在国家调控政策的作用下，热点地区的房价已经呈现稳中有降的趋势，但目前的房价对老百姓的购买力来说还是显得过高。

房子卖不掉

1.由于调控政策的收紧，房价下行预期强烈，许多不是很急迫买房子的现在处于暂时观望；

2.国家的限购、限贷政策将一部分不符合条件的购房者挡在了门外；

3.贷款利率的提高，提升了购房者成本，一套按揭房多的有可能多付出几十万的利息，购房者感觉不划算大，暂时放弃购房；

4.央行严查违规资金流入房地产市场，热钱少了，房地产炒作资金明显降温。

以上几方面造成房产交易开始转入清淡，以前许多日光盘，现在也需要通过广告等促销手段来配合了。

房价居高不下

1.开发商前期拿地成本高，等开发完成进行销售时政策风向已变，这个时候只能以高价出售；

2.开发商前期赚得盆满钵满，目前的调控政策暂时还难以对其伤筋动骨，另外开发商知道购房者心理：买涨不买跌，涨的时候大家跟风抢，跌得时候反而没人买，所以开发商一般会扛住价格不让下跌，私下通过一些变相促销活动给一部分购房者让利。

所以你会看到房地产市场上出现奇怪的现象。

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中国的住宅空置数量的确不少，这是公认的，但从来没有官方数据。

民间的数据有这些：

1、2014年，中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%；重庆、成都、武汉、天津、北京、上海的空置率分别为25.6%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%、18.5%。

2、2015年IMF副总裁朱民表示中国的住宅空置超过10亿平米。

3、2015年，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

4、2017年，董磊磊等以中国295个地级行政单元为研究对象，基于NPP-VIIRS夜间灯光数据、土地覆被数据和国家基础地理信息数据，构建“鬼城”指数模型，并采用空间统计分析方法，揭示中国地级行政单元“鬼城”现象的空间分异格局。结果表明：经济发展较快的一些东部沿海城市和地区“鬼城”现象较为鲜见，资源枯竭型城市、地处山区的一些城市以及经济发展较为落后的地区和城市则是“鬼城”现象的典型代表；从全国范围看，“鬼城”指数呈现出中部＞西部＞东部，北方＞中部＞南方的趋势。

从以上各个维度的报告来看，空置率的确不低。但问题又来了，空置率这么高，一线城市调控力度这么大也只是微微下跌，二线城市止跌回升，三四线城市目前更是领涨。

我是这么看的，就空置房而言，一二线和三四线有本质不同，一二线属于资产配置，很多人买了房子等涨，你要想卖出去，稍微便宜一点，分分钟都能卖掉，所以这种空置并并不危险，而且现在正在通过各种手段推动这部分空置房源转化为租赁房源。

至于三四线，空置的房子属于建设过度，有相当部分人买了并不住，也不好卖。这类房子随着棚改逐渐退出，人口被二线城市吸走，房子会越来越不好出手。到时候你会觉得更奇怪，房子没人买，价格还跌不下去。

现在长效机制还没构建好，地方没有好的办法，他们既要防止过热，也要预防过冷，限价既限涨，也限跌。

西安500余名户籍民警集体宣誓。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

过去两年，全民买房热，其实折射的是大众的恐慌心理——自己的生存价值。把自己和房子绑定，用一个价格来衡量自己在社会中的价值，进而带来安全感。

只可惜，中兴事件这一巴掌，让中国大众百姓清醒了，自己应该关心什么——不应该是那一套水泥房子，而是自己的智慧。你楼房造的再多，一颗芯片就能搞定你的七寸。

空置房产要分城市，房屋的空置率没有一个官方数据，但是房价居高不下确实是存在的。房屋是否空置，跟一个城市的人口有极大的关系。

中国的城市化，是形成当前中国房价上涨的一个因素，但不是目前高房价的主要因素。如果是人口净流入城市，其房价尚且有可以上涨的空间，毕竟有源源不断的韭菜（接盘侠）来支撑。所以在去库存的时候，炒房客拼命买房，甚至有人撬动高利贷买了房，如果未来房价不能够翻倍，那么炒房客就会很容易资不抵债，自己弄死自己。

当前房价的高和股市一样，限购措施看似是打压房价，实际上起到了保护哪些举债买房的人不跳楼。稳定了房价，温和的稍微上涨，不让价格过高也不让价格过低。

三四线城市为何房价会上涨:

