现在房地产市场就是这样一个怪现象，有些中小开发商楼盘销售惨淡，房子卖的并不好，但是房价却随行就市，别人楼盘涨的时候，自己也跟着涨，宁可一月不开张，也不打折销售自己的房子。

之所以开发商们不约而同的宁可不卖也不降价的策略，不是因为他们不懂得打折销售，薄利多销，早点回笼资金的道理，是因为房价没法降。具体原因我想有下面几种。

第一 和我们国人一直是买涨不买跌的心里有关，如果说房地产一旦降价，可能销售上更为惨淡，到时价钱一旦降下来再想涨上去就不大可能，还会面临房子价钱降了，销量也降了的尴尬境地。

第二 大的地产商有资金的支撑，它们能够度过房产销售的淡季，待到市场利好的时候，依然可以把自己的房子卖个好价钱。

第三 房地产的特殊性决定降价也不是开发商能够说了算的，特别是一些三四线城市，政府的财政收入很大一部分依赖地产行业，如果个别地产商私自降价可能会打破当地，地产市场的格局，再加上很多地产商也会觉得，肯定会有利于房产市场的新政策出来。

第四 很多楼盘已经销售一部分楼房，如果半道降价，不但是怕吸引不来新顾客，恐怕买过房子的老顾客也会来退房，这种作死的行为他们绝对不会干。

第五 国家对房产市场的调控目标是，让房地产市场有一个健康平稳的发展，即会打击房价的持续增长也会防止地产商的恶意竞争，所以房价会在一个范围内小波动，不会大起大落。

你觉得会是哪一种原因的可能性大呢？

其实，房价下跌和开发商破产没有必然联系。房价是什么房价，破产是哪些开发商破产，这些都是必须要搞清楚的。

1、限价令和限售令。

这导致一二线城市新房价格和二手房价格基本上停涨了。特别是新房价格相对于二手房价格，倒挂很明显，那些有房票的人巴不得抢到一套房。限价令让开发商不怎么赚钱，但2017年大卖的房子，事实上大部分是开发商手里相对便宜的储备，所以成本低，限价令顶多让开发商不怎么赚钱，亏本还不至于。

而限售令直接冻住楼市，这种情绪会互相传递的，卖房子的人少了，房价的确不会大跌。

2、一二线城市房价有更多因素支撑

一二线城市有很多优势，比如人口因素，从去年开始很多城市开始搞人才引进，这实际上就是扩大需求，帮助开发商卖房子。

还有，一二线楼市二手房市场相对活跃，房价跌不跌某种程度上由大大小小的房东决定，而不是由开发商决定。

还有房贷因素，从2017年初开始，房贷利率不断上行，首付比例也是屡屡上调。本轮调控将杠杆率控制得比较好，那些高杠杆入市的人还是很少的，对一二线整体房价构不成威胁。

根本性因素还在于经济仍在中高速增长，一二线城市是中国经济的主要引擎，相对于其他城市，这些城市人口收入更高，配套更完善，产业更发达，大幅下跌的客观条件并不存在。

3、一二线城市主要是大开发商

看看国家统计局的数据就知道了，一二线城市只占整体销售的一部分，还有很多来自于三四线城市。事实上很多开发商2017年业绩飘红，靠的就是三四线楼市的火爆。开发商在三四线获得了现金流支持，自然不会特别着急在一二线城市降价。必须要指出的是，当前一二线城市的玩家主要是大型开发商和本地开发商，其他的中小型开发商都挤不进去了。能够进场的开发商还是有些本事的。他们在融资渠道等方面很有手段。

4、事实上的确有很多开发商在破产。

去年四季度至目前，并购贷明显上升。这说明很多小开发商已经遭遇现金流问题，2016年那波地王潮加上现在收紧开发贷款，实际上让很多小开发商被噎死了。

本轮调控已经到了啃硬骨头的阶段了，决心已经下了，不只是那些试图高杠杆弯道超车的小开发商，一批金融机构都会面临破产风险。未来的房地产不再是“百花齐放”的状态了，而是由巨头们主导，而金融经过这次洗礼，也会更加稳健。就房价而言，本领调控会让房价理性回调，这实际上是在夯实楼市，夯实房价，大跌肯定不可能了。

国家对房地产市场得调控是让房地产业健康发展，不是让房价大幅下降。

房住不炒政策、限购令、限价令都是为了让房价回归理性，去除金融属性，基本上控制住了房价大幅上涨的可能。炒房客要为囤积房产付出代价，以后再想炒房赚钱是不可能了。

从金融角度看，政策也不支持购买多套住房，首付款比例不断提高，利率不断上调，杠杆率下降。

从购买力角度看，工资上涨速度较快，购买力不断提高，再加上适度通胀率，房价不涨就等于落。房地产商除去各种成本和费用，最后利润也就是4%左右，没有太大的降价空间。如果房价大将，有好多房地产商就要倒闭。其实，现在已经有一些中小型开发商支撑不住了，退出了房地产业。今后，房地产市场主要靠大型房企支撑，这样会使这个行业更规范，更适应市场变化，更便于管理。

