这种现象很普遍。

从《物权法》、《物业管理条例》角度来说，电梯、楼道这些都是属于业主的共有产权，利用电梯、楼道安装广告牌，收入也应该也是由业主共享。但实际上，目前绝大多数小区，电梯、楼道安装了无数广告牌，也有了不少的收入，都被物业“占为己有”。也就是“管家”把东家的空房间拿去出租，然后收入归自己，竟然成为一种堂而皇之的公开现象，让人大跌眼镜。

这种现象的出现，是因为在小区物业、小区业主之间，有一些产权弄的清楚，但实际执行，却难度很大。

一般来说，小区要有一个业主委员会，然后先去公共产权部分，以及公共事务方面，由业主委员会决策。业主委员会就相当于企业的董事会，代表资方。而物业，就是企业聘请的职业经理人，帮忙管理运营。

但现在有点儿歪理的感觉。物业把业主共有产权的收入，给“霸占”了。然后业主还不好找回来，不好维权。

其实核心在于“无法可依”。也就是产权是业主的，但业主缺乏有效途径，进行管理。有的小区都没有业主委员会，有的小区业主委员会就是一把扼摆设，也有点小区，物业本身就是开发商的，然后跟业主在扯皮。而业主缺乏相应的渠道，将自己的权益收回来。

要解决这个问题，关键还在于发挥业主委员会及业主大会的作用。首先要在主管部门的指导下，组建业主委员会，这是基础。产权代表人要有人出来说话。其次，要从法律层面上确立，以及从行政层面推动，根据国家法律，制订相关执行的细则等，然后这样问题就有解决的方式了。

电梯、楼道装了很多广告牌，电费是业主的，收益是物业，这种现象显然要予以禁止。或者要明确这些收益要归集到专项维修资金或是其他小区服务项的支出。

互联网时代商机勃发，但物业管理绝不能因此成为暴利产业。

这种现象比比皆是，难点就在于按现行相关法规，业主缺乏行之有效的维权方式。

小区内电梯、墙面、公共场地等，其所有权归全体业主共有。

按《物权法》《物业管理条例》相关规定，利用上述设施设备场地进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业公司同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

现在的难处在于，尤其是前期物业管理阶段，小区没有业委会。上述设施设备及场地由前期物业公司管理，而相关广告厂家只能与前期物业商洽合作事宜。因广告经营所得的收益也由其控制并支配。至于收入多少，支出多少，对业主来说就是一本糊涂账。

结合题主问题，业主应该如何维权呢？

如果你小区有业委会，直接由业委会出面与物业商谈，要求其出具所有公共收益的相关账目，必要时可聘请审计机构进行审计。对本小区因公共场地产生的收益进行分成，业主所得的收益应占其中的绝大部分，（实践中有按八二分成，也有按七三分成，取决于物业因管理支出了多少）。

上述收益及支出必须定期在小区公示，接受业主监督。

物业公司拒绝交出公共收益的，可召开业主大会授权业委会向物业追讨。

如果你小区尚未成立业委会，那这个事情就比较难办。

首先说通过诉讼来维权是行不通的，因为人民法院对于单个业主或业主联名因公共管理权受侵害的案件诉讼，基本不予立案受理。

在这种情况下，你们只能先排除万难成立业委会。或者直接向相关相关行政主管部门投诉。

而现行法规下，街道办，社区居委会等不便于直接介入处理，只能针对某特定纠纷事件居间进行协调。顶多让物业公司停止错误行为，例如在本事件中，要求单独接电表计量广告屏产生的电费，电费由物业或厂家承担。至于收取的广告费要按单元列账公示等等。

目前，针对类似的物业管理纠纷中业主强烈不满的意见，某些地方（例如济南市）通过立法，授权街道办，与辖区居委会，依法共同对住宅小区内的业委会及物业公司进行直接的监管与监督。

充分维护广大业主的合法权益。

这样吧，别一天天的惦记着物业赚多少钱、花多少钱了！有一招，地球人都知道是最公平合理的，就是用者自负。取消物业＂包干制＂！！！

这样把物业与小区的财务完全分割，物业按月支干薪：一千就是一千、一万就是一万，完了不能跟小区的收入与支出有任何瓜葛。小区的一切开支用度，还有业题主最关心的小区巨额收入，俱与物业没半点关系。

