房价是涨是跌要分区域看，购房能否保值增值也要看区域，一二手房如何选反而是次要因素。我们从今年的政府工作报告就能看出端倪。

五大信号定调今年楼市走向

我们先看最直接的，今年报告里对房地产的相关表述有哪些？

1、深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

3、完善便民设施，让城市更宜业宜居。

我们一句一句拆解来看。

第一句很关键，也是第一个信号：总体支持房地产发展。这句说得很委婉，很政治。什么叫推进新型城镇化？在中国，城镇化几乎离不开房地产，所以国家总体是支持房地产行业发展的。

第二个信号揭示发展哪里、怎么发展。\"发挥中心城市和城市群综合带动作用\"说得很明确，国家发展重心在一二线城市形成的中心城市和城市群，所以房地产在这些区域发展前景不会差。至于发展哪里，简一老师放后面细说。

而\"培育产业、增加就业\"则表明城镇化离不开产业、就业，所以产城一体化的模式值得鼓励，例如华夏幸福这类做产城的房企可能会有政策利好。

第二句同样发出两个信号，一个是画底线，一个是给空间。

2019年没提的\"房住不炒\"，今年再次提起，说明了国家对于去年一些城市松绑的警告，这是为2020年楼市画底线，一切调控政策必须以\"房住不炒\"为前提，不给炒房空间。

再加上去年已经提起的\"因城施策\"，国家又给予了地方一定的调整空间，地方可以进行一定程度的刺激，这对于楼市来说是一个利好，但利好程度多大要评估，全国已有10多个城市楼市松绑政策遭遇\"N日游\"的尴尬，就足以说明问题。

最后一句话也是最后一个信号：旧改成为国家代替棚改的手段。为什么？17年三四线房价大涨与棚改关系很大，这是棚改的弊端。而旧改只有财政补贴，对楼市影响很小，同时能提升\"老破小\"价值和更新城市面貌，算是一举多得。

针对旧改这个点，很多城市已经行动起来了。

北京市提出，2020年大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，老楼加装电梯开工400部以上、竣工200部以上。

上海也提出，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护。

五大信号稍微总结一下，就是今年房地产市场稳定即可，部分城市会有放松空间，但整体必然热不起来。国家依旧支持提升人民居住水平，但手段更加多元化。

六句话指明买房首选之地

去哪买房升值和哪里发展好，在本质上是一个问题，简一老师说过，普涨时代已成为过去式，买房就是买城市价值。前面提到的\"发挥中心城市和城市群综合带动作用\"就是指这些核心城市和核心城市群。而哪些城市未来可期，在两会报告中已经写得非常清楚了。

1、加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。

2、深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

3、推进长江经济带共抓大保护。

4、编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。

5、推动成渝地区双城经济圈建设。

6、促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展。发展海洋经济。

东部率先发展很明确，重点就是京津冀、粤港澳、长三角的三大城市群发展，在这个城市群里即使是三四线同样有起飞的机会，那么买房的机会也在这里。

而西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起则要分开来看。

东北地区目前表现最好的城市是沈阳，沈阳承担东北振兴的可能性很大，业内很多预计沈阳很可能成为\"国家中心城市\"。

西部大开发分为一南一北，南边由成渝都市圈引领，北边由西安引领，打造三座国际门户枢纽城市，这也与之前的中央指导意见保持一致。

中部城市竞争比较激烈，各个省会差距没有太大，其中武汉、郑州、长沙竞争力最强，合肥、南昌、太原次之。目前来看，武汉前景最好。

最后还提到一个海洋经济，这里显然是指海南这个唯一的中国特色海南自由贸易港，同时也是中国最大的经济特区。海南潜力很大，但仍需要挖掘。

这些国家重点发展的区域也是未来房产投资的首选之地。北上广深已经各领风骚，\"新一线\"才刚刚崭露头角，有些还含苞待放，至于谁能抓到其中的机会，就要细细研究分析了。

疫情后，大部分城市新房价格以稳为主或稳中有跌，购房能否增值保值，要看选择的城市和地段。

首先，选择”城市“比选择”地段“更重要！

尽量选择相对优质的城市，要么是经济增长有持续的发展动力的”新型城市“，如国家级新区、自贸区、高新区、特色创新区等，其经济GDP增长速度能够超过7%以上。

要么选择”生态宜居“旅游资源丰富的”新型城市“，这样城市仅限房价未涨起来的，但相应的大的交通基建规划已经涉及到的城市，个别生态宜居旅游资源丰富，但房价过高的城市，不在推荐行列。

