按照目前的利率，贷款70万，贷款30年，加上首付，总共的支出也超过170万了，但是30年后的房价，到底值多少，到底能赚多少，还要看房子所在的城市，所在的区域，城市价值不同，差距会非常的大。

个人觉得，如果是自己住，纯粹的刚需，那么房子本身的居住价值要大于它的金融价值，因为不买房就要面临租房，租房是消费行为，付出的租金就跟日常消费一样，是纯粹的日常支出，所以这种情况下，不应该过高的评估买房是否会有多大的升值空间，再就是房子最终的升值空间，只有在套现之后才会体现出来，不套现永远都是固定资产，是不动产，所以对于自住的群体，未来的增值空间不应该是现在是否买房的首要关注点。

如果是投资购房，那就要考虑房子未来的升值空间，因为买房主要是为了实现资产的增值保值，所以考虑收益性的时候，要考虑自己的总支出，考虑未来的通缩膨胀，进而判断出房产投资这个投资渠道是否划算，未来的投资收益是否能高于其他的投资渠道，自己的所在的城市未来的房地产是否还有升值空间，自己所在的城市未来的房地产是否具备好的流通性，这些都是需要考虑的问题。

对于未来十年，整体来说房价还是会处于上升的通道(除过四五线城市)，但是如果在部分城市，因为着急用钱而变现，这个就有很多的不确定性，因为房地产市场也会存在短期价格的波动，如果在市场低迷的时候套现，势必价格会低于当时的市场价，所以在部分城市(没有人口 产业支撑的城市)，对于收益就不要太乐观了。

所以楼主这个问题，不同的人群，衡量的标准是不同的，因为未来的房价，基本不会再有前几年疯长的行情，会存在越来越明显的区域分化，所以未来，不要对投资收益有过高的预期，毕竟对于部分地区，能够顺利的变现就跟不错了，当然也会有部分地区，也会有不错的收益，这个就要看具体的区域了。

难得你提问的这么详细全面，这个问题很多人都很关心，今天咱们就仔细分析一下，让大家心里清清楚楚。

100万买房，首付30万，贷款70万，怎么做更合适？

首先我们详细分析一下70万贷款，贷款年限不同我们所支付的利息差距到底有多大。

第一：贷款10年（等额本息）

第二：贷款20年（等额本息）

第三：贷款30年（等额本息）

比较分别贷款10年，20年，30年我们可以清楚的看到：

1.贷款10年，利息27万，月供10557元；

2.贷款20年，利息57万，月供6544元；

3.贷款30年，利息91万，月供5307元；

贷款10年月供压力很大，并不适合很多人选择。重点看看贷款20年和30年，月供只相差1200元，但是总利息相差34万，所以奉劝大家最好选择20年贷款期限，能节省相当多的利息。

再看看10年后全部还清贷款合适不合适。

以贷款70万，20年，让我们仔细看一下每月利息变化情况：

贷款开始前几个月利息变化：

贷款第10年最后几个月利息变化：

从这两张表格上我们清楚的看到：

1.每月月供中，利息是逐步递减的，由每月2858元降到1643元。

2.还款本金是递增的，由每月1722元递增到2938元。

总结：我们贷款不论20年，30年，前10年主要还的都是以利息为主，本金还的少；从10年后我们开始主要还的是本金，利息就少了；所以贷款10年后还清所有银行贷款肯定不合适。

如果我们卖掉房子，也需要把银行所有欠款还清才能出售的。

贷款到期后出售房产我们能赚多少钱？

第一：贷款20年我们总共还利息57万

第二：如果不买房，我们租房子20年，按照每月3000元租赁计算，共计支出房租：72万。

总结：买房不买房的区别

1.租金就比购房贷款利息多了72-57=15万元。

2.如果房子不增值，我们变相节省15万元。

3.如果房子增值了，我们挣到的钱可就是升值部分加上贬值部分，以及72万房租。

个人总结如下：

1.买房贷款年限选择20年比10年和30年更合适。

2.如果贷款后三五年还清尾款还行，如果都还款10年了，不建议再提前还款了。因为前10年还的主要是利息，以后还的主要是本金。

3.买房供月供比租房付房租更合适。

4.可以长贷短还：如果你贷款30年，后期可以向银行申请更换成20年，后期还款能力强了可以继续申请调整到10年，以此缩短贷款年限减少总利息；也可以将手里多余的钱（比如5万元）直接还款给银行，减少贷款总额，也能降低总体利息。

