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广西北海的房价未来能3万一平方吗？
2020-10-06 11:31阅读(68)
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广西.北海
结论：未来五年内，北海平均房价达3万/平米的概率很小。如果说单一楼盘出现3万/平的价格，那倒是不排除可能性，但并不能代表北海房地产整体水平。
本题内容有五个部分：
前言——几个概念的明确
支撑地区房价走高的内生性因素
北海2018年社会经济发展状况
北海房价走势及两主城区价格
对北海当前房价合理性的评估
前言——几个概念的明确
1、本题表述的“未来”时间周期不明确。未来到底是什么时候？是30年？是50年？还是100年以后……。“未来”的房价是多少，能不能达3万/平米，应当说没有人能知道，还得是让市场说了算。为便于分析，和尚明确预设了——未来五年内。
2、北海房价问题的表述。北海是全国四线城市，辖有四个县级以上行政管理区，依楼主表述题意，北海房价应当是指——北海市主城区。北海市主城区有两个，即海城区和银海区，主城区的房价一般较其他城区房价要高，相对来说更能代表一个地区的房地产水平，因此，下面的房价分析会倾向主城区房价。
支撑地区房价走高的内生性因素
房子是商品，不论是居住属性还是金融属性，房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。
一个地区的购买力，通常由收入水平和需求水平组成。如果说收入水平有了，但是对住房的需求较低，房价也是较难走高；如果说有需求的市场欲望，但是收入水平较低，房价也是较难走高的。只有在收入和需求达到比较充分的状态，房价的市场化走高才有基础，才能持续，这个市场逻辑应当是比较容易理解。
归根结底，一个健康的房地产市场价格，最终是由地区的内生性因素决定的，这个内生性因素就是当地的经济基本面和人口增量规模。
北海2018年社会经济发展状况
1、人口增量规模情况
2010年常住人口153.93万，2018年常住人口168万，十年时间增加14万人，增幅9%，年化增长率0.9%。常住人口增长率非常缓慢（小）。
2010年户籍人口161.75万，2018年户籍人口178.18万，十年时间增加16.43万人，增幅10.15%，年化增长率1.01%。户籍人口增长率非常小（缓慢）。
从上述人口数量变化来看，北海市属于存量人口流出地区，同时缺乏增量人口流入。同时作为一个地级市，人口规模总量也较小。这些对于当地房价购买力是有相当的瓶颈。
2、社会经济发展状况
——经济基本面
2018年GDP值1331.87亿元，人均7.93万元，全国水平6.46万元。
三次产业的结构比例为16.6：48.1：35.3，很明显农业占比较大，以工业经济为主，高附加值的服务产业经济较落后。主要规模工业产业：造纸、化工、机械设备、汽车制造、医药为主，多为传统性行业。
财政预算收入71.64亿元，税收收入49.89亿。人均创收0.43万元，人均创税0.3万元。全国人均创收1.31万元。
金融机构人民币各项存款余额1092亿元，金融机构人民币各项贷款余额753.8亿元。
——居民生活水平
- 住户存款653.75亿元，人均3.73万元。全国平均5.19万元。
社会零售总额2018年为265亿，人均1.58万元。全国水平1.98万元。
居民人均可支配收入23536元，其中城镇居民人均可支配收入31912元，农村居民人均可支配收入12749元，城乡差别较大。全国水平28228万元。
全市城镇非私营单位在岗职工(含劳务派遣人员)年平均工资为60622元。
总体来看，北海经济体量较小，经济基本面较一般，大多数据不及全国平均水平，暂且属于一个经济欠发达地区。
北海房价走势及两主城区价格
近一年来，北海房价呈震荡上涨走势。2019年10月，新盘参考价格9060元，较年初价格8948元，上涨1.25%。5月见高9086元后，呈出现了高位波动走势。
海城区——近一年来，房价呈高位波动走势。2019年10月，新盘参考价格8736元，较年初价格8482元，上涨3%。5月见高8925元后，呈现稳中有落走势。
海城区房价，当前较北海地区整体均价9060元，低了3.7%。
