购买了一套二手房，原来的房主就是按揭的，现在怎么过户按揭呢？

一：你们签定一个买卖合同，对交易流程做出约定，同时你交定金给房东。二、房东自行申请银行结按（也有用你首付款结按的，这个有一定风险，必须要做一个顺位抵押），同时你也准备资料向银行申请按揭贷款。三、房东结按注销成功之后，同时你的贷款申请银行也通过之后，你们到房管局过户，过户完成一般是3个工作日左右，各地可能不一样，过户过程中你需要把应付房东的大部分款项进行资金监管，待过户成功则支付房东。四、过户成功取得新产权证立马办理抵押登记，领取他项权证交银行。五、银行见他项权证安排放款。六、房东收到银行放款，你们进行物业交割，房东结清水电气等相关费用，清点附属物品、核验装修等无误，你把最后尾款（水电气物业装修押金一般一万元左右）付与房东，房东钥匙水电气物业卡过户与你，房屋交易完成。

位置湖南株洲，三四线城市的操作是这样的

有抵押的房子是不能过户的！必须解除抵押状态！切记！

第一步，谈好价格，签订合同！交定金，定金最好托管在第三方中介。没有中介去银行开联名账户！

第二步，你准备好贷款资料，去银行面签！

第三步，银行打电话你面签通过后，告诉房东，。而你这边需要追加定金至中间方或联名账户。小城市这边一般5到10万。看你所在的城市！然后通知房东还款，解除抵押！然后过户！

以上几点需要注意的是

1、最好有居间方，也就是中介或中间方。资金有保证，能控制风险。

2、千万要记住定金和追加定金
不能让房东拿走！

3、千万不要出钱跟房东去还款！

4、解除抵押后，过户前最好去调档查询下，当然，签订合同后也可以去！看还有其他抵押没有！因为现在可二次抵押！

5、不知道你们那里过户有资金监管没有，如果没有，首付款全部存联名账户。等证出来再去银行联名账户解冻打钱，因为过户途中可能会出现冻结或者查封

谢谢邀请。目前二手房市场上，这种情况比较普遍，绝大部分都是中介参与其中，收取一定的中介费，大体主要有以下几种方式：

一、直接将贷款转移到买家

是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。

二、用买方的首付款付清按揭余额

二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

三、原来的房主可以直接提前还贷款

原房主需要向抵押贷款银行提出《提前还款申请》，正常程序1个月左右能办理提前一次性还款。具体每个银行根据业务量不同等待时间不同。房屋中介一般会有一些渠道缩短申请时间，会收取服务费。

原房东还清所有贷款，会交给房产局一个《贷款结清，解除抵押通知书》，房管局收到这个文件后，证明该房产没有抵押行为了，就表示可以自由上市交易。就可以办理房屋过户了。

大概就这些方式了，由于过程比较繁琐，实际都是中介参与操作了，这也是中介红火的一个重要原因，目前中介费用很多都到了3-5%，这也加重了买卖双方的负担，都是政策使然。

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现在的房价很多人买房都是按揭的，这个问题很正常的，以前有可以直接转按揭的，现在没这个业务了好像，原业主申请提前还贷就可以了，申请提前还贷是要时间的，一般一个月内完成，之于还贷款项可以原业主自有资金自行还贷，也可以找中介融资或银行融资，也可以跟买家购买付的首期进行融资来解决提前还贷资金，双方协商解决就可以了，如用买家首付还贷的必须在自己购买的房子银行按揭同意贷款书批下来才能支付给对方还贷，正常都是这样处理

绝大部分人买二手房都会遇到这种情况。

因为房子贷款20-30年，而往往等不到这么就要卖房子了。

买卖有按揭的房子，有一整套的操作手法，这个不用担心。

首先，有按揭的房子，按揭必须还清，这个应该没有任何疑问。

那么问题其实就一个，按揭怎么还清，一般有三种操作方式：

1、卖家自己掏钱把按揭还清。

实际操作过程中，这种情况比较少，卖家都比较强势，也比较懒，他们只会要求中介“多长时间必须卖出去，我要实际拿到多少钱”等等，其他的就一概不管了。

2、买家掏钱还按揭。

一般就是买家首付用来还银行贷款。这种情况是有一定风险的，因为你不知道卖家拿了这笔钱到底干嘛了，纠纷往往就来了。

3、由机构垫资赎楼

由于买家首付款有存在被挪用的风险，现在不少城市采取“资金监管”的方式来保障首付款的安全。为此，越来越多的人选择由机构垫资赎楼，垫资机构可以是中介，也可以是第三方公司。但到底由谁来承担垫资的利息，这个需要买卖双方协商。

