为什么新房业主宁愿空置也不愿意租和卖？

在中国，房屋作为众所周知的保值品，持有成本却基本为零。即使房屋空置十来年，也不会增加太大成本，顶多每年几千的物业费。而买得起房子并空置它的，基本上可以说不差钱，或者说不差租房得来的那点钱。而美国的房屋持有成本是比较高的。有人在美国买了房子，扔在那里不管，过了些年过去，发现里面住着别人。原来是因为拖欠房产税和物业费，房子已经被当地政府拍卖给别人了。

租金相对于买房价，太低太低。现在买一套房最低也要几十万，而房租普遍不高，若是想通过租房收租金来收回买房资金，起码需要几十年，成本太高。而且一套房子出租，不说精装修，一些基本设施必须有，比如洗衣机、马桶、墙面的一些粉刷，有的还要求空调，做饭的一些设施等等，一套下来，前期投入大概需要几年的房租才能收回，房子出租后租客品性如何，会不会破坏房屋，是否不讲究卫生等等，不确定性太大，所以不少人不愿意租房给他人。事实上，一些租客租房后不爱惜房屋，肆意损坏房屋，不讲卫生的新闻也是常有耳闻。

而且一般用于出租的房子都是已经住过的房，新房很少有人愿意出租，若是新房出租，若是碰到不爱惜房子的，几年下来，房子就只能整体重装修一次。在很多人眼里，既然房子租出去不合算，还不如就保持毛坯状态，出售二手房时更好转手，也更容易获得高价。

归根到底，也就是钱的问题！

为什么不租不卖？说的好像租的出去，卖的出去一样。

现在除了人口集中，以及外来人口密度较高的大城市之外，一个城市还能有多少刚需？

好多人都有一种错觉，那就是觉得市场上很缺房子

产生这种错觉的根源就是新盘的一扫而空。

大家可能早就发现了，新楼盘总是容易在非常短的时间内被清空，但是，二手房却很难卖出去。

这时候需要考虑一个问题，在去库存的大背景下，意味着新房数量和增量都在减少，如果需求真的那么大的话，为什么二手房不好卖？

这说明其实并没有那么大的需求，一个正常发展的城市，很难像北、上、广、深那样拥有大批量的刚需。

而有传统的城市，比如结婚必须男方买房等等规则的束缚下，在经历以往几次暴涨之后，其实很多家庭早就把房子准备好了。

这就导致了一些城市呈现出外来人口不多，本地刚性需求降低的状况。

换句话说，租房和买房的需求并没有大家想想的那么高，而且随着房价暴涨，相应需求还可能因此降低。

这时候大家可能会不解，为什么明明需求并不是很大，新盘却总是能够被一扫而空呢？

原因就是上市公司\"炒房\"

Wind提供了一组数据：

截止2018年的第一季度，参与房地产投资的上市公司总数过千家，累计持有房产的总市值达到了9000亿元。

9000亿啊，能把验钞机数到冒烟儿。

而这些公司的操作手法，其实也比较简单，就是他们不可能买房自住，无非是买了再卖。因为是企业性质的投资行为，这样一倒手，就能赚到不少利润。

而且，更重要是他们也不是全花的自己的钱，不少都是从银行拿钱，所以风险也低。

说实话，在没有明确要求的情况下，如果你有钱，这好事儿你不干？

不过，反过来说，也并不是新盘都卖出去了。

一些新盘被公司囤着，要不就是一点点往出放来刺激市场，要不就等着涨价了之后再卖，反正新房还是新的，也没人住。

这方面想必大家已经明白了，咱们继续回归话题。

除了租不出去、卖不出去的房子之外，还有一部分其他情况存在

卖不出去其实没什么好聊的，肯降价就一定卖的出去，之所以挂着迟迟无法出手，主要是不想亏钱。

而目前的房屋持有成本其实只有物业费，有些人甚至连物业费都不交，所以等于没成本，那就意味着耗得起。

另外，大家要知道，如果你100万 买的的房子，再100万卖出去，就算是全款，也得赔好几万，买房子可不是只有房子的钱，装修押金什么的，还有水电、燃气、取暖等等事项都是要花钱的。