这样物业的服务必然蹭蹭的上涨，完全符合业主的要求。只要业主喜欢，愿意掏钱，每栋楼的电梯大堂都可以聘俩美女为业主虾腰开门喊：＂业主大爷，请慢走。＂ 俩不夠可以改成仨，一切丰俭由业主决定。

呼吁所有业主，赶紧通过业委会，取消万恶的＂包干制＂，还业主当家作主的自由。

这个就是属于小区的公共收益了。

而且它只是小区公共收益的其中之一，根据小区的不同，小区的公共收益还有很多很项目和类别的，

业主该怎么办？

经常都会有人提出这个问题。

但是就要分清这个“业主”的概念了。它包括个体业主和全体业主。

如果是个体业主，说实话，什么也办不了。

但是，如果是全体业主呢？那就非常好办了。

全体业主是谁呢？那就是按照相关程序成立的业主委员会了。

有了业委会，如果业委会经过一段时间的运行后，业务不断的熟悉了，法律法规不断学习透了，就可以要求物业公司，将小区的公共收益移交业委会，由业委会将其用于为小区建设服务上。

当然了，如果小区里的多数人都不关心小区业委会的建设，只会在网上发发牢骚，或者是在业主群里发发牢骚，那是什么问题也解决不了的。

更多情况，可以关注本人的文章《小区成立业委会是开发商“主权”移交的基础》，以及里面的很多相关文章。相信会有所启发的。

强烈要求取消物业！物业不请自来，非选择性强制消费。物业就是披着合法外衣的社会毒瘤。现有法规偏向物业公司，不利于居民维护权益。

????? 目前物业已经是社会不稳定因素的制造者，物业和居民矛盾日益严重。物业老板躺着赚钱，空手套白狼，无本万利。

??????? 有人会说没有物业会怎样怎样，把物业说的多么重要和高尚，好像是救苦救难菩萨救世主一样。我们很奇怪，以前没有物业居民是怎样活过来的？卫生有环卫，绿化有绿化部门，其他有城建部门，消防有消防队，治安有派出所，水电煤气供暖有专门公司或部门，现在所谓的物业难道掌握了居民生活所需的独家核心技术？是不可或缺的？太可笑了吧。

?????? 强烈建议取消居民小区物业！物业就是强加在居民头上的枷锁。大家可以通过两种渠道向国家反映。说的人多了，才会引起国家重视。

（1）关注《国家信访局》微信公众号，点“网上信访”-建议征集-城乡建设-住房保障与房地产-物业服务。

（2）关注《中国政府网》微信公众号，左下角有一个政民互动栏，里面有“我向总理说句话”，在这里反映。

??? 1，物业收费高，居民有苦难言。

????? 从居民拿到钥匙开始，物业就是开发商指定或者就是开发商自己的物业。居民无从选择，物业定多钱就收多钱。一个小区物业费几百万甚至上千万。

????? 而支出呢，就雇几个保安和打扫卫生的大爷大妈，能给他们多钱工资？水电煤气供暖有专门公司和部门负责，物业是干啥的？值这么多钱吗？

????? 这还不算小区里的停车费和广告收入。我们不明白，属于居民的小区，平白无故来个物业公司就可以在地面画框来收取停车费？我们买的地下产权车位，每个月还要收150元所谓车位管理费？凭什么收这么多，仅仅是地下车库有照明灯和打扫卫生了吗？

???? 对于一般家庭，物业费是很大一笔支出，有的相当于家庭一个多月收入，比水电煤气费之和还多，甚至几倍。居民房贷车贷等压力已经很大，最后还要承受所谓的物业费这么大一个支出，负担太重了。一个虚无的物业公司，挣的钱比自来水，电业局，煤气公司收入之和还高，这不太可怕了吗？这就是少数人通过投机垄断占有大量财富的原因。

???? ? 2，成立业主委员会难。

??????? 按现在的规定，居民不满意物业可以成立业委会和物业协商或者解聘物业，选聘新的物业。可实际操作很难。

?????? 首先，业主就是一盘散沙，怎么成立业委会？谁有时间精力把大家召集起来？就是有时间精力，可这是和物业做对的事，谁又能毫无顾虑的去这样做？居民每天上班养家糊口，也没时间和精力。再说，物业就是打击报复组织者，都是轻而易举的事。

