在青岛买房子，什么房子更能保值呢？地铁房、海景房或是教育地产？来看看这篇文章，看完后再决定买什么房保值吧！

关键词：地铁盘

青岛地铁时代来临地铁盘成开发商竞争法宝 地铁盘升值潜力大

日前，青岛首条地铁M3号线北段开通试运营，青岛地铁时代也随之开启。地铁联通的“1小时生活圈”遍布大青岛。然而除了此次北线十站开通最先受益的李沧交通商务区、李村商圈和新都心之外，在岛城还有不少区域的新房是发展潜力巨大的“地铁房”。业内人士分析，在接下来陆续开通地铁的沿线，房价继续上涨也将成为不可更改的事实。

根据最新规划调整，至2020年我市将形成由11条轨道交通线路联通的立体交通，全长470.4公里，而远景年规划路网将由16条线路及2条支线构成，全长807公里。届时，几乎涵盖整个大青岛的立体交通网将形成。而从具体规划来看，有三条线路完全在市内穿梭。其中，包括已于年底半幅通车的3号线，还有4号线和5号线。

不过业内普遍认为，真正的地铁楼盘，应该是距离地铁站点200与500米之内，路程在5—10分钟之内。这样的距离，将使地铁楼盘的便利性和安全性都达到最佳。由此，在200米到500米之间的楼盘才是地铁物业的完美体现。

此外，业内人士提醒，买规划有地铁的楼盘，对地铁的通车时间一定要准确把握。远期规划的交通路线、站点分布、通车时间、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考虑在内。由于预售房一般都是在售后一到两年内交房，如果地铁规划5年后开通，那在没有开通地铁的这段时间里，工作生活会受到影响。因此购房者在选择地铁盘时应尽量考虑那些接近通车或者业已通车的线路。

关键词：教育地产

教育地产房价已无法用面积衡量 十多年间单价涨十倍

对很多家庭来说，从孩子降生的那一刻起，便与数不清的“比”、“抢”、“争”脱不了关系。小学，就是孩子踏上人生竞争舞台的第一步，也因为这个原因，挤破头上名校成了多年来一道特殊的社会景观，而因为这个原因造就的天价教育地产，是家长们探讨的热门话题。今年年初，全面取消择校的消息在家长中引起不小的震动，想上好学校，教育地产成了唯一的出路。

有人形容前几年教育地产房价像坐上了“火箭筒”，一点也不夸张。自2000年以来，教育地产的价格飞涨，大学路周边2000年左右的好房源单价从最高2000元/平方米左右涨到了如今2.3万元/平方米左右，而小户型的老房子更没法用单位面积来衡量，十几平方米、房龄三四十年基本没法住的老房子，2000年单价2000元/平方米左右，如今可以卖到50多万元，涨幅惊人。不过，从今年开春，教育地产价格一直比较稳定，基本就是2%-3%的涨幅，这跟正常二手房涨价的幅度差不多。

业内专家预测，教育地产作为楼市的一项特殊的“功能性产品”，短时间内身价或将继续走高。不过，随着不少名校在新区建设分校，未来青岛优质教育资源的分布会愈发合理，届时，让适龄子女就读好学校可能不再局限于市南老城区，教育地产价变动或将逐渐趋于平稳。

关键词：主城海景房

主城海景房只涨不跌 部分新盘3万/㎡只是起价

青岛作为滨海城市，海景房是青岛房地产市场的特色产品。每年5-10月份，不少海景房开发商、房主就把其当成热销季节。如今步入12月，伴随气温降低青岛海景房“季节性遇冷”也开始出现，不少海景房看房、租赁客流量萎缩明显。但值得注意的是，主城区一些海景房却并不会受到销售淡季的原因而降价，反而会“只涨不跌”。

麦岛位于市南区和崂山区交界处，背依浮山，南邻黄海。依山傍海的优越地理位置注定了该区域高不可攀的房价。

目前该区域的新房价格均在13000元/㎡以上，最高者海信君汇达到了90000元/㎡，这个价格也是该区域目前定价最高的项目。除此之外，这一片区的保利漫月山、世茂拾贰府、亚麦山城三期住宅项目的均价也在25000元/㎡上下；海信天玺、海信天悦等项目的均价则达到了3万/㎡以上。

