涨不涨自己来判断吧——请看以下分解

粤港澳大湾区规划发展介绍

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群，是国家建设城市群和参与全球竞争的重要空间载体，与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。

（粤港澳大湾区区域图）

粤港大湾区又与世界三大湾区有很大的不同，粤港澳大湾区是1个国家、2种制度、3个法域和关税区，流通3种货币，制度方面的差异比较大；而世界三大湾区的规划和建设都是在同一种社会制度、同一种体制的框架内进行。

惠州介绍和未来规划

惠州是整个粤港澳中不限购的城市，到底惠州未来发展怎么样，惠州是东江中下游的中心城市，处在客家文化、广府文化和潮汕文化的交汇地带。毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，是珠江三角洲中心城市之一。惠州辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县2区3县，并设有两个开发区：大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区

（惠州市行政区域图）

大亚湾区规划发展和介绍

大亚湾辖陆地面积293平方公里，海域面积1300平方公里，是1993年5月经国务院批准成立的经济技术开发区大亚湾四个片区的特点和功能，首先是西区，作为深惠融合发展的重点区域，无论是在道路交通还是轨道交通方面，发展都十分迅速。随着龙海一路、龙海二路分别与深汕公路、丹梓东路打通，加上此前已连接锦绣东路的石化大道，以及在建的龙海三路即将打通连接兰竹东路，大亚湾西区正形成东西四条横向主干道对接深圳。除此之外，以大亚湾西区为中心的四横一纵立体交通网络，进一步加强了惠州各区域之间的联系。

惠阳规划和发展介绍

惠阳区总面积915.6平方公里，现辖淡水、秋长、三和3个街道和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭6个镇，其中淡水是惠阳区行政服务和经济中心，也是整个区域毗邻深圳近的惠阳区和大亚湾区更是与深圳的坪山新区仅一路之隔，大亚湾经济技术开发区距离香港的海上距离只有47海里，通过海上航线到达香港只需要30分钟，天然的地理优势就已经奠定了惠州的未来发展前景，惠阳和大亚湾更是未来前景中为靓丽的明星。

惠城区规划和发展介绍

惠城区正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的关键时期，面临新一轮产业变革和粤港澳大湾区建设的重大战略机遇。为抢抓机遇加快发展，目前，区发改局正在开展《惠城区产业发展规划（2019-2030年）》编制工作，围绕建设国内一流中心城区的目标任务，以高标准高定位构建现代产业体系，融入和服务粤港澳大湾区，着力打造粤港澳大湾区东部产业高地、开放高地和创新中心。“目前规划编制工作正处在调研认证阶段，未来惠城区将规划重点发展大数据与人工智能、装备制造业、健康产业、生产性服务业等四大产业。

惠州博罗发展介绍

惠州博罗在既有的发展履历可谓辉煌，而当前，在惠州争创国内一流城市的新征途里，博罗又有了新的雄心。近日，惠州市住建局、博罗县住建局同时公示了《博罗县县城总体规划（2011—2035 年）（征求意见稿）》（以下简称“博罗总规2035”），博罗总规2035对区域资源和形势作出全方位的梳理，结合粤港澳大湾区的历史机遇和惠州的发展方向，作为珠三角东岸辐射粤东北的枢纽门户城市的定位，全力构建国家全域旅游示范区和惠州西部现代化山水田园城市。

惠州惠东发展介绍

惠东县历来是粤东重要的交通枢纽和商品集散地，享有“岭东重郡”、“粤东商埠”的美誉。惠东县初步建立起以电子、机械、建材、服装、制鞋为重点，门类比较齐全的工业体系；个体私营经济初具规模，以黄埠、吉隆两镇为代表的个体私营制鞋业已发展成为惠东的支柱产业。2017年，全县实现地区生产总值（GDP）652.6亿元，比上年增长8.0%。

惠州仲恺高新技术产业开发区

惠州仲恺高新技术产业开发区（简称“仲恺高新区”），隶属于惠城区管辖，因位于廖仲恺先生的故乡而得名，是全国168个国家级技术产业开发区之一，于1992年经国务院批准成立。仲恺高新区位于深莞惠区域核心，南靠深圳，西接东莞，毗邻广州、香港。