从市场供求关系看，一、二线大城市由于经济发展速度快，人口处于持续流入状态，工资上涨速度非常快，房子的需求量在增加，价格微涨是可能的。但在个别三、四线中小城市，尤其是能源城市，就业率不高，人口处于净流出状态，房子供大于求，房价降幅可能会大一些。

如今得房产政策确实有所趋严，而随着政调控的日趋严厉，不少房地产厂商得日子确实不好过， Wind资讯统计数据显示，剔除数据不全企业，A股128家上市房企利息支出总计高达797.2亿元，同比上涨32%，即2017年平均每家房企利息支出高达6.23亿元。

据报道上述128家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1748亿元，由此可见，接近800亿元的利息支出占其净利润总额的比例高达46%，2016年这一指数约为43％。可见房企得负债比是很高的，这也是为什么房企对资金链的要求极其严格。

但另一方面，问题中也显示，小房企在此轮调控下有些会破产，但对于部分大型房企，调控虽有影响，但并不至于让他们得帝国崩塌。如此一来也就不难理解为何房价居高不下，在房地产这个看似不完全竞争市场上，其实只有那么几家大型房企能够真正对市场起作用，其借助他们巨大得市场影响力，使得房价并不会产生大幅波动，而作为价格接受者得小供应商在资金链压力下只得饮恨破产。

因此，房企确实存在危机，但还不至于影响房价，特别的，随着城市基础价值不断提升加上大量人才涌进，一二线城市房价也越来越接近其原本价值（不包括畸高得部分地区）。

房价，是由存量市场的边际交易决定的。一个开放商的房子，拿到存量市场，九牛一毛。不足以影响整个存量市场。但如果存量市场的边际交易发生了变化，哪怕开放商的财务状况再好，也挡不住房价的下跌。

什么是存量市场的边际交易呢？假设全社会有1万套房子，其中10套在交易，于是，整个1万套房子的价格，就由这交易的10套来决定了。如果没有人买，房价就会下跌；如果买的人比10个多，那就会导致房价涨。

如果房价涨得太多了，就会改变边际交易的数量，就会有11套、12套房子想卖出来。这时候，如果是买家追涨的多，就会导致房价进一步上涨。如果同时导致卖家惜售不卖了，那就会进一步导致房价进一步上涨。

这里要关注一个数量比例，那就是：边际交易的数量，占社会整个存量的比重，是非常小的。这是房地产市场的特殊性。由于边际交易的数量占社会存量的比重非常小，也就导致了房地产市场的价格决定是非常复杂的。在上涨的时候，需求扩张和卖家惜售，都会进一步推高房价。

再看看开发商的财务困境是如何造成的。那是因为在房价上涨的过程中，地价上涨更快，同时资金成本也居高不下，导致在房价上涨的过程中开发商的财务状况越来越紧张。这个过程，是由房价上涨导致的，是结果。但这个结果会不会导致房价下跌呢？不一定。这个状况导致大开发商和融资能力强的开发商实力提升，砸竞争中胜出，少数小开发商的倒闭，不仅不会影响房价，他们的烂尾楼盘被大开发商接手之后，反而让大开发商赚得更多。

