你相信大城市的房价将来会大跌或腰斩吗？

Answer 1

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话。

对于当前各大城市房价到底上涨还是下跌？出现了两种截然不同的声音，与房地产行业有关的从业人员一律认为房价会继续上涨！所有还没有买房的刚性需求者一律认为房价会出现下跌！

当前房价现状

当前房子价格的现状同期相比而言上涨幅度缩进，但未来房价能不能出现大跌或者腰斩，这很难确定。

主要原因是房价稳步上涨或稳健回调有助于经济的发展，暴涨暴跌并不利于经济的发展，过去20年间房价的暴涨将房地产行业推上了泡沫破裂的边缘。

如果未来房价突然出现暴跌，并将我国经济推向无法预知的深渊，所以说国家才出台了相关的政策。

比如说房住不炒，再比如说三稳政策，这都说明首先国家对房地产市场进行了预防，并告知大家准备宏观调控。

其次告诉大家房地产市场的发展以稳健为主，暴跌对我国经济不利，所以才有稳增长这一说。

当然当前房价的涨跌不同的看法代表了不同的观点，房地产从业者和房地产各个行业的专家想要在房地产吃饭，必须要看涨房价。

未来房价

如果你还对未来的房价抱有上涨的态度，正如马光远先生说的一句话，那你永远是一个叫不醒装睡的人。

如果你看不清国家宏观调控政策，连国家宏观调控的手段都不相信，只相信自己的判断，那你可真是一个无知的人。

过去20年间闭着眼睛买房就能赚钱的时代一去不复返，所谓一铺养三代的早已成为历史，新时代的新气象。

房地产价格的上涨与下跌首先取决于供求关系，最近有很多读者和投资者跟社长交流过程中均表达出同样的观点。

对于很多70后来说，一致表示他们的孙子手中可以拥有最多3~5套房子，而现在很多80后90后没有房子。

这就说明没有房子的买不起房，有房子的手中好几套房，加上当前我国政策解决了住房的最后一公里，公有房、公租房、廉租房等等。

虽然未来房价不会出现暴跌的现象，当然这主要是国家宏观调控政策的影响，但房价的下跌已成事实。

综合来看：广大投资者永远是后知后觉者，再加上当前房地产行业为了快速回笼资金的洗脑式营销，更是让很多投资者看不清房价的未来。

如果你用一种方法去思考，始终想不明白的时候，其实越简单越真实，当然任何人都叫不醒一个装睡的人。

Answer 2

我做城市规划工作二十多年了，见过了很多嫌房价高，等待暴跌的购房者，如今他们依然在期待着暴跌，不肯认输，但是，就在他们苦苦等待的过程中，房价已经翻了几倍有余了。

不知道这些人心里有没有懊悔过，如果时光能够倒流，再给他们一次机会，他们还会一味看空吗？

统计数据表明，住房商品化改革这20多年来，房价总体趋势是上涨的。为什么会这样，原因很简单，因为通膨的缘故，钱越来越贬值，物价上涨了，地皮也涨价了，建房各项成本都涨价了，房价上涨不也是很正常吗？

所以 ，指望房子暴跌，暴跌成白菜价，不是不可能，比如甘肃玉门，比如黑龙江鹤岗，但是，这些都是比较特殊的资源枯竭型城市，不具有代表性。至于大城市就更不可能了！

中国的城镇化比率虽然挺高了，但是和发达国家比，还有空间，未来一段时间内，人口会继续向大城市流入。毕竟大城市的教育、科技、医疗等资源是小地方比不了的，大城市的赚钱机会也比小城市多多了。

试想一下，现在的高等教育越来越普及，毕业之后的大学生，有机会愿意回小地方呢？大部分不都是留在大城市打拼吗？

看一个地方的楼市是否有潜力，归根到底看这个地方的人气，也就是人口流入量，毕竟房子建好是给人住的。从这点上来说，大城市的楼市有源源不断涌入的年轻人做后盾，支撑力比较强，大跌的可能性很小。

