首席投资官评论员门宁：

关于这个问题，我们单靠想象其实很难达成统一的答案，因此不妨借鉴一下发达国家的例子。

这张图是美国、加拿大、日本从1975年至2016年第二季度的房价走势图，虚线代表日本的房价，蓝线代表加拿大的房价走势图，红线代表美国的房价走势图。

由于拉长了周期，从这个图里我们可以看出很多内容，比如房价是可以下跌的，而且跌起来很凶，例如美国次贷危机和加拿大上世纪80年年代遇到的大跌；另外房价可以连续几十年上涨，也可以连续几十年下跌，美国和日本的价格走势都说明了这个问题。

所有中国人都知道我们的房价已经连续上涨了20年了，现在所有人相信房价会一直上涨，但这些国家的例子，已经证明没有刺不破的泡沫，不管涨多少年该跌都要跌。

中国的房价还能不能继续保持上涨，需要我们认真审视中国的房地产市场。

日本当年崩盘是因为涨太高，泡沫太大，当时东京银座大街最贵纪录是每平米95万美元，远远高出30年后（今天）中国顶级豪宅的价格，因此跟日本当时的泡沫比，我们的房价还在合理范围内。

而加拿大和美国房价的几次大跌，都是因为经济危机引起，但下跌过后都又慢慢收复了高点，美国房价在2017年后半年突破了08年金融危机前的高点，加拿大更是一直上涨不回头。

基于这些判断，我大概可以得出这样的结论，合理的价格买房，一定可以让资产保值增值，但是顶部买房，会赔到倾家荡产。

现在中国房价虽然确实有点高，但也还在控制之中，不可能发生日本那样的房地产灾难。买房仍然是财富保值增值的有效工具，不过按照现在的价格，房子不是“最”有效的工具了。

未来20年后，房产不仅仅不能保值增值，还会贬值。

房价上涨并不是因为房产的价值提升，而是多方共同推动的结果。

2016年之前买房的人，如果能够在2018年前后一两年内出售变现，那么可以获得不菲的回报。而2017年下半年之后买房的人，则大多会被套牢。

当前的房价，已经远远超出了实际应有的价格，今后自然会回归理性。

大跌是各方面都不希望看到的，所以会缓慢下降，2018年之后三年下降30%左右。

股市是经济的晴雨表，10年前，股市是3000点水平，十年后，股市依然3000点，青春永驻。

股市里有上市公司，还能不断创造效益，还会有大量公司每年分红，股价也会起起落落，显然较之房产有价值的多。

房产除了能有租金可以收，剩下的再想牟利就只能找到愿意出更多钱接盘的人了。

经济一直向上，货币一直超发的时候，资金没有靠谱的投资渠道，向房地产汇聚，于是形成了二十年左右的房产大牛市。

如今经济发展放缓，国际争端频现，不确定性增加。而人民币的国际化也不允许再像之前那样发行货币了，房产再想涨价，已经增长乏力了。

李超人大量出售国内地产和物业，套现离场，转战欧洲，这是一个极其重大的事件和信号。

假如炒房客们也学超人，那么，经济还有前途吗？

所以，今后二三十年，房产的流动性将大大降低，持有多套房产的人很多，找又傻又有钱的接盘侠很难。

保值？不会了！贬值才对！！！

20年一轮回，世界上没有任何是一直只涨不跌的，除了人生！我们的房价会是个例外么？

虽然我也算保房一族（有自己的房子），但我个人还是认为，房产已经过了发展的黄金十年，从长远看来，暴涨的时代一去不复返咯！

要保值，就要跑赢通胀

未来20年的通货膨胀率我们不得而知，就以5%每年的标准来计算，10000元的房价20年后有多高，26532.98元/㎡，看似并不高，让我们再换个数据看看。

2017年中国房产总值已达300万亿，要跑赢5%的通胀，20年后，房产总值高达795.99万亿，这是个什么概念，就算买不了地球，买个美国估计问题不大，这要侵吞群众多少的财富，你还觉得房价会有可能一直保持上涨么！

推动房价上涨的因素不存在

我是没法理解，杭州近段时间买房要排队、还得先交意向金；买到转手，即可赚一百万；全民哄抢房源，开盘即售罄……。

我国正跑步进入老年化社会，10年、20年后的年轻一代，每个人一、两套房子，还需要再买房？房子总是让人住的，没那么些人住（也没人租），房价还会涨么？不会一直上涨的房价，还会是最有效的保值工具吗？

我们是被高房价“压迫”的一代人，为了让我们的下一代过得自由快乐点，房价，该跌就跌吧！

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1998年开始，随着住房制度的改革，房地产市场进入了轰轰烈烈的发展周期，在人们住房升级的基础上，房产的金融属性也得到了大众的一致认可，存钱不如存房的理念深入人心，房产成为大众有效的财富保值工具，没有之一。

