昨天买了一套二手房。在过户的时候，房东为什么只交了营业税，没有交个税？

Answer 1

买的这套二手房有增值税(以前叫营业税)，说明这套房买的时间还没有两年，没有满两年时间的房，在产权交易的时候才交纳增值税，而没有个人所得税，这个该怎么解释呢？

三个月前在不动产登记中心的工作大厅里看到一位女士和经纪人大吵，说卖家没有交个人所得税，这应该交的个税的钱被经纪人“吃”了，搞得经纪人也很无奈，这位女士也很不高兴。卖家没有交纳个人所得税，这里的关键问题是怎么来交纳个人所得税。

交纳个人所得税有两种计税方法，一种是全额个税，一种是差额个税，我们分别来看看这两种计税方法(我是重庆的，以重庆的个税缴纳为例)。

全额个人所得税

全额个税的税率是1%。

全额个人所得税的计算比较简单。就是你在产权交易的时候，不动产登记中心对你购买的这套房，事先要进行核价，核定价格后的1%，就是你交纳个税的金额。

比如说，不动产权登记中心给你这套房核定的价格是50万，那你交纳的个人所得税就是5000元。

差额个人所得税

差额个人所得税的税率是20%。

差额个人所得税比全额个人所得税的计算要复杂一些。也就是你以前购买这套房的成本和现在出售这套房有一个价格差异，这个价差后的20%，就是你要交纳的差额个人所得税。

比如你以前购买的这套房价格是50万，交纳了0.5万的契税，公共维修基金0.5万元，然后再装修花了9万元，这套房的成本是60万元。

而你现在卖的这套房，不动产登记中心核定的价格是60万，那买的价格成本和现在卖的价格中间就没有差价，这就没有个人所得税了。

有时候你买房的成本加上后续所花去的钱，比如装修，维修保养等的费用，可能高于不动产权登记中心核定的价格，这种情况也不用交纳个人所得税。

选择差额个人所得税的前提条件是，你的购房所花的成本，必须要有发票，也就是说，你买的这套房，花了多少钱要有依据。特别是有些装修房，你的装修材料，人工费等，都要有发票。

这里要注意的是，所有的和房有关的，商家开定的收据是不作为你购房的成本，必须是发票。

总结一下

在计算个人所得税的时候，有两种计税方法，哪种计算方法对你有利，你就选择哪种方法计算。

一般的相邻两年的房，价格差距不是很大，就可以选择差额个人所得税；如果房子的时间比较长，房价的价格相差比较多，你就要选择全额个人所得税。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；有什么问题也可以私信，我看到后就会回答你；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

Answer 2

和税费征收的计算方法有关，并不是所有不满五唯一的房产都需要缴纳个人所得税的。个税的征收标准是：满五唯一免征，否则按差额征收个税。差额=（网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格*10%）举例说明：假如买了一套80平米房子，原价200万，现出250万售出，网签价230万。计算如下：原契税=200*1%=2万；本次增值税及附加=网签价格÷1.05×5.3%=11.6万；则差额=230-11.6-200-2-230×10%=-6.6万，由于差额是负值，计算出来的个税也是负值，所以个税不在征收。

综上所述，并不是所有不符合满五唯一的房产都要征收个税，对于那些购买时间比较早，原值比较低的由于差额过大确实会产生非常高的个税，但对于房价升值较低的，通过差额计算个税就会非常少甚至没有。

Answer 3

很高兴回答你的问题。

买房确实存在不用交个税的情况，但是这种情况比较少，而且决定权在房主手上。

先和大家解释一下，买房子需要交营业税（也就是增值税）的原因，无非就是因为房子没有达到限售时间，并且这也和城市的政策有关，可是为什么有的时候买房还不用交个税呢？这到底是什么原因？

还记得在2019年8月份的时候，有一次陪我姐姐去交税费，就遇见了这种情况，一开始就已经说好了，房主负责契税，我姐姐负责增值税，结果到那才发现，还有一笔个税没有计算在内。

那么到底什么情况下，才不用交个税呢？其实这种情况是比较少，并且决定权在房主的手上，只有满足“满五唯一”才不用交个税，也就是说拿到房本至少有5年时间，并且这套房子还是是房主的唯一住宅。

其实从税点上来说，个税和增值税完全不能比，要知道个税的税点只有1%，而增值税却高达5.3%，也就是说购买一套100万的房子，这2个税费至少相差了4.3万元，所以我的建议是买房子最好不要买有增值税的，太不划算了。