麦岛片区在过去的五六年时间内，房价涨了2—3倍。未来这一区域的房价还有可能会继续上涨，毕竟作为主城区内为数不多的海岸线，单凭这一地域优势，麦岛的房价就很难会下跌。

除此之外，东海路、香港路、江西路及宁夏路沿线的海景房也都存在类似情况。它们全都位于发展成熟的主城区，且均属于稀有的海景房。根据市场供求关系来定，即使房价动荡，这些区域的房价较稳定，不会出现较大波动。

（以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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买啥房更保值？地铁房潜力大教育地产只涨不跌

对房子的保值率影响最大的就要数房子所处的位置或地段，好的地段聚集着优质的资源，比如核心商圈、学区、便利的交通、医院等等。另外买房也要选好城市，城市的发展是否具有活力，这将直接影响房价的走势，一个城市的经济发展是不是具有后劲，人口的聚集的多少在很大的程度上会影响购房的需求，所以购买的房产是不是保值，地段或是位置就显得尤为重要，投资的话，一些偏远的房源还是要慎重考虑。此外，房子的户型、楼层、面积等也是房子是否保值的因素。

房子要保值？来看买房达人的三大标准

王先生最近正打算买套房自己住，不过年前年后看了五六家楼盘，都在一个城市价格相差也不太大，就是地段、楼层、户型、环境不同，但没有一家在所有方面都很满意的。还有一点，去年有一位朋友买了一套看着很不错的房子，但几乎就是买完就跌了，而另外一些朋友买的房子就没怎么跌，这让王先生比较纠结，不知道怎么选择。所以，买房子究竟要怎么选，是学区、交通、开发商品牌、还是凭自己的眼缘？

对于大部分中国人而言，房产可能是这辈子最大的消费品。很多人买房前会看大量的小区楼盘，仔细斟酌多方面的因素，比如离父母近不近、是不是教育地产、交通方便与否、户型装修是否实用等等。从消费品的角度而言，这些因素很实在，也都应该考虑在内。

不过，房产除了有消费品属性之外，还天然带有非常强的投资属性，因为它很可能就是一个普通家庭最大的资产。“是个房子就涨”的年份已经过去了，作为刚需该买还是得买，但作为纯投资品的效益其实已经大不如前，房价有可能会涨，也有可能会跌。

所以我们在买房时，一定要特别在意房子本身的保值与增值能力，选择“跌得比别家慢，涨得比别家快”的。尤其是在同一价位有多种选择时，细细地“货比三家”就免不了了。这时候，再以主观感觉去评价就不太合适了，我们需要采用一种更理性、更量化的标准。

具体怎么比较呢？

对这一期的提问者，下面这套标准可作为参考，对已经看过的小区进行横向比较，从中选择出相对较好的。

一、地理位置

一个城市中，市中心的房价总是最高的，因为各种资源集中于此。从购房的实际操作而言，每个城市的配套资源情况都有所不同，更遑论中国一二三四线如此多的城市。因此我们不妨以每个城市市中心的标志性楼盘为作为衡量这个城市其他楼盘的标准。

一般每一个城市都会有那么一个或者几个公认的最佳/最贵楼盘，找到其中之一，在这个小区的周边转一转，以步行10分钟范围为半径，或者用百度地图搜一搜半径1公里，数一数银行、周边高档小区、高档酒店、公交站点、生活商业配套设施的数目。再将这一步行动在每一个所要考查的小区重复一遍，汇总下来为就可以做横向的比较了。

银行机构：不包括ATM机。

周边高档小区：均价在本地住宅均价1.5倍以上。

高档酒店：五星级或者四星级。

公交站点：优先考虑地铁，其次公交车。

生活商业配套：优先考虑大型商业综合体，其次是大型超市。

这些设施数目能够达到标志性楼盘的80%，就可视为三星级；达到60%，可视为两星级；达到40%，可视为一星级；40%以下，就没有星了。

可能需要额外考虑的是教育地产，教育地产是中国人的特例，所在学区有省市重点幼儿园、小学、初中的，还可以分别加上一颗星。

二、开发商、房屋质量以及物业管理

就房屋品质而言，可分为“硬品质”和“软品质”。硬品质指工程质量，如规划、绿化、建材、外立面等，不太容易为普通人所鉴别。而软品质则更多体现在品牌价值，以及更重要的物业上。