而二手房价格逐年下滑，低性价比、高交易税费、繁琐的交易流程、不容易申请房贷，二手房会越来越有价无市，难卖出去会成为大概率。

综上所述，疫情后，对于无房刚需和改善型购房者来说，按需购买，选择“城市”比选择“地段”更重要，相对优质的城市是未来“增值保值”的关健。选择优质的城市一定要和个人职业发展相匹配，这样对个人来说，安居乐业就能成为现实！

关于此问题，大家若有补充或交流，可以留言区互动，欢迎点赞支持和关注本号！对选房城市、户型或交易税费有纠结时，也可以关注本号后私信交流！

疫情之后，房价上涨和下跌的趋势都存在，上涨的城市数量可能会多于下跌的城市数量。在重点城市区域购房的话，保值和增值应该是大概率事件。相关意见分享如下，供参考。

第一、疫情之后，房价是上涨，还是下跌？

国家统计局数据显示，4月份，也就是疫情之后，全国70个大中城市房地产市场价格延续了微涨态势，房价总体稳定。

01、新建商品房价格环比微涨，同比涨幅回落

⑴各线城市4月期房价格环比微涨

一线期房价格上涨0.2%，涨幅与3月持平，都较1月份涨幅回落0.2个百分点；二线房价上涨0.5%，涨幅扩大0.2个百分点；三线房价上涨0.6%，涨幅扩大0.4个百分点。

⑵各线城市4月期房价格同比涨幅回落

一线期房价格上涨2.9%，涨幅回落0.4个百分点；二线上涨5.6%，涨幅回落0.2个百分点；三线上涨5.1%，涨幅回落0.2个百分点。

02、二手房价格环比涨幅与同比涨幅均有所扩大

⑴各线城市4月二手房价格环比涨幅

一线上涨1.1%，涨幅比3月扩大0.6个百分点；二线上涨0.4%，涨幅扩大0.2个百分点；三线上涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点。

⑵各线城市4月二手房价格同比涨幅

一线上涨3%，涨幅较上月扩大0.6个百分点；二线上涨2.2%，涨幅回落0.3个百分点；三线上涨2.4%，涨幅回落0.4个百分点。

03、全国70城4月房价涨跌城市数量

⑴新建商品房

环比：11城下跌，8城持平，51城上涨。

同比：7城下跌，0城持平，63城上涨。

⑵二手房

环比：26城下跌，7城持平，37城上涨。

同比：26城下跌，1城持平，43城上涨。

综上分析，新建商品房，环比各线城市价格都在微涨，同比涨幅都在回落，上涨的城市数量多于下跌的城市数量；二手房，环比各线城市价格都在上涨，涨幅都在扩大，同比各线都在上涨，但仅一线涨幅扩大，二三线涨幅都在回落，上涨的城市数量同样多于下跌的城市数量。

也就是说，疫情之后，全国70个大中城市，期房价格在恢复，在小涨；二手房价格也在上涨，涨幅大于期房，且一线价格稳定性明显好于二三线。

第二、疫情之后，购房可以保值、增值吗？

应该说，核心城市区域的多数房子依然具备保值和增值功能，非核心城市区域的大多数房子都难以保值增值。

01、哪些区域的房子依然具备保值和增值功能？

国家城镇化进入下一阶段，从发达国家的城市发展规律看，这一阶段将不再是全国城市的全面发展，而需要在之前的基础上，重点依靠城市群和都市圈发展带动全国城镇化率提升。

⑴5大国家级城市群区域

从国家城市发展战略看，排在最前列的是5大国家级城市群，如下图所示。其中，首要发展的是粤港澳大湾区9+2城市群，其次是环杭州湾大湾区，再次是京津冀城市群，最后是长江中游城市群和成渝双城经济圈。

这些区域是全国人口的聚集地、未来支柱产业聚集地、经济最发达地区和资本聚集地，过去、现在和未来都将获得政策、人口、产业、资本和生产要素青睐，房价保值和增值功能显著。