现在购买一套房子的成本太高了，除了首付之外，还需要个税、契税、增值税等等。

我之前就遇到过一次这样的情况，有一个人买房子的时候就说句：我的预算是50万，想买一套100平的房子，结果当我和她说到税费的时候，她突然大吃一惊：买个房子有这么多税费？好了话不多说，下面就和大家解释一下：买房到底有哪些成本。

第一：购房款

为了让大家能理解的更透彻，下面我就用实际例子来给大家计算一下，购买一套总价100万的房子，到底需要多少首付，以及房贷月供是多少。

1、首付

首先按照相关规定，除了老师、公务员等职业之外，其他购房者的首付比例均是40%，也就是说需要准备40万的首付款。

2、房贷

从你向银行申请贷款的那一刻，这就意味着以后的几十年你就都要给银行打工了，其实这也很好理解，毕竟银行的利率实在是太高了。

一直以来，商贷的利率都是按照“基础利率+上浮”来计算的，并且首套房、二套房的上浮比例还有所不同，比如大部分城市首套房上浮20-25%，二套房上浮25-30%。

如图所示，2020年5月的房贷利率是4.65%，按照首套房上浮20%来计算，也就得出了房贷利率是5.58%，而按照贷款金额60万、贷款期限30年，就能算出每个月的月供是3436.91元。

3、个税

在上面我没有细说，其实个税的计算方法一共有两种，除了按照总房价的1%计算之外，还有一种就是按照总房价差价的20%来计算。

1）、第一买房的总价是100万元，过了2年之后就涨到了150万，那么此时就可以按照150×1%=1.5万元。

2）、第二种就是按照总价的差价来计算，即（150-100）×20%=1万元。

而这两种方法一般是按照最低价来计算，所以就能得出应当缴纳个税：1万元。

4）、契税、增值税

下面就简单说说契税和增值税：

契税的征收一般按照：首套：1%，二套：1%-2%来征收。

而增值税一般都是5.3%。

也就是说购买一套100万的房子，契税最少需要交1万元，而增值税则需要交5.3万元。

总的来说，购买一套总价100万的房子，成本至少需要40+1+1+5.3=47.3万元，并且如果是找中介买房子的话，至少还要多付2%的中介费，也就是2万元，因此最后的成本就是49.3万元。

综上所述，如果说你购买的房子是“满五唯一”的话，那么是不需要缴纳个税的，这种情况是正常的，不用过于担心。

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Answer 4

昨天买了一套二手房。在过户的时候，房东为什么只交了营业税，没有交个税？

和税费征收的计算方法有关。并不是所有不满五唯一的房产都需要缴纳个人所得税的。

现在已经没有营业税这个词了，已经统一改成增值税及附加，这一税项包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31日期间，增值税及附加基准税率： 5.3%优惠方式：房本满2年，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。不满2年按网签全额征收。

故按照题主说法，房产未满2年，增值税及附加是必交的，即网签价*5.3%

重点来了，既然不满2年，为什么没有上缴个税呢？

先说个税的优惠方式：满五唯一免征，否则按差额征收个税

关键就在于“差额”的计算方法：差额=（网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格*10%-贷款利息）； 举个例子：假如2017年12月份买了一套80平米的房子，原价200万，现在250万售出，网签价230万，已还利息3万，税费计算如下：因不符合满五唯一，要计算差值，需要先行计算原契税及本次增值税及附加原契税=200*1%=2万元本次增值税及附加=网签价格÷1.05×5.3%=230万/1.05*5.3%=11.6万

则差额

=（网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格*10%-贷款利息）=（230万-11.6万-200万-2万-200万*10%-3万）=-6.6万

结论，由于差额是负值，则计算出来的个税也是负值，个税不再征收。

结语：并不是所有不符合满五唯一的房产都要征收个税，对于那些购买时间比较早的，原值比较低的，由于差额过大确实会产生非常高的个税，但对于房价升值较低的，通过差额的计算个税就会非常少甚至没有，所以在实际选房过程中在灵活看待个税问题。