总的来说，大城市，尤其一线城市优越地段的房产，是比较好的资产，大概率能跑赢通过膨胀，是值得持有的。

Answer 3

谁信谁后悔，注意因城失策，因地制宜，时刻绷紧房地产市场调控这根弦。判断房价有很关键的三大法宝：

第一就是政策，十四五时期，国家明确保持房地产市场健康平稳发展，这是国家主基调。

第二就是土地价格和地方债务财政，稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控。

第三就是人口流入，人口流入的城市房价稳中有升，人口流出的城市房价稳中不升，人口大幅度减少的城市和投机泡沫严重的城市房价稳中有降。我国人口生育率已经跌破警戒线，必须引起高度重视。

三者缺一不可，相互关联，尤其对于大城市，更要依据三大法宝来判断，对于全国房地产同样适用。

十四五规划和最新的12月3日召开的房地产座谈会强调坚定不移落实房地产长效机制。房地产长效机制实施以来，房地产工作取得了明显成效。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。

总而言之，坚定不移跟党走，坚决落实国家政策，房价影响到结婚率，生育率等方方面面，严禁炒房，要确保房地产市场长远健康平稳发展。房地产影响到方方面面，影响到各行各业，同样关系到上下游很多产业链，关系到很多人工作就业。

注意牢记稳地价、稳房价、稳预期的目标，注意因城施策、一城一策。坚决落实国家政策，保持房地产市场健康平稳长远发展。大家也可以查查14年大家双方的意见，也可以查查18年不同朋友的意见，更可以查查19年数据，相信大家已有答案。

Answer 4

如果说区域性下跌这种可能是有的，但是普遍下跌可以说不大可能。

区域性下跌主要是指产业结构单一、人口外流的三四线城市。典型的如甘肃的玉门市，这座城市历史悠久，在近代因为玉门油田，解放以后得到国家高度重视，在1955年国家就批准建立玉门市，还是一个省辖市。但伴随石油资源耗竭，当地政府移址，很多企业迁出，导致居住人口减少、就业机会减少，房价自然就降了下来。据有关消息，玉门市二手房一套也就1万到2万元，非常便宜。

2019年3月31日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出了“收缩型城市”的概念，要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。简单说就是城市建设不要再摊大饼。

国际上将城市收缩定义为：人口规模在1万以上的人口密集城市区域，面临人口流失超过2年，并经历结构性经济危机的现象。国内虽然没有明确定义，但人口流失是一个重要参考指标。

收缩型城市的房地产将会因为受经济衰退、人口外流等因素影响，原来形成的房地产价格难以支撑，最终下跌。根据有关统计信息，2015—2017年以下城市具有收缩型城市的特征，那么这些城市未来发生房价下跌的可能性就比较大。

为什么说普遍性下跌也是不可能的呢？有城市人口流失，就有城市人口流入，这几年一二线城市对人口的虹吸效应非常明显，人来了自然又要住下来，所以在一二线城市房产还是有需求的。

另外，从经济角度来看，当前房地产行业在国民经济中占比较大，如果普遍出现房地产下跌，对国民经济影响太大，国家也不允许出现这种局面。所以也不大可能出现普跌。

盼望房价下跌的心理可以理解，但是要切合实际，不可盲目看涨，也不要盲目看跌，具体要结合自身所在的城市判断分析。

Answer 5

大城市房价出现大跌甚至腰斩的可能性很大：一个是大城市房价涨得太高，当地刚需买不起，泡沫出现迟早要破裂的。就连北京的房价从2017年最高时的7万多，跌到现在的6万不到，这就说明大城市房价是可以下跌的，只是相对于三四线城市，可能还跌得迟一些。

二个是，现在棚改货币化安置变成旧改了，本来棚改之后有很多的购房需求，才托起了各城市的房价，现在棚改变旧改了，就不用再动拆迁了，将来各城市房子没有人购买，房价怎么可能不跌呢？

三个是，从长期来看，现在大城市的人基本上都不需要买房，真正购不起房的是外来人口，因为当地人早有房子居住，还有40%的人有二套以上住房呢？此外，各城市年轻人口越来越少，老年人口越来越多，中国进入到老龄化社会，将来购房需求急剧回落。