所以，这里要看，许多房地产企业破产了，大房地产企业呢？如果哪一些，前十大房地产企业都濒临破产了，房价也就必然崩溃。

实际上，现在的房价已经开始下跌了，不是因为房地产企业的原因，而是市场的边际交易的供需结构发生变化了。

相必大家都知道缘木求鱼，南辕北辙的故事，也知道大禹治水，疏而不堵，这两年的房产调控其实，对房价是“堵而不疏”，人为的压制购买力，只会让房价的堰塞湖越来越高。

也就是这些房产调控措施，全部都是为了防止房价过快消耗上涨的力量而已。而上涨的力量一直不被消耗，那房价上涨怎么可能停止？

即使小房地产商破产了，但大地产商还在，更少的大地产商更容易垄断房价，联合涨价，很简单，几千家房地产商心齐，还是几十家大的房地产商心齐，更容易结成涨价联盟呢？

放任房价暴涨，或者说对房价上涨不干预的结果，就是房价很容易因为涨的过快过高，而造成了“房价暴跌”这个政府和很多和房地产相关行业的人都不愿意看到的结果。为什么呢？

很简单，物极必反！

西方有句话叫“上帝欲使其灭亡，必先其疯狂”，老子言：“将欲取之，必先与之”。

为什么为了到达某个目的反而要做看似“南辕北辙”的事情呢？

因为日中则移，物壮必衰，事务把自己的潜力都发挥光了，就倒了衰亡的时候，也就是位极人臣的时候，就要想着急流勇退了，否则将丧其身不远矣。

和人一样，房地产已经没有对手，没有束缚，没有唱空，一片大好，一览众山小的时候，就是房地产衰落之时。

当打仗的时候，如果连预备队都上去了，虽然看似能增加其本身的实力，但另一方面说明其已经黔驴技穷了。

对于房价多方和空方的战斗，多方实际上还是有预备队一直没有动用。这个对付房价空方的预备队，就出自政府对房价的限制措施：限购，限贷。

正因为有了高，才有低，正因为有锁，才有了解锁，正因为有了限购限贷，才会有解除限购限贷。

正因为中国政府作出了限购和限贷，才有了解除限购和限贷这张王牌！

限购限贷，北上广深，特大城市是最严的，客观上也可能是这些地方涨的最猛的，但不管怎么样，政府在这些地方是下了大力气控制房价的，这也是中国政府的高明之处。

控制北京房价，控制上海房价，控制深圳房价，就是控制整个中国的房价。

因为这些特大城市是房价的牛头，他们房价达到的高度，就像汤臣一品在上海给其他房子定价的标杆一样，控制住这些地方的房价，就是抓住了中国房价的牛鼻子！

因为政府手中还有解除限购，和解除限贷两个强大的对房价利好的手段没有动用，所以政府可以很安心的，看着房价而不用担心房价暴跌。

如果房价下跌，让政府动用解除限购，和限贷的手段，那就说明最后一批预备队已经上战场，房价多方的阵地已经没有后援了，随时可能崩盘。

因此，对于普通民众来讲，只要这个城市的限购，限贷一直存在，就不用担心房价下跌。

因为解除限购，限贷后，房价多方得到强大的援军，必定能乘胜追击，风光无限一阵，这个时候，再看机会慢慢在高点脱手房子也不晚。

不管现今中国政府是迫于民众压力，还是主动的出台了限购限贷的政策，都客观上造成了房价多方，有两大核武器级别强大的预备队在手。

另一方面，也是限制了部分中国房价上涨的强大动力的释放，从而使得中国房价达到高潮的时间大大延长，也就是延迟了中国房价繁荣的时间。

其实，对国家来讲，坚挺的房价对经济的正面影响要远远大于对经济的负面影响，这在我其他的文章中有详细的论述。

所以，延长房价坚挺的时间，就是延长中国经济繁荣的时间，在这里要为中国政府点个赞！

反面例子就是上个世纪80年代的日本，因为政府对房价没有任何限制的政策，也就是对于脱缰的野马日本的房价，日本政府没有拿出“缰绳”限制进行限购，更没有进行限贷。

甚至，在信贷上日本政府默认银行的大力鼓励买房的宽松的信贷政策，助涨了日本房价的飞涨。

其实看着中国政府在房价问题上一直“干预”，造成中国房价不能痛痛快快的高潮，西方是很着急的，因为他们知道房地产一天达不到高潮，中国经济依靠房地产出问题的时候，就一天达不到。

你认为呢？所以恰恰相反，北京上海的所谓房产调控越猛烈，房价越不可能下跌。

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这几年房价调控的目的只有一个，就是不让房价下跌与过快上涨。房价下跌的后果非常严重，房价过快上涨的后果现在已经看到。而事实上每调一次就上涨一次，这当然是大家不想看到的。接下来房企破产的会越来越多，但房价不能跌还是重中之重！居高不下是暂时还是多久，谁也不好说，至少炒房的已感受到压力，总久是一件好事，只是苦了刚需。

这两年，对一二线热点城市的持续调控，减弱了房价的波动，而不是其他。

首先，官方的数据显示，一二线城市的房价确实还较为坚挺。

统计局的数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，二手房销售价格同比上升1.0%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨10.4%，二手房销售价格上升7.6%。也就是去年10月到今年10月的一年间，一二线城市的一二手房的价格还在上行，只是一线城市上行的幅度很小，二线城市上涨的幅度仍然较多。

在政策面的调控下，短效政策对房价的波动起了一定的抑制作用，但这种调控确实在一二线热点城市不能放松。

其次，房企很缺钱也是事实。

调控的目标之一，就是降低房地产的杠杆率，从金融角度来讲，就是严防资金流向房地产，鼓励资金流向实业。由于房地产普遍杠杆率倚高，一些中小房企在融资无门后资金链断裂关门也就不会奇怪了。

