为什么三四线城市人口持续流出，房价为什么一直往上涨？

Answer 1

你好，嗨住租房来回答这个问题。

北上广深人口政策各不相同，北京上海快要触到人口红线

在大家传统印象里，北上广深作为全国最发达经济体的代表，是最主要的人口流入大城市。但事实上，北上广深目前对待人口的政策各不相同，北京、上海人口总量已经快要到达规划设置的人口红线，而深圳、广州虽然近些年人口也一直在不停增长，但在四个一线城市里，仍然还有很大增长空间。

先来说说上海，《上海市城市总体规划(2017—2035年)》中提出，到2035年，上海常住人口要控制在2500万左右，如果按照上海人口现有水平(2015年末统计数据为2415万)计算，那么未来每年仅允许增长4万!

再来看看北京，《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》提出，到 2020 年，北京常住人口规模控制在 2300 万人以内。2016 年末北京市常住人口为 2172.9 万人，未来两年北京只剩127万的增长空间！

在这样的人口背景下，未来魔都和帝都可能有很大一部分人要选择被迫离开。与北上限制人口规模不同的是，同样身为一线的深圳和广州，则采取了怀柔人口政策。根据规划，广州2035年常住人口规模控制在2000万人左右，而2017年广州常住人口为1450万人，这样看来到2035年平均每年还可以增加约30万人口。而深圳到2020年常住人口预期目标1480万人，2017年是1253万人，未来三年深圳常住人口年均可增长约75万人。

二线城市成为最大赢家，抢人大战愈演愈烈

在一线城市房价高企、落户困难重重的背景下，综合实力较强的二线城市纷纷吹响了人才抢夺战的号角。以西安为例，在“人才、人口争夺攻坚战”的号召下，2018年以来，新落户西安人数已超过30万，与2017年全年落户西安的人口综合不相上下。

面对一线城市的人口流出，二线城市纷纷把握时机抢占人才，先后出台各类优惠政策吸引人才落户。与一线城市相比，强二线的经济发展水平和薪资待遇也不差，相对较低的生存成本也更加有吸引力。因此未来二线城市将承接更多来自一线和三四线的人口流入。

三四线仍以人口流出为主，棚改货币化是次轮房价上涨的主要原因

根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

虽然三四线人口依然在外流，但一个事实是，三四线的房价从去年开始却实打实经历了一波大好行情。究其原因，棚改货币化释放了大量的当地的购买力，是推动三四线房价快速上涨的一个重要原因。此外很多在一二线工作的人，在一二线高企的房价和老家三四线房价快速上涨的压力下，选择了现在三四线置业。

但从中长期来看，一个城市的房价能否维持长期上涨，最主要还是看当地人口能否保持长期增长。三四线楼市在去库存指导下，虽然市场表现活跃，房价一涨再涨，但三四线人口一直处在外流状态，在这轮棚改货币化完成后，房价增幅空间可能也会随之消失。

对于在大城市打拼的年轻人来说，虽然一二线的房价可能是我们暂时承担不起的，但大城市提供的机会确为我们带来了更多可能性。暂时买不起就来嗨住为自己租套好房子吧，全城海量真实房源，总有一套是适合你的。

Answer 2

看看年后，许多一二线城市不惜血本抢人，三四五线城市在干什么？抢人没本钱，没有好工作环境，没有高工资，也没有留住人才的预期。于是，一心一意进行拆迁也就是棚户区改造，继续推高房价。房价高涨，房租必然高涨，尤其是商铺工厂租金高涨，工业商业成本也跟着上涨，营商环境恶化，员工工资压缩。表面上因房价上涨，地方收入大增，实际上是透支。这种透支，影响之大，之远，难以评判。房价是涨是跌，这把钥匙捏在地方政府手里。别以为开发商想涨就涨，开发商没那么大能耐。作为三四五线城市，怎样才能留住人？肯定不是涨房价，这一点谁都知道。

Answer 3

看了这个标题，忍不住回答几句。就拿我现在居住的四线城市来说吧，我认为造成上涨的原因主要是以下几点：1.主要是Z f这一块，城市的用地址标下降，造成土地供应紧张，高价拿地频现；其次，随着规划政策的不断升级（比如：容积率，绿化率，公共配套，车位配比等）造成开发商城本猛增，再次就是税率，我记得08年的时候新商品房的交易税是180元／平方，现在是2000元／平方。最后就是中介炒房介入的原因了。我认为这些是上涨的主要原因。

