济南房价还会涨吗？

未来一段时间会出现有价无市状态 至于要持续多久 2018年难以反弹

2016年是济南房价关键节点，东部因为万达文旅以及山东大学的动迁，使东部房价翻倍增长，原来不足万元一平的房价，均突破两万元，陡然拉升不少

2017年下旬到现在，万达文旅以及山大的相继辟谣，让处于亢奋的开发商以及买房者，陡然明白，国家对于房价的严控已经到了断臂式处理了，高昂的房价已经把更多资金转入国外，如果不再控制 不稳定因素增加

房价因素一：地方要员上任三把斧 已经用尽，创城 CBD 山大/万达，假如创城是不可避免的，CBD则是这位领导带来的没创意的改革，打造CBD有何意义，一个在北京失败的项目，为何还能在其他地方大面积推广，为什么说在北京失败呢？当年北京像现在济南一样，面临这城市转型，很多国外机构迫切想在中国找到发财机会，需要落脚点 大望桥是不错选择 因为其在长安街东侧 离大使馆近 多种因素，成就CBD，在火了不到五六年 大的外企和机构又逃离 人多各种不方便，后来CBD成为各种国内小企业显身份的地方，济南美其名曰去四个城市取经，其实这是障眼法，没有那么多的企业作为支撑，CBD终究只是空中烟花，可以看看发展多年的高新开发区，那可是国家级的，地方要员的三把斧头斧都不能有智慧，城市没期待，房价如何增长

房价因素二：人员基数 作为济南吸引外地人来济南就业 吸引度不高，没有大的企业做支撑，很难吸引别人来，虽说济南有国家电力 山东大学等这些在国内有竞争实力的，其每年增长的员工不足以带动房价，而相对基数较大的普通老百姓在济南就业机会减少 房价高，更多逃离，2016年的疯涨会在这几年显现，人口难增长 谈房价增长很难，虽有租赁可落户，但就业机会不多 房价不增长一大因素

房价因素三：没有大的企业在济南落地，以杭州和济南为例 十年前济南的名片是泉水 杭州是西湖 十年后的今天济南还是泉水 而杭州则是阿里巴巴 虽说杭州情况特殊，但这是现实啊？城市发展需要企业 济南有吗？没有 谈何房子保值增值 地方要员除了拆拆拆 还做了什么

买房的不用担心 房价不会跌落 但市场需求不会强烈 增长空间有限 没买的别在意对比 别人当时有钱买，而你现在有钱买 把房子看成居住，毕竟大多数人的房子都是居住 卖了虽有那么多钱 但他住哪儿 还有政府和房地产炒房价是为了赚老百姓的钱 你老百姓跟着掺和 虽然今天赚了 但明天你的儿女会受罪 你也好不到哪里去

小编大状认为：济南房价继续上涨的可能性依然较大，尽管这么高的房价对济南持续发展并没有什么好处。下面，由大状带您了解下济南房价的情况。

一、济南房价怎么涨起来的

根据数据统计，济南房价从2015年的9500元/平米上涨到2018年的17000元/平米，房价几乎翻了一倍。对于省会城市而言，这个涨幅确实涨了不少，毕竟原先的基数并不算低。那么，济南房价是怎么涨起来的呢？大状认为，有下面几点原因：

1、在房地产去库存的情况下，全国房价普遍性上涨，济南自然也就水涨船高；

2、过去几年，济南大搞基建开发，又是CBD，又是地铁，给房价上涨提供了助力；

3、在买涨不买跌心理下，购房需求短时间放大，刺激了房价的上涨。

二、济南房价到底有多离谱

我们从房价收入比这个角度，来看看济南房价到底有多离谱：

1、历下区：2月份新房成交均价24647元/平，买一套100平的房子，总价2464700元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝29.1年可以买一套房子。

2、市中区：2月份新房成交均价20322元/平，买一套100平的房子，总价2032200元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝24年可以买一套房子。

3、历城区：2月份新房成交均价15948元/平，买一套100平的房子，总价1594800元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝18.8年可以买一套房子。

4、天桥区：2月份新房成交均价15822元/平，买一套100平的房子，总价1582200元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝18.7年可以买一套房子。

5、槐荫区：2月份新房成交均价15135元/平，买一套100平的房子，总价1513500元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝17.9年可以买一套房子。

