保定楼市的现状和走向如何？

谢瑶！

今天，从河北保定传来一个大消息：住宅的限售期可以长达10年！

2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后，至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，时间长度一般为2到3年。

相比保定刚刚宣布的“限售”，上述26个城市都弱爆了：保定的禁售期是10年，此举如果普遍推行，将彻底打爆炒房者。

保定的这项政策仍在试验阶段，而且先在即将拍卖的“2017-30号”地块试行。这是一块以住宅为主的土地，位置非常好，下面是它的基本情况：

据媒体报道，“保定公共资源交易中心”针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，对竞拍规则做出严格约束，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。这块土地的最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米。

在这种“游戏规则”下，拍卖是这样的：

首先，在最高土地价格（1100万元/亩）范围内，大家竞相出高价，如果没有超出最高限价，则价高者获得土地。

如果到了最高土地限价的时候，仍然相持不下。则在最高房屋销售限价（13000元/平方米）的基础上，比拼你能容忍的最低销售房价。比如有开发商在接受最高土地价格的同时，承诺每平米的房子只卖1元钱，那么恭喜你，土地归你了（也就是价低者得）。

拍卖规则还要求：上述土地建成房屋之后，必须全部出售，开发商无权保留。

也就是说，未来的新房价格肯定会比较划算，会引来大量购房者。在这种情况下，政府提出要求，购房者在获得房产证之后10年，才能转让。

提醒你注意一个细节：不是房屋交付使用10年之后，而是你到政府交税、办理完成房产证之后10年。政府已经想到了你会玩什么把戏，契税必须按时交纳，否则获得“自由身”的时间要无限期推后。

好了，怎么看待保定的“新房10年禁售期”？

第一，设置较长的禁售期，有利于挤出投机者，真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神。

由于住房是居民的私有财产，这样做有一个副作用：涉嫌限制了私有财产权，有违目前国家改革的大方向。而且，房屋是居民最大宗财产，遇到重大家庭变故的时候，卖房救命的需求是客观存在的。

所以，建议出台限售政策的城市，都要设置“政府做市商”的制度，允许在“禁售期”内，当居民急需卖房的时候，政府可以接盘。接盘的价格，按照原出售价格的9成。

如果不愿意设立“政府做市商”制度，也可以设立特别印花税。持有时间越短的，交易时印花税越高。可以从30%起，逐步递减，到满10年归零。总之，要给特别需求的人一个变现的渠道，而不仅仅是一限了之，政府当甩手大爷，老百姓单方面承受巨大风险。

第二，限价制度下，应该有更完善的售房制度。

各地现在搞了很多限价房，让新房跟二手房价格倒挂。这些房子一上市就被抢购，由此产生了腐败问题。虽然上海首创了摇号销售的方式，但事实上仍然是粗糙的、难以实现真正公平的。

比如在抢购同一个楼盘时，购买二套房和购买首套房的，显然不能同等对待；有过购房记录的，跟没有购房记录的，也不能同等水平参与摇号。拖家带口的“首套房+首次购房”者，显然应该最优先。但谁来鉴别他们的资格，购房者的资格需要不需要公示？这些都是问题。

也就是说，如果政府决意让住宅回归居住属性，加强这种特殊商品的管制，那么就应该有更详细的规则，以及监督制度，甚至考虑恢复设立“房屋销售局”。否则，市场会出现越来越多的乱象，千奇百怪的腐败。

第三，设置较长的禁售期（或特别印花税），很有可能成为大城市的普遍现象。

至少在北上广深，这种人多房少的城市，都应该设立禁售期，或者在持有时间不足而转让的时候征收特别印花税。上述政策不仅仅针对新房，所有的二手房在完成一次新的交易后，都应该自动设立禁售期。

由于雄安新区就设立在保定的雄县、容城县、安新县，所以保定市区的这次房地产调控试验，显得尤为引人注目，未来在全国大范围推广的可能性较高。

别看上面那些瞎扯，说了等于没说，我来点干货吧。作为保定人，我来谈一谈。我觉得保定现在的价格还是更多的预期了雄安和副都的概念。单纯看当前的城市规模和经济水平，保定也就是三四线城市，5000-7000的价格，但是雄安确实太诱人了，这个饼确实画太美了。

