竟然还有连换过2套别墅依然中枪的大佬，最后换成了大平层。。。

不过呢，想住别墅的朋友也别被吓着，别墅有坑并不代表别墅没有价值，每人都有个别墅梦，在欧洲别墅依然是主流住宅产品。优质别墅的私密性、舒适度是楼房远远不能比拟的。所以一个合适的别墅依然是远远强于楼房。

在买别墅之前，有两点是需要各位一定谨记的：

一、 几乎任何别墅都没有投资价值

原因我们上一篇已经说过了，虽然产品优秀，但奈何总价太高，有接盘能力的太少。郊区别墅的接盘者，必然还有至少1套同等价格的市区房产且愿住郊区的人不多；而市区别墅则本身就是天价。所以对接盘者，也就是未来的二手房买家来说，要求太高太高。

基于这一点，想要投资别墅的，请趁早放弃这个打算。

二、别墅装修成本不可忽视

一套400平左右的别墅，算上土建、设计、装修、家具、电器等等，他的装修成本在300万到500万起步。300万的起步价是什么概念呢？也就是凑合凑合能住这个水平，你不会满意的。要想好一点，至少要500万跑不了。

所以，买别墅的时候，请务必算上未来的装修成本。一套1000万售价的别墅，对你来说其实是1500万的成本。更伤人的是，如果未来某一天你真的要出售了，这个装修费用是一毛钱收不回来的，甚至比不过别人毛坯别墅，因为扒掉装修都是钱。

业主可能会说你胡说，肯定有人要我家的装修！

不要对自己的品味蜜汁自信。。。见过无数暴发户式装修，巴洛克建筑放八仙桌，法式别墅放红木家具，地中海别墅门口放石狮子庭院放假山挖锦鲤池，中式别墅玩欧洲新古典。。。

说到这里我再插一句话，实在忍不住了。。。很多业主买了别墅后，第一件事就是把砸墙砸院子改外形，我实在是无法理解这种自残行为。开发商请了著名设计院浸淫建筑数十年的专家设计出来的别墅，无论从设计还是审美来说都是最佳效果，你个二傻子上去就DUANG DUANG DUANG花几十万给拆成了农村自建房，然后还要搭一堆违建。你有这个金钱和精力就是不去拯救地球，也可以去农村买块地自己盖啊，何必花上千万来给人笑话呢？

还有那种露台搭阳光房的，500平的别墅还不够你住，你非要把那么漂亮那么清爽，可以吹风观景聚会烧烤的大露台给搭成了阳光房？你是烤乳鸽吗？关键是，这些人搭了阳光房也不用，就是放那边，完全为了搭违建而搭违建，为了占便宜而占便宜。

真是自残者自得其乐。。。

吐槽完了，好爽。。我们继续。。

有了上面两点作为基础，我们就很清楚知道如何选择别墅了。

一、别墅，住则买，不住不买。

我们说了，别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请别买。

很多人会犯个错，就是想把别墅当收藏品，自己虽然没有住的计划，但是先买了再说。

而事实情况是别墅本身回报率很低，市场上普遍出现供大于求的情况，所以你如果暂时不住的话没必要买，过早购买别墅只会占用自己的资金，加大风险。别墅什么时候要住了再买也不迟，省下的钱完全可以投资到普通房产之中去。

下面3个例子可以解释我的说法:

情况一：

甲08年花800万买了别墅，一直未住，今天1400万卖出。而800万放在银行，今天连本带息1500万了。

情况二：

乙08年花800万买了别墅，今天才开始入住。

情况三：

丙09年花800万买了10套住宅，今天值3000万。卖掉之后买了甲的别墅，还剩1600万。。

情况四：

丁08年花800万买了股票，今天就剩80万。。。。活该。。

二、别墅，只买第一居所

离自己工作生活区25公里以上的别墅就别买了，现在的交通情况，早晚高峰往返都要2小时起步，太辛苦了，买了必然吃灰。

太远的地方你是不会去住的。不要想着养老，想着度假，一来养老你根本不可能去养老，二来买别墅度假成本比住酒店高出太多太多。

二线城市别墅算上装修最低1000万少不了，也就是一年60万左右的利息，相当于买了别墅不但本金锁死，每天还损失1500元利息。而你如果把1000万存银行的话，光靠利息就能让你每天住1500元/晚的酒店，够你浪翻天了。。你的别墅，就算每周末都去住（累死了人），一年也就100天，太不划算。。