???????? 其次，就算有人带头组织，可还要面对层层阻拦和繁琐程序。社区，街道有关人员也早被物业买通，没有他们批准，也不可能成立业委会。

??????? 再次，就算有人不畏艰难，很幸运成立业委会。可接下来又会是怎样的情形呢？业委会初心是代表业主利益的。去和物业协商，要求降低收费标准，提高服务质量。而物业是以赢利最大化为基础的，自然会通过贿赂业委会的人，给他们减免物业费甚至给予金钱物品。有几个经能受住这样的诱惑？他们本来就不是挣工资的，也不是国家工作人员，就是义务的。何乐而不为呢？所以最后慢慢就和物业沦为一伙，甚至成为物业的帮凶。

???????? 所以目前规定的可以成立业委会代表业主利益，想着挺好，实际上不太可能。

?????? 3,物业不是建立在公平公正自愿基础上的。

?????? 如果说物业是市场化的，那么就应该由居民来自己定价和选择物业公司。有人可能会说居民定价会低。这就是市场化，物业服务说白了就像保姆一样，哪有保姆自己给自己定工资的？不可能保姆说我要一万，我要两万雇主就要支付一万两万。这不很可笑吗？你觉得低，亏了，那你可以离开呀，居民没有强迫你留下服务。而现在就是这种可笑荒诞的状态，物业赖着不走，自己定收费标准。低收入家庭有可能生活本身就很困难，还要支付这不合理强加的所谓服务。自己都生活困难了，家里难道还要强加雇个保姆吗？所以目前的物业不是建立在公平公正自愿框架下的。

????? 4，物业缺乏有效监管和制约。居民投诉无门，维权成本大。现有法规偏向物业公司，不利居民利益。

?????? 没有几个居民能说清楚物业由哪个部门监管。即使投诉也毫无用处。回复就是让居民个人去申请成立业委会去和物业协商。而这个问题在上面2中已经说了，不可能实现。这就是目前症结所在。物业处于缺乏监管制约，自我独霸的状态。

??????? 综上，只有由政府的社区街道管理才能解决。所需费用经过科学合理计算，加入居民水（电或煤气）中，或者单独收取。雇人打扫卫生或交由环卫部门。这样既减轻了居民负担，又可以给没有工作的困难人群提供公益岗位，体现政府温暖。而不应是目前这种私人盈利的物业模式。

物业公司除了收取物业费，其它一切收入都是业主公共收益，业主应起诉物业公司归还业主！

利用楼道、电梯等业主共有部位、设施设置广告牌所取得收入应属于业主所有，但实际上在执行时，把全部收入都归业主所有显然做不到，也不利于调动物业公司的积极性，毕竟联系、洽谈、维护等工作还需要物业安排人去做。因此，为了兼顾业主和物业双方的利益，也便于物业积极开展工作，比较合理的方式是由业主委员会与物业公司协商确定一个广告收入的分成比例，比如业主和物业可以按照8：2或者7：3来分配广告收入，由物业负责联系广告业务，广告收入情况定期向全体业主公布。物业分成的部分由其自行支配使用，业主分成的部分可用于减免公摊费用或者物业费，具体减免情况定期向业主公布。

至于业主分摊电梯费，这属于正常情况，每个小区基本都采取这种方式处理。

如果物业公司利用楼道、电梯设置广告牌未事先征得业主委员会同意，或者广告收入密而不报、据为己有，这就属于违法行为，业主委员会可以与物业交涉，如果不能就广告收入分配达成协议，可以阻止广告刊发，要求广告公司拆除广告设施。

2020年5月22日，民法典草案提请十三届全国人大三次会议审议，其中明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。电梯、绿地、入口闸门等作为小区的共有部分，出租广告的收益是否也应当属业主共有？

答案是肯定的。根据《物权法》，小区里的共有财产收益、公共场地的收益，扣除合理成本后，其它的收益都应该属于小区所有业主，应该由业主共同享有、共同管理，这当中包括小区的外墙广告收益、电梯广告收益等。

有律师指出，物业公司经业委会授权设立的广告牌，业主可与物业公司签订合约，按合同安排、使用这些广告所带来的收益。这些收益并不直接交到业主手中，可以用于小区的各项公共开支，比如补充住房维修基金等。

还可以按比例进行分配。从广告收益中提取一部分作为报酬，给帮助管理的物业公司。与此同时全体业主所有，物业公司也应该自觉、主动地定期公示广告等公共收益的收支情况，以便于广大业主进行监督。