⑵14大区域性或地区性城市群、都市圈区域

除了5大国家级城市群之外，还有14个区域性或地区性城市群，如下图所示。

这些城市几乎为各省市、自治区的首府城市，一般为二线和三线城市，是一个行政区域内的核心城市，是行政区域内的人口、产业、资本、配套设施聚集地。

⑶产业型中小城市

四川地级市宜宾，远离成渝两大核心城市，虽然被归入成渝经济区，但这个距离确实远了些，而离长江中游城市群、滇中城市群、黔中城市群都比较远。

虽然不能享受到各大城市群外溢的人口、产业、资本和城市功能，但依靠内生型产业，主要是酒业（五粮液）、旅游业（石海、竹海），城市经济依然蓬勃发展。

这类产业型城市对人口、产业、资本和生产要素依然具有吸引力，这些城市的房子依然具备保值和增值功能。

上述三大类城市区域在未来都将是人口、产业、资本和生产要素的聚集地，这些区域的房子大多数应该都是具有保值和增值功能的。

02、哪些区域的房子以后难以保值和增值？

应该说，上述列举城市区域之外的房子，往往（也不是绝对的）难以保值和增值。比较典型的就是2019年、2020年发改委文件所称的“收缩型城市”，现在多数这样城市的房子已经不再具备保值和增值功能。

这类城市有三大特征：

特征1：人口流失

特征2：经济放缓

特征3：城市面貌衰败

（图片来源：龙瀛教授收缩型城市研究报告）

国家发改委虽然没有点名这样的城市，但从特征上看，这类城市主要集中在东北和西北等资源枯竭型城市。当然，在经济发达省份也有收缩型城市存在。

随着资源枯竭，产业萎缩，经济放缓，人口严重流失，城市面貌衰败，城市的房价大幅下滑，房子已不再保值和增值。

综合看，城市分化趋势在加深，尤其是疫情冲击后，核心城市区域的房子价格更抗跌，具备保值和增值功能；而非核心城市区域的房子，缺乏经济强力支撑，也缺乏人口新增填补，房价复苏的速度明显较慢，难以保值和增值。

第三、二手房和一手房，哪个更加值得投资？

通过上面的分析，我们已经清楚了疫后房价行情和未来置业区域。在这个前提下，究竟是选二手房，还是选一手房？小菜推荐一手房。

01、今年买新房价格有实惠

疫情到来后，各大房企在今年开始就在大幅打折，比如恒大75折，这些折扣信息在今年还比较真实，套路没往年多，这是疫情冲击房企销售带来的实惠。

另外，今年也是各大房企的偿债高峰期，集中在7月到期，但从各大房企财报和财务规划看，都在做两手准备。一是通过销售回笼资金偿债，二是通过融资、发短期债等“借新还旧”，但受限于国家对房企融资途径的收窄，第二种方式往往只是备胎，而真正依靠的还是第一种。

因此，从年初疫情开始到年末阶段，房企都具有打折让利的积极意愿和诚意，在这种形势下，在今年购置一手房会得到真正的实惠。

02、新房设计理念更先进、更懂目前的消费需求

新房户型设计更新进、更人性化，小区品质更高，小区设计理念更先进，配套会更完善，这样打造的房子应该是目前主流的消费需求方向，而且应该也具有前瞻性，等交房后再出售的话，可能更容易转手。

03、房龄更新，剩余土地年限更长，使用寿命也更久

一般来说，一手房往往房龄更新，相比二手房而言，剩余的土地使用年限更长，可以更晚交土地出让金。

另外，根据国家住建部的国家标准，高层住宅设计使用寿命不低于50年。一手房的房龄新，剩余的居住使用年限往往更长。

综上三大理由，小菜认为，在今年投资房产，买一手房可能比买二手房要更划算些。

因此，小菜认为，疫情过后，房价将是分化的，稳中上涨和稳中下跌都会存在，但总的来说，房价上涨的城市数量可能会多于房价下跌的城市数量。

在经济逐步恢复，房价逐步恢复的情况下，选好城市，选好城市区域，选好房子本身，在今年投资一手房的潜力可能更大一些。

疫情后，甚至再往后，房地产分化会越来越严重。

也就是说一二线核心城市房产保值增值性看好，三四线城市短期保值性可以，长远来看大概率横盘阴跌。

关于二手房的问题，越是核心大城市，二手房占比越大。像北京、上海这样的城市可以达到3比7。

所以具体还是需要看房产所处地段，综合考虑。

• 房子是用来住的，有需要就买。疫情过后，相对而言房价会有所回落。如果用于投资，还是要慎重。
• 经过疫情后，挣钱越来越难，除了正常的生活需要，普通老百姓都舍不得用钱。

疫情之后，房价将两极分化，一二线城市和中心城市的房价将上涨，三四线周边的城市房价将下跌，购房时选到大城市好地段的房子就会保值增值。

首先，在近两年受政策调控的影响，楼市房价有涨有跌，只不过这次受疫情影响比较大。房价初期下跌的比较明显，但在近期复工复产后，市场消费指数开始回升，使得部分稀缺楼盘的房价开始上涨。