这样的房价，您觉得有多离谱呢？

三、刚需族还买的起吗？

再回答下题主第二个问题，在房价上涨的情况下，刚需族还买得起吗？

情况一：有钱，买得起！

情况二：没钱，买不起！

如果是第二种情况居多的情况下，就很容易导致人口外流，直接到其他地方城市工作，或者说济南赚钱外地置业。无论怎样，对济南都不是一件好事。

希望济南好好管控房价，给全省做好榜样！

济南从目前的城市定位来说，本不该这么高的价位，毕竟成都、武汉这些新一线强市的房价也不过如此，从实力和人口基数来说，济南房价不该和这样的顶级省会并驾齐驱。但谁让济南背靠山东这个人口大省，而且老城区规模不大，在城区尚未大规模扩建之前，就因为全运会规划带起过一波行情，之后老城区价格又被新盘和学区房相继捧高，所以事实上，济南的楼市行情比全国绝大多数城市启动都要早。

我记得2010年时，经十东路的名士豪庭只有8000多，而甸柳的老破小就已经1万2，但是现在名士豪庭均价3万了，而甸柳才2.5万，通过简单的数据变换，就已经能够直观感受到济南楼市重心的转移，以及当初为什么老城区房价涨速惊人。

尽管济南目前不是省内人口吸引力最强的，但至少在中西部来说是无可动摇的第一外出务工目的地，房屋空置率低，库存比例低，新盘数量少，老旧房屋整改比例低，人口流入量持续攀升，这些都是推升房价的主要原因。不过现在随着价格不断增长，限购令的加码，房贷利率的提升，已经让市场热度从全部转向了局部，没房的只会越来越少，不会越来越多，而房子只会越盖越多，不会越盖越少，所以未来的市场必然会随着成交量的逐渐萎缩而降温，市场情绪也会渐渐的恢复冷静，届时的楼市会随着经济与物价的增长而增长，也就是健康的增长，而不是现在这样的非理性上涨。

谢邀。济南房价从2016年下半年开始，犹如脱缰的野马一路狂奔，楼市库存已被急剧消化，全市均价已达1.8-1.9万元，以历下为代表的2万+盘已使部分购房者望楼兴叹。对于济南楼市，笔者有几点看法：

1.库存减少是房价上涨的推手。供需严重失衡，房价只能一路上扬，好在去年9、10月份库存有一定回升，房价也有企稳迹像。

2.棚户区拆迁改造为楼市火上浇油。今年省政府公布了棚改项目，济南有18个项目入选，这为楼市提供了新鲜购买力。

3.省会首位度提升，助力济南经济发展。这两年济南发展也是有目共睹。省政府提出提高济南首位度，主要表现就是提高济南在全省经济的比重，相信相关政策会有倾斜，实现济南经济新跨越指日可待。同时，新旧动能转换也为经济的发展带来创新活力。

4.楼市冷热不均，继续大涨己难继续。有的楼盘销售确实不错，有的楼盘月销量几套。近期，售楼电话也不少，说明市场己降温。

济南房价一路上涨原因较多，比如还有地王带动、学区房炒作、媒体鼓吹等等助力。但笔者也有忠言，今年济南房市整体应会趋稳，洼地可能补涨，刚需可选择价格相对较低区域下手，投资者还是要观望，待调整充分再考虑。

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济南的房价不但要涨而且要持续一段很长时间中幅度增涨。为什么这么讲，其实有心机的朋友早就知道的一件事就能说明问题。这次吴家堡拆迁的补偿金创下西部最高纪录，谁都知道济南的西伯利亚想当年的地理位置和生存现状，如今一步登天，天文数字的补尝款，乐的百姓跳高，钱多就要买房，一步接一步，这就是今后几年，济南大拆大建的效果！对与不对，仅是个人看法而以，请多指教！

首先举个例子 在我们国家除了房子还有什么东西是买回来不贬值的 新房肯定会打折促销 二手房也不会跌 谁家的房子涨到200万 谁也舍不得150万卖掉 想提醒要买房的人 200万的房子 外地首付需120万 贷80 月供4000 本地 首付百分之三十 贷140万 还7000多 八零后基本该买的都买了 济南的收入生活水平大家都明白 现在除了拆迁户能买得起 试问一个90后外地家庭如何承担 首付基本都凑不齐 就更别提买房后的压力了 结婚 生子 赡养老人 人情世故 日常生活开销 汽车消耗 物业费 水电费 暖气费 车位费 别傻了一个月没有两万块的收入 你试试 我年收入20万 14年买的融汇 贷款59万 月供3100 八八年的我压力好大 这都是我所经历到的 想换个车 换个大点的房子我现在都没有勇气 就现在济南的价格 我敢说 你每年有四十万的收入 你再考虑买房吧