必须要指出的是，这笔短期垫资赎楼费用的利息是比较高的。

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这个问题在二手房交易过程中是非常常见的，当然了，解决起来也很简单，只要有相应的渠道，都是很easy的。

卖家的房子还处于按揭状态，买家也要按揭购买，刨除政策的差异，一般解决方案有这么几种:

①卖家借钱筹款，结清按揭。

对于按揭没我还完这类交易，由卖家自行想办法结清按揭尾款，然后再进行正常的二手房交易，这对于买卖双方来说特别是对卖家来说，是最优的方案，也是在心理上最安心的方案。

这种方案最买方来说，一方面要解决筹款的难题，另一方面要在买卖合同签订之后再进行筹款解押，避免出现买家不买的情况的出现。

②找市面上正规的机构解决。

现在很多市面上都有垫资赎楼的机构，主要就是解决房产交易过程中的各类问题，类似于垫资赎楼、办理按揭手续、以及其他各类问题，只要能够转到这类的机构，这问题都是很好解决的的。

这个解决方案有些卖方会不乐意，因为要花钱，一般这类短期垫资的利息都挺高的，而且一旦交易过程中出现一些不可抗力的因素，卖方需要承担的费用就更多了。

③用买方的资金解决。

这个方案的实施是有前提条件的，因为买方要按揭买，所以在保证买方首付的前提下，是否还有多余的资金替卖方赎楼，这个是问题的所在，即使有资金，很多买方也不愿意这么操作，对于没有房产交易经验的人来说，这个方案多少都会感觉不安全。

所以，对于如何交易按揭中的房子，要根据当地的政策，专业的事情交给专业的人来做，就会省心很多。

我卖过一套按揭中的二手房，我想我有点发言权。

当时是2008年，坐标上海松江，荣乐西路新理想花园104平，我卖65万。我尚有18万左右的按揭贷款。

中介公司将双方约在一起讨论，先由买家付我定金一万，七日内买家筹足18万将我的按揭付清，买家向银行申请贷款36万，贷款一批，双方到房产中心进行转戶手续，缴纳费用。一个月后，36万就入了我的个人帐戶。

可能是找的中介不错，买方人品也好，我也讲信用，整个交易简单顺利。

不过。现在那套房价值350万左右，我一想起当年卖得那么便宜，还是心疼不已。

所以，能买房的赶紧买吧，能不卖房的绝对不要卖。

我来详细解答下这个流程。题目的意思就是原房主的按揭贷款没还清，需要处理，然后才能过户的问题。

第一步，双方签好合同后，交了定金可以开始处理卖家的按揭贷款。法律原理很简单，因为按揭贷款的房屋，银行都设了抵押权在上面。根据相关法律规定，在房屋上有抵押权的，未经抵押权人同意，不得转让。所以必须要还清银行的贷款才可以交易。

第二步，涉及到卖家还贷款的资金来源。这个需要买家和卖家一起谈。卖家可以自己拿钱先还贷款，不过既然题主提出这样的问题，卖家肯定是资金还的。卖家也可以拿买家的定金或者首付款来还。如果还不够的，卖家也可以申请小额贷款公司的过桥贷来还。重要的是双方要谈好合同细节。

最后呢，拿买家的首付款去还，主要就是买家风险大了点。建议在合同中约定较高的违约金，以保护买家权益。

如因风险、资金因素不想为卖方垫资提还，可直接找卖方原贷款银行申请不涂消抵押过户购房贷款（俗称转按），获批后签署《三方协议》，备齐房产证、他项权证等诸多资料直接过户、新买方名下房屋的抵押登记，省却了许多不可预知风险，但可能要交纳原贷款余额一定比例的转按保证金，费用不多值得一试。

购买了一套二手房，原来的房主是按揭的，现在怎么过户，怎么做按揭？

首先肯定要之前的房租把按揭还清，然后你才能过户。那么前房东还清按揭的有三种方式。

第一，房主自己把欠款还清。自己出钱还清原来的情况

第二，用你的首付款去给业主赎楼，但是这个风险很大。万一业主把房子赎出来不给你过户，那你的钱就等于打水漂了。你要去跟业主去打官司。

第三，找担保公司输了，这也是最常见的一种输入方式。风险很小，只是会产生一部分的费用。一般建议你们选择这种方式。

上面就是我知道原业主还清按揭的三种方式，当然还有其他的。方式可以继续探讨。