而出租，其实是一个非常有效控制成本的方法，因为房子不是那么容易卖出去的，而且也不会买了之后马上就卖。

期间用出租的方法，不仅有人给自己看着房子，还能赚个零花钱。

所以就有人不明白了，卖需要时间，租就不用了吧？

事实上，很多房子不租，除了本身市场上不需要那么多租赁房屋之外，还有租赁也涉及到成本。

想把房子租出去，怎么也得装修吧？家电家具什么的都不能少，毕竟租赁市场竞争还是很大的。

如果想把空房子租出去，前提不是毛坯的话，那就得跟人签长租。

现在有很多租客都是长租的，一租好多年，也不需要业主的东西，家具家电完全可以自己搭配。

可是长租对于业主不利啊，首先就是租金低，其次是期间不能卖，卖了就是违约，违约就要赔偿。

还有，有的租客根本交物业费，一拖能好几年，等业主发现了之后，搞不好补交物业费的违约金都够一年房租了。

所以，一般不是很缺钱用的人，也懒得把房子租出去，再加上现在租赁市场竞争其实挺大的。笔者为了更准确的掌握房价信息，有目的的认识了一些做中介的朋友，而发现在烟台的租金明显在降，而且有的房子经常一两个月租不出去。

所以，很多人不愿意给自己找麻烦，也是理所当然的。

可是，空置税咱们暂且不提，毕竟那是没影儿的事儿，但房产税已经迫在眉睫了，目前不动产登记已然实现全国联网了，下一步就是意见征收，最快2021，保守估计2025。

所以，到时候成本一高，那些持有多套房子的人真不知道怎么办。

纯粹长期投资行为造成的空置率，有其存在的合理性，因为长期投资不应该被“碎片化”，而在二手房买卖中，“处女房”情结很重要。

首先要提出一点，我认为，在没有确切数据作为基础的前提下，提出这个问题并不严谨。

在我的记忆里，关于中国楼市的空置率，在2015年曾经有一个数据：中国楼市空置率达20%。

但关于这个数据，争议颇多。因为，缺乏数据采集方面的权威性和合理性。

毕竟，有些地区房产的高空置率，是源于该地区已经失去了发展的活力。以这个空置基数去计算空置率，并不合适。

其次，长期投资不应该被“碎片化”

如果认为上述第一点数据有其合理性，那我们就应该理解一个问题：长期投资不应该被“碎片化”。

毫无疑问，除了改善自己的居住条件、为子女婚嫁购置新房以及某些灰色因素外，绝大部分房产投资都应该属于长期投资。

而长期投资被出租、短期内出售等行为割裂的话，那就失去了长期投资的意义。

第三，二手房买卖，“处女房”情结很重要

新房一旦出租，就不再是“新房”，其未来价值会打折扣。

目前的出租收益，与成本投入严重不符，这个我们暂且不谈。

在某些人心中，二手房买卖，“处女房”情结很重要。如果是未经转手和出租的毛坯房，那与被租住过的房产相比，我认为是有着巨大优势的。

当然，除去以上三点，真正的房产投资者，怕是不会去计较房租那仨瓜两枣。另外，有的人就是为子孙谋划。

所以，业主宁愿空置也不租不卖，有其存在的合理性。其心态，就是投资与为未来计划。

业主买了房不住也不出租，一直空置，这种现象跟房地产开发商捂盘惜售或者拖延开发的做法非常相似。

钱存在银行，虽然有利息，但是考虑到实际每年8%左右的通货膨胀率，再怎么存也是贬值。

房子虽然空置也有损耗，但是毕竟二三十年是不会出问题的。只要处于房价上涨周期，业主不住也不出租，靠房价上涨，就能获得每年10%-20%的涨幅空间。虽说是纸上财富，但是只要出售就能变现，跟持有股票一个道理。

