说点详细的吧。以商品房为例，目前大多是毛坯房交房，其成本为:

一、建筑成本:

1.直接费:混凝土按目前单价，最多400元/方，每平米消耗指标0.3方左右，折合120元每平方；钢筋5000元/吨，每平米70公斤以内，折合350元每平米；砌体、抹灰、门窗、措施费到交房标准，400元每平米；结构人工费，每平米400元以内。合计1300元以内每平米；

2.管理费及税金，在25%以内，折合330元以内每平米。成本不超1700元每平米。

二、建设成本:

1.主要是拿地成本，目前一线城市在700万每亩以内，折合占地面积1.1万元每平米，目前常规设计，每栋楼占地面积在1200平米以内。就是说，开发商花1320万拿地盖了一栋楼，要分摊在楼房面积上，一般在20000平米以上每栋楼，折合660元每平米。

2、其他如配套、销售了等，不再计算，大家可以估算下。

通过以上分析可以看出，一线城市，看得见的直接成本，在3000元每平米以内。可是为什么能卖6万均价？主要与拿地成本有关，与沙子、钢筋关系不大。报道说什么地王了，均价20000元每平米，房价也不应高达60000元以上吧？所以，开发商、炒房者才会有目前的暴利。沙子由80涨到300，土地由700万/亩涨到2000万/亩等等，越涨，开发商和炒房的越高兴，为什么？因为他们找到了房价居高不下的理由。

随着市场成熟乃至饱和，大家对房子成本都基本透明，所以才会要求房价回归合理价位上，这是大势所趋。开发商、炒房者、已购房者，这三类人最反对房价下跌。但市场不以人的意志为转移。没有任何一个商品可以一直暴利、却还强行要求大家买单的。

我从事建筑行业，我来回答这个问题。

首先，得承认，目前沙子、钢筋混凝土还有人工费等等，确实涨价了，而且涨得非常厉害。拿沙子来说，以前我们这里一方80块左右，现在快300了，涨价速度堪比猪肉。难怪有人开玩笑说，家里有沙场，就像以前的煤老板一样，家里有矿，豪气得很！

但是，如果以为沙子、钢筋混凝土、人工等涨价了，房子就也得涨价，不该跌价，那就错了，想得太简单了。

为什么呢？因为建安成本只占房价成本中很小的比例，甚至无足轻重。

目前多层的建安成本在1200-1500元左右，高层在1500-1800元左右，这个因地域不同，因为各地的材料费、人工费还有机械使用费是不同的。也因建筑结构的不同而不同，比如，砖混结构和框剪结构造价是不一样的。

看到这里，有人就要质疑了，建安成本才这么点，为什么房子动辄卖上万，甚至几万、十几万呢？

别急，我们来科普一下。房子的开发成本项目有很多，除了建安成本，还有设计费、监理费、各种规费、税费、不可预见费，以及开发商的融资成本和利润等等。当然，占地最大的是地价，越是大城市，地价占比越高。有的大城市，地块拍卖的时候，楼面价都几万一平了，你说这一两千的建安成本和地价一比，是不是小菜一碟。

所以，建材和人工涨价了，并不意味着房价一定要涨，主要因为建安成本在房价构成中占比太小。要知道，房地产是一个资金高度密集，高周转性的行业，开发商销售时候要考虑的因素很多，而且实话说，开发商利润空间还是很大的，否则没人愿意干开发商了。运作这么大的项目，劳心劳力，承受的压力不是一般人能受得了的。

正因为开发商的利润空间足够大，所以，建安成本涨价了，房价不一定要涨，他们首先要考虑的，就是市场。不然你涨价了，别人不涨价，甚至促销，那么你的房子销售情况还会好吗？上文说了，地产开发是资金高速周转的行业，开发商首要要务是把房子卖出去，销售第一！

而且，目前的房地产市场已经趋稳了，还有变冷的迹象。现在房子不好卖，持币观望者越来越多了，这个时候，开发商降价，加快回笼资金，“断臂求生”，也是个很现实的选择。

综上，决定开发商销售策略的，主要是市场。毕竟房子也是一种商品，世界上没有只涨不跌的商品，是涨还是跌，得看供求关系。

一个健康正常的市场经济规律应该是这样的，价格高低由成本控制，成本越高价格越高，反之则越低，应该是一种正向的关联作用，而不是相逆的。如果一个市场当中的某一产品出现了类似逆转的表现，那么足以说明这个产品链是有问题的，这种现象表现的越突出，则越说明问题的严重性，说明中间环节肯定是有问题的。