展望未来，房住不炒的定调非常明确，但大家不要误解，这并非是为了打压房地产市场，只是希望房地产市场更加良性的发展。房价其实相当于一个城市的股票，城市基本面越强，房价越高，反之则越低，这个逻辑我相信大家都懂。

也就是说，城市差异的这种马太效应会越来越大，强者恒强、弱者恒弱是必然趋势。所以，未来20年，房子依然会保值，但不是所有城市都保值，胡焕庸线以西的城市会很麻烦，胡焕庸线以东的核心城市是未来保值的重点所在。

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可能未来二十年内的某一些政策变化会让房子价格降下来。但是我来说说我的看法。

现在的房价为什么比之前贵，因为大家都知道房子这个东西他是不可能让你亏本的，就算出了房证不满2年政策需要交税这个政策，但这个税基本都有购买者承担了，所以对于卖方来说没有任何损失。

那么，现在任何成本都在涨，人工，建材成本，土地价格都在涨，涨的最多的想必就是土地成本及建材成本，在所有成本都在涨的前提下想让房子降下来估计有点难。

所以我认为房产是最有效的财富保值工具。

现在20年楼价基数从3000元涨了10多倍是3.4万元一平。以后二十年涨两三倍就是10万元一平。换句话就是比原来20年还要涨，我都是保守估计。货币贬值，经济发展，人口聚集，都是一二线楼市持续看涨的理由。

在未来的20年里，房价是跌还是涨我们都无法肯定的去判断，但我们可以根据当下社会市场的发展去预测一下未来房产是否还是财富的保值工具。

1.人们的人均收益有所提高

在国家的政策扶持和社会各界的帮助之下，近几年人民的人均收益都得到了很大的提高，人们都过上了比较富足的生活，这也使大部分人能够买得起房，甚至在一部分人里，每个人都有好几套房，投资房产市场进行炒房，使一部分人富了起来。

2.房产的不断开发

为了跟上人们的需求与人口的增长，房地产开发商也在不断的开发新的楼盘，为了让更多的人拥有自己的房产，而且大部分人的努力了原因也不过是为了有一套自己的房子，所以就投入大量的资金到房地产市场，只想为了过上更好的生活。

3.满足供求需要

人们日益增长的财富需要以一个东西去定位，那么房产就成了大部分人财富保值的工具，拥有一套自己的房子就相当于自己的人生成功了一半，别人看你的眼光都会有所不同，也是对未来自己的一个保障。

4.房地产市场行情

对于现在的房地产市场来说，已经达到了饱和的瓶颈期，当然依旧火热，而且火热的状态也会持续很长时间，该市场的发展还可以更上一层楼，为满足人们日益增长的需求，房地产市场还是有潜在前景的。

所以，综上所述，我认为在未来的20年，房产还会是最有效的保值工具。

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20年也算个比较漫长的时间段，要论起未来20年，中间会发生什么，或许只有天知道。

不过，任何事物的发展也都会有其逻辑的存在，就像房地产逻辑。房地产的逻辑比较简单，而且这个逻辑大家基本认可：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

短期看金融，在这一轮楼市调控中大家都看得清楚，金融一收紧，投机炒作，还有房企疯狂拿地，这类现象一下子少了许多。投机的炒客，加杠杆的资金少了来源；疯狂的房企，也变得收敛起来，不再不顾价格地拿地，因为融资通路窄了。

“短期看金融”确是真理。现当下住房金融趋紧，对房地产发展回归稳健，那是大有裨益的。现在金融政策对房地产的态度就是，防止更多资金流向房地产，流向楼市。而近期的市场表现大家也看到了，一些房企在一些地方开始主动降价促销了，主要原因就是这个：金融监管严了，融资通路收紧了，降价变现比守住高利更有现实意义了。

本轮楼市调控，对购房者限贷、提高首付，对房企收窄融资渠道，都表明这个短期手段正在逼出楼市的泡沫，逼出房价的泡沫，让房价的波动性减少，不是大跌，也不是大涨。

“中期看土地”也很精准。这20年的商品房时代，已映证了这个房地产逻辑。本轮楼市调控在供地这个环节上，也有了与以往不同的特征，就是一些热点城市商品住宅的供地少了，共有产权住房、租赁房用地增多了，这说明未来住房供应将多渠道多形式，而且未来是租购并举、租购同权，需求端的需求解决，不会像现在这样较为单一，这为平抑房价虚火也找到了一个新注脚。