好了，以上就是本人对此问题的看法，希望能帮到你，

关注了解更多，谢谢

我来说一下我的观点，30年后房子肯定是赔钱的，尤其是高层住宅。如果是自己住，那就不用考虑这些。如果说作为投资呢，肯定是赔钱的。

1:任何商品都存在折旧率的问题。比如汽车，工程机械，家用电器等等。房产作为一种特殊的商品，30年后肯定是不值钱的。你见到哪一位炒房者是持有很多年的？也就是一两年或者三五年赶紧出手。何况以现在中国建筑开发商的质量。能不能挺70年还是问题，也就是三四十年。我做过建筑行业。20年前的楼房是什么样的质量？那时的高层住宅是框架结构，钢筋粗，用20几个圆的钢材，水泥标号高。现在的板楼，你再去看一看，柱子用的钢筋和你的大母指粗细差不多。

2:关于通货膨胀问题:20年前楼房两三千一平。2000年我在北京三环边儿上的房子，是3000左右一平。当时二环里菜市口旁边，挨着大栅栏儿的椿树园小区，是5000多到6000多一平。二环陶然亭公园对面，清芷园小区。是3000多到4000多。当时三四线城市的楼房是，1000左右一平。和公务员工资几乎持平，而生活成本，物价相对较低。【90年代末左右，中国货币开始超发】。物价逐年上升，工资逐年上涨。《中国开始进入全民造富时代》。其实这就是一个水涨船高的理论。

3:人口问题:老年人口逐渐上升，新生儿人口逐年下降。虽然国家开放了二胎政策。但效果并不怎么好，人口红利消失。30年后中国有40%多的老年人。养老问题严重，房屋空置率增加。到时候你的房子还能卖给谁？

4:棚改货币化取消，城市进程暂缓。农村合村并镇，建设美丽新农村，建设特色小镇。

5:未来房屋维修成本，尤其是高层住宅。更换电梯，外墙保温，防水，上下水管道，暖气管道等等一系列问题。

综上所述:未来你还意味着你的房屋保值吗？任何市场都有饱和的时候。当供大于求，或者供求关系平衡的时候。市场稳定，进入饱和期，就只能稳中有降。中国近20年来，为什么房地产市场这样活跃呢？就是因为，国家推行的城市化建设。小城镇建设，农民进城政策。供需关系改变。需求增大而供给不足，才造成了今天的房地产市场，一涨再涨的局面。一旦供大于求，很快价格就会下来。当收入和物价成正比时，什么时候买都不晚。所以说年轻人还是以创业为主。过早的背上一身债务。你还拿什么去创业？有了很好的机会，你也有可能没有经济基础而错失良机。

100万的房子，现在首付30万加上契税和一些费用现在大概32万左右，等额本息月供在3900左右，30年总还款140万左右，30就算不自己住，住出去最少也能住2000-3000元一个月，30年就按2000元计算72万元，随着现在中国经济发展情况，不出什么大的政治变动，30年以后出手卖到300万也上是没有问题的，所以买房子你以30的时间去投资不管你是自己住还是投资，你都不会亏本，如果你100万存银行.30年后肯定是亏的，利息赶不上通货膨胀！

今天是2019年12月26日，采用首付三成，贷款七成的方式购买一套100万房子，从房子总价上可推测出，该城市一定非一二线城市，也不是未来的核心都市圈，故投资的角度看，购买该房子，大概率是一次失败的投资。

1.2019年底，非一二线人口流入城市房产均无投资价值。

还有不到一周，就要进入2020年了，曾经多么遥远的2020，马上就要成为现实。由于大城市虹吸现象越来越明显，使得很多非一二线城市人口净流出。对于房价来说，长期支撑房价的重要因素就是人口。一个地方如果没有人口作为支撑，是不可能房价不下跌的。