我们举个简单的例子，就像以前的某种蔬菜或水果，老百姓的生产端丰产不丰收，菜农果农卖不上价格，但在销售端却贵的离谱贵的出奇，这就说明中间的流通环节有了一些违背经济规律的操作，是有人在破坏和搅乱这个市场。

造房子的成本越来越高，但房价下跌，这说明房价在前期严重透支了消费力，这个市场当中存在巨大的泡沫，是一种虚势的繁荣，需要不断的挤压和平衡这种水分。说白了，就是地产行业的利润太高了，高的已经严重脱离了正常的市场行情，成倍速的快速增长，影响了地产市场的健康发展。

现在所谓的房价下跌，原材料上涨，不过是将原本暴利的地产业渐渐拉回正常的经济秩序上来而已，即便是房价下跌，他们的利润仍然是可观的，对于吃惯了大鱼大肉的地产商来讲，啃点骨头喝点汤他们都感觉像快活不下去一样，要哭爹哭娘的卖惨，而实际上呢，和其它行业相比，他们仍然属于高利润行业。这种做派，说白了就是惯出来的。

沙子人工钢筋水泥上涨就意味着房价会涨吗？这是什么逻辑呢！

当你了解了房价的构成成本之后，你就不会认为沙子钢筋水泥等价格的上涨房价就会上涨。

房子的构成成本很多，通常来说包含以下几大块。

1、材料成本。这个成本就是建房子本身所需要的材料，比如钢筋，水泥，混凝土，沙子，石灰，木板等等，这些材料成本价格一平米大概是在1200块钱到2000块钱之间，具体要看不同的城市。

2、人工成本。人工成本是建筑的一个重要成本，目前一个建筑工人一天的工资都有300~500块钱之间。

3、土地成本。土地成本是房价成本的一个大头，目前很多城市的土地成本占房价的比例都在30%以上，甚至个别城市占比达到50%以上。

4、前期工程费。一个楼盘并不是说拿到土地之后马上就可以开工，它还需要经过前期的筹建，规划设计，勘察测绘，三通一平等等。

5、基础设施费。一个楼盘起来之后你并不是马上可以用，你还需要相关的生活配套设施，供水，供电，供热，供气，道路，排洪，电视，通讯，绿化等等。

6、税费。这些税费包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税营业税，城市维护建设税和教育附加税，企业所得税，印花税等等；此外还有征地管理费，商品交易管理费，城市建设配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等一些行政性的费用，这些费用加起来能够占到房子建造成本的10%~15%之间。

7、财务费用。财务费用简单来说就是开发商为了建造房子所借的钱要支付的利息，现在很多开发商融资比较难，融资成本能够达到6％~10%之间。

8、管理费用。一个楼盘的建造并不是完全由建筑商参与当中，开发商也需要配备相关的人员，这些人员的工资，社保，公积金，差旅费，办公费，教育费等等都是一笔不小的开支。

9、营销费。现在房子并不像以前那么好卖，所以各大开发商建好房子之后需要大量去宣传，通过平面广告，电视，网络等各种渠道全方位的去营销。

从房子的成本结构我们可以看出，材料成本占比是非常低的，比如在北上深等城市一平米动不动就五六万块钱，但房子的材料成本也只不过是2000块钱左右每平米，相当于材料成本占房价的比例不足5%。

正因为材料成本占比比较低，所以即便市场上的钢筋水泥沙子人工费用上涨，但对房价总体影响是比较小的，即便最近一段时间这些材料成本费用上涨了，而且有些地方涨幅还不小，但并不意味着材料成本上涨房价一定跟着上升。

至于在建筑材料成本不断上升的情况下，还有人说房价会下跌，这里面主要基于市场需求的判断。

当前我国楼市已经来到了一个拐点，很多城市的房子空置率都比较高。2017年西南财经大学曾经做过一个市场调研，根据这份市场调研结果显示，目前中国各大城市的房子总体空置率至少达到20%以上，有部分二三线城市的空置率甚至达到25%以上。

按照国际经验，中国的城镇自然空置率率为9.8%算是比较合理的，一线城市的空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市8.8％这才算是比较正常，现在很多城市的房子空置率都超过了国际标准。