说真的，上面都是小学算术，而且事实真的就是这样。可依然挡不住很多人冲向度假别墅的坑，键盘哥我也很不能理解。。。最近山东乳山的海景房就刷屏了，二手房1000一平都没人要，当初套牢了一大批来自全国各地怀着“度假梦”的买房人。。。海南要不是搞了个自贸区，现在又限购限售锁死了流动性，那些被套死的人怕是更多更多。。。比如那个CCTV刷了几个月广告的某大海X岛。。。

至于碧桂园新加坡旁，马来西亚。。。我的天哪！

所以，不能常住的别墅毫无意义，只是白花钱而已。

三、别墅，要买品质

别墅本身作为最顶尖的房地产产品，购买的成本巨大，加上我所说的流动性不佳只能做消费品，所以我们在选择别墅的时候，一定要挑剔挑剔再挑剔。

作为千万级产品，别墅必须要能给业主一种有别于人的尊贵感，它包括布局、规划、外立面、设计风格、会所、、小区大门、物业、绿化等等。反之，如果别墅建的和农村自建房相似，别墅业主看着别人家楼房各种高大上的配套，自己每天回家只有无奈和糟心的份，甚至在朋友面前都拿不出手、开不了口。

如果一两千万的房子依然不能带来应有的享受和地位，那心里真的是不太舒服的。

就键盘哥个人而言，首先看的就是开发商品牌，大开发商除了质量更有保证之外，自身的开发经验和客户圈层更好，更能抓住客户需求和市场发展趋势，设计出非常优秀的产品。比如绿城的很多别墅区，虽然容积率高了些，甚至以联排、合院为主，但丝毫不显得局促和杂乱，这里设计功不可没。

品质高的别墅区，入住率会逐步提高，整体只会越来越好。而低品质的别墅区，则会陷入业主争相逃离的恶性循环。

如果各位能够按照以上几点去挑选别墅，那么键盘哥相信，风险一定会小很多。然而，风险小不代表没有风险，我前一篇文章所提到的各种低素质邻居风险依然无法避免。但却有一个办法可以完美解决：

别墅，建议买二手

一、别墅折旧小

别墅与高层不同，别墅老化很慢，维修也更为容易。很多10多年的别墅和新房没有区别。所以二手别墅不存在一个新旧的问题。

二、二手别墅可以规避风险

风险包括我之前说的烂尾风险，更可以实地考察房屋质量、物业、邻居情况，从而规避掉几乎所有风险。

三、二手别墅可以直接入住

相比于期房，现房的优势不言而喻。

四、二手别墅更便宜

我们说了，别墅涨价有限，大部分别墅基本上越迟买越划算。具体原因我也在上面甲乙丙丁的例子里说过了。

还有一个比较折腾的办法

如果你真的想买某一个别墅，建议先租2个月住住看。一来了解小区的真实情况，更重要的是你可以了解自己是不是真的能够承受别墅。大概率你住了1个月就受不了回市区了。。。

下面举个大栗子

口说无凭，很多人会说。

我也很无奈啊，只能举个例子了。

我们别的不说，就说南京最顶级别墅之一：绿城玫瑰园

绿城玫瑰园2亿楼王

绿城作为全国最优质的开发商，口碑品质不用说，玫瑰园系列也是它最顶级的别墅系列。

在南京的绿城玫瑰园，绝对可以跻身南京前3大豪宅，与钟山高尔夫、帝豪花园齐名（后2者占了紫金山，也就是中山陵的绝佳地段优势），目前售价在1000多万到9000万不等。

这个楼盘分为四期，600平米起步。二手房最便宜的是07年开盘的一期，当时开盘价11000元一平，目前二手报价1500万左右；最贵的是四期，目前二手报价在5000万左右。

我们可以看到这是一套一期户型的开盘价，07年开盘，售价在700万。而去年售出二手价格为1300万，还可谈价（不要忘了十年还有50万的物业费成本。。。）。也就是说11年间涨价85%，算上复利的话，年化收益在5%-6%左右，甚至跑不赢房贷利率，也就是一毛钱没赚到。。。白白帮他人持有，还占了自己大量流动资金。

其实这个楼盘位置不算太偏，处于江北核心区，离南京最中心新街口车程只有20公里，离未来江北中心只有不到10公里。。

位置如此优异，又是最顶级豪宅，物业一流，邻居顶尖，总价才1000来万。为何还无人购买，回报率如此之低呢？

还是因为偏。。玫瑰园位于山中，在图中红圈内属于进山的小路，长度3公里，再加上附近没有商业配套，意味着业主必须开车才能进出，同时买菜也需要开车几公里，更不要说购物了。

