东营房产 大侠描述一下东营房地产的市场状况...
-大侠描述一下东营房地产的市场状况...
2005年度我市房地产市场运行基本情况（一）房地产开发投平稳增长。全市累计完成房地产开发投资18.9亿元，同比增长30%，房地产开发完成投资占固定资产总投资的20%，拉动了全市GDP增长约为1.5个百分点，已成为我市新的支柱产业；施工面积147.34万平方米，同比增长26%，商品房完成新开工面积110.99万平方米，同比增长32%，累计完成竣工面积96.8万平方米，同比增长15%。在全市房地产开发投资中，商品住宅成为房地产开发的主体，全市商品住宅完成投资12.4亿元，同比增长32%，占总投资的75%，商业服务设施投资为2.44亿元，占总投资10%，办公楼、综合楼及其它物业完成投资1.22亿元，占总投资的5%。从新开工的结构看，商品住宅新开工面积为123平方米，同比增长40%，占总开工面积的75%，商业服务设施新开工面积为27.91万平方米，同比增长20%，占总新开工面积的17%；办公楼、综合楼及其它物业新开工面积为13.31万平方米，同比增长10%，占总新开工面积8%。全市安居工程建设稳步推进，各项工作进展顺利，全面进入交付阶段。全市安居工程住宅施工面积达300万平方米，完成投资19亿元。其中市直安居工程住房施工面积达180万平方米，完成投资12亿元，东营区安居工程住房施工面积40万平方米，完成投资2亿元；胜利油田安居工程住房施工面积80万平方米，完成投资5亿元。（二）房地产市场供求两旺，个人购房比例增幅较大。近年来，随着房改不断深化、住房实物分配的停止和货币化分配的推进以及住房二级市场的放开，全市商品房消费持续扩大。据统计，2005年全市商品房销售面积110万平方米，实现销售额17.6亿元，同比增长14.2%；其中住宅面积74万平方米，占销售额的65%。居住个人购房比例继续增加，比重达到99%，已成为商品住宅消费的主导。其中自用购房仍占首位，比重为90%，用于投资的购房比例有增长，比重达到10%。商品房空置率继续维持低水平，空置面积为1.84万平方米，同比略有下降。（三）商品房价格稳中有升。受国家宏观调控政策的影响，从2004年的平均每平方米2000元左右到2005年的平均每平方米2150元，年涨幅已降至10%以下，已接近省平均涨幅，但比较山东商品住宅平均每平方米2335元仅有增长空间。（四）二级市场二手交易日趋活跃。2005年全市共完成二手房交易面积17万平方米，户数达1100户。（五）2005年4月，市委市政府按照建设“平安山东”和构建“和谐社会”的要求，在中心城区推行规范化物业管理，经过严格审批和筛选，确定了2家二级和35家三级物业管理企业，在全市153个小区（地方41个，油田102个）都实行了比较正规化的物业管理，使20余万住户拥有了整洁、安全、文明、舒适的生活环境。（六）房产中介市场发展迅速，全市9家房产中介服务机构经营状况良好，全年共办理房产评估业务2320宗，估价面积达55万平方米，同比增长150%，房产测绘和住房贷款业务也持续发展，同比增长37%和22%。二、房地产市场发展中存在的问题近年以来，针对房地产市场快速发展过程中出现的问题，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策，将免征房产交易营业税的使用年限由5年降到2年。房地产时市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到了有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场存在的问题还十分突出。主要表现是：（一）从当前房价上涨的主要特点看：一是房价涨幅仅处于较高水平，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2005年分别上涨14.4％和15.2％，2005年度一季度比去年同期又分别上涨12.5％和13.5％；中心城区房价涨幅较高，且有进一步上升趋势；三是部分房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15％以上。一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8％。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由中心城区向各县区、经济发展相对较好的区域发展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度二手住宅销售价格上涨11.4％。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。（二）供求结构失衡，有效供给不足。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全市商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2005年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，商品住宅竣工面积只有销售面积的73％。油田基地和中心城区尤为突出。商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。现在广大中低收入家庭住房需求非常强烈。但土地价格、商品房价格上涨过快，一般城市家庭的收入赶不上房价上涨的速度，开发商都集中开发高档住宅，市场上适应中低收入家庭的中低档住房供应不足。（三）房地产市场还不规范。如许多开发项目缺少资金，圈下地后，不办理商品房预售许可证就进入市场公开销售，即卖“图纸”，一旦市场销售不好，极易造成“烂尾”楼；有的建设单位擅自集资、合作建房的名义，变相搞房地产开发经营，牟取暴力，冲击市场。（四）房地产市场纠纷不断。