第一，棚改，三四线城市得益于城市化，大量的棚改带来了当地房价的上涨。大量的拆迁户手里拿着巨款，开发商趁机涨价。所以造成了买房的虚假繁荣景象，其背后是大量防水信贷资金的托市。

第二，丈母娘，准丈母娘是农村消费第一推动力。以前我一直认为这个因素只是再城市有。但是最近在乡村的见闻，真的领教了。农村汽车的数量逐年上升，农村的二层小楼，这些都是为了一个目的——娶媳妇。最近农村的准丈母娘开出了一个新的单子——城里有房。结婚的要求是：1/家里有房。2/有一辆车。3/城里有一套房。当然，还有其他一些乱七八糟的，比如要求你家里只有你一个男孩，不养老。

总之，当前农村很多结婚，女孩开出的条件就是：有车有房，无爹无娘。当然不是所有的，但是这依然带来了巨大的影响。目前的价值观（尤其是没有受过高等教育的）就是一个：要美国的自由，中国的宠爱，一丁点责任都不担负。这些是题外话。

那么，房价的支撑靠什么？看两个东西：

第一，人口流入量，如果一个城市的人口是净流出的，那么其房价就没有足够的支撑。当前三四线城市正在面临大量的农村人口进城，所以房价自然会高。

第二，产业经济，城市的产业经济决定了城市的价值，决定了城市居民的收入。自然就决定了城市的房价，一个产业经济不够的城市，仅仅靠一时哄抬的房价，不具有长远的可持续发展。买了房子的人最终还是会流出去，到大城市去。

当前，三四线城市的空置率最高，二线城市有一部分空置；一线城市几乎没有空置的房子。

说得非常对！现在房子价格特别贵，比如一线城市的房子，一套房子在500万左右，很显然，一般老百姓买不起。现在没房子的人，基本算是穷人了，他们绝对拿不出这么多钱买房子。这些人没钱买，就会形成房子卖不出去，卖房子的人又不愿意降价，只有等穷人变得有钱来买，这要等很长时间，只有等房产税出台后，空置的房子有些烫手了，就会有人降价出卖。

大家只关心涨跌，为什么看不到房价是在横盘的事实？中国房地产市场开放以来，面上来看，从未有过大跌腰斩等案例，呈现的一直是横盘消化涨幅。重庆，记得第一次大涨，1000涨到2000，惊讶过后是沉默，横盘8年，只有小波浪，涨跌幅度在10%以内。当大家慢慢认可2千价格时，又一波大浪来袭，2千涨到4千，又是集体沉默，周而复始8年。又来一波大浪，4千涨到8千，沉默8年再掀新浪，这次浪潮不太高，涨了一半，8千涨到1.2万，可能短期已经达到市民认可的极致，接下来肯定还是沉默，没有大跌，只有消化，8年后大家一致认为1.2万合适，认可这个价，新的大浪会再次来临，急于出手的降10%左右卖吧，不缺钱的慢慢等8年，会有下一个惊喜。。。。

高房价几乎是现在社会上最高的呼声。房价的过快增长与炒房客有必然关系。随着调控政策的出台，一些城市的房价上涨速度有所下降。但是如你所说，买不起也卖不掉房价为什么还是居高不下，那么下面我们就来分析一下

买不起

我们先说买不起的问题，很多地方由于炒房客的介入，房价上涨过快，我看到最多说法是房价已经高过了工资几倍，大家都买不起房了。

其实，只要房价在上涨，就说明市场上的需求量还是很大的。只有需求才能拉动价格上涨，既然又需求就说明还是有人买得起房的。尤其是金融政策宽松的地区，贷款买房还是比较容易。所谓的买不起只是一部分人的看法。

卖不出

既然房价在上涨，就说明房子还是卖的出去的，尤其是开发商手里的新房，还是那句话，只有需求才能拉动价格上涨。真正卖不出去的其实是一些二手房，因为不能贷款等原因，二手房才是最难卖的。但是我们在统计房价的时候是分为新房价格和二手房价格的，我们一般所说的房价上涨正是说的新房的价格。同时各地都在想方设法去库存就是想方设法的卖出房，不会是卖不出房的。