正是这3公里小路决定了成败，也成了普通人与富豪的分界线。

这意味着什么呢？意味着即便能凑出1500万的小中产们（不要质疑小中产，现在中产房子多呢，卖1套就是首付，卖2套就能凑够全款）依然无法入住，住在这里还需要：市中心优质房产一套、保姆2个、专职司机1-2名（家人子女出行、保姆买菜）等等，这还没算安保费用。

这些零零碎碎的费用，算上维护、物业、园林、水电费等等，每年持续支出在50万以上。

也就是说，1500万的房子，只有自带司机，资产5000万以上，工作时间自由，愿意承受每年100万利息损失，同时每年愿意额外支付50万居住成本的人才能住得起。那么定位就是中型公司董事长了，那些苏皖小工厂老板是根本住不起的。

这房子，普通人如果强上，硬着住下去，怕是只能打碎了牙往嘴里咽，有苦说不出。

以上为别墅的逻辑，今天就说到这里。

我也有别墅梦，但梦想与现实总有距离。各位也请思量再三，务必小心。

PS 再提一下最近流行产品:叠墅。。。就是5、6层的小高层，每家2层做成别墅的样子。这是满足大众“别墅梦”的奇葩产品，尤其是那种100来平的叠墅，每天生活就是爬楼梯。键盘哥非常不喜欢。

如果一定要买的话，下叠，也就是1楼带地下室那种千万别买。这种房子，不但卧室在地下，还有潮湿发霉等问题，面积也特别大总价也高，未来无法出手。如果要买，就一定买上叠带露台。

四线城市，别墅还是别买了，其实不仅仅是四线城市，基本上，普通人买过别墅的人，都会后悔的，当然了，富豪，不缺钱的主除外。

为什么说买别墅的人都会后悔呢？

第一，别墅真不适合住，特别是人口不多的家庭，别墅太大了，一点点家的感觉都没有，人口少的家庭，会显得的很冷请。

第二，别墅一般都比较偏僻，交通也不会很好，真去住了，以后朋友都很少回去，对于喜欢交朋友的人来说，会非常痛苦的，商业配套就更少了，购物会非常麻烦的，有时候买包香烟，都要跑好几里路。

第三，别墅的面积太大，如果不请保姆的话，打扫卫生以后都会是非常麻烦的事情。

第四，别墅的总价比较高，成交量是非常小的，是很难卖的，所以，别墅的升值空间比常规的住宅要小很多。

我以前有两个朋友都买过别墅，买之前都兴致勃勃的，想着怎么怎么规划，以后怎么怎么住，这两个买过别墅的朋友，最后都没去住，后来又把别墅挂价出售，挂价出售以后呢，发现很难卖掉，并且，同时期买的住宅价格都上涨很多了，别墅也没怎么升值，这两个朋友都后悔的不行。

实在想住大房子都话，建议购买市区或者地段好的大平层，这类房子未来的升值空间比较大。

因为现在刚需购房者很少了，未来买房的人，要么是买学区房给孩子上学，要么就是改善住房环境的，所以，好地段或者好环境的大平层的房子，未来肯定会是比较抢手的房产。

所以真不建议买别墅。

卖了两套普通住宅，买了个别墅旁边的叠拼住宅，感觉别墅区还是很好的。

买别墅区就是买低容积率，低容积率就是减少邻居数量。

以前住的小区，狗子乱叫的，醉鬼撞车的，拿小货车当煤气瓶仓库的，住在汽车库在门口晾衣服的。。。。

别墅区也有养狗的，但是看概率，普通小区100个邻居有三个狗主你就要听他们的叫声了。别墅区你四周几户没有就好了，远的影响很小了。

当然别墅区也有不好的地方，就是违建很严重，个别素质差的人会把自己的车位空着，停门口挡路，严重的会把车位改成房子，门口当自己家的地方停车，还是公共道路太宽，窄了就没这事了。

叠拼是普通商品房的性质，毕竟还不是别墅，不过财力有限，看以后有没有机会再升级别墅吧。或者买叠拼的另一户，凑一个别墅好了。

自住的话二手别墅还是值得买的，不过也要看财力，如果收入偏低建议别考虑，毕竟面积大，物业费也比普通小区贵的多，每月几百上千是一定要的了。各项开支都会增加，种花种菜，水费要加，空调跑起来电费也要加，车也要换一辆吧，都要扩大开支的。隔一段时间修缮一下也是难免的，还是有精力有时间才行。