睡着觉房价就上涨，手上资产增值，这也是今年以来网上热捧的“睡后收入”。

有房子自己不住，是因为有别的房子住。宁肯空置也不出租，是因为看不上那点租金，嫌麻烦。毕竟出租需要最基本的装修，事情多，收益低，租户住几年转租他人的时候往往还要再简单装修。

考虑到房价过高，当前租金对比当前房价普遍在2%左右，有些城市甚至低于1.5%。所以租金收益对比房价涨幅就实在不起眼了。

实际上，房子空置率高，是因为这些房子在业主眼中已经不是住的属性，而是投资属性。

就跟钱存在银行赚利息一样，业主把房子放在那里，就是等着房价涨，这也是房子的“利息”。

这些人一方面担心手上的现金贬值，另一方面想着在最高点出售房产，所以宁肯空置，也不去赚那点租金。省心省事，还没有麻烦，静悄悄资产就增值了，还有比炒房更简单愉快的投资吗？

最后，与其把房子让人住，变成二手房，还不如一直空置，当作准一手房出售，还更容易卖出高价。

全国近10年的新楼盘空置房超多，业主宁愿空置也不租不卖，笔者认为主要原因是以下几个方面：

一是大量的空置房并没有卖出去，而是开发商让内部员工代持，在当时造成房子已经抢购一空的假象，然后把房价炒高后再到银行抵押房产贷款，或者等房价炒高后悄悄慢慢卖出。

二是炒房者炒房，最近十年是全民炒房，大部分人买房的目的既不是自己住，又不会租出去，而是用来炒的，炒房者等房价炒上去后再卖高价，房子只能是空置。

三是公职人员买的大量房子，公职人员大量持有的房子，不敢用自己的名字去买，而是用亲朋好友的名义买的，是让别人代持的，这部分房产既不会租也不会住，只是做资产放在那里，需要时再变现，所以，只能是空置。

四是有几套房子的人因为租金太低，不愿意装修出租。在我国房地产过剩的背景下，越是小城市房租越便宜，经济不发达的城市租金更加便宜。国内有些地级市的房子一百多平米的房子一年租金才五千元，房子出租十年才能把装修费赚回来，还不如空置。

五是一部分机关企业及公司用闲置资金买的房子，这些房子主要是投资用的，只能放在那空置。我去过我国的几百个城市，每个城市都是盖满了大量房子，我国一部分城市的房地产空置率能达到50%左右。

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空起来也不租，不卖，有两个方面原因。一是装修成本很高，随随便便就花掉一二十万，甚至更高。如果装修的房子用来租 ，租金如果不是很高的话，很不合算的。一般来说，新装修的房子，几年之后，就变旧了，租金的钱，可能抵不了装修的钱。尤其是中小城市，更加是这样。况且，把装修的好房子租出去，于心不忍，新房子凝聚了自己的心血，总担心别人不爱护自己的房子，会把新房子弄脏了。

而且，装修好的房子用来卖，很不划算。投进去的成本，买家基本上不会计算的，或者打折很严重，于是，装修得越豪华，卖房子就越吃亏。再者，每个人对装修风格的喜好，都是不同的，买家不一定喜欢你的设计风格。因此，只要自己不去住，很多人宁可把房子空起来。

我有一个朋友，在三线城市买了一套房，房子也涨了一点价。但是，他装修花了30多万，还买了十多万的家具，现在想卖掉，觉得划不来，买房的人，不会把装修的成本算进去。而他又没有在这座城市工作，房子空了好几年了。他有点后悔，如果当时不装修，这套房就好出手了。

还有一个原因就是，房主现在不在当地工作，还不想装修。那一天，当他确定到这里定居了，再装修。因此，空置可能是暂时的。

空置房规模大、数量多，有多种原因。首先，这是炒房行为所致。对炒房者来说，买房的目的就是为了赚钱，为了炒差价，如果出租了，就会被认为是二手房，很难卖出好价钱。所以，炒房者大多不会随便把房子出租给人家，以确保转让时不会影响价格。

