为什么三线城市的房价炒的高，开发商跑的也不少？

Answer 1

揭阳这边，16年城里江边的6000左右，碧桂园揭阳揭东拿地1000左右的地方17年开盘带装修6300-7300。下半年恒大更厉害啊，隔的不远开盘8300，城里偏僻地方开盘直接10000，牛吧，揭阳现在房价均价7500了，你们说这些大的开发商该不该死。还好这边小产权房多，才2000来块…

Answer 2

这个问题可谓问到了要害，也问出了问题的关键。三四线城市的楼市现状，就是如此。房价上去了，市场躺下了，开发商转不动了，跑路的增多了。

事实上，对绝大多数三四线城市来说，无论是居民购买力还是外来人口创造的购买力，都无法支撑目前的房价，也不应当形成目前这样的房价。所以出现房价大幅上涨的现象，主要在于两个方面的原因；一是城市过度开发，盲目做大城市规模，导致城市空心化现象出现。也就是城中城减少了，城中空却大量出现了。别看一座座高楼树了起来，各种高档商业区和商住楼耸立在空中，却是一片萧条，楼中人流很稀，形成空城现象，导致空房很多，开发商资金链紧绷；二是炒房者乘机炒房，利用大拆大建的机会，炒高房价，并在做好充分评估后，及时撤退，最终使得很多城市房价高、购买者少，新建住房无人问津现象，也使得开发商资金链越来越紧。

问题的关键在于，有的城市已经快成空城鬼城了，却在虚假的繁荣面前，扩大城市规模的冲动仍然没有消除，仍在进行着大规模建设，并让土地继续生财。而开发商也是前赴后继地进入市场，结果，前面的刚刚跑完路，后面的因为盲目进入也面临资金链断裂风险。毫无疑问，三四线城市在楼市问题上，已陷入恶性循环。

更为严峻的是，对这个问题，似乎并没有引起高度重视，去库存的力度并不大，并借着去库存，在不断增加库存。如此，风险也越来越大。如何解决，已到了十分危急的时刻。随着资管新规的出台风险也将更大。

Answer 3

三线城市的房价己很高了，而开发商跑掉的多。究其原因三线城市的经济发展实力还是不够强大，就业机会不多吸引人的能力不强，城市还是缺乏生机和活力。相反本地的一部分人因工作生活还在外流。而且三线城市老百姓收入也偏低，买一套房子也不是件很容易的事。同时投资商当初在三线城市大面积布局，安营扎寨，造成库存房子太多。尽管现在的房价已很高了，但买的人有限导致有价无市。三线房地产就没得到很好的良性循环，稍有不慎就会出现状况，开发商跑掉也就不奇怪了。

Answer 4

三线城市，目前已经是楼市的新焦点，是各大地产商争相入住的地方，由于很多三线城市人口基数大，调控滞后。因此给房价的上涨和楼市的发展带来了很多的可能性。同时之前很多地产商开发的经验也可以拿到三线城市大举的复制，赚钱自然是不用说了。

面对三线城市的楼市利好，我们也发现一些开发商出现了出逃的现象。对于这个现象很多人觉得很奇怪，明明是很有吸引力的城市，开发商钱都不赚了怎么就跑了呢？

其实，一些开发商的出逃也是意料之中的事情。现在来说开发商其实没有以前那么好做了，人们对于房子的追求越来越高。已经不能单纯的满足于房子的层面了。现在人需要的是一套舒适的住宅，是一个可以享受的地方。环境、物业、配套、服务等都是不断要求提升的内容。所以在这个大背景之下，一些开发商缺乏创新，没有了竞争力推出也是应该的，转战小县城复制别人的成果经验就是很常见的了。

同时对于一些开发商来说，可能觉得三线城市目前的棚改和城镇化会在几年后渐渐淡化，到时候的市场需求会下降，所以选择了先前撤退，毕竟继续开发交房刚好是几年以后，不必恋战。

但是，我们从大型房企的战略趋势来说，这些房企的重点就是三线及以下的城市。这些城市的发展相对有些滞后，滞后就说明楼市的发展与一二线城市还是有很大差距的。所以，上升的空间比较明显，并且伴随着这些大房企的入驻填补了目前楼市的空缺。一些不曾出现的小区概念，设计理念，户型等都可以在大房企到来之后得到发展。这也是一些房企自动退出的原因所在。毕竟和大型房企相比起来，自己的竞争力缺乏了品牌效应，价格比不过，品质不被承认。

所以说，开发商的跑路并不代表楼市的不振，而是开发商自己的竞争力不足。

Answer 5

先想想为什么三四线城市价格涨起来 因为去库存 很多地方拆迁不给房 只给现金 房子拆了有钱了 那只能买房 买房的多了 价格自然就上来了 但是长期来看 小城市没有很多的外来人口 没有实业 很多北京上海周边城市的房价 都是这些地方被限购了 或者买不起的人外流去购买了 本地居民大多有房 买房需求又少 等库存去完 整体房价平稳以后 这些地方肯定先跌

Answer 6

之前的开发商扩张的太猛，银行贷款根本满足不了他们的扩张的需求，于是拖欠供货商货款、工程款，甚至借高利贷拿地都是常态。

很多跑步进入房地产市场的，本身没有什么资金实力，都是靠非法集资的手段圈钱圈地，希望以小博大，但他们赌输了，既便按照他们原来的计划，把楼盘开发出来全卖光，也根本不可能把债务填平。