那是必须的，说句实话 房价涨的越高，说明城市发展的越好，双刃剑。山东人口近一亿，一亿人口中的五十分之一的人如果富的买房的钱花不尽了，那就是二百万人，钱多了买几套房正常吧，山东城市建设一般般，像样的有滋味的城市不多，也就是济南青岛威海还可以，作为省会济南应该是好多人的首选城市，买套房没事来住住，这是房价的主要推力之一；其二每年大量的务工人员及进城做生意的人流涌入济南，他们对住房也有极大的需求；其三济南当地人的购房需求；其四，流散在各地的济南籍回乡购房；其五，济南城建及经济发展相对滞后，也就是个超三线城市，房价相对较低，上凑京津吧 刷脸，下揽沪杭吧 磨腚，上下不靠，只能单玩。如果今后济南发展好了，将会有极大数量级的外省人口 甚至外国人口到济南购房置业，那会大大地推高济南现在较低的东部省会城市的房价。按现在深圳房价的一半推算，到时候济南的房价也要三万起步了。

咱们不妨先做一个伪命题行为的分析，就济南目前的状况，楼市的潜力与风险做个推理吧！

济南地处于山东半岛的中西部，山东省的丘陵地带的腹地，是山东省政治、文化、科教，医疗教育等等中心城市；也是为数不多的副省级城市之一，地理位置优越、工业基础较好，第三产业发展迅猛，尤其是最近三年以来，济南的经济发展步伐在逐步加快速度，在副省级城市中经济增长速度比较靠前！而且，济南处于京津冀环渤海经济圈南翼，黄河中下游地区中心城市，是山东省重点支持与发展建设的大城市。

基于以上原因，济南在被称之为“沉睡”多年的顿感之城后，似乎找到了自己的真实定位，开始大力发展，让人眼前一亮！当下的济南，正举起全市之力、大力建设投入建设差不多，中央商务区核心建设速度；济南市的整体城市定位也由大明湖时代向跨黄河流域，解放全济南的“大河时代”努力迸发！当一个城市迅速找准自己的的发展与定位，发展前景是十分广阔的！也是如此，济南的房价一直在节节攀高，市区内早已经已经无法觅到万元左右的廉价商品房了。城市的飞速发展，经济持续向好的过快增长，会吸引越来越多的人才，安家落户就业和工作。特别是济南因大力吸引优秀人才的限购松绑政策的实施与落地，更激发了那些年轻者购房者的热情，房价走势会在一个短时期内，继续上涨的，或因为政府部门的打击与限购政策干预影响，房价涨幅会有一定的放缓！

大环境是货币超发，需要极大的蓄水池承载泛滥的货币，在股市疯狂之前，楼市是不二选择。

小环境是以山东省会的地位，相较于其他二线城市，济南房价的水分较低。

综上所述，济南房价必涨，传说中的2345时代终将到来，不确定的是具体时间。

首先明确一点：房价不是由本地平均收入决定。为何？首先，一个人口不断流入的城市，外地人会带着资金推高本地房价。即使在限购期，外地人也能获得购买资格。例如留下工作的大学毕业生，家乡父母的钱会转移过来买房。何况限购不可能持久。再者，房子供不应求，房价就会由中高收入者决定。只有房子严重供过于求，本地平均收入才对房价有较大影响。所以说，推动房价的关键因素是供求关系。

济南和武汉、郑州、合肥、成都这些城市一样，都是地区性中心城市。近几年，泰安、莱芜、淄博和德州人口一直在减少，尤以泰安和莱芜最甚，其中大部分流入济南。山东全省也是人口流入地，从2013年到2017年，人口分别增长 3.8%，3.1%，1.9%，0.9% 和 1.2%。当然大部分是外地迁入，其中又有相当多流入济南。根据近些年大学毕业生统计，留在山东的毕业生在济南就业的最多，其次才是青岛和其他城市。以往青岛人口增长超过济南，但从2016年开始，济南明显超过青岛。原因比较复杂，不在此详述。

人口流动决定房价，这是业界共识。再一个重要因素是通货膨胀。CPI 不等于通胀。CPI 多年保持 3%以下，但由 M2 增长算出的实际通胀在 7% 以上。就按 7% 算，十年货币就要贬值一半。也就是说，仅仅7%的通胀就能让两万的房价十年后变成四万。当然，那时的名义收入也将高于通胀，这种房价上涨不会影响购买力。

如果把通胀和城市发展综合考虑，济南房价从接近两万涨到四万，应该不需要七年。粗略计算，四到五年即可。尤其是房产限购不得不放宽时，涨价还会更快。