仲恺高新区交通便利，内有惠盐、惠河、潮莞高速公路以及京九、惠大、莞惠和赣深铁路经过，临近广州、深圳、香港和惠州的机场以及惠州港和盐田港。

惠州龙门发展介绍

龙门县土地广阔，地势自西北向东南倾斜，全县总面积2295平方公里，截至2018年，龙门县辖7个镇、2个街道、1个乡、2个乡级单位。至2017年底，常住人口32.68万人。2017年11月14日龙门县获“全国文明县城”称号。

2017年龙门县实现地区生产总值（GDP）190.77亿元，比上年增长3.5%。其中第一产业增加值25.34亿元，增长4.8%；第二产业增加值83.54亿元，增长1.8%；第三产业增加值81.89亿元，增长5.1%.

惠州的房子，到底都是谁在买

今年上半年，惠州一共卖了60646套新房，平均一天卖出332套房。这个数值在大湾区9市遥遥领先，远超深莞两地之和。

在刚刚过去的黄金周里，超3万批客户奔走在惠州看房的路上，超4400套新房被买走。惠州凭什么可以这么火？到底是哪些人在买惠州的房子？

全国人都在买，外省比重增多

据惠州中原近期发布的2019购房客户研究，惠州的购房主力军仍是广东省内客户，这个占比高达88%，跟所有人预想的一样，深圳客户占绝对大头。

但值得注意的是，外省客户的置业热度在逐年提升，2017年仅占5%，到了2019年已经占到了11%，两年内购房份额翻倍。

在全国范围内，除了广东人，最喜欢惠州房的，不是大家以为的东北人和四川人，而是相隔不远的江西、湖南和湖北的购房者。从去年至今年4月，江西的购房者占到了外省客户的15%，湖南占比13.5%，湖北占比约10.1%，相比之下，东北三省的总占比也仅10.1%。另一个大热门——四川购房者比例也仅9.3%。

如果仅看今年的数据，江西、香港、黑龙江、湖南、浙江、新疆这六个省或自治区的购房者，占据了省外购房者的65%。其中，江西客户独占21%，约为两个香港的购房比例。作为大湾区东部门户，惠州与大湾区核心城市协同发展，城市的边界将不断模糊，人口加速融合，惠州受到全国各地客户的关注，市场客户组成趋于多元。

惠州凭什么有这么多人青睐？

大湾区成为购房者最关注的利好

在问及影响惠州房价的因素时，29%的受访者认为粤港澳大湾区的推进，这也是最热门的选项；其次则是相信惠州城市经济的发展，比例也占到了27%。

随着粤港澳大湾区规划概念的提出至纲要公布，近三年来，客户对其关注度日渐提高，湾区规划利好的重要性日渐显现。

对惠州楼市有普遍信心

数据显示，2019年调研客户置业目的主要是自住兼投资或改善居住，分别占比41%、36%，而投资理财占比17%。置业的主要目的还是以自住为主。

在“房住不炒”理念下，全国的楼市调控政策呈紧绷状态，部分城市房企争相降价，甚至因此深陷“降价潮”。好在，这样的情况在惠州并没有出现。在调研中，超半数人对未来半年惠州楼市的预判都是以“维稳”为主，幅度在上下5%之间。

当涉及长期房价走势时，绝大数客户对于惠州未来房价是相对看好的。31%的调研客户表示长期看好惠州房价；47%的调研客户表示相信惠州房价短期内会迎来上涨，长期则不好说。

意味着当政策收紧，房地产市场正步入调整期，未来市场将愈发趋于理性，但购房者对惠州楼市的坚挺程度仍是相当看好。

总的来说，全国各地的购房者对长期持有惠州的房产十分有信心，一来是深信惠州在湾区城市中的潜力，二来则是降低了投资期待，以自住作为托底选择，认可惠州的宜居属性。

惠州购房者都是“务实派”

