土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？

550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。

要想解决这个问题，首先必须明确两个问题。

第一，一亩等于多少平米？第二，知道什么是容积率。

一亩约等于666平米。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。举个例子：在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

言归正传。每平米房子的地价成本就取决于两个因素，地价和容积率，计算公式是每平米房屋地价=每亩地价/666*容积率。如果在一亩地上建多层，容积率是2.5，则每平米住房地价为550万/666*2.5，为3303元。如果在一亩地上建高层，容积率是5.0，则每平米住房地价为550万/666*5.0，为1651元。

房屋成本除了地价，还有建筑安装成本、税收成本等等。目前比较高端的住宅，每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元，约3000元。

以容积率为2.5的多层住宅为例，每平米房屋的税外成本为地价成本3303元+建安成本3000元，约为6303元。

所以，竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区，开发商至少卖到每平6303元才不至于亏本（这还没把税务成本等计算在内），如果加上税务成本，融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润，房价就更高了。

各位看官，我把问题说明白了吗？你看懂了吗？欢迎批评指正。

550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50

以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375

以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。

地价550万一亩，这应该不算高价，现在一般地级市地价都在300万以上。

我数学不是太好，对于容积率等不是太懂，但是一亩地666平米还明白，也知道有绿化要求，楼不能挨着，要通风透光。一亩地实地可用于房子的，按照大概50%算。也就是300多平米，将近600万元，一平米房子(高度先不说)，土地价格就是2万左右。如果盖一层，一平米均价2万。以此类推，两层均价1万/平。如果高于550万元每亩，那更高。

沙子水泥砖钢筋，人工。农村简单包工包料700元/平米左右，地级市朋友包1200元/平米左右，北京成本高些2000元超不过。如果自己用，自己盖，100平米房子也就12万元。农村7万元(老家前年价格)。

农村一般两层一层，如果一层，207万元，地价200万。

加上税收，所得税，营业税，各种费用，基金。搞过地产朋友算算大概在25%以上(不准确)。增加51万。总价258万。

如果自己买地盖房子，不要院子就盖100平米，需要258万元。

农村朋友傻眼了，其实城市朋友享受就是这个价格。

高房价，国家要限制，知道怎么高？

石轩木屋原创

一平米的房屋价格，通常由土地成本、建安成本、资金成本、建设单位利润、税金等组成。

现在，我们以 550 万元一亩的价格为例，看看建成房屋后，最低需要卖多少钱，是房地产公司可以接受的。

一亩地相当于 666 平方米，550 元一亩土地，换算成平方米就是8258.3元。

一般容积率在1~10这个范围内，根据土地性质而定，见得比较多的是1.5到3.5这个区间，我们取个平均值，即2.5的容积率。那么土地楼面价为：每平米土地价 8258.3 元 / 容积率 2.5=3303.32 元/平米。

上面是土地成本，接下来是建安成本。按目前钢筋、砼、水泥以及人工的价格（部分地区要求20% 以上面积的装配式使用率），根据不同的结构形式（框架、框剪等形式），一平米建安成本在 1600~2000 元。装修成本在 1500 元左右。勘察、设计、地基与基础工程、机电、设备等专业工程综合成本在 1000 元左右。合计 4500元 / 平米左右。

房地产商买土地、建房子一般都采用借款或者融资的方式，优质房企可以拿到7%左右的低息贷款，就按照 8 个月资金回正来算，少说也要 360 元 / 平米的资金成本。

还有一个叫增值税的东西，按照建筑行业的税率来算，需要 800 元 / 平米，当然会从各个供应商那里拿到增值税抵扣，实际并没有这么多，这里我先按下不表。

还有两块是地产商的利润，以及企业所得税（我是不会告诉你，他们会避税的）。一般房企的利润率要做到 10%，企业所得税需要 25%，综合按 13% 考虑，即 1150 元 / 平米。

全部求和，一平米房子要卖到 10100 元 / 平米。

抛开你所处的城市级别之外，单纯计算理论上的房屋成本价是比较简单的，头条上有无数类似的计算。假设你只买了一亩，容积率是3.0，那么一般楼面地价就是2750元每平方左右，这也是通俗意义上的房产价格中的土地成本；