开发商在国内外上市：10年以上，三星；5年以上，两星；小于5年，一星。一般而言未上市就没有星，不过如果某些开发商在本地的口碑额外突出，则可加一颗星。

建筑设施完好：房屋建筑物、环境、小区设施，比如地面、墙面、走廊、屋顶、扶梯、玻璃等都处于使用状态。

基础设备保障：电梯、备用电源、水电暖供应、楼宇对讲系统、监控等系统运行良好，出故障后及时修复。

物业服务：物业员工服务态度好、素质高。

停车位：停车位充裕，引导到位。

统一精装修交付。

后面这五项，每一项只要符合，又都可以加一颗星。

三、房贷

在房贷上，一般而言，在能力允许的条件下，首付越少越好，期限越长越好。因为房贷利率在所有贷款中处于最低的一档，而且有的时候还能够获得利率折扣。

首付投入：3成及以下，三星；4成，两星；5成，一星。

贷款期限：25年及以上，三星；20-24年，两星；10-19年，一星。

利率优惠：7折，三星；8折，两星；9折，一星。

汇总了之后，就可以通过星星的数量来衡量一间房子的增值保值潜力了。星星越多当然越好，但是一般情况下，星星多的房子价格也高，对于购买力的要求也就越高。所以，这个框架更加适合在诸多楼盘中做横向比较，能够在同一价位下买到保值增值潜力更高的房子，这才是我们所说买房时的“理性决策”！

（以上回答发布于2015-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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地铁房那么贵该买不该买？买房五大因素测试

随着地铁在各城市的修建，“地铁盘”也应运而生，便利的交通确实可以节省时间成本，便宜亲民的票价也比停车费用便宜的多，然而购房者真的会为“地铁盘”买单吗？让我们先来看一组采访：

而在这些接受采访的购房者中，85后人群占至了90%以上，这正是眼下购房的主力军。另有75%为90后，他们正逐渐成为购房的中坚力量。

事实上，在调查中只有8%的购房者明确表示，购房时地铁是置业的首要考虑因素。

从数据我们不难看出，价格还是购房者考虑的首要因素，其次是配套，另外还有不少购房者明确看重户型的“舒适”。此外，学区、交通也是较重要的选房指标。另外，专家给出的建议是：选房关系到今后的生活质量，所以必须充分考虑自身各项条件。

究竟价格、户型、配套、学区、地铁这五大选房因素应该如何取舍？让我们一起来看几个例子吧！

NO.1 别被“均价”迷惑。

单价仅仅代表楼盘的档次，总价才是最终需要考虑的根本。买房子要看实用，定下房型和面积就行，千万别有那种银子不花完不痛快的想法，那是买房的另一个大忌。

NO.2 公摊并不是越小越好。

不少购房者认为公摊面积大就是让自己吃亏。其实，公摊面积与居住的舒适度以及安全、消防等都有关系，压缩这些空间换来的“出房率”反而会降低房子的居住品质，甚至安全系数。

NO.3 别被“纸上的配套”打动。

有时候蓝图一片美好，但入住几年小区里还只有一个邻里中心是闹哪样？房子是便宜了，但后期花费的生活成本可能更高，未免有点得不偿失。

NO.4 选购教育地产要多留心。

2015年一系列的入学政策让很多年轻人开始考虑购买“教育地产”，现在大家都知道并不是离得近就能上学，还得以合同、划片为准。另外还要注意的是，交房后一年才能拿到房产证，有了房产证才能按片入学，所以交房时间也得留心。

NO.5 地铁房也并不是距离越近越好。

从安全性和私密性角度而言，住所与地铁站距离最少要保持200米。步行15分钟可到达地铁站点的楼盘最为合适，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。

（以上回答发布于2015-10-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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2、你去看房子的建筑工地就知道，有钱人都砸钱下去建。不过最近我一个做智能保温碗朋友说，最近打电话推销房子的比较少，以前一天还几个卖房的电话，另外一个是你要看哪个城市，哪个地段吧；