而且如果想出手，那就难了，总价高，有钱的看不上二手的，没钱的买不起。

顺便说一下，除了疫情期间，平时别墅区的快递是送上门的，无论你在不在家，快递员永远会把东西放在你家门口指定地点。除非你要求当面交接。

你要那么多房子做什么呢？买了别墅就立即把没有用的其他房子清掉，资金流就回来了，或者先卖后买，我就是，中间一直有钱用，不会紧张。先卖一套，等尾款期间就签合同买下一套。贷款买了以后，再卖另一套，几个月以后还清就行了。房子不会违背经济规律永远涨价的，不要存货太多，多了就要出才行，那些沉迷于拥有几十套的人，我觉得他们中毒了。

第一，要看你周边的一手楼盘有没有你喜欢的户型。

第二，要看周边一手楼盘价格和二手别墅的价格那个更有优势。

第三，你自己是否能接受二手别墅的装修和前任房东的家具软装风格。

第四，如果周边一手楼盘没有您喜欢的户型和建筑风格，二手有的话，你要换算一下你看中的二手别墅的均价是否超过周边平均价格。

第五，同样户型的二手别墅价格取决于，别墅的花园面积，位置，朝向，花园面积大位置位于边户，朝向也好的，相对于同样户型价格要高一点。

第六，就是关键的业主是否着急出手，着急出手相对来说价格会有浮动。

第七，二手别墅买下来基本上都要再次装修和修缮，这部分费用外购房的时候也要考虑到购房成本里面。

第八，买二手别墅前业主的产权情况一定要落实清楚，不要在交易过程中出现房子被查封等情况出现。

第九，二手别墅的税费情况一定也要落实清楚，可以找一下当地的中介机构来帮你算一下税费，做一下前期调查，或者自己去房管局落实一下。

能买别墅是必须的

好处如下：

1、没有楼上的逛里逛荡，安静的要死

2、小高层16%公摊，高层20%以上的公摊，你算算你买的房子实际面积是多少，而别墅公摊是0，那个划算

3、有院子可以风花雪月，瓜田李下，子女绕膝

4、三代同堂各有空间，而且互不打扰

5、有免费的车位，现在一个家庭两个车位，俩车位多少钱？有别墅你还可以自己洗车

6、可以设健身房，卡拉OK，不用担心别人投诉你

7、大金链子小金表你可以一天三顿小烧烤，可以举办各种聚会扩充你的人脉

8、下雪可以在院子堆雪人

9、可以种好多自己喜欢的花，和无公害瓜果，我喜欢种菜和果树，享受丰收的喜悦

缺点：

1、贵

2、打扫麻烦

3、要收拾院子

4、蚊虫鼠蚁要防范

5、有人说别墅地段太差了，一般都在市郊。天安门那片地段好，让盖别墅吗？就算有人盖，能买的起吗？有别墅的人有几个在市里没房子的？别墅就是一种生活状态，住在市郊也不错，开车方便就行

总结：

别墅有独立的土地，上有天下有地，是中国人的终极住宅，别听那些没住过别墅的键盘侠逼逼，谁住谁知道

如果资金允许，而且特别喜欢，这个别墅可以买。

为什么呢？

第一：别墅以后是稀缺资源。

如果是独栋别墅，而且位置也不错。这种别墅其实是一种稀缺资源。

现在的限墅令，以及以后人们资产的增多，像买别墅的会越来越多。

如果这个别墅档次够，位置好那就更好。

第二：城市的发展及定位。

现在虽然是四线城市，但是如果城市发展好。

比如，现在南方很多算不上城市，顶多是个镇的地方发展非常好。

这种城市里的稀缺资源会越来越增值。

就上北上广深的学区房和别墅一样。

你看看北京的别墅涨了多少，很多优质的别墅区根本没有几个卖的。

第三：居住舒适度。

无论大平层，还是市内的高档社区。

居住舒适度都没有独栋别墅的舒适度高。

而且，居住的邻居完全不一样！这和农村的民宅可完全是两个概念。

很多人喜欢农村民宅是因为资金不够。

但关键也要看这个别墅的社区，如果是郊区很地段的别墅慎重考虑。

最后，还要结合自己的实际情况考虑。

不能因为买了别墅把自己整垮！

就像很多人拼命买房买车，最后贷款还不起，把自己弄跨的。

你觉得呢？

答个题吧。

买过两个，第一是新房1999，第二是二手毛坯2015。

经验:买别墅，能买二手毛坯不买新房。

原因:

1/二手别墅园区生态已经形成，物业服务质量能看得到，周围邻居的素质构成也能了解，园区的优缺点一目了然。以上的关键条件，在新房的时候，都是未知数，买新房相当于赌博。

2/热爱生活的人买别墅，都希望能按照自己的需求装修和建花园。带装修的别墅无法满足这种要求。

3/别墅总价高，流动性差，但也不是不能投资，因为资源紧缺，卖一个少一个。

4/买别墅就是享受生活，美好的风景都是远离喧嚣，如果你耐不住寂寞，还要忙于上班带孩子，那也不要考虑，即使有人说我周末度假用，那也享受不到什么。别墅生活就是慵慵懒懒，没有时间观念，打理花花草草，琢磨吃吃喝喝，游泳散步，覌星赏月，鱼跃鸟鸣，这些都是一个紧张的周末无法安排的。

5/以上观点都是基于北京的情况，外埠外国不了解，仅供参考。

第一：以后别墅地拿不到，物以稀为贵！

第二：身份的象征！

第三：有私密空间！

第四：买的是资源不可复制！

第五：买别墅也是买你的人脉！

第六：有钱人都喜欢买别墅！

忙碌了一天，回到家里，放下一切烦恼和疲惫！住别墅干净又天然享受健康生活！回归大自然 ！

在我们买房的时候，很多时候面对选择，比如买精装房还是清水房，买二手房还是买房。

这里你看重一套二手别墅，要不要买呢？

如果买了，存款就归零了；如果不买，又实在太喜欢，割舍不下，在这两难当中，怎么选择呢？

面对这种艰难的选择，我想你应该思考几点问题：

?、存款归零后是否会有安全感

存款是否归零并不重要，你赚钱的速度是否能够给你带来安全感。

也就是说，你今天存款归零了，但是你赚钱的速度很快，今年买了别墅了，但明年的存款可能又会有六位数或者七位数的存款，对于暂时的归零，就不太重要。

俗话说，会花钱才会赚钱，你把钱花出去后，又很快的把钱赚回来了，归零有什么问题吗？没有任何问题。

?、是否急需用钱

如果你购买后，家里急需用钱，那你钱怎么来呢？比如父母年老了，有可能会生病，这一部分钱你应该时刻准备。

如果父母或者家里面其他人都比较健康，这方面的需要不是那么紧迫，那你在这个方面的钱也可以暂时缓一下，延后准备这方面的钱，把钱拿去买房也是可以的。

?、按揭购房

你这里说了，买房后的存款就可能归零，这个归零是全款买房后归零还是按揭后归零？如果全款买房后归零，那你可以选择按揭买房，首付三成，按揭贷款七成，你手上余的钱就比较多，余下的七成购房款，用来还月供和日常生活储备金，这样也能满足你购房需要。

?、置换

你这里提供的信息是你有一个100平房子，一个车库，一个50平公寓，你可以把你的公寓卖了，或者100平米的住宅卖了后再来购买这套别墅，虽然卖的价格也可能不能满足你买别墅的需要，但还是能够减少购房的压力。

用这种方法置换要注意一个问题，就是先把房子卖了，然后再买。否则你一旦出现问题，后悔都来不及。

从以上几点分析来看，

根据你目前的状况来判断，我的观点是可以购买的，首要考虑的问题是你是否会有急需用钱的可能，如果没有急需用钱的可能，可以先把公寓卖了，然后采取按揭的方式购买，那我想你就不会有经济方面的压力了，就能很好的解决你这个问题。

如果家里面有急需用钱的可能，那就要满足急需用钱，毕竟买房的机会还有可能会有，但急需用钱的时候，就不能拖延。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

是否应该买二手别墅？

回答了：

1.经济条件允许，自己又喜欢的话，个人觉得可以考虑买别墅入住，只是住别墅位置偏僻吗？花园面积合适吗？而且每个月物业费、水电费会比较多，别墅住几年需要维修，比方说房顶漏水，墙壁湛水，中央空调用了几年后，容易坏，栅栏生诱了，各项维修费也挺高，位置远的话，买菜也要开车去，有2台车才方便，春季一楼潮湿，容易长霉等。

2. 优点也挺多的，车子直接开进车库，不用风吹日晒，有天有地，就算小孩子家里楼上打球，也不怕吵到楼下邻居家，在花园里养花种菜绿色环保，听歌喝茶，朋友们来了一起烧烤，鱼池里喂鱼，其乐无穷。小区里散步，到处都是鸟语花香，邻居们都挺好，真的是惬意。