房地产“长期看人口”。20年就是一个较长的时期，所以房产能不能成为有效的财富保值利器，也得看所处城市的人口状况。与过去20年房价的总体与普遍上涨不同，未来的房价表现会因城而异，人口净入的中大城市，房产的保值作用还是会长期存在的，因为需求在，价值就难以低落。

综上分析，未来20年，房产还会在人口净流入的大中城市具有保值能力，冷门城市的房价大暴发终是昙花一现。而无论从金融手段还是供地方式看，抑制房价波动将是主旋律，你想借着房产发大财，肯定会比以往的20年艰难很多。

你好，嗨住租房来回答这个问题。

除一线城市外，其他城市房产保值性不高

未来20年，除了一线城市之外，其他城市的房产都是不有效的保值工具。首先说说其他城市，也就是国内大部分的城市，随着城市发展，土地供应越来越多，而近几年中国的新生人口和出生率都是很低，20年后，对于住房的刚需人口也是下降的，未来房多人少的情形在所难免。

而长期以来的房地产投资透支了多年的消费水平，可能会制约当地城市的经济发展。也就是说，大家的钱都用来买房还房贷，而没有钱去消费，从而影响城市的发展。另外政策的影响不容小觑，租售同权政策的推出导致了买房的刚需进一步下降，很多人买房是为了户口和孩子的上学问题，而房产与户籍等行政属性的逐步剥离导致很多人可以租房而不用买房，房子真正回归到住的属性。种种原因导致房子无法保值，投资房产不再是个稳赚不赔的选择。

一线城市能否保值取决于城市地位

对于一线城市的分析不能与国内多部分城市一概而论，因为核心地块永远是稀缺的，就像现在的北上广深，还是不断的吸引着全国各地乃至世界各地的年轻人实现梦想，这里的土地住房仍然是供不应求的，这种情势下的房产仍然有很大的上升空间，保值也是不言而喻的。

但目前一线城市的房产也不一定持续保值，这主要与城市地位的更迭有关。近年来越来越多的城市步入一线城市的行列，造成了很大的人口分流，各大城市的“抢人大战”持续上演。成都，武汉，南京等城市陆续推出人才引进的优惠政策。抢人就是抢需求，抢消费，抢发展。未来20年一线城市的排位是否会想现在一样谁无法确定，房子的保值也存在一定的风险。

对于年轻人而言，现在不必急着买房

目前大多数城市房价已经高企，房价的走势也不能确定这种大趋势下，着急买房不再是个明智的选择，尤其是对年轻人而言，买房会给生活带来巨大的经济压力，但是收益往往还不能确定，如果买房子仅仅是为了住的话，租售同权的政策下暂时租房是一个比买房更为合理的选择，而租房就要选择一个更好的平台，嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。全平台房源超过1000万套，实时可租房源20万套，在上海我们的房源数量比第二名租房平台领先2倍。

有人曾说过，过去的20年里，跑赢通货膨胀的只有这三样东西：京沪房产、腾讯股票、上海车牌，但是股票一般人玩不转，车牌并不是能正常流通的商品。所以目前来说的话，除了房产，老百姓还真的没有其他的投资渠道，那么这个问题上，我们还是来看一下什么样的房产是相对更保值的。

1、一线城市的房产能保值。

一线城市的房价虽然是高，但依旧属于“硬”保值商品，北上广深现在还是吸引着众多年轻人去实现梦想，不管是政治级别、产业经济还是人口增速，都比二三线城市拥有更为强大的区位和资源优势，且供应量在不断减少，稀缺性决定投资价值。

2、旅游城市的房子能保值。

像海南的房子，已经在今年4月份实行限购政策，且党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，可以说之前在海南买房的人不仅买到的是海南的风景和健康宜居的环境，还有作为自贸区的未来。

3、绿色房产能保值。

现在做绿色地产的也越来越多，绿色房产并不是一般意义上的做绿化或者屋顶花园，而是代表一种概念，指房产对环境无害，能充分利用环境，不破坏生态平衡，顺应了现在保护环境的大趋势。

4、中心城区的商铺能保值。

商铺稳定性较高，而地段是选择商铺的不二法宝，中心城区的商铺一般都处在成熟的商圈里，价值不言而喻。

5、写字楼能保值。

投资写字楼的难度则相对大一点，各种税费的缴纳额度要比其他商业物业高出很多，还要考虑到周围商务氛围、交通便利程度、政府规划等等因素，所以是高风险高回报。

所以，在其他投资渠道对老百姓来说有较高的进入壁垒时，投资房产，还是一项有效的财富保值工具。

我是农民工“懂事长”李合伟（抖音号：hws666888），20多年创业经验，非著名天使投资人、创业导师。更多有关创业的内容，敬请关注头条号：合伟说，与我一起聊聊创业那些事！