2.这些房子卖给谁了？谁这么傻当了接盘侠？

这个呢确切地说，房子百分之九十都是本地人买去了（因为我们这边很少外来人口）。主要购买人群是刚需和改善性住房刚需人群大部分是结婚用房或者是大家分小家（小城市子女生得多）的购买者。还有就是一些受大城市限购的影响，决定回乡置业的。这部分的回流也占了很大比例。然后就是一些改善性住房的购房者了，五年前我们这边的房子密度都是比较高的，绿化率也非常低，而几乎没有电梯房，更不谈什么人车分流了。好了，这两年的开发商受规划新政的影响，个个楼盘造出的房子一个比一个高档，绿化率都在30%以上，栋距几十米以上，地下车位1：0.8以上，人车分流，全部是电梯房。所以有条件的都想住上这么①套诗情画意的房子，尤其是家里有老人腿脚不利索的，电梯房可是他们的福音啊，创造条件也得上。再者就是放开二胎的缘故了。最后说一句，房价上涨的同时，房子也有了质的提升。我能回答的就这这些，谢谢大家！

Answer 4

首先:持续流出不代表就不回来，因为:

1、外面限购不给买。2、外面即使不限购，那房价也不是想买就能买。3、家里一大帮亲戚还在，一辈子的朋友还在，花花草草还在，因为去外面打几年工就不回去了？4、一二流只是过客，养老还是得三四线。5、一二线的收入买三四线的房子正好，一二线的穷土著是不是有点羡慕三四线的？6、34线的土地指标卖给12线了，34线可用土地实际不多。7、34线出生人口新增率比12线高的多。8、34线竟然还有大批小产权房这种逆天存在，不但便宜而且没法收房产税，除非政府给转成大产权。9、12线调整房市，部分热钱转战34线，这种比例存在，但是不大。10、棚户区改造和新农村建设都知道吧，总之就是大批拆迁，就不一一介绍了，自己百度。11、大量品牌房地产企业转战34线炒作，这一点最可恶。

Answer 5

三四线城市房价上涨主要是改善性住房需求较大，城市老区的房子一般上涨不是太大。原来人口外流是一方面，但是现在也有小股回流潮，特别是北京等大城市限购，限迁等综合因素，一部分在外发展挣到钱的，又回到原地购买住房。另外一个因素就是农村向城市流入的人口数量非常快，很多农村人结婚的先觉条件是必须有城市住房，这已经成为农村的潮流。再就是通胀，这是哪一届政府也无法避免的，所以大家还是理性看待，无需惊慌。

Answer 6

对于三四线城市来说人口的流出一直是大于人口流入的。但是我们也能看到，三四线城市的房价还是一如既往的持续增长的。所以说，人口的流出和三四线城市房价的变动是没有必然联系的。

那么没有人口的支撑三四线城市的房价是如何涨上去的呢？

其实三四线城市的房价上涨主要原因还是在于需求。需求也就是以人为主要的基础。那么人这个基础就是促使房价上涨的原动力。

但是，只靠人口的原动力是没有办法做到持续上涨的。毕竟三四线城市当中的年轻人大多还是向往着大城市的生活。不过，目前的三四线城市还是有很大的需求在的。

除了三四线城市当中的需求。以外其实最大的助推器还是棚改和城镇化的建设。由于城市的起步和发展比较晚，在棚户和城镇化的道路上也显得略微单薄。所以在当下的格局中城市发展就要进一步的拆旧建新创造新面貌。

城市面貌的焕然一新会带来大量的开发企业为城市添砖加瓦。在开发企业入驻以后这些企业对于土地的竞争就会集中表现出来。企业的竞争就会使得土地价格上涨。自然也就带来了成本的增长和房价的上涨。

因此，到这里我们先不说三四线城市的需求有多大。光是依靠开发商的抢地大战就可以将房价给带动起来。而对于房子来说，这是每个人奋斗的目标，也是一个生活的必需品。所以借助这一项属性就让房子更加的畅销了。

对于三四线城市房价上涨得原因其实还有楼市发展得规律可循。对于三四线城市来说，楼市的起步相对较晚，没有很好的发展基础。但是楼市的发展却有大城市的成功经验，这些经验的借鉴就使得三四线城市的房价有了上涨的目标。同时楼市的新发展也带来了所以房子的新鲜感，人们纷纷换上新房开始了楼市的享受阶段。而且楼市当中的房屋品种也是多种多样的。总能符合购房者的口味。