连续三年来，惠州每年的去化量都在十万套以上，销售战绩傲人。通过分析购房群体的属性，也能看出他们的心态变化。

首先，购房主体以35岁中等收入群体为分割点的橄榄型转变，多选择惠湾及惠城区置业、偏好90-120㎡面积段、100-140万总价段产品。而且自住用途比例提升，投资属性减少。价格、交通、配套、户型仍是购房的主要关注点，几大因素占比结构相对稳定，合计占比达64%。不难看出，大部分人选择买惠州的房子，是为了居住或改善居住：主流的区域、主流的户型、生活的需求，每一项都指向“如何住得更舒服”，而不是“买哪儿涨得多”。

其次，购房者对房价的接受度有所提高。近六成的调研对象认为惠州房价应该在9000-11000元/㎡，目前惠州平均房价在11219元/㎡，仅稍稍高于大部分客户的承受度。一般情况下，人们对房价的预期总是会与现实情况有较大出入，但今年的差异不大，说明购房者已经日趋理性，看得到市场的真实走向。

购房者的经济承受能力也在增加。30-50万首付成为调研者最能接受的首付范围，其次为30万以下，更有23%认为首付可承担范围为50-60万。早先企鹅财经便做过排查，30万以下首付在大亚湾区已经难觅三房产品，在热门区域仅能考虑小两房乃至单房，说明大众对惠州房价的认识已经比较客观，接受度也有明显提高。

结尾：为什么来惠州买房？

1、据统计，2016年深圳常住人口1190.84万，根据未来人口发展目标，深圳2020年的常住人口将达到2300万，按照三口之家来计算，有760多万户要买房。

2、东莞、惠州两地，只有临深片区，商业区，地铁物业等具备较大升值空间。目前在莞惠两地买房投资，就是想把房子卖给未来的深圳人！

3、有人说惠州密密麻麻都是楼盘，但是就算有数百万套， 也满足不了来自深圳、东莞乃至全国各地的购房需求。

4、深圳“东进战略”斥资1.4万亿，往惠州方向发展，势头强劲，锐不可挡！

5、轨道交通新起航，构筑深惠半小时经济圈，预备新建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道。

6、东莞是世界工厂，承接的是工业；惠州是深圳的后花园，承接的是住房。

7、临深片区，东莞、中山的房价破万，已不适合投资。唯有惠州正处于价值投资的洼地。

8、东莞、中山没有机场，可惠州却有，可以方便深圳和本地人出行。

9、惠州紧挨着深圳，高铁只要27分钟。

10、深圳及周边旅游景点少，而惠州景区众多，有19个风景名胜区及自然保护区，光是4A级景区都有9个。

11、惠州还有惠州港，是国家一级的港口，水路距香港仅47海里。

12、虽然惠州新房3年限售，但是眼看2022年地铁就要开通，现在买的话，不就刚好踩到点了吗？等到地铁一通，房子还不是抢着要吗？

13、惠州是率先实施十二年义务教育的试点区。

14、在医疗保障方面，未来3年，惠州将投入30亿元用于提升基层医疗服务能力，并将规划“五院三所三中心”健康新城。

15、跟着国家战略走，准没错！

惠州未来肯定是深圳的后花园，现在太多的投资客在那里买房子，以后人才一进去，市场就会立刻马上起来，房价就会嗖嗖的??未来的惠州绝对牛逼

谢谢邀请，我是danny，专注外贸工作。分享生活，职场，旅游，创业，房产，教育等个人理解！

从深圳挪到惠州惠城工作生活快一年了。惠城的舒适度是深圳没办法比拟的，房价的优越感和停车的方便度，我想是最让人满意的！

畅想未来3-5年房价的走势。我觉得惠州还是有潜力的。目前其实东莞的房价涨势比较好，因为东莞整体上跟深圳挨着的镇比较多，长安，虎门，大岭山，松山湖，黄江，凤岗，塘厦等镇都挨着深圳。然后东莞自深经济实力强，所以对区域发展带来助力。而目前惠州来说，大亚湾，惠阳挨着盐田龙岗坪山新区，相对来说，优势不明显。因为深圳的重点发展区域在西部南山龙华龙岗宝安一带。如此分析，东莞的优势多一些，房价自然高一些。目前在1.5-3.0之间，然后东莞整体市容市貌设计很不错，也开通了地铁，非常宜居。如果说目前阶段，后花园更像是东莞，不管是企业迁入还是深圳务工者的选择，都是优先的。