以前我们的总公司就是这样的，手里面只有4000万的现金，但是动了一个40亿的楼盘。结果把下属所有实体企业都坑死了。去年以来，虽然楼盘的销售形势还比较好，但实际上能赚到的利润，相对于要支付的利息只是杯水车薪。

这样的房地产公司现在很多，表面看上去风风光光，实际上已经在倒闭的边缘，都是高利贷和盲目扩张惹的。这些年是人不是人，都能干房地产 ，手里面有几百万资金，就开始忽悠人，我们身边已经有很多人都陷进这种非法集资，老板跑路的不少。

我们是新进的三线城市，楼价从过年到现在已经涨了百分之二三十，库存已经清的差不多，新开楼盘销售也非常火爆，最近开的几个盘，都是外地的炒房团过来团购的，一个人十几套，几十套的买。

银行内部的朋友说，明年这些炒房团肯定要死一大批，因为真正需要购房的本地人基本上不动，一旦银行断供，炒房客立马崩溃。从我们的经验和身边的现实情况来说，这应该是个事实。

所以现在三线城市的房价非常危险，一旦政策收紧，市场出现恐慌情绪，这种被炒起来的伪需求立刻就会遭到市场的报复。

现在我们本地人大多都已经知道这件事，除非是急着买房子结婚的，现在观望情绪很严重，这就是一个博弈过程，看谁能咬牙咬到最后，供求关系的作用，以及其他的市场规律，最终一定会把泡沫挤出去。

今年市场一定会把李逵和李鬼分出来 ，这个时候，一定要小心，不要前脚交了钱，后脚开发商就跑路了。很多看上去光鲜的房地产公司，其实已经非常危险 ，如果今年借不到新债，那必然崩溃。事实上，今年已经不可能接到新债。

Answer 7

就目前而言，一线城市因为严格调控，市场已相对降温，二线城市经过一波飞速发展后，也陆续走上限购的道路。而此时，三四线城市的迅猛势头逐渐吸引开发商的眼球。

可能是由于很多三四线城市人口基数大，调控滞后，因此给房价和楼市的发展带来了很多的可能性；同时之前很多开发商开房的经验也可以拿到三四线城市进行发挥，所以就成了各大开发商争相入住的地方，赚不赚钱？大家有目共睹了。

而在面对三四线城市的楼市利好的局面，也会出现一些开发商出逃的现象；对于这个现象大家都会觉得很奇怪，明明是市场发展的很好啊？开发商怎么就跑了？

首先，现在房地产开发没有以前那么好做，人们对于房子已经不单纯的满足于居住的层面了，环境、物业、配套、服务等都是需要不断提升的。在追求越来越高的这个大背景之下，一些开发商缺乏创新，没有了竞争力转战其他地方也是常见之举，退出也是应该也是意料之举。

同时，受目前三四线城市棚改和城镇化影响，到时候的市场需求就会下降，那么对于一些开发商来说，可能觉得先撤退是最好的打算。

其次，从很多大型房企的战略发展趋势来说，那些房企的重点就是三四线及以下的城市，这些城市的发展相对有些滞后，滞后就说明它的房地产发展与一二线城市还是有很大差距的，并且上升的空间明显，随着这些大房企的入驻填补了目前房地产发展的空缺；一些新的小区概念、设计理念、户型等都可以在大房企到来之后得到发展；毕竟和大型房企相比起来，自己的竞争力不足，又缺乏了品牌效应，这也是一些房企自动退出的原因所在。

Answer 8

很多人都在怀疑这个问题，为什么房价那么高，卖的也不错，还有房地产开发商倒闭或是跑路呢，其实这个行业情况复杂，只能简单说一下

房地产是个需要高资金的行业，千万级别根本无法生存，前一段时间爆出知名房企负债过万亿，大家想想这是多么庞大的资金量啊

第二个问题，对于现金流要求严格

因为需要大量的资金，但是又对于现金流有很高的要求，所以很多开发商就涉入到了金融杠杆里面了，简单的说就是贷款

拿地需要资金，但土地拿到手后就可以向银行抵押贷款了，开发大部分是施工方前期垫资，开发过程中进行工程抵押再次进行贷款，以维持资金的周转，接下来就是快速的销售，回笼资金，然后还款，继续开发，大概就是这样一个流程

在这个流程中，任何一个环节都不能出错，一但出了问题，资金链就会断，如果资金链断了，就算项目赚钱你也没办法，只有破产、跑路

那么这个环节最容易出问题的是哪些地方呢？

第一个是银行，前期的抵押贷款还可以通过方法顺利拿到贷款金额，但就今年的银行政策来看就会有麻烦，为什么呢，因为房子好卖，但卖出去的房子银行没有足够的额度放款给开发商，也就意味着房子是卖的很好，但没有钱回来，这对于开发商的现金流来说是极大的考验

第二个是市场不好的情况下，开发商一屁股债等着还呢，结果房子卖不出去，变不回来钱，那也无济与世

所以对于小开发商而言，中间产生的问题会更多，跑路的可能性相对于大开发商更大一些