因此，对于现阶段的三四线城市来说，房价上涨是一件极其平常的事。

Answer 7

1.如文中提到的三四线城市的旧城改建会促成房价上涨。2.一些大的房产开发商进入三四线城市，带来更好的营销及理念。3.大多数三四线城市的房价前几年并没有涨的太离谱，处于一个正常上涨的过程。4.劳动力输出集中在农村，有很多农村的劳动力外出务工，家人在城市买房。

Answer 8

发现株洲房价自2016下半年开始蹭蹭猛涨，2017株洲被列入三线城市，株洲人口流入不大 ，居民整体收入不高。在国家这样严厉的管控政策，下，为什么还有这么大涨幅，平均每个平方涨价1500到2500。主要是株洲棚户区改造，2018市政府计划棚户区改造2万多套。货币补偿，导致买房人增多。几个大房地产企业在株洲搅局捞金，如HD知名企业，名义上精装修，一套103平方的房子，不含其它费用，房价为93万多。售楼小妹总是鼓励进行商业贷款，该企业不太欢迎住房公积金贷款购房。用住房公积金贷款，没有任何优惠。还有HC房产巨头。2018年5月开盘，把房价提到上万，随即周边多个楼盘跟风，炎帝广场附近的楼盘房价上到7500到9500位置。一些二手房也提到8000座右，几个房企裹挟政府，市名校二中办初中部 随即二中附近都拉到8000左右。政府无为的做法没顾及百姓购买力，政府保持gdp增长，调控能力不到位。株洲房地产内暗流涌动，水深无底。加之长沙限购后，本省和外省的炒房者涌入株洲。预计2018年下半年或2019年上半年，株洲商品房均价会突破万元。如今是越控越涨，越涨越买的局面。好多房产企业无房可售。高房价背后是一场财富的再分配，越富越有钱 购房者变成房奴，越来越穷。对无房者和工薪阶层刚需用房形成掠夺。资本的本性充分暴露。为社会良性发展埋下巨大隐患。泡沫经济形成。预计株洲这一轮暴涨后，会引起高层重视，渐入调整期。至于将来房价能降多少，说不准。如果你不想当接盘侠，又不是急需用房，就别跟风买房。依据株洲本地生活水平，房价在5500到6500之间比较合适。希望中央早日出台商品房空置税和房产税，严厉打击炒房者。加强房企监控，对搅局者，拒用公积金买房企业，给予惩罚。各级政府靠房地产发展经济，迟早误国殃民。靠核心技术创新才是王道。

Answer 9

因为三四线城市通常市区规模很小，下边县城中心规模更小，房源供应量很有限，虽然人口持续流出，但事实上县城中心和市区中心的人口密度是在增加的。

尤其在去年这样普涨行情之下，下边乡镇上的年轻人大量涌入县城中心及辐射内区域，县城及周边区域的又有很多人涌入市区，供需比瞬间失衡，形成了短时间内狼多肉少的局面，所以造成价格被快速推高。但这和热点城市房价上涨的原因有着根本性的不同，因为热点城市人口是增量，三四线绝大多数是存量。炒股的人应该都知道，市场要有健康的上涨格局必须依靠增量资金，紧靠存量不会有持续性，上涨格局很难持久，而且回落概率也更大。

至于所谓的“一直”，不能看时间多久，而要看幅度多大，有的城市几个月就翻倍了，然后基本上就不怎么涨了，甚至有所回撤，但也有些城市涨了一年多涨幅还不到50%。再举个反例，深圳在去年普涨格局之前就已经现行大涨，几个月飙升50%，但是之后“一直”连跌19个月，直到现在还在跌，但是跌了多少呢？比如3月份，每平方跌了6块钱，你没看错，就是6块钱，然后上个月又跌了16块钱，几个月涨几万，然后一年多时间跌去几千块那么，这种“一直”并没有参考价值。

上涨也是一个道理，我们要通过不同三四线当中同级别城市价格横向对比来看待涨幅，比如A城和C城经济相当、人口相当、区位相当，A城短期内单价已经上万，那么此时更大概率是在横盘或者微调，而C城理论来说应该也会达到A城这样的单价，但目前C城还不到7000，那么追随A城轨迹继续上行的概率就更大，上涨周期也就更长。B城一看A和C都涨了，自己虽然实力差点，但也不至于差那么多，你们俩都涨到一万了，我去年涨那么猛也才刚涨到五千多，我怎么也得七千吧。这既是大众心里，也是投资人心理，更是一种逻辑结构，所以目前看更像一种接力上涨。前期涨幅大的，其实现在已经趋缓很多，甚至有的已经有所回落，现在涨幅领先的主要都是前期涨幅小的，上涨周期长的主要也是长期涨幅较小的。