这意味着目前我国很多城市的楼市已经逐渐饱和，甚至是供过于求，在这种市场供需之下，大家认为房价还有增长的空间吗？

我们不否认最近几年很多城市的房价仍然继续上涨，比如根据国家统计局统计的2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，在这70个大中城市当中，9月份房价同比上涨的有69个，同比下降只有一个，有很多城市同比上涨都达到10%以上，个别城市同比上涨甚至超过20%。

从这个数据统计结果来看，目前大部分城市的房价仍然在继续上涨的，但我认为这种上涨是缺乏根基的，这些城市的房价之所以在继续上涨，我认为这里面有很大的一个原因，就是资本的推动。目前仍然有很多资本在楼市里面倒腾，比如在A股3000多家上市公司当中，就有超过一半的公司持有投资性房产，这些投资性房产市值超过1万亿元，部分上市公司持有的房产价值甚至超过100亿。

但是未来随着市场投入的房子越来越多，当投资获利的空间慢慢收窄，会有越来越多的资本逃离房地产，到时我相信有很多城市的房价涨幅会慢慢降低，甚至有部分城市会出现下降的可能。

所以从整体来说，建筑材料成本的上升短期内对房价有一定的影响，但是这种影响有限，真正决定房价走向的是市场的需求。当市场供过于求的时候房价上涨的底气在哪里呢？我相信未来3~5年将是我国楼市一个重要的转折点，很多城市的房价涨幅将会继续收窄，甚至停止上涨，部分城市还有可能出现下跌。

沙子、人工、钢筋水泥涨价，房价为什么要跌。

一、水泥、沙子和钢筋人工等等成本在1000-1500之间，这个是建筑行业公开的。你可以去问任何一家建筑公司，建筑成本会超过2000不。水泥、沙子和钢筋已经涨到了尽头了，再涨比大米都贵，我看都不用做农业了，全部去烧水泥、打沙子和练钢材得了。还有现在沙子进口都比国内买划算，马来西亚河沙可以了解一下。

二、房子过多，房价下跌到建筑成本以下都可能。任何产品都要和市场消费能力挂钩，再高成本，市场没有消费能力，市场没有这么大消费量，你卖给鬼住？你既然觉得钢筋、水泥、沙子贵了做出来房子亏本，自己不会讨价还价？沙子、钢筋、水泥价格也是受市场需求变化，人为垄断炒作最后受伤害是他们行业。大炒作后就是大破产，炒作这些简直是愚蠢。第二次世界大战和第二次世界大战就是在产能过剩中形成。那时候欧洲工业发达，大量贷款给工厂，工厂产品根本卖不掉，所以大量工厂倒闭，经济不行了，就战争解决。房地产也这样，市场消费不起高房价和这么多房子，还大量造，银行和投资房产的肯定血本无亏，从事这些相关行业倒闭失业也是必然。不过现在还有侧方位供应，宅基地入市和集体土地入市，就地城镇化，建筑行业不至于倒闭。

三、房子价格、面积和市场需求不对口。价格高、面积小是现在商品房共同特点。那些投资面积小，价格高商品房的破产也是必然。因为存在富人看不上，穷人买不起。你那个东西就是没有市场，现在二胎加上双方父母、对生活品质追究，谁买你的小房子，你看看发达国家房地产发展就知道，后面只有别墅才有富人要，四室以下商品房价格一定在当地平均工资左右，因为有商品房需求就是打工族就是穷人。

建房材料涨价了，人家却说以后房子会降价呢，这是我个关点，期望对你有帮助

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价格是供需决定的，不是成本决定的！你是小镇子里的木匠，一个衣柜的成本是一千元，你卖到一万还供不应求，因为别人结婚必须买衣柜，而你是小镇子唯一的木匠，后来小镇子又来了十多个木匠，你天天做，你家的院子，你邻居家的院子都堆满了家具，就是卖不出去，所以你想改行，把家具都便宜卖了，变成钱，买地出租，你就八百一个衣柜处理，以前买不起衣柜的，也都能买起了， 所以价格是供需决定的，不是成本决定的！