其二，房价上涨过快所致。一般情况下，房价上涨过快，炒房和投资买房的人增加，空置房也越多。相反，房价上涨慢，或下跌，空置房会减少，卖房现象会增多。

第三，非正常买房现象较多。一个人数套，十几套，甚至几十套房的现象，在实际生活中还是比较多的。除了炒房者之外，就是不规范、非正常现象比较严重，腐败等问题突出。这类房子，一般也容易形成空置房。

第四，父母为子女购买的房子。为了避免房价上涨带来的买不起房，一些工薪阶层的居民，就趁孩子还小，负担相对较轻，先把孩子的住房买了下来。自然，也会成为空置房。

对空置房问题，还是要引起重视，能否通过征收空置税等约束，值得探讨。

很多人把房价上涨的原因归结为房子的大量空置。

但是，多年来，中国到底有多少房子空置，没有一个确切的数据，但有不同的说法：

第一，北京市公安局的说法。2012年，北京市公安局的一个数据的报道引发了关注，报道说：2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。

第二，2014年，西南财经大学发布了一份关于中国城镇住房空置率的调研报告，认为2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22．4％。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。

第三，2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”

不管数字是不是准确，我国空置房子的大量存在都是事实。

但为什么这些空置房的业主宁愿空置，不租也不卖，都是什么心态呢？

一是为未来准备的房子，如有孩子的为孩子将来要使用准备的，而第二套房子应该是城市居民的标配。而出租又担心将房子损坏。

二是有钱人、拆迁户拥有的大量住房，这些房子虽然已经是10年前的房子，但基本上没有人住过，感觉上跟一手房没有什么区别。实际上就是作为资产在持有。不知道什么卖。前两年北京一小区一个业主卖掉99套房，是整个一栋楼。

三是一些炒房客拥有的，这些人时刻在准备出手，自然不会出租。

四是保值增殖用的资产，房产作为资产的配置已经成为一种常态，多年的涨价已经让人感觉到房子只要一卖就是亏的。

房子空置有一部分是正常的。有人认为是持有成本太低，那是胡扯，资金成本是很大的难道不是成本吗？为什么一定要与房产税说事呢？

炒房是亡国之兆，扬汤止沸，不如釜底抽薪：把炒房挣钱，改成炒股挣钱，热钱从房市流到股市，高科技企业发展了，股民获利了，才能挤破房产泡沫，安全着陆

大盘不起，房价不可能落。利润决定钱的去向；大盘不起则企业无钱，高科技则成无源之水，无本之木。所以炒房是亡国之兆，国之大计是疏导资金从楼市过度到股市，全民持股，让有钱的出钱，有技术的出技术，强强联合，方可国富民强，皆大欢喜之，上策也！

中国的房地产具有两种属性，一个是商品属性，也就是居住功能为主，还有一个就是金融属性，房产是用来投资的。一般而言，老百姓购房基本是居住的，但是有钱之后、尤其是一些所谓的老板之类的买房基本是投资的，对于房租收益不是很看重，还有一点就是没有装修的毛坯房在转手的时候还属于新房，买家相对喜欢，一方面是可以按照自己的风格进行装修，另一方面，毕竟中国人传统的文化骨子里最喜欢的就是娶新媳妇、买新房这类事。

所以，我们看到很多投资房地产的人士看中的是房产的金融属性与转手的便捷性，所以一般买了就扔到那里不管，还有就是很多人买了房子直接就抵押套现，一方面使用了贷款资金、一方面享受了房产的自然升值，又减少了因为装修出租带来的麻烦，这是一般老百姓不可思议的。

一般人会用房产空置率看待房地产的供求关系，实际上还是站在房屋的商品属性角度去看的，而不是站在金融属性去看待，所以会得出错误的结论。