小区里的公共收益属全体业主共有，这点是无疑的，任何人都不能侵占。《物权法》《物业管理条例》里都有明确规定的条款。

小区是全体业主的而不是物业公司的，因此物业公司无权对小区公共收益自行处理，侵占小区的公共收益属违法行为。

但很多时候都是事与愿违，业主们面对物业公司侵占小区的公共收益却束手无策，无可奈何。即使有个别业主向相关部门投诉，效果也不大。

小区业主们之所以没有话语权，主要是因为没有成立属于业主们自己的合法组织--业委会，缺乏对物业公司有效的监督。没有与物业公司平等对话的平台，因而合法权益受到物业公司的侵害。这也是业主们对自己的合法权益不够重视的表现。

最常见的小区公共收益有:公共场所、公用设施和物业用房的租赁费用、摊位费、入场费收益；占用共有道路或场地的停车费收益；公共区域的广告费收益等。

说下本人居住的两个小区吧，一个是华宇楼小区，之前没有业委会，也没有小区的公共收益，物业属于开发商聘请的前期物业。管理混乱，任其业主乱停乱放车辆。服务态度差，对业主的投诉爱理不理，且乱收费，二次供水加压费贵到飞起。业主们怨声载道，但业主们一盘散沙，对物业公司的所作所为敢怒不敢言。实是悲哀！

这种局面直到后来成立了业委会，业主大会表决同意授权业委会聘请了新的物业公司后，才真正得到了彻底的扭转。

经业主大会授权，业委会委托物业公司引入了小区电梯内的方框广告及电梯外的LED显示屏广告，同时委托物业公司对小区地面业主共有的车位进行收费管理。

本小区实行的是包干制，小区的公水公电全部由物业公司承担，不分摊给业主们。

通过充分优化利用小区的有限资源，小区每年都有一笔可观的公共收益。除了给物业公司适当的管理费外，余下的公共收益归全体业主共有，暂由业委会保管，存入小区业委会财务的专用账户。至于如何使用小区的公共收益，需要由业主大会决定，可用于补充专项的维修资金，也可以对减业主部分的物业服务费，或以分红的方式返还于全体业主。

现在的华宇楼小区和以前的小区有着天地之别。业委会尽职尽责，物业公司接受业委会的监督，全心全意为全体业主服务，小区充满正能量，业主们互爱互助，和谐团结，小区正处于稳定、健康、可持续发展。

而本人居住的另一个小区，共有2000多户，属大型的新小区，前期物业公司是开发商的属下企业，一切都是以利益为重，由于还没有成立业委会，小区每年一百多万的公共车位费及广告费全部被物业公司据为己有，不但业主们得不到任何公共收益，还要忍受物业公司这样那样的乱分摊、乱收费。业主们的幸福指数大受影响。

没有对比就没有伤害！两个小区的主要问题都是关于公共收益，但一个有业委会，一个没有业委会，但不是每个小区都成立了业委会，也不是每个小区都会有公共收益的。因此每个小区的情况尽不相同，处理方法方式不一样，结果截然不同。

由此可见，业主想要维护自己的合法权益，必须积极参与小区的公共事务，擦亮眼睛，成立小区尽职尽责、肯奉献的业委会，支持业委会，这样才有可能保障业主合法权益不受侵占。

业主可以依法要求物业服务企业退还；业主也可以在物业服务企业收取物业费时提出抗辩

法律对业主建筑物区分所有权中的共有部分产生的收入早已作了安排，原物权法规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。现民法典对该条也未修订，因此，“收入是物业的”属于违规收费。

物业收取共有部分的收入可能有合同的规定，物业服务企业可以以合同约定进行对抗。作者认为，无论是物业前期服务合同，还是业主委员会与物业签订的服务合同，因共有部分的收入属于按份共有，对按份共有财产或者收益的处分，因未得到全体共有人或者拥有共有份额2/3以上的共有人的同意，擅自处分共有物的，对其他共有人构成侵权行为，如果是法律上的处分，对于其他共有人不产生法律效力。物业合同正是民事法律行为，该处分对具体的业主不产生法律效力，由此产生了在物业服务企业收取物业费的抗辩权。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定收取费用，这里业主需要注意的是：该项理由可能是业主对抗物业服务企业向业主收取物业费唯一、有效抗辩；其他理由，如服务不到位、家中被盗等均不能对抗物业服务企业收费。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。

徐剑随笔，仅供参考