银海区——近一年来，房价呈高位稳中波动走势。2019年10月，新盘参考价格10362元，较年初价格10085元，上涨2.75%。7月见高10426元后，房价略有回落。
银海区房价，当前较北海地区整体均价9060元，高出14.37%。
北海新盘整体价格段分布。价格以0.6万元~1.0万元为主，破万元以上的价格有小部分。
对当前北海房价合理性的评估
1、房价收入比
由于各城区房价有差异，我们采用北海地区均价9060元/平，作为分析基准数据。并从人均可支配收入和城镇职工在岗平均工资，两个角度来考察房价收入比。
假定购买100平米的套房，总价款90.6万元，一家庭两人工资（收入）。
平均可支配收入
房价收入比=90.6/4.7072=19.25年，这是一家人不吃不喝的情况下，所需支付年限。
如果按全国支出占收入比（70.33%）水平计算，房价比收入比=64.25年，也就是说用一个家庭的余钱来供房，需要64.25年才能买一套房。
城镇职工在岗平均工资
房价收入比=90.6/12.12=7.6年，这是城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。
同样用全国相应水平来换算，房价收入比=25年，相当于城镇家庭用余钱供房。
关于房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。可以看出北海作为四线欠发达的城市，其房价水平已偏离了基本面，居民购房压力较大。
2、北海房价为何涨这么高？
北海房价，从目前来看是偏高的，这有两个原因：
一是全国房价已走牛了20年，当前整个楼市价格依然处在上涨趋势周期中，北海房价也是跟随全国房价这个大环境。
二是近几年，北海进行了棚改计划，纵所周知棚改会推升当地房价，这才是最主要的原因。2015年累计开工建设保障性住房和棚户区改造32168套(户)，建成24954套(户)；2016年保障性住房和棚户区住房改造新开工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚户区改造4069套；2018年棚户区住房改造开工建设1893套，基本建成498套，分配入住公共租赁住房2045套，入住率达95%。
可以说，北海房价近几年来的走高，并不是因为经济基本面因素，而是棚改政策因素助推为主要驱动。2019年全国棚改转向旧改，这对于北海房价会产生较大冲击。
3、目标房价3万/平米，距离有多远
以北海地区均价9060元为基准，涨到3万/平，需要涨幅231%。
- 以银海区均价10362元为基准，涨到3万/平，需要涨幅190%。
北海地区均价2019年来涨幅1.25%，银海区2019年来价格涨幅2.75%，基本处于稳中有涨格局，这符合楼市“房住不炒”和长效调控机制。
近三年来，全国反复强调“房住不炒”，并且稳房价、稳地价、稳预期的调控目标一直没有改变，因为全国楼市已经出现了对经济增长的挤出效应，房价具有了一定泡沫。可以说“房住不炒”经2019年7月30日政治局会议后，叠加“不以房地产作为短期经济刺激的手段”，已经指明了未来房价走势方向，大概率以稳中波动为主，大涨大跌都不符合社会经济发展要求。
综上，北海房价未来五年（甚或十年）内，想从当前房价水平涨到目标价3万/平，概率非常小。即或是主城区可能性也不大。这不仅有北海社会经济基本面因素决定，也有国家政策和楼市长效调控机制的要求。
上述楼盘数据，仅供参考。
??谢谢阅读！
凭这些这些理由，北海房价上涨空间比较大。
● 北海位于中国西南出海口，北部湾经济区重点开发打造城市，是一带一路国家级战略的海上丝绸之路始发港。
● 北海是全国14个沿海城市中最后开发的城市。
● 中国西南唯一同时拥有深水港、全天候机场、高铁和高速公路的城市。
● 中国连接东盟十国的重要国际门户。
● 位于华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈的结合处。
●冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温22.9℃。
●北海位于北纬21°，跟迪拜、夏威夷、迈阿密，同处一个纬度，被誉为“全球黄金旅居线 ”。
●北海负氧离子含量极高，能起到抗炎、抑菌、镇静、催眠、镇痛、止痒等作用。