下面再说建筑成本现在全国哪个地方一般都流行盖高层，也不是必须流行，而是开发商既然花钱买的地就要达到利益最大化，就要充分利用土地，就要想办法盖出更多可以卖的房屋来，一般来说百米高层小区的建安配套成本大约在2000-2200元/平米之间，这个根据不同的开发商操盘水平不同，不同的地域特点会略有不同，差距不是很大！

然后是财务成本和税收，这一块和开发商自身的控盘水平也有点关系，一般来说按售价的25%计算是比较稳健的，假设房价是7000块钱每平，那么这块的成本就需要1750元每平，这一块无论是哪一家开发商都没有办法节约的和国家必须要收取的，所以也没办法少；

最后，就是开发商自身的综合管理费和开发商的利润，这个同样和开发商自身的经营管理目标关系比较大，越大的开发商前者控制的越低，但后者的目标和结果也往往出乎意外的低，估计也就是百分之6到8左右，说到这儿可能很多人都不敢相信，其实开发商越大越苦逼，因为薅羊毛的实在太多了！我觉得中小开发商前者每平方有100到200元也差不多了，综上所述，基本上到此为止，开发商的开发成本保底也需要6700元每平米左右，至于利润指标就算中小开发商也要预留8%到10%吧，毕竟开发商不能自己贴钱盖房子，你不让开发商赚钱是肯定不行的。

但是这个成本6700元每平并不是绝对说明售价会在此之上，因为开发商也要通盘考虑，有卖卖价高的也有卖价低的，最终平均销售价格超过成本的6%到10%就可以了，但一般来说让开发商低于成本去销售房子还是有很大阻力的，通过这个成本计算也没办法说明为什么有的房子卖的那么贵？可能是物以稀为贵吧！地价对房地产的成本有较大影响，但房子的具体销售价格要受很多因素的影响，这样才可以解释为什么同样一个城市成本差不算很多但是房价有高有低。

我这回答是针对前面有回答说要卖到上万一平才赚钱的。

很巧，我老家四线小地级市，某全国知名房地产2017年10月拍的一块地就这价，500万一亩，200亩地，10亿的土地成本。（9.9亿加上契税4%，10亿3000万）

2018年5月开盘（精装房），均价11000，疯抢，前面做的几栋一售而空；下半年，楼市行情不好，加上这家地产2018年负面消息比较多，前几天（2018年12月）有人去问房价，均价6800（精装房），售楼部门可罗雀。但只要这个价能把房子卖掉，开发商依然是有钱赚的。

因为开发商赚钱不仅靠卖住宅，他们门道多的是，还有商铺、车库、车位以及物业管理等。如果在住宅上能把本收回来，他们照样能靠其他的物业赚钱。

就说这小区，200多亩也就是135000平的土地，容积率2.3（容积率是不包括地下建筑面积的），地上建筑面积311000平，约2500户（总规划35栋，已经拿到5张预售证的15栋是1183户，见图片），平均125平一户（小的90，大的200多），就算每户平均房价100万（按125平一户，8000一平算），住房部分可卖25个亿；

每家一个车位，按10万一个算，可卖2.5亿；（地下车位面积是不计算在容积率里面的）

临街商铺300余个，每间按200万算，可卖6亿。

以上收入部分合计25+2.5+6=33.5亿。（还是低估的）

土地成本10亿3；所有建筑成本、绿化、配套、管理费用、财务费用、销售费用等通常合计不会上8个亿；所有税费不会上5个亿。

以上成本费用合计23.3个亿。（还是高估的）

整个楼盘的利润＝33.5-23.3＝10.2亿

所以，投入10个亿买地，能净赚10个亿（还是在按8000一平估算房价的情况下），当然，这10个亿能短期内到位才是王道（比如两三年内建完卖完），拖的时间越久，财务费用、人员工资等越多，就赚的越少，年化年益率就会降低。