目前房价下跌的大中城市有郑州、天津、石家庄、青岛、烟台等，不要认为房价不会被腰斩，可能性是很大的，环京楼市房价总体跌去一半，极端 的房价跌去七成以上！买房要小心了。

Answer 6

你相信大城市的房价将来会大跌或腰斩吗？

首先大城市的房价不会大跌甚至更不可能腰斩，这个可以肯定，只会维持当前的形式，这里不能排除未来还会增值。为什么这么说，以一线城市和二线城市为例子：

教育：当前社会上房子上的属性已经越来越多，学区房的诞生完全是把教育绑定在房子上了，而大多数优质学校扎堆了一线或者二线城市，这也就促使一线城市和二线城市的学区房不但没有降价，反而会随着优质教育的属性还会增值。

户籍：一线和二线城市的户籍在房屋属性上也是非常重要的，因为有了户籍才能在一线和二线城市上完所有的课程，从小学到大学毕业都与户籍有关系，这一点俨然也成为了了一线城市和二线城市房屋的卖点之一。

综上所述，以上是作者能够想到的两种观点，其实还有很多方面都是阻碍房价下跌的原因，例如我国的经济政策有一部分还是在房地产上作为基准的，虽然短期上不作为刺激方向，但是长期来看房地产上的红利依然很多，要想快速去掉这个泡沫难度还是都很大的，所以从目前的角度上看，未来一段时间内大城市的房价大跌或者腰斩的可能性不大，而唯一能够是房价下跌的原因就是人口，只要我国人口在逐步减少，老龄化严重的情况下，房屋数量已经是供大于求了，那么这时房价才可能会出现松动，甚至到下跌！

我是小布衣，喜欢的投资者请点个关注，我的初衷就是帮助更多的投资者走出迷茫，迈向辉煌，关注我，可以看到不一样的文章！谢谢

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Answer 7

首先我们得思考一下，是什么让房价一路飙升到如今的地步。是房子的金融属性，“商品”房，我们要注意房子前面有“商品”二字。这便是房价一路上升的核心驱动力，作为商品，那么就可以获取利润，低买高卖便是商业的基本模式。

中国改革开放之后，经济发展很快，有不少人先富起来了。这些富起来了的人，对于居住环境的改善有着迫切的要求。于是乎房地产行业兴盛起来了，毕竟有需求，就 会有市场。但是很明显，这个地产行业的发展轨迹发生了偏移，有些投机者将改善人们居住环境的房子作为一个纯商品来炒作，不停的低买高卖，赚到了不菲的钞票。在利益的驱使下，更多的人加入了这个群体。于是乎房价一路飙升，早已经超出了供需的上涨和通货膨胀的上涨。

可以说，房价的一路飙升就是因为其金融属性，被当成了一种赚钱模式。那么这种模式可以持续吗？房价会不会一直上升？显然是不现实的。因为供需关系从来都是变化的，房子越建越多，现在人口出生率也在下降。供过于求的时候，房子的价格必然会松动，进而下跌。中国到底有多少套房子？可以说是一个天量数字。事实上，房地产的供求关系早已经发生了改变，房价之所以没有崩溃，那是因为经济需要稳定，国家在宏观调控。但是下跌的趋势其实已经形成，只是很多人还没有感受到，这也是所谓的温水煮青蛙吧。

现在很多人手上有两套以上的房子，“房叔”，“房姐”这样的名词也见多不怪了。当趋势向下的时候，炒房的人赚不到钱了，那么无疑就不是一个好的生意模式。“商品”房也不是一个好的商品了。当人们都扎堆向市场卖出房子的时候，房子不可能不下跌。继续是高位接盘的人们，出于人性的贪婪，不想亏本甩卖，硬撑着挂高价，但是长期出不了手，迟早也会降价处理。

对于房地产的崩溃，美国，日本这样的国家，历史上也出现过。可以说每一次大的金融危机，都有房地产的身影。在美国，甚者有过几次房地产兴衰周期了。

日本著名经济学家野口悠纪雄在他的著作《日本战后经济史》里面详细的介绍了当初日本人们对于房地产经济的痴迷，便是今天中国房地产的写照。野口悠纪雄当时还发文给市场警告，但是换来的是嘲笑，当时没人相信房地产会崩盘，甚者他们都不认为当时的日本地产有泡沫。但是很不幸，日本的房地产泡沫依然是崩溃了，房价何止是腰斩，很多房子都下降了百分之七八十。