现在投资保定其实还是对赌雄安和未来的实际发展，属于长期投资。眼下的租售比，收入房价比都很悬殊，几乎没有投资的价值。其实国内有很多更好的投资方向，比如二线城市，副省级城市，相比保定价格差不多，租售回报高，不失为更好的选择。当然了，保定人要过日子刚需没办法那就硬着头皮买吧，说实话，保定的工资实在太低了，2万一平的房价又实在太高了。。。。

本人是当年4000卖掉一套保定房子，2万购入北京朝阳区，虽然现在房价基本都是涨了5倍，但是卖房过程感触很多，北京二手房出来一套没一套，保定挂着一年没啥人问，有价无市才是三四线城市可怕的地方。大城市有完善的二手房市场，小城市只能靠一手房撑起价格。另外还有租金，北京租金普遍上万，保定两居三居也就1000-1500吧。我一直觉得租金才是实际的价值的体现。

2018年的保定楼市，到目前一直表现“平淡”，甚至，可以说是提前“入冬”。而与之形成鲜明对比的，是土地市场火热。

根据保定房天下数据中心的统计数据，今年上半年，在保定主城区，共有50宗土地成功出让；总面积约合2177亩（1451315平方米）；成交总金额达到616765万元，相比去年同期，无论出让宗数，还是成交面积，都有大幅上涨。

在这火热的土地市场中，品牌开发商对在保定市区拿地，表现出了极大的兴趣。在6月14日的土拍现场，北京博豪雅郡、保定大华地产、保定金泰宏孚地产、北京鸿坤、碧桂园、河北正誉、英利集团等房企亮相并参与了竞价。

品牌房企进驻保定已经有些许时日。

譬如碧桂园集团，2016年4月至8月，曾与秀兰集团、青山集团以及华中集团签订战略合作协议，表达了进驻保定楼市的意愿，至当年11月份，即与清苑区政府签署清苑新城项目合作备忘录，正式进驻保定。

与碧桂园集团一样，在保定主城区直接参与开发的，还有石榴集团。

而对于更多的品牌房企，由于房地产市场的特殊性，或是担心水土不服，或是不愿急于冒进，转而选择和保定房企“联姻”，合作进行开发和管理。有业内人士表示，通过这种方式进驻保定，品牌房企虽然会牺牲部分股份，却是一条稳妥的途径。

直接开发也好，合作开发也罢，在业内人士看来，这都意味着品牌房企对保定房地产市场的浓厚兴趣。而这些品牌房企的入驻，除了利润驱使，也表现着它们对保定房地产市场的认可，以及，对保定发展潜力的看重。

如果想让保定房价回归理性只要做到一点即可以，把狗日的华中撵出保定即可！保定房价非理性上涨有人说是雄安新区缘故，其实雄安新区也就把房价推高2000左右，因为推出雄安新区的时候保定房价已经一万二了，那么我来说一些保定房价是怎么被炒起来的吧。保定那些房产中介和售楼小姐每天的工作就是哄抬房价，天天嚷嚷不买还要涨，再不就是炒作一些假消息，什么政治副中心，京津冀一体化，地铁，妈的，在这里房价涨成这个奶奶样华中要负很大责任，他们是保定最大的房产中介连锁，售楼处还代理多家楼盘，天天朋友圈都发那些几把玩意，嚷嚷涨价，京津冀一体化多少年了，谁见到实质性的推进了，就他妈知道炒概念，朋友们说说你们看到的保定房产乱像吧

房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。在中国楼市里，一直洋溢着一种动物精神，一种投机客在非理性贪婪之下的一种自我催眠。这种自我催眠的状态，没有经过一次巨痛，是难以醒来的。对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

限购政策本就严厉的一线城市北京、深圳等，近期也在使用信贷政策进一步调控，上浮房贷利率，增加买入及持有房产的成本。周末重庆等6大城市加码地产调控，其核心手段是引入新购房的限售机制，限售时间从2年到5年不等。这也间接表明了政府调控地产泡沫的决心。

