款是固定的。也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。综合来看，目前短期内调息的概率不大，即使有，幅度也很小，不构成改变投资方案的因素。

　　那么，一定要把老房变现吗？根据您的具体情况，以下建议供您参考：

　　1.如果您为购置新房，从商业银行贷款超过五成，那么应该变现老房而缴纳首付款，争取尽量减少贷款。按照20贷款年计算，相当于借款1倍，还款1.5倍；但如果您有很大的公积金基数，且有能力首付超过五成，则可以考虑出租，因为公积金贷款利率低。

　　2.不少人为了享受地价增值而持有老房（近几年每年平均增值8%-10%）。如果您留下老房，是为了日后子女独立成家使用，肯定不考虑出售。而对于打算日后出售者，时机把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地价增值，而10年以上折旧多，价格上不去。

　　3.地价增值同时惠及新房和老房，如果您判断未来3年北京地价继续走强，那么可以出租3年，再出售以还贷。这方案的好处是：目前持有房产比持有现金增值快，而3年后折旧率不太高，老房也能卖个好价钱，可兼得地价增值和3年的房租收入。

　　4.开征房地产税是未来的趋势，即把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化。这在短期内实施有难度，而且对老房无效。对第二套房征税，这在短期内也有难度。如果您两套房的产权属于不同人的名下，征税就更有难度了。

　　5.如果第一套房贷款尚未还清，应该将老房变现（转按揭）而支付新房房款，降低家庭负债，少付银行利息。

　　TIPS

　　房产是目前都市白领中资产比例最大的部分，它升值的依据是：城市核心区土地有限。所以房产事实上已成为北京人代替定期储蓄的工具。

　　房产流动性风险在于难迅速变现。建议您在身边留相当于家庭月收入2倍的钱，应付不时之需。而房产快速融资，可以选择典当。

　　不动产典当需要提交房屋产权证、土地使用证、房屋所有权者身份证及委托书、购房合同，契税发票等，一般在5个工作日内放款。需要多少钱就当多少钱，当金越多手续费越高（月综合费率不超过当金的2.7%，典当最长不超过半年）。

　　TIPS

　　2月下旬，国家发改委发布1月全国70个大中城市房屋销售价格指数，其中北京以8.4%名列新建住房价格涨幅第五名（前四名分别是大连、呼和浩特、深圳、成都），以10.2%名列二手房价格涨幅第三名（前两名分别是大连、郑州）。

　　所以现在沈阳以此方式买房还是很合适的 ！

什么叫以房养房啊!

时机不是很好

随着人们对房地域投资意识的加强，人都将赚钱的目光转移到了“以房”的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外，这种租金收益也相对稳定。 “以房养房”需谨防风险在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，“以房养房”风险究竟有多大呢?

观点一：做长线仍可看好有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，在目前4%通货膨胀预期下，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。他们认为，即使利率提高，还贷金额实际增加并不多，何况现在一年内次新房停止转按揭，想出手也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。

观点二：还贷额占比须控制既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入+家庭其他收入

以老养房什么意思

以老养房的意思是以房养老，什么意思，l就是用地产商抗掉你半生的所有的积蓄叫你一无所有，就剩下房子了，最后在把你防老的房子卖掉在填补社会保障的大坑。

以房养房可以吗

你老公有经济来源可以的。都按家庭算的。

原则是月收入的50%要覆盖月还款的本息。

比如你月还款3000，那你全家家庭收入应该是超过6000元。

想以房养房,条件合适吗?

电动车到市要10分钟左右，没必要着急入手市。小宝1岁3个月，这个倒是要考虑学题。你自己带的话不用担心小学前的教育问题，那么可以4年以后入手市区房。薪水3000元住房公积金大约900块，4年后薪水应该可以达到5000吧？公积金1500，存款也可以到10万了吧？房价也会涨，但按现在的态势也就到5000,。入手60平房价30万，首付10万贷款20万，15年还清，本息30万的话一年还20000，一个月1667，住房公积金还掉1500，自己交167就可以了。你看怎么样？

什么叫改善房 刚需房 期房

房是指购房者已经有了房子，二次购房用于改善住房条

刚需指刚性需求，以自住为首要条件。国家的相关政策条文中，没有“刚需房”一词。

刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而且可变动和伸缩的空间不大。

期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

扩展资料：

期房优点：

1、先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。

2、价格能给予较大的优惠，一般为5%～10%，甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年～2年的时间，甚至更长。为了及时收回现金，对购买期房持极大的欢迎态度。

3、付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时，一般仅付1万元～2万元的定金和总房款10%左右的首期房款；第二次付款时间是工程进行到一半时，付款额约为总房款的60%。

4、工程质量随时可见，便于监督和提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去观看工程进度，对于房屋结构、墙体构造、水暖电等设备管路、管线、接口这些建好以后不易观察的部分，这时都可一览无余。

参考资料来源：百度百科-改善型自住房

参考资料来源：百度百科-刚需房

参考资料来源：百度百科-期房

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