知道了买不起和卖不出只是一部分人有限的看法之后，相信房价上涨的原因也了然多了。

下面还是分享一下房价上涨的原因

首先，就是需求刚需婚房，都是房产市场当中的主力军，尤其是婚房，对于年轻人来说这是标配想结婚就买房，不论房价怎么涨都得买，

其次，土地出让金上涨，各类开发成本上涨，开发商将成本转嫁到业主头上，房价也就上涨了。

我不想说那些大道理，我把我知道的说说。看看与这个有多大的关系？

我在一个地级市，去年一个开发商找到我们公司。让我们给他策划一块地的开发项目。他的情况是原来购地80亩开发商品房。先开发商品房用了一半的地，两年时间一半房都没销出去。资金压力很大。想把余下的地尽快找其他项目开发。减少压力。因为变更原来的项目就需要上报许多部门。从而了解了一些情况：

1，出让土地是工商业不发达的地区，地方政府财政主要收入。

2，开发商的资金基本是通过融资及贷款而来。商品房卖不出，最后也是按现行售价折算让金主收走。开发商也没多大损失，换个地方换个公司名又来。就是卖不出去，降价空间自然也不大啦！

3，金主收走的房会出现在新征地的还房中。

这个问题提的好，确实存在这个问题。

现在房子过剩是公认的。按道理来说，既然供大于求，就应该降价。房价为什么就降不下来呢？主要是下下列原因：

1.地价高。开发商的主要成本是土地出让金，约占45%左右。其它成本占48%左右。开发商的利润约在7%，所以降价空间不大。

2.建筑成本不断提高，包括人工、资金、建筑材料等成本。

3.银行的支持。银行不希望开发商赔钱甚至倒闭，不断给他们新增贷款，让他们度过难关，因为开发商万一破产，损失最大的可能就是银行。这就使得开发商有能力硬挺房价。

4.房地产市场调控政策的作用。房住不炒的、限价、限购等政策的实施，起了稳定市场的作用，房价不可能大起大落，可以微涨微落，逐步回归理性价位。

5.人们的工资上涨速度很快，购买力不断提高，再加上适度通胀率，房价不涨就等于落。

6.许多二手房持有人有钱，不怕房子卖不出去，绝不降价。还有的把房子出租，根本就不卖。二手房占空房总量的绝大部分。

7.有越来越多农村人到城里买房。农村人口是一股强大的潜在的购买力，他们对城市住房的需求，起到了稳定房价的作用。

房价最终是要按照市场规律运行的。市场需供求关系是价格的依据。各个城市住房的需求是靠人口产生的。经济发展速度快的城市新增外来人口多，房子的需求量就大，价格上涨。反之，经济发展速度缓慢，人口净流出，就没有房子的需求，价格就下跌。所以，任何时候不同地区的房价都会有涨有落。

这么多空置房，就是不准降价销售。自从中央政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“保持房地产业健康稳定发展”的理念以来，今年3月全中国各地新建房均价和环比涨幅都扩大。北上广都是上涨。真是伟大光荣正确的“挡”啊，终于彻底地挡住了普通老百姓的最简单的幸福生活。

20年以来，除了2008年全球金融风暴那段时期之外，国内房价一直在持续上涨。

从附图中我留存的剪报可以看出，20年来各地房价上涨了多少倍。

到2017年的又一轮暴涨为止，国内不只是一二线城市房价让人瞠目结舌，连三四五线城市的房价收入比也严重失衡，远远高于国际3～6的正常数值。

造成房价上涨的原因我已经说过多次，无非是土地因素、城镇化进程、炒房热钱、跟风效应以及连年通货膨胀造成的货币贬值等等方面。

房价上涨到这个程度，普通工薪阶层多半老爸不是李刚不是王刚也不是金刚，靠自己的收入不可能有能力购买住房，只能是望房兴叹。

不过，自去年房价一波大涨后，房价再创新高，房产价格进一步背离价值，同时当时的恐慌性购房也严重透支了购买力，加上各地陆续出台限购限贷政策，目前各地的房地产市场遭遇寒流，价格虽然没有太大波动，但成交量跌至冰点。

这种成交低迷的情况如果持续较长的时间，那么原本居高不下的房价，应该会有所回落。

不过，不要对所谓的暴跌抱太大希望，我的估计是能跌10%左右就不错了。