自9月14日起，京城部分银行就开始了新一轮房贷利率上调，主要针对的是首套房房贷利率，普遍上调5%~10%，个别银行甚至上浮20%。上海、深圳、南京等地区商业银行近期也陆续提高首套房贷利率水平。对于刚需购房者来说，限售并没有太大影响；但对于投资客来说，限售政策，无疑狠狠地击中了他们的要害。就这一点，足以让很多炒房客灰飞烟灭了。未来保定的房市也将被这一大环境驱动，房价会趋向平缓甚至下跌。

我是保定市徐水区人。徐水巨力房地产公司开发的新能源三期房地产，中标价格最高限价7000/平米，之前他卖楼号，有10万，五万不等的房号，现在他开盘后他没有7000一平米的房子，以精装为名，变相炒作房价，卖9500一平...全文

“房子是用来住的不是用来炒的！”

一度盛传保定商品房一手二手房房价进行限价，1.3万/平米。各大楼盘、二手中介对所持有房源进行备案，一律限价1.3万/平米以下。但现今，并没有看到正式文件公布下来。

但系，有的楼盘标价并不仅限于13000元/㎡，往往备案价是13000元/㎡左右，成交后首付还要加上差价（呵呵哒）；而有的“遵规守纪”楼盘因证件不全，抓住时机捂盘惜售，没有报价。据说，现在有些首中介门店也闭店休息、甚至“关门大吉”了。

当然这其中不完全是一纸限价令的原因，还有政府严查的因素。

雄安新区激起的一时暴热过后，保定楼市就像是进入了“冰冻期”。虽是冰冻，貌似市场卖方、买方两大主角并不着急。

那么，现在保定房价到底是个什么样的水平了呢

2017年上半年保定主城区房价走势整体看来是上扬的，仅3月稍有下降。

从区域上来看，竞秀区房价比较平稳，均保持在16000元/㎡左右；莲池区房价则是变动幅度较大，从12618元/㎡增长至18753元/㎡。

6月，主城区房价达到2017上半年以来的峰值，莲池区均价为18753元/㎡、竞秀区均价为16650元/㎡。

二手房方面，6月限购、严查等政策作用显现，房价稍有回落，均价15503元/㎡，环比5月下降2.35%，但是同比2016年6月价格依旧上涨61%。

现在到1年半内是房子涨价的机遇期，因为这段时间人们还会存在房子只涨不跌的惯性思维，所以只要市场有人抢很难不涨。禁售过后短期内平稳或略降，随着人们租购同权思想意识的转变，长期看下降或不降趋势。随着阿里介入房地产市场，房价已很难再涨了，并且消费者将由劣势转为优势地位，十年以后各产权房子的出现，会将会迎来平稳发展期。预计2035年以后房子将会白菜萝卜一样成为成熟产品市场。我预测房子的发展趋势就如同手机从出现到人手一个的成熟发展历程。

现状是处于限购中，价格稳中有降，但不要期望能降的太多，个人认为最多降20%到30%就到底了。降的太多，开发商受不了，银行受不了，各个利益方都受不了。国家既然已经让房子商品化、市场化了，那这个大方向就不会变，说明限购也只是一时的，为了控制其“平稳上涨”，给刚需一个上车的机会。

因为雄安新区影响，限购解除之时，不排除有全国各地的人来炒保定房子的预期。所以个人认为，限购解除之时才是最好的入手时机。

保定楼市的现状就是开盘价一层层的往上偷偷地窜，有兴趣的朋友可以看看新开盘的二环路以里的新楼盘，没有哪个不是往上涨的。成交的真实数据一直是当事人才会知道。二环外的房子好多都是补证项目，没有多少真正入市的。所以所谓的内部售价怕是经不起推敲.

趋势在5年内还会是如此这般的平静吧。当年的经济危机都没有撼动坚强的保定房价。这么多年来没有见过保定房价真正的下跌过。持有二手房的价低的不卖，新开盘的更不会主动降价。所以趋势是有价无市的僵持。