其次，现在投资一手和二手房产的城市发展潜力和地段位置很重要。原来很多人买房主要还是看房价和楼盘质量，但随着大家的投资意识增强，楼市出现城市房价两极分化现象，使得许多投资人把城市的发展潜力和地段位置放在首位，因为这两个因素是购买房产是否保值增值最关键点。

最后，无论是投资一手房还是二手房都各有各的特点。一手房的升值空间比较大，投资环境不成熟，初期投资成本比较小，但周期长、风险较高；二手房的升值空间有限，投资环境成熟，成本高，但周期短、风险低。好的二手投资房源比较少，因为升值空间和风险都有保障，大多数人都会长期持有。所以，无论投资那个都是以地段位置来判断。

从目前中国经济情况看，还是买房比较保值！因为通货远比银行利息高

您好，疫情之后，房价上涨还是下跌，主要看城市。

下面以山东青岛为例作为参考。

青岛目前为新一线城市，但是跟一线城市还是相距甚远。

疫情之后，青岛的新房在逐渐的上升，青岛城阳区推出了共有产权，新楼盘在一个月的时间最高的涨了3000元，最少的也长了近1000元，可以称之为火爆，更是出现了日光盘，开盘时324套房子不到一个小时售空，虽然其中有一点套路，但是确实售空了。本来青岛的二手房市场比较低迷，也是因为新房的推动，现在二手房市场也比较好，原来总价140万，现在涨价至145万。

就青岛而言，购房肯定是保值的。

至于新房和二手房，个人建议选择二手房，比较保值，一手房到您手里再倒一手一样是二手房！

但是购房时注意点，一定要选择限购的地方，不限购的地方很少有增值的！

关于房价上涨还是下跌的问题，国家还是以“稳房价，稳地价，稳预期”的基调，房价大涨大跌的情况是不会出现的。

单就保值增值来说，房子还是有很大优势的，以后涨了你是赢家，不涨还是你家！！

在房地产行业进入新发展形势的背景下，越是随着时间的发展，房产的是否保值增值越是会与所在的城市紧密关联，不同的城市间会呈现表现不一的现象，但是即使在可以保值增值的城市，理论上的期望值都不适宜定得太高，除非楼市政策出现了很大的改变，否则可能都需要以较长的时间来换取价格及价值的空间。

房地产发展的新形势下房价在不同城市间的表现越来越难以一概而论，随着时间的发展房产的价值与城市的关系也会越来越紧密。

▲房地产行业正进入一个新的形势，高速发展的制约因素已经比较明显。

回顾房地产业近二十年的发展，会发现在这次以“房住不炒”为基调的楼市调控以前，一直都处于一个整体飞速发展的阶段。国家统计部门的数据显示，2000年的时候，全国新建商品房销售面积只有1.8亿平米左右，但到2016年末的时间已经上升到15.7亿平方米，如果以2019年末的17.1亿平米来对比，膨胀整整了9.5倍。

虽然对应的均价从2100左右上升到9200左右只膨胀了4倍多，但这是全国整体的情况，具体到发展好的城市来看涨幅就要高得多，比如以当地年度统计公报的数据对比，深圳从2000年到现在的房价涨幅已经超过10倍。可见过去20年对于房地产行业来说是发展速度非常快的时代。

而发展到今天，原来那些支撑其高速发展的因素已经出现了较为明显的变化，房地产也进入到一个新的发展阶段，原来高速发展的状态也将会受到越来越大的制约。

●首先是经济增速放缓，以往房地产高速发展时期正是我国经济高速腾飞时代，这个时期经济增速长期保持着两位数的增速，但在进入最近几年以后，速度平稳地保持在6%-7%之间，对房地产保持高速发展的包容度已经降低了很多。

●其次是居民负债杠杆已经比较高，据国家金融与发展研究室的汇总数据，2000时居民部门的杠杆率只有12.4%，2010年时是27.3%，但到2019年时已经达到55.8%，这只是平均值，在沿海东部及东南部房价高的城市还要远超这个平均值，杠杆越高，对房价上涨再包容的能力就越弱。

另外还有人口红利、需求规模和对流入房地产的资金的管控等等，都与前面二十年大不相同，可以说房地产行业的发展背景已经出现了较大的变化，高速发展的制约也越来越明显，导致未来整体发展的不确定性增加了许多。