那么中国的房子会腰斩吗？也许会，也许不会，能稳定最好。但是可以肯定的是，泡沫已经形成，下跌的趋势已经形成，再盲目的去投资房产，风险就很大了。手上很多房子的投机者们，该离开这个市场了！

Answer 8

大家好，我是勇谈。对于大城市的房价未来走势如何？很多人都保持自己的观点“认为未来大城市的房价还是要保持为你的上涨的”，对于部分人认为的大城市房价未来会大跌或者腰斩，用马光远老师的一句话来说“其实这是没有睡醒，在做梦”。借此机会简单跟大家分享下对于大城市房价未来的几点看法。

房地产行业快速发展的这20多年已经形成了房地产行业轻易动不得的局面，这点事实我们必须得承认

• 但凡有点经济学常识的朋友看到房地产大跌的言论都不会相信，因为房地产行业发展到今天牵扯到的利益太多

相信多数人都听到过这样的一句话“房地产行业牵扯到的行业高达50-60个，而且多数都是关系到国计民生的主要行业，比如：钢铁、水泥、玻璃等”。事实情况是哪怕是撇开房地产业所牵扯到的这么多行业来说，发展20多年的房企其总资产及负债率已经达到了惊人的地步。图上所示是近10年来房企总资产及负债率走势图，因为统计局数据更新问题我们仅仅以2018年的数据为例， 2018年房企总资产已经超过85万亿，负债率也高达79.1%！！而2018年我国GDP总量不过90万亿左右，也就是说如今房企的总资产已经赶上我国一年的GDP总量；加上房企本身的负债率已经逼近警戒线达到79.1%，违约破产风险剧增。一个十分简单的数学问题，假设房价下跌20%，保守估计房企的资产要缩水至少20%，那么就是10几万亿的直接损失。如果因为房价规模下跌导致连锁反应（房企大规模破产，房产大规模烂尾等），动摇的就不仅仅是经济走势看，甚至引发系统性金融风险也是大概率。毕竟房企不害怕破产，害怕破产的其实是银行而已。

• 楼市是资本市的局面至今没有改变，2016年底提出“房住不炒”更多的算是一种“纠错”

首先要说明的是我这里绝对不是为房企站台，只是跟大家分享几点真实的情况而已。为何说全国多数城市的房价很难出现规模下跌，甚至腰斩的情况？几点观察：

1. 很多人认为未来房价大跌是完全从市场供需的角度来理解房产的，也就是说多数人还是用普通的住宅需求来判断未来房价的走势，这样的判断已经被证明是错误的，真正推动房价上涨的其实还是货币超发和供应量过多。有居住等需求只是房价持续上涨的基础，但是真正推动房价持续上涨的其实是货币超发（M2增速过高）导致的。图上所示是近20年来我国M2供应量及同比增长走势图，可以看到一个十分明显的时间2008-2010年，我国M2增速保持了20%左右（其中2009年更是达到了28.5%）这么大的货币供应量，楼市作为资金的最大蓄水池自然会流向楼市，房价大涨也就是情理之中。哪怕是近两年的M2同比增速低于10%，但是我们需要明白一个事实基数已经足够高的情况下，每年新增货币供应也高达18万亿（以2019年为例）以上。
2. 楼市本身就是资本市，这点从2008年之后就从来没有改变过，如今提出的“房住不炒”更多的时候可以理解为纠错。至今记得中国人民银行副行长郭树清表达过的一个意思“2008年过度量化宽松带来的影响至今仍未消除”，显然高层们已经意识到这个问题，这或许也是哪怕2020年受到疫情冲击很大，至今没有像2008年那样大开货币阀门的原因吧（不过从3月份开始M2增速重新回到两位数增长）。