房屋的质量、面积、配套、物业等等成为纠纷的热点，影响了购房者的信心。（五）房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。根据统计估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而另一方面，在我市目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。（六）作为一种特殊商品，房产销售后的相关问题比较突出，主要集中在配套设施不够完善、物业管理相对混乱，不仅影响了业主的正常生活，也带来较多的社会不安定因素。三、分析存在问题的原因产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，随着招商工作的进一步扩大外来务工和经商人员在当地购房等情况，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一步上涨。（一）房地产市场资金大量的涌入。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。（二）参与投资性购房和投机性炒房的人员增加。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如比较活跃的“炒房团”，聚集资金在一些城市进行期房的买卖不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。（三）境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。2005年，房地产开发全部利用外资超过实际使用外资的1/3，增幅达到34.2％，高于整个利用外资增幅20.9个百分点。（四）一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60％。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。（五）进一步的规范房地产市场秩序。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢和销售进度囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。（六）不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。四、对稳定房地产市场应采取的主要措施：（一）加强和落实房地产市场宏观调控，改善住房供应结构。应建立相关的部门的联席会议制度，定期分析情况，协调出台相关调控措施。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此类项目为主，并在有关计划中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。（三）严格执行房地产税收征管制度。运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口指导”力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。（五）进一步规范房地产市场秩序。建立房地产预警体系，加强市场监管，调整优化住房供应结构，建立有效的房地产市场宏观调控机制；强化商品房预售管理，严把预售审查关，防止产生投机、炒作和楼盘“烂尾”等问题，规范房地产市场，严格房地产开发，中介机构市场准入制度，努力优化市场消费环境；加大执法力度，对无资质或或超越资质从事房地产开放，违规销售，虚假广告，面积缩水，物业管理乱收费等行为从严查处，努力整顿和规范房地产市场秩序。我市的房地产市场经济秩序可谓是“宏观规范培育不够，微观规范不力”，影响了房地产行业经济的快速发展。我们应从行业经济法规和行业政策上入手来营造与完善房地产市场秩序。（六）进一步搞活住房二级市场。盘活数量巨大的存量住房，以存量的流动带动增量的增长，逐步形成以旧换新，以小换大的良性住房梯度消费。这些年以来，实践证明，房地产市场持续健康发展，对改善人民群众居住质量，促进消费，拉动投资，扩大社会就业等方面发挥了重要作用。其次，要明确房地产市场的持续发展必须是健康的发展。对其出现的有关问题要通过深化改革，加强宏观调控来解决。人们有理由相信，激活我市住房二级市场并使其和住房一级市场比翼齐飞、共同发展的时日为期不远。总之,从一个相对长期的角度判断,我市房地产市场的潜在需求仍非常巨大,在解决好商品房产品结构、价格结构和居民实际收入增长、预期之间的矛盾后,这些潜在需求将逐步转化为市场有效需求,这必将为我市房地产业的长期繁荣创造必要的市场基础。可以预见,在WTO的制度框架内,在国家宏观经济持续向好和住房需求不断增长的条件下,未来10--20年是将房地产业稳定发展的黄金时期。
东营属于几线城市
东营属线城市 国内常被提及的所谓一线、二线线城市的概念起源于房地产市现在已演变成为城市综合实力和竞争力的划分。常规的指标包括综合经济实力、城市发展与规模(建设水平、人口面积等)、辐射力与影响力、信息交流能力、国际竞争能力等等。 按照综合指标而言，可见北京、上海、广州、深圳是中国当之无愧的前四强，北上广深也是社会和媒体普遍公认和的一线城市。中国的一二线城市大多是直辖市、副省级城市。 山东有济南、青岛，属二线。三线城市因为保有量太大，综合实力也有差距较大的，分成强、中、弱三类， 东营属于其中。
有效规范房地产行业的市场秩序 实行许可等级制度，有效发挥土地资源的效率 专业化运营，确保房屋品质 市场化与计划经济的有机结合房地产公司的重要性，意义
大哥，能否详细点？至少1,200字把。好的话追加分值啊追答
你自己展开写就是不错的，不必追加，采纳即可！
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