按照我国的发展趋势，未来一定是超级都市圈城市群，只有这些地方的房价才可能稳步上涨，其他地区，房价几乎不无例外的在未来会出现下跌。

2.若是刚需，则越早入手越好。

刚需买房与投资买房大不相同，在一定程度上，刚需买房是带了一定的消费属性，也就是说买了房，即使不上涨，当成是消费品，也值得。

刚需买房可以解决非常多的现实问题，比如丈母娘答应结婚，小孩可以上附近的小学，在城市有一个固定的家，有安全感幸福感，从而让自己更上一层楼。故，刚需买房，越早买越好。

3.当全国人民都知道用杠杆买房时，投资房产必定不会大赚。

过去20年，可以说楼市一直处于大牛市行情当中，以五年为一个周期，全国范围内买房者，绝大部分都是赚了钱的。胆大的用高杠杆的，实现人生巅峰财富自由的大有人在。

从2016年开始国家出台了大大小小数百个政策限制炒房，房价上涨得到了一定程度上的控制。买房永远赚钱成为了众所周知的“真理”。但是，在经济学理论当中，社会上赚钱的永远是少部分人，如今几乎人人都知道买房赚钱，那我们就要真的小心了。

对于这套100万总值的房产，贷款70万，30年还利息70万，总价170万，由于其地理位置也就是所谓的地段原因，注定不可能给楼主带来大的投资回报，甚至会亏钱。若是刚需，则是另外的思路，刚需现在购买，没问题。

大南山伯爵，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式与您分享投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流！

1:30年后的价格，银行只要不担心，你就不必担心会赔本。

2:也不是一定要还三十年，或许十年八年的就提前还完了。

3:这就是前期的小投入（相对），换来的大收益

4:假如现在支付了30万，月供3000元，出租租金2500元。每月还500元，三年是1.8万，共支付了31.8万。三年后房子价值150万，出售之后还掉贷款余款67万，等于剩余83万，83-31.8=51.2万，这个就是净赚的资金。

5:并且没有算人民币通货膨胀的问题

6:整体下来还是非常划算的。

从总的来说自有资金少大部分靠贷款买房的话肯定亏的，所以买房还是看你自身状况和你对房市的判断。

如果刚需的话，那咬牙也得买：一个是中国人观念要有房才有家，另一个中国租房市场不成熟，你很难租到让你住一辈子或很长时间的房子；咬牙买房有一点好处，你会发现其实生活中有好多地方可以把钱省下来（其实就是我们平时比较浪费）

如果投资的话那就要慎重了，毕竟国家对房地产的基调放在那里！所以这时买房就看你对楼市的判断力了

至于你说的后面钱多钱少，还有那个部门赚得多，你都是基于房价上涨的情况下，按你自己的说法30年后你回本的状况就是楼市要上涨70%，如果低于70%你就是赚了个房租费（如果你没房你得租房子，如果有房你可以收租），所以是否值得买房你就要考虑楼市发展状况及你那里房子租金状况再和你的银行利息PK

对于高层房子来说。虽然你说.你自住。但是还要劝你。别一直持有。一个高层商品房子住10年就要卖掉。除非面临巨大的政府搬迁到家门口。或者地铁要在家门口开通。。高层商品楼10年后.就会慢慢贬值厉害.就像人到30岁一样.身体慢慢处于亚健康.到最后慢慢有小毛病。再说10年后.你的小区设施和环境早已落后。想把钱和生活品质.同时提高的话。我建议10年换一次房。

说起买房子，我是很有感慨的。我没有很认真去计算全部加上利息是多少，只是因为刚需，不得不被迫买房子，刚好在涨价前买了，别人说运气好，但是只有经历过，才知道其中的酸甜苦辣，

一、最早的机会就是2000年左右，那时候刚刚结婚，身边没有几个人敢贷款买房子。那时候一套100平方的房子20万左右，首期四五万，平时工资也就一千多。那时候没有几个人敢买房子。