房价说到底是资源聚集度的体现，资源相对比较聚集的大城市房价不会出现大跌的情况

• 房产为何能够成为大家投资和炒作的对象？主要还是因为资源过于依附于房产

问大家一个问题“为何一个城市中心城区的房价跟郊区差距那么大？”大家需要明白的是，房产自身的成本相差无几（建筑材料、人工、规划等费用），体现房价差距的主要原因在于土地价格！！土地价格如何确定？其实就是土地周边的资源配套情况，这也是为何学区房、学位房的价格会比普通商品房价格高得多的多的原因。对于多数房产投资者来说进行房产投资的主要其实就是看重依附于房产背后的资源，毕竟对于社会主义初期阶段的我国来说，优质资源相对稀缺的局面还是会长期存在的。

• 大城市之所以能够被称之为大城市，很重要的原因就是资源相对聚集，而且本身的产业和经济发展情况较好，对于人口、产业、资本等的吸引力更强

从资源聚集度的角度来看，优质资源都是向条件更加成熟、经济发展更好的区域聚集；对于人口和产业其实也是一样，全国来看能够被誉为大城市（主要是一二线为主）的都有一个共同特点“常住人口属于递增的情况”。人口流动其实从某一方面来说就代表着资源流动，当然人口流入越多的城市居住需求、消费需求等就更多。各位觉得这样的城市房价会大跌吗？

不仅仅是大城市的房价不会出现大跌或腰斩，未来多数城市都不会出现这样的情况

• 多数城市的房价出现大跌或腰斩很容易引起连锁反应，这点是任何国家的经济都经受不起的

目前来看全球因为房地产问题出现经济危机的国家只有日本和美国，日本因为主动刺破房产泡沫导致经济20多年没有实质性发展；美国则因此爆发了全球著名的次贷经济危机，席卷全球。可以说这两个国家的房地产泡沫破裂或者因为房产问题引发的经济危机都不是我们这样的国家能够承受的。相比于美国和日本早已步入发达国家来说，处于并将长期处于发展中国家的我们一次规模的经济危机就会直接斩断我们经济发展的路径，陷入经济学人士经常提到的“中层收入陷阱之中”。面对复杂的国际形势，一旦我们经济环境发生变化会不会引发一系列问题，我们不得而知。起码我们可以看到邻国俄罗斯的现状应该有足够的警示。

• “在发展中解决问题，问题在发展中解决”一直是我们信奉的准则，这也是我们经济能够持续40多年中高速发展的关键

其实读过新中国发展史的朋友可以看到一个事实“我们总是在不断的发现问题，解决问题然后取得突破性发展。”从建国初期的一穷二白，到如今的世界第二大经济体，其实我们都是在不断发展中试错、纠错然后发展的。目前我们面对的高房价、高消费与低收入之间的问题已经被提上日程，这些问题要解决掉，房地产市场也要维持基本稳定是我们的底线。

综上，解决高房价问题绝对不仅仅只有主动让房价大跌这一条路，通过产业转型升级提升国民收入水平也是良方。再说已经有越来越多的人相信，未来房产不会像今天这么稀罕人了，不是急需等着就是了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

Answer 9

目前看大城市房价大跌或腰斩还是有难度的，毕竟我们是以经济建设为中心，稳定发展是我们的毕生追求。城市化进程的车轮浩浩荡荡趋势不可阻挡，目前随着大城市的快速发展，有一定的不足之处，但经过一段时间的经验积累和借鉴是可以有效解决的，社会是追求效率的，而大城市是集约化发展有效的提高资源的利用率。

而依照目前的趋势看，有形成特大城市进一步向城市群发展的迹象，像武汉带动周边县市形成的经济圈，以及像珠江三角洲、长江三角洲、京津冀经济圈，代表了未来协同发展的趋势。

未来人口出生会减少，会对大部分地区房价有负面影响，但一线大城市更有抗跌，人口基本会净流入，房地产最核心的就是地段，而且大城市里最抗跌的房价一定是核心地段核心城区，所以说想避免房价调整可以选择大城市核心地产。需要说的就是希望房地产价格大涨是不现实的，对政策定调把握很重要。像北京一线大城市2016年2017年出现高点也有回落但总体还是在高位，远比2015年房价高，而周边河北地区房价回落明显。