老胶南新房市场热过原开发区 关注“潜力股”

2013年老胶南土地市场一度火爆，楼市更是一路走高，房地产销售量甚至热过开发区，老胶南已迈入全新的经济发展时代。

去年年底，青岛市部分行政区重新调整规划方案正式出台，其中原胶南市和黄岛区合并为新黄岛，并将新黄岛人民政府迁移至隐珠街道深圳路181号。此举在西海岸原著居民心中的震动都很大，许多老百姓都热议，这极有可能意味着西海岸的未来的发展中心将像老胶南片区移动。

根据规划显示，西海岸经济新区将建设“一核双港、九湾六区”的新港湾区，其中“一核”已于去年年中全面启动开发建设，就位于原胶南市的朝阳山片区，这里规划建设17平方公里的西海岸中央商务区并作为西海岸经济新区核心区最先启动的区域。

这项规划出台后，西海岸CBD建设就驶上了高速路，加快实施村庄搬迁改造、高速公路连接线、市政城市综合体、柏果树河生态间隔以及创智产业园五大工程相继开工建设，其中，村庄搬迁改造已完成方案设计，并选择了两处安置点，高速公路连接线启动路面开挖，柏果树河生态间隔示范段工程已经完工。

新黄岛区政府定址、西海岸核心区的规划范围都无一例外锁定在原胶南市界内。随着灵山湾旅游度假区的招商引资，临港经济产业区的日渐完善，西海岸经济重心正逐渐向老胶南偏移。未来几年内，该片区域将重点打造一个“新青岛”，成为青岛市的“新名片”。在诸多利好的政策引导下，各开发企业也是纷纷看好该片区域的发展潜力，保利、世茂、中铁、万科、万达等一批实力强劲的房产大鳄首当其冲，围绕西海岸CBD核心区展开一场“实力对决战”。

初具规模的开发项目如今已经形成激烈竞争的局面，而众多高品质大盘的问世也在一定程度上吸引了青岛主城区的市民，这里有与青岛主城区一样风光迤逦的海岸线，品质大盘房价却只有主城区的1/3-1/2。如今越来越多的青岛市民将老胶南定位为改善居住条件购房和买养老房的首选区域。

楼市火了起来，老胶南市的土地市场也很热闹，今年上半年，原胶南市曾密集挂出多宗土地拍卖出让公告，虽然每宗地块面积不大，但无一不是地理条件优越，后期在拍卖中都顺利成交。从今年的土地市场上不难看出，与经济发展较早、配套相对成熟的开发区相比，“后起之秀”老胶南已经成为西海岸一个新的经济增长点。

这里没有购房者担忧的限购令价格优势更明显

原胶南市和黄岛区的行政规划合并，在开启新经济增长点的同时，令不少置业者产生对原胶南市执行限购的种种担忧。在新一轮行政规划落地后，该区域便掀起了一阵反常的房产抢购热潮。根据以往“网上房地产”数据显示，2012年12月原胶南市以6575套的月成交量稳居全市新房成交首位，是2012年1至8月份的总和；其中圣诞节当天售房量为704套，相当于2012年上半年两个月的售房量。

虽然今年年初，市国土资源和房屋管理局党委书记、局长陈培新曾表示2013年原胶南市暂不实施限购令，但依旧无法安抚购房者对限购突然执行的担忧，房地产部分业内人士也认为“为保持政策的统一，限购令还是会在原胶南市房地产市场实施，也许用不了多久就会颁布”。

位于滨海公路沿线的保利海上罗兰项目置业顾问向记者坦言，“目前虽然还没有限购政策，但不少购房者仍旧担忧限购带来的影响，所以持观望态度的较少，多数看中了房子就会立刻出手置业。”同时置业顾问还告诉记者，由于保利海上罗兰沿滨海公路而建，项目背靠群山，面朝大海，无论是自然条件、地理位置还是周边后期规划都十分优越，“作为名符其实的海景房，不少购房者都将此项目作为休闲度假或投资型置业，如果限购，会对这部分置业人群产生较大影响”。

原先的老胶南作为县级市时，房地产市场发展还比较滞后，购房的热点也主要集中在滨海大道沿线如保利海上罗兰、世茂诺沙湾、万科青岛小镇等一些中高档房源，而其广大的腹地，楼市发展却较为平淡。在各种大规划正式落地后才逐渐盘活该区域的房地产市场，一些拿地多年却迟迟未动工的项目以及延迟多次开盘的项目也重新活跃了起来，一时间，老胶南楼市一派欣欣向荣，新房销售量也是持续稳步上升，虽然如此，一直处于低迷的老胶南楼市价格却没有立刻大幅度提价，价格优势明显。

以与青岛新闻网正在举行钜惠团购活动的保利海上罗兰为例，团购优惠后该项目瞰景洋房均价在8000元/元左右，而位于开发区普通高层住宅，均价也已逼近万元左右。记者调查发现，由于交通日渐完善，就连不少在开发区上班的年轻刚需置业者，首次置业也义无反顾地选择在原胶南界内。

交通动线延伸向老胶南 购房人气逐渐转移

曾经的胶南仅有一条滨海公路与开发区相连，从市区出发只可选择水陆配合交通或者沿胶州湾高速行驶，交通的不便利使老胶南市中心的经济相对落后。

“要致富，先修路”这句俗话恰如其分地体现在胶南的经济发展中。桥隧贯通后将主城区市民的视野沿滨海大道直接延伸到了胶南。近日又有喜讯传出，跨海地铁M1号线将于明年开建。此外高速公路连接线启动开建、建港专用运输通道、中心路北段工程、横河东路西路工程都已全部完工通车，多条新建道路均延伸向老胶南。

通向老胶南四通八达的交通立体网络显现出“雏形”，使得越来越多的青岛置业者将目光投向这里。家住青岛的孙先生一直在胶南工作，近几年见证了胶南交通的快速发展，“以前从青岛到胶南走胶州湾高速行驶，至少两个小时才能到达胶南市中心。桥隧贯通后，仅需一小时便能到达，极大缩短时间”。除此之外，一名业内人士还告诉记者，原先置业的人群主要集中在原胶南市民及周边乡镇的村民，随着交通动线延伸向老胶南，出行方便快捷，不少青岛市区及开发区的居民都转移到了胶南安家。

（以上回答发布于2013-10-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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