在本轮调控的两年多的时间里，房企的融资通路是不断收窄。受此影响，房企的运营策略也在改变，加速项目资金回笼，放弃部分利润重视现金流，甚而不少房企放缓了拿地的脚步。

近期房企获得银行授信的情况有所改善，这从一些消息中可以看到。而且，年末还有一个最新消息是，11月份30余家房企发布了境内外融资公告，总规模达到了超1000亿元。

第三，一二线城市房价较为坚挺有其原因。

一是这些城市大多是人口净流入的城市。人口净流入量较大的城市，楼市需求就较为稳定，无论是住房市场，还是租赁市场，这个需求都是跟人口流入量有关的；二是这些城市的城市建设更完善、公共资源更丰富，更适宜发展与生活，这会在房价中有较多的体现；三是这些城市的土地价值较高，房价走高是综合因素，并不是开发一端决定一切；四是历史的房价高位，拉升容易拉跌较难。

最后，楼市目前主要还是体现在成交量下行，高房价预期有所被破。要想让一二线房价下行，一是当下的调控不能放松，二是长效机制的建立可以期待，三是土地制度需要改革。在长效机制中，税制的改革很是受到关注，比如说房地产税、遗产税等。

房价涨了和房地产商赚钱或破产其实并没有那么紧密的联系。

先说二手房市场吧。

拿北京举例，现在北京动不动一套房子就上千万，一个小区就是几十上百个亿啊，多开发两个小区就上千亿了，那一个小的开放商随随便便就几百上千亿了啊。

但事实是，并没有。

2017年，全国房地产商销售上千亿的只有17家。

为什么？因为，房子都是在开发商卖了之后才涨的。

为什么开发商不等价格涨了才卖？第一，政府限价限售限卖。第二，房地产商自己顶不住。

第一点好理解，我想卖你2万一平，房管局说不行，你卖2万就不给你预售证。打个8折。好吧，那就只能卖1万6了。

第二点又是什么意思呢？房地产开发虽然看起来是个实业，其实就是个资本游戏，非常费钱。很多开放商并没有那么多钱建房子，只好边建边借，但是债务到期了要还啊，那就只能赶紧把房子卖了回笼资金，捂不起啊。

所以，为什么很多房地产老板都在哭，说钱都是炒房团转走了，罪名都是房地产商背着了的原因。

再来看新房开发。

一套房子主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本和企业利润。

也有房地产业内人士说，商品房房价一般构成为“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。

举个例子来说，如果一套房子的单价是每平方米30000元，那每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各9000元左右，开发商的利润为3000元左右。

其实也就10%的利润率。只要做过生意的人就知道，10%的利润率绝对不算高。

那么房价利润被谁拿走了呢？

如果把房子比作面包，大家就理解了。

面包之所以变贵了，是因为面粉变贵了。

房子之所以变贵，是因为地价变贵了。

中国土地勘测规划院的数据表明，从2004年到2014年，十年间，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。

从上面来看，其实房地产商也就是在做生意，只不过这生意比较大，一桩买卖少则几十万，多则成千上亿了所以被神化了。

做房子的买卖一样的会受到各种因素影响，比如政策影响，周期影响，比如竞争对手的影响等等。

就像面包价格涨了，面包店照样有倒闭的啊。

房地产市场调控力度确实非常大，仅今年1到5月份，各地出台的房地产市场调控政策就高达150次，5月份更是达到50次。但是，房价并没有出现下跌，最新数据显示的结果是，三线城市房价齐涨。也就是说，调控可能并没有能够令许多房企破产。

事实也是，从近年来房地产市场的格局来看，与其他行业并没有多大区别，也就是有实力的生存下来，没有实力的淘汰出局。因为，房地产业经过近十五年的快速发展，也到了重新洗牌的时候。就算没有调控政策出台，按照市场竞争要求，一部分开发企业也会在竞争中退出市场。所以会造成许多开发企业破产的错觉，是因为我们对房地产市场的关注度过高，看到一家房地产开发企业破产了，就认为其他地方的开发企业也不行的，真正不行的，还是那些企业。

值得关注的是，近日，北京通州的十里春风小区，就出现了开发商去年8月份将开盘价确定为4万多/平方米，到了现在开盘价却降至2万多/平方米的现象。为什么？说明房价的泡沫很多、利润空间很大，开发商操纵房价的行为是存在的。如此，开发企业抵抗调控的能力就很强，要想使开发企业破产，就不是一件容易的事。只要开发企业有能力与调控政策对抗，指望房价下跌，难度就相当大了。

所以，调控致开发企业倒闭、房价继续高企的问题，既有关联，又没有关联，既好象应当具有逻辑关系，又好象缺乏逻辑关系。只有坚持“房住不炒”的定位，才有可能使房价真正步入理性轨道。