其实济南这个城市不太适合外地人买房的，因为溢价率太高了。除非你是工作定在济南，或者不差钱。可你说你是投资，那这条路就不当走，有钱买济南的房子还不如去中西部大城市择一城置业投资，比如成都、郑州、长沙。这些城市都比济南发展好，升值空间也比济南大。
且听我从多个方面作此说明。
1、气候：济南曾是四大火炉之一，夏季绵长，高温天多。新版四大火炉虽然没有了济南的名字，但这不是因为济南凉快了，而是温度更高了，但没有高过另外几个后起之秀。可是作为北方城市，夏季均温竟然超过了绝大多数的南方城市。好吧，如果说热，那你冬天也热一点，可事实上济南冬天很冷，照样的天寒地冻。这夏天气温像南方，冬天气温像北方，体感舒适度可想而知。
2、空气质量：济南在2019年各省会城市空气质量排名当中位列倒数第二，仅高于石家庄。这个位置原本是太原坐了多年，但是太原改善空气质量取得成效，名次连年上升，济南反倒走起了下坡路，PM2.5多次刷新当地纪录。有此气候和空气质量，宜居程度也就可想而知。
3、经济发展：众所周知，山东的经济是靠胶东挑大梁的。济南这几年GDP净增和人口净增数据飙升不是因为发展迅猛，而是因为吞并了一个地级市。正当山东打算着力打造强省会，效仿四川河南搞省会独大的时候，近日长江论坛上高层却表示未来要降低强省会效应，着力于区域经济和多中心模式。如此一来，济南独大的算盘又落空了，未来要在济青烟三足鼎立的基础上新增临沂这个新支撑点，山东在人口和资源流失的今天，还敢把有限的优质资源都给济南吗？炒房就是炒预期，这省会独大的模式已经亟待面临改变，济南的发展预期在多中心模式下难道会比独大更好？
4、性价比对比：先说省内，济南房价一直对标青岛。但事实上两者在房产投资价值上并没有多大可比性。因为青岛经济更强、名企更多、收入更高、空气质量更好，气候和环境更是没有可比性，青岛夏季日间最高均温29度，冬季不结冰。同时青岛湾是教科文组织评选的全球最美30大海湾之一，十年内三次荣膺社科院评选的最佳宜居城市，四次获得最具幸福感城市，仅主城区就有上百个3A及以上景点。就这种强烈反差之下，两者房价几乎持平，烟台这个同样宜居的经济强市房价更是只有济南的六成。你觉得对比省内两个经济最强市，济南在环境、气候、经济全面落下风的情况下，房价能有多大潜力？
再说说省外，虽然同样东部沿海省份省会，杭州、南京、广州房价高，人家是因为经济水平高、收入高、区域繁荣度高。济南没有可比性，房价比人家低是正常的。但是作为东部沿海地区的省会，竞争力跟中西部几个大城市也比不过。成都、西安就不说了，以前现在都比济南强，房价也比济南低。但是曾经看不到济南尾灯的郑州、长沙早已跻身新一线行列，不仅城建突飞猛进，而且收入也都反超济南，关键房价还比济南低。尤其长沙，房价大概只有济南的七成水平，主城区至今还有单价不足万元的二手房。这种强烈对比之下，你觉得济南房价有何投资优势？
总结：说这些，并不是说你买济南的房子就不能升值，而是作为一个投资人来说，首先考虑的是回报率，这就像跟存款看利率一样，选银行还要货比三家，买房子只看一个城市，没有参照的对比，如何能知道价值几何？另外你说的这个经十东路，原本就是济南近十几年来涨价最猛的区域，早已透支了未来多年的升值空间。所以如何抉择还是货比三家再说，如果不想在山东以外选择，那你投资青岛也比投资济南更靠谱。