●北海的饮用水中所含一种名为“弱碱性小分子团”的矿物质，对人体有着极大的好处，对于心脑血管病、高血压、癌症都有着抑制的疗效。
●北海是一个生活节奏慢，是能让人享受惬意生活的休闲之城，被誉为“长寿之乡”“中国十大宜居城市”。
去年70万的房子，今年60万卖不出。。。去年去北海住了多半年，奔着炒房去的，最后放弃了，不过回来1年了，当地房产中介依旧不断的给我打电话。。。国家不会再任由房地产野蛮生长了，现在已经是玩火状态了。。。还做梦呢？醒醒吧。
事事无绝对，长期来看不一定，只能说短期内广西北海的房价未来达到三万的可能性不大；
原因有几点；
第一、北海目前的房价大概在8000左右，部分海景地段好的项目大概15000；暂且不说离三万还有多大的距离，就按照目前政府对房地产调控的政策来说，当下主要推行的是“房住不炒”，房价主要还是以稳定为主！
第二、为何近年来北海房价出现快速增长的现象；首先是众所周知的北部湾经济圈，对北海的经济有一定的促进作用，其次就是海南楼市的限购，北海距离海南只有几百公里的，气候差异不大，所以很多在海南无购房资格的人群只能把转移目光到北海，一定程度上也会刺激到楼市的发展；
第三、海南楼市发展不健康是一个前车之鉴，所以北海不会再步入海南的后尘；北海楼市和海南楼市类似都是以旅游地产为主，而一直热门的海南楼市经过人为的炒作，部分项目已经高达12万一平方！这对于基础设施不完善，经济水平不高的海南来说已经有点离谱；所以为了更好的发展，相信北海也不会步入海南的后尘；
所以综上所述，按照目前楼市的政策以及北海自身发展来看，短期内房价达到三万可能性不大！
没有时间限定，一切皆有可能，或许二三十年，或许四五十年。
广州均价是2017年年初突破3万的，北海离2017年的广州有多少年差距，可能就需要多少年实现3万均价。
至少十年之内，不会再迎来过去两年那种大幅度的普涨行情，包括一线城市在内也是如此。因为经历这一波大涨之后，所有城市房价基数都翻倍了，一线已经遍地七八万，所以再想翻倍越来越难。而过去几千年来，从没有小城市能涨过大城市的，既然大城市十年都难以翻倍，那么北海这种小城市更不可能。
而且就算翻倍，以北海目前七千多的均价来看，涨到三万需要四倍，也就是翻倍再翻倍，这种规模的涨幅，估计要等到一线城市均价20万的时候才有可能实现，预期至少需要20年时间。
当年在北海炒房的福建三明人，把短裤都输掉了，北海的房子不值钱，超过3千一平你就会买高了。
你也太高看北海了，可以这样说，现在北海的房价在银海区这边，也就是挨着海边，价格应该在15000以内，均价得12000左右，海城区，这边的价格应该在8000左右，而四年前，这里的房价只是现在房价基础上的一半，经过四年的洗礼，算是增长了一半吧，未来还能不再增长一半呢？
这个时间跨度，可能就无法计算，因为四五线小城市的房地产发展，一定是依靠经济动力，另一方面就是经济动力引擎过来的人，而北海这个地方，三面环海，如果起不到港口作用，那么它的发展将会非常的鸡肋，所以，北海房价增长的驱动力，并没有太多的引擎，为什么会这么说呢？
从过去来看，就拿海城区老城区这边来说，咱不说海边，因为海边都是外地人，过来投资而衰起来的泡沫房地产，而海城区更真实一些，从2010年到2017年之间，经过了七年时间，这七年的时间，房价几乎没有增长增长，增长速度是非常的慢，为什么一夜之间又长了，其实大家也都很清楚，就是因为去库存，而导致房价增长，假如没有这次去库存的政策，海城区的房价，现在也不会突破5000，零首付，低首付，满大街都是，卖不出去。
可以这样说，涨到三万平米没有悬念，但是时间的跨度上，可能会跨度比较长的时间，有可能是十年，有可能更长，为什么这么讲，其实房地产属于饱和状态，而又没有太多的产业支撑，经济支撑，那么房价增长一定是臃肿状态，泡沫大了，对经济没有任何好处，所以，增长的速度一定会放缓。
多少一平与我无关，再安逸舒适地离子女远都不会去考虑的，劝吿中老年人，老了，还是离子女近，千万别凑热闹买什么海景房。
北海防城港都是传销房子呢别上当，三年前去过，让我买房说五年能涨到深圳的房价，现在三年过去了，涨了一千，没全国的平均水平高，
能，当然可以。30万/平都可以的。越南盾嘛。广西北海拥有中国的马尔代夫的美称，厦门三亚都可以超越一线了，更何况北海
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