▲不同城市间房价的差异表现会越来越明显，时间越往后，房产价值与城市间的关联就越紧密。

在进入这一轮房地产调控前，全国的房价基本都处于普涨的阶段，几乎国内所有城市都在一起上涨，差别只是谁涨得多与谁涨得少的问题，房产能够保值增值的特点并没有什么悬念，但现在在新的发展形势下，城市的自身条件将会成为后面长时期房价发展的重要影响因素。

后面随着人口红利的减弱和国内城市发展战略的推动，存在着一些对人口具有天然吸纳优势的城市，这些城市产业发展和经济实力都较强，其收入和发展机会适合很多追逐梦想和财富的人投身其中。

这样的地方也就会对本来就呈下降态势的总体需求规模的需求地域分布结构造成持续的影响，吸纳其他较弱城市的人口，随着时间的不断推移，马太效应存在着不断增大的概率，使差异化越来越明显。

而房产的价值与人口及城市价值本身就紧密相连，那么在年轻人口不断流失、资源收缩和经济较弱的城市，随着时间的发展房价表现也有非常大的概率会越来越弱，反之在那些强济发展强劲、产业吸聚能力出众、人口粘力突出的城市，自然支撑也会更强一些，这些因素将会随着时间的推移而使城市与房价之间的联系越来越紧密。

即使处在大概率可以保值增值的城市，过程也已经与以前出现较大的差别，需要降低期望值和规避风险。

▲即使在保值增值希望较大的城市，由于发展背景的影响，也大概率需要降低期望值。

在新的发展形势下，即使身处那些房产保值增值的概率比较大的城市，也需要调整期望值，正常来说只要还要保证行业的平稳健康发展，房价就已经很难再像以前那样大涨，甚至会在上下波动中前行，需要更多的时间才能体现出其价值。

如果没有“房住不炒”的楼市调控，在投机和炒作下房价也并非没有大涨的可能，但这有可能会以积累更深的矛盾和影响行业的平稳健康为代价，甚至在某些城市，如果对楼市不加引导，有可能被炒成香港的楼市那样，但结果除了成为地产商、资本和少部分人的乐园以外，居住价值的导向几乎缺失，中下阶层和年轻人也将越来越苦不堪言，这方面香港与新加坡形成鲜明的对比。

这状态也明显脱离了我们社会的核心价值观，社会中的个体无法控制事态的变化，而有能力作全盘考虑的管理层，却可以起到价值重塑和价值导向的作用，既可以兼顾民生，又可以引导行业的平稳健康发展。

而经济增速、资金管控、人口红利和债务杠杆对房地产高速发展的包容性逐渐降低的情况下，“房住不炒”和“稳房价”的楼市调控正是可起到这样的作用的有效手段，已经历时三年多的调控也证实，整体房价正处于大体平稳的框架内，成效较好。

在楼市调控下，即使上涨的城市，房价的涨幅大多都处于平缓的状态，远不如以前大涨的时代，这种状态有较大的概率成为长时间的状态，那么对应的期望值也需要有所调整。

▲在新形势下，合理调整自己的购房需求也是较重要的事，以避免可能会遇到的风险。

在房价平缓发展的状态下，即使是在有升值前景的城市中，房产的投资属性也会有所降低，况且后续还会存在着房地产税和空置税这些可能会在房产持有环节增加成本的不确定因素，那么其投资属性就有进一步被削弱的可能，所以在新形势下，合理调整自己的购房需求来匹配购房的必要性也是比较重要的事情。

在“房住不炒”以及众多支撑条件转弱的背景下，以赚钱为目的投资需求所要面临的变数也会大得多，一方面如果房产不涨甚至下行，资金就会受到损失，另一方面即使房价上涨，但涨得不多也不足以抹平自己付出的成本，再者未来可能要交的税也会有可能会进一步影响收益，所以原本的目的就未必可以顺利达到，长期的风险也隐藏其中。

除非刚好买在表现异常突出的城市，但这样的城市目前来看实在较少，而且在楼市调控下，长期保持突出的可能性较少，过份突出很快就会被警告。那么在幅度普遍受控的情况下，即使稍为强势的城市，也需要更长的时间来换取上行的空间，这比较适合以居住需求为主或者以长期安置资金为目的的需求，所以进退趋避的选择还需要建立在合理的购房需求上。

综上内容，在房地产业发展进入新阶段的时期，保值增值已经不能一概而论，房产的价值与具体城市之间的联系会比以前更紧密，并非每一个城市都能顺利达到保值增值的目的，而即使在大概率可以达到保值增值的城市，也需要调整期望值，在以后长期所表现出来的效果有非常大的概率要比以前差，需要做好以时间换空间的心理准备。