Answer 5

这个问题有两个用词错误，1房东，租房是房东，买卖应该称之为业主，2营业税，现在营改增了，应该是增值税。

不需要交个税，需要交增值税，有几种情况：

1房子是豪宅（非普通住宅），满五年唯一

如果是房子是非普通住宅，满5年是差额交增值税，免个税

2提供发票，差额交个税，两次交易价格一样。

个税有一个据实征收的方法，就是提供上次买入的发票，差额征收20%的个税。

如果卖出的价格与买入的价格发票一样，那么个税就差额是零，故而不用交了

但是增值税，如果不满2年，或者虽然满2年，但是属于非普通住宅，那就依然需要交。

我是南方房产大源按揭郑大源，熟悉二手房交易，过户，税费，按揭贷款（纯商业，公积金，组合贷款，经营贷，信用贷），有任何有关问题请随时联系我，欢迎私信联系必复。

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Answer 6

你好，我用简单直接的方式告诉你原因。

首先缴纳营业税（增值税）的交易肯定是有个税的，房产证不满两年的交易增值税和个税都有，满五年唯一住房出售才能免个税。

但是个税有两个计税公式：

1.过税总价的全额×1%

2.过税总价与上手价的差额×20%

两种计税方式，办理缴税时税务局默认按税金低的方式计税。

很多城市二手房交易时的过税总价≠成交价，比如双方实际成交价100万，网签或者审税的价格是70万。卖方之前购买该房产办理过户时的过税总价称为上手价。

例如：房子的实际成交价100万，过税价80万，卖方上手价70万，按照两种方式计税结果：

1. 80万×1%＝8000

2. （80万-70万）×20%=20000

因为有90%以上的交易中，都想上面举例的一样，按全额1%计算的税金最少，所以大多数交易都是按1%计税，大家就都认为个税是按照1%缴纳的，但是在这套房产买入和再卖出的时间间隔比较短，或者地方税务局的过税指导价长期没有调整时，按照差额20%计算可能会比全额1%得到的数值更低。

比如举例的这套房子，如果业主买了才一年多，他买入的上手价是70万，现在卖的时候也按照70万过税，那差额就是0，按照 0×20%＝0，那差额20%得到的税金最小，就不按1%算了，而且数值为0，可以不用交个税了。（如果差价大于0，但是差距很小，可以加入买入时缴纳的契税继续扣减）

你遇到的就是业主买入和卖出的时间间隔较短（不满两年），所以交了营业税（现在叫增值税），但是现在的过税总价和上手价没有多大变化，按照差额的20%计算的。

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我长期在房产交易一线工作，经验丰富，能制定针对性的专业方案，希望我的回答能帮助你。

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Answer 7

你碰上一个不称职的中介了，他没有清楚的告诉你所有税费的多少，以及谁承担多少，我买卖过多次二手房，一般情况中介都会说清楚多少税费和中介费，一般都是全部由买房人承担的，当然，买房人并没有吃亏一说，如果个税和卖房人应该出的中介费等由卖房人出，他卖房价格肯定是要加上去的，你买房人还是要出这么多钱。

所以，你还碰上房东出营业税的，这已经很反常了，我卖房子都只说到手多少钱，从不出任何一分钱的。

Answer 8

房产证未满两年。

Answer 9

最可能的原因，就是原房东出售的这套房屋符合“满五唯一”的条件，所以免征个人所得税。当然也可能有其他的原因。

房产交易属于营改增以来征收增值税的应税行为，已经不再缴纳营业税了。

在房产交易过户的过程当中，交易双方都是自然人的情况下，需要缴纳的税种一般包括增值税、个人所得税、契税和印花税。出售方需要缴纳的是个人所得税，增值税。买方主要缴纳契税。

个人所得税有一个免征的政策，俗称“满五唯一”，也就是说个人转让使用满5年的家庭唯一住房，免征个人所得税。

举例：

隔壁老王将其家庭名下唯一一套住房转让，该套住房距购进时已经超过了5年时间。

根据有关政策，老王销售这套住房免征个人所得税。

假如与老王同住的家庭成员当中，另外还有住房的，则不能享受免税政策；或者老王销售这套家庭为主房使用期限没有满5年的，也不能享受免征个税政策。

要享受“满五唯一”住房免征个税政策，必须同时符合家庭唯一住房且使用满5年这两个条件。

除了这种情况之外，一般情况下都不可能享受免征个税的政策。因为在正常的条件下，征收个税的方法有两种：一种是按照出让时的价格扣除上一次购进时的原价及相关税费后的余额按照20%计算缴纳；另外一种是按照销售价格直接核定征收个人所得税，不管哪种计算方法个税都不可能是免征。