所以得出，惠州的房价，未来3-5年涨幅并不大。惠州房子存量也还比较大，土地也多。同时，惠州经济发展缓慢，交通还没有很好的跟上是制约房价的重大因素。

目前惠州，还不能说是深圳的后花园，更多的应该说是深圳深漂族的置业选择之一。如果房价真的高了，很多人会选择回老家置业，那么惠州更难成为花园。

如果要真的说惠州这个花园，目前十里银滩，双月湾等海岛滩涂才是深圳人的后花园。等以后交通再好点了，博罗罗浮山一带，龙门一带倒是真的可以成为深圳土豪的后花园。

而惠州市内，目前还只是城市森林，跟深圳比，深圳的树木多，而惠州的森林，灌木丛生！

但我还是喜欢惠州的一山一水一湖，真舒适！

大概就这样，谢谢支持，加油！

【2020的房价小预测 - 今日头条】https://m.toutiaocdn.com/group/6792566759929938436/?app=news_article&timestamp=1581698805&req_id=202002150046440100260772151E1CA376&group_id=6792566759929938436&tt_from=copy_link&utm_source=copy_link&utm_medium=toutiao_ios&utm_campaign=client_share

惠州现在就是深圳的后花园呀，买房客90%的深圳人，只是这个花园还没有完全绽放，等到完全绽放的时候，估计很多人都买不起了

惠州现在发展的怎么样？为什么都说惠州是深圳的后花园，这样说的理由是什么？我想无非有几个理由：

1、深圳土地严重不足

深圳的面积有多大？只有1997.47平方公里，加上深汕特别合作区的飞地也就2400多平方公里。惠州面积多大？11159平方公里，整整是深圳面积的4倍多。而深圳改革开放40年来，飞速发展，该用的土地基本上开发完了，而且人口众多，很多人不能在此安居乐业。那么外溢是必然，即使不能扩容，扩权，那么城市圈发展是必然趋势，人口外溢惠州也是必然选择，现在真的有很多深圳上班的人都在惠州居住。

2、深圳房价太高

深圳的房价不用多说，全市平均房价都在5-6万，最便宜的乡村位置的商品房也得卖到两万多，想想现在深圳买一套刚需住房是多么的难。来到深圳基本上都是在深圳市内上班，又有几个会愿意来乡下买房，在开车去市内上班，燃油费，日常开销就要花上很多。所以，虽然深圳工资高，但是每个月去掉开销，能存在来的钱数不一定有多少。所以，高房价给很多在深圳上班的人都带来了巨大压力，很多人无奈选择了惠州。目前临深的大亚湾和惠阳片区，很大一部分楼盘说白了就是给深圳人建设的。

3、惠州未来一片大好

地段决定一切，惠州所处在珠三角城市圈，临近深圳，东莞。地理位置非常好，而且目前有粤港澳大湾区和深圳都市圈利好，惠州已经在慢慢的融入进来，每一年都有些特别的变化。未来惠州与深圳地铁，城际列车互通有无，完全实现同城化发展，那么惠州将不只是惠州人的惠州，更是深圳人的惠州。

未来三五年惠州房价如何不好说，会达到哪个级别不好说，但是我可以肯定的是，惠州随着深圳的带动，一定会越来越好，房价不会降，会缓慢上涨。去年到今年，大亚湾的商品房备案价从一万调到两万，这足以证明它的价值所在。

以上就是我的看法，我是@小杨De生活 ，关注深惠本地咨询，欢迎留言和关注！

01

惠州成为深圳后花园的事实己经在逐渐形成。去年惠州成为新房销量亚军，说明刚需的深圳东莞外溢效应还是持续中！

02

目前，房住不炒的情况下。惠州房价不会大涨也不会大跌。刚需一族，我认为可以在节后可以考虑上车。

随着惠莞及广深轻轨开通，还有正在如火如荼进行中的赣深高铁。深圳东莞上班，惠州安家模式渐渐变成事实。

03

总之，惠州的环境，交通，教育与市政也在批评与置疑声中慢慢改善。来惠州置业的人也在慢慢增多！

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我已经把家从深圳搬到惠州大亚湾啦！住了有一年了。感觉还是很不错的。