结论：开发商只要及时建及时卖迅速清盘，资金周转快，是很赚钱的。这个盘子住房价格根本不用卖到上万就能赚钱。哪怕住宅只卖8000一平，靠住宅就能收回全部成本，然后其他的物业（商铺车位等）能赚10亿，只是需要及时卖完，拖的越久，赚的越少（但如房价一路上扬，则拖久点也不怕，后面能越卖越贵）。

以上都是大概的数字，且前提是开发资金不是借高利贷来的，估算过程不会很精确，请见谅。

针对有评论说200亩地做不出2500套住宅的，我新上了五张预售许可证的截图，楼盘总规划35栋，一期已经拿到的五张预售许可证共15栋1183户住宅。1月4日

今天新上了这个盘子的建筑工程规划许可证截图和土地拍卖成交截图，规划证是200亩地中的第一期79亩（52749平），共建21栋，地上建筑面积18.4万平方米。土地证用来说明土地起拍价7亿，竞拍成交价为9.9亿元。1月5日

房地产销售增值税额=（不含税销售价-地价）*10%-进项税额（建安发票上10%的税额等）

土地增值税按不含税销售额的1%预征（住宅），清盘时清算

企业所得税按不含税销售额的4%预征（住宅），每年汇算清缴

还涉及少量城建税，印花税，土地使用税等

给的一个数据：550万／亩，太笼统了，开发房地产的三个指标容积率、建筑密度、绿化覆盖率没有说，那就比较难测算出最低价格了，那就假设吧，容积率2．5（均为100米以内高层住宅楼），建筑密度45％（即第一层建筑物占地面积与总面积之比)，绿化覆盖率30％以上（即绿化面积与土地总面积之比）。楼地价3300元／平方米（按建筑面积的土地单价），建安成本2800元／平方米（一般住宅价格，含设计、勘探、监理、施工、30％的融资成本及前期费用，如档次较高，在3200元／平方米，且包括景观、绿化等配套工程，为交钥匙工程），开发商的利润和税收在20％左右，即最低价在6500元／左右（毛坯）。如果在三四线城市，未强制实行节能保温、人防工程的，建安成本在2200元／平方米，即在6000左右就不会亏本了。

谢谢邀请；看了这个问答，我就知道了为什么房价会这么高了，地价买的贵，抬高房屋价格，这就是一种顺理成章的事了。

好几年前，土地价格在40几万一亩的时候，房价就是4千多一平米，有的还达到了5千多一平，而现在土地卖到了550万一亩，以几年前相比，涨了十几倍，可想而知，房价会在多少钱一平，大家都会得出答案。

我们就来说说房价高的主要因素，房价高，其实也不光是房屋开发商的问题，是各行各业都在促进房价的飘升。因为土地部门提高了地价，城建部门限制了楼高和层数，还要控制绿地面积，这些数据一控制，你想想，一亩地能起多少房子，如果一亩地不起一百套房，基本就没有钱赚。我们按25层两单元4套，一栋房也就100套，每套按100平米整栋楼也就10000平米，在加房屋设计费，成本费，以及所有的基建费用，算下来，一套房如果只卖80万，开发商没钱赚，100平米的房子高以80万的毛坯房估计也没人买。如果好的地盘这个价格还差不多。所以说，550万的土地价，房产商的售价应该在1万左右的价格。

咱们先普及一下相关知识再计算结果。

首先房价=土地成本（楼面价）＋建筑物价格。同时房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地成本（楼面价）、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

楼面价（楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本），以题目为例，每平方米的土地成本=550万/（666.6×容积率），1亩≈666.6平；

容积率（是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率）举个例子：比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。容积率一般由政府规定，分为：独立别墅为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0， 18层高层住宅为1.8~2.5，19层以上住宅为2.4~4.5，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

知识普及完了，开始算价格。如果既然是价格最低，咱就按一般普通高层住宅来计算，容积率2.5，则每平米住房地价为550万/（666.6*2.5），约为3300元。

土地成本算完了，再算建筑物价格。建筑安装成本、税收成本等等。粗略的算一下，每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元，约3000元。

房价：楼面价3300元+建筑物价格3000元，约为6300元。

所以，竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区，开发商至少卖到每平6300元才不至于亏本，如果加上税务成本，融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润，房价就更高了。