当时我的一个同事先贷款买了房子，当时很多人说他这样买划不来，因为一套房子20年算下来，他要给银行40多万。这样算起来，20年就是光给银行打工了。

但是这个同事只是供了六年房子，房子开始升起价，因为孩子读书原因，他卖掉原来的房子，买了一套大一点的有电梯的房子。卖的钱刚好是他付出的利息。但是有了原来那一套房子做首期，他们轻松很多。

而其他同事，原来没有房子的，发现要买房的话，要付出比原来的多一倍的价钱买。他们只好咬咬牙，也开始买房子了。

所以，你说买房子的利息等问题，很多时候，是还没有等到供完房子，钱可能就还完了。

二、如果不买房子，钱每个月花费也会花掉的。买了房子，即使不能升价很高，也是有物业在手里。至于升价多少，要看具体的情况。30年之后，经济发展的地段不一样，小区环境不一样，涨价也不一样。

记得2005年，有个朋友，在东莞城区原来的汽车总站那里买房子，当时那里发展比较好，周围交通发达，附近一个小区的房子，80平方是十多万，现在卖六十多万，升价四五倍。

但是当时在东莞大道附近，房子80平方一套是二十多万，小区环境非常漂亮。前几年开通了地铁，现在这种房子的价钱是200多万，涨价十倍左右。

所以，地段不一样，小区环境不一样，若干年之后涨价的程度也不一样。

三、供楼买房按照自己具体情况来实施，要预留一定的资金急用，尤其是过了三十多岁的人。

首先，你贷款70万，30年还完。这个数字比较大，每个月估计还三千多，但是贷款30年，这个时间跨度比较大，从利息上划不来。最好是根据自己实际情况，贷款二十年的比较好。

你说十年之后要急用钱，如果担心这个问题，还不如在提高自己的能力上多下功夫，让自己除了还贷，可以赚到更多的钱。有目的地生活，有目的地增强自己的本领，都会心想事成的。

风险表现为成本或代价的不确定性，未来资产是无法准确预测的，特别是房产这类的权益资产。如果有人准确的告诉你，30年后房子能卖多少钱，那么此人要么就是上帝，要么就是疯子。

70万的利息如何计算出来的呢？

房子抵押贷款通常采用的是浮动利率，不管是跟踪贷款基准利率还是跟踪LPR，即长期贷款利率本身就是浮动的。

而在银行贷款方面，利息是逐月按照剩余本金计算出来的，即在浮动利率下，利息是无法准确预估的——70万它只是按照当前利率水平和还款方式计算出来的参考数额。

假如未来市场利率走低，5年期房贷利率变成3%，30年哪来的70万利息呢？反之相反，利率走高，总共利息要远超于70万。

房价随市场利率变动而变动

房价跟市场利率有极大关系，利率水平走低融资成本降低，通常表现为价格上升。即当总体利息低于70万，房价在权益方面会大幅增值，反之相反。

也就是说，当利率水平上涨时，购房者面临较大的风险。比如总体利息要高于70万，且房价可能不涨，甚至下跌。同时在购买力方面，会存在较大的压力，表现为时间价值，即实际资产减值。

实际能卖多少钱与时间价值有关，与房价无关

假设通胀很高，利率水平也就会表现为很高，房价本身不涨的同时还会遭受时间价值的损失。比如30年后能卖500万，而500万购买力却不如当下的100万，那么拿500万有什么用处呢？只不过是数字罢了。

与此同时，房子是用来住的，那么你享受了，且减少了相应的因租住支付的租金，本身就是收益的，也是资产增值的一部分。房子是用来出租的，即投资的，你获得了租金，时间本身存在价值，即本身存在资产增值。

我们不能忽视持有期的资产增值，直接对目标进行定价。比如按半年付息债券，你每半年可以获得相应的利息收益和资产再投收益，那么你就不能只比较到期时的本金——如只比较本金，你买按半年或一年付息债券本身就是损失的，因为本金不变，而时间存在价值（主要表现为通胀）。

因此，30年以后房子实际能卖多少钱，与房价是无关的（比如通胀率高，价格也高，但实际购买力不尽如人意）。同时，它又与时间价值有关，毕竟房子在持有的过程中，本身是存在资产增益——何况房子的估值与人口流入、利率和楼盘等等因素有关，估值不存在普遍性，特别是对长达30年的估值。