房子建筑成本在不断的上升当中，为什么总有人还有觉得房价下降呢，实际房子的建筑成本只占比房子很少的一部分，其中土地各方面才是占地房子的总价最大的。

2020年有不少人觉得房价会下跌，这个可能性并不是说没有，建筑成本上升并不代表房价就会上升。

房子的成本的构造，今年房价会下降吗？围绕着这两个问题，我们一起深入的探讨。

一：房子成本的构造。

1.土地

土地是占整个建筑成本开发最高的一项，普通土地占比就高达40%，在近几年我们经常听到地皮的价格，已经比周边的房可以占比房子销售额度的50%。

2.建筑成本。

建筑成本这一项包括了人工和建筑材料两个东西，随着我们工地的人工越来越高，平均工资在8000元左右每人。

而建筑材料也长得比较离谱，在2018年的时候，基本上所有建筑材料都上涨了一倍，建筑成本本只占比我们销售房价总额度的15%~20%

3.税费成本。

楼盘在开发的时候，开发商要面临缴纳各种税费，集中税费包含了契税，城镇土地使用税，印花税，增值税及附加，土地增值税，企业所得税，营业税等各种杂七杂八的税费。

各种税费加起来的总额度已经达到了总房价销售额度的15%。

4.融资成本。

我国房地产开发商是一个高负债率的行业，平均负债率已经达到了84%，房子在开发之之前都是借了大笔资金回来的。

开发商借款的渠道，其中包括了信用债，海外债，ABS债，而这些渠道的融资成本是非常高的，基本上占比了房价销售总额的10%。

5.市政工程。

开发商从拿地的时候就已经和当地政府谈妥了，要为当地城市贡献一些基础建设设施，其中基础建设设施有包括道路绿化，学校建设，公园建设等各种城市需求建设品。

而在这方面的市政工程投资占比总房价的销售额4%。

6.销售成本

房子在前期的所有工作做好之后我们肯定需要设置房屋销售这包含的广告成本和人工薪资成本情况。

另外还有第三方的中介公司佣金情况，这都占比了销售总额度的5%。

……

现在虽然我们的建筑材料在上升的国家已经在打击房地产市场，如果土地和税费减少一些，我们的整体房价就会往下下滑。

二：今年的房子价格会下降吗？

房子的建筑原材料已经下降了，但是建筑材料只占比房价很少的一部分的房子下降空间并不是完全受建筑材料影响。

1.目前国家经济情况。

2020年我国第一季度的GDP数据已经出来了，是206504亿元，比去年同期出现了负增长，6.8%。

造成我国第一季度GDP出现负值情况，主要是国内的疫情非常严重，第2季度同样是会受到影响的，但是并不会出现这么大的负值或者是GDP保持零增长的情况。

全球预测报告中显示2020年我国的经济将会进入到有史以来增长最慢的一年，增长速度仅为1.2%，全球经济倒退3.0%，2021年出现爆发式增长，预计中国经济增长9%点，2021年预测全球经济增长5.8%。

2.国家政策调控。

在这次疫情当中我国重申“房住不炒”并且则主动的宣布我国不再依靠房地产市场来刺激中国经济增长，也可以看出我国在2020年逐步的摆脱房地产在我国主要支柱的地位。

央行旗下的房地产公司也在纷纷的退离房地产市场，民营企业的房地产公司也在逐步的退出三四线城市，有的甚至转向其他业务养猪的和制造新能源汽车。

3.城镇居民已经不缺房子了。

4月24号央行发布《2019年中国城镇居民家庭负债情况调查》这份数据中是我国最有权威的数据。

我国城镇居民有96%的家庭是拥有房子的，拥有一套房子家庭占比58.4%，拥有两套房子占比31%，拥有三套房子占比10.05%，平均每户家庭拥有1.5套房子。

目前我国城镇居民平均负债率已经高达56.5%，其中房子占比整个家庭的总负债率75.9%，房子占比了我们财富接近一半。

4.大量的人员失业。

目前我国的复工率已经高达98.36%了复工，但并不代表复产，人们的收入还是一如既往的低，甚至要面临着失业的情况。

现在国内有很多工厂没有国外的订单支撑着，很多海关已经关闭了，而我们也现在周边很多工厂，一个星期只上5天班，每天8小时，而且已经裁员高达50%了。

我国现在的失业率已经达到了20%，这个数据也算历史增高。

据统计，我国第1个季度人均收入不足5000元人民币。

……

国家整体经济命脉还是处于萧条的状态当中，国家政策也在大力的调控房地产市场 ，而且现在城镇居民并不缺房子使用了，

三：总结

房子建筑成本是在不断的在上升当中，但是主要的成本的土地和税费，而国家现在土地拍价竞争已经没有这么激烈了，土地便宜了，房子价格自然便宜。

我国现在居民没有之前这么多存款了 ，这些年一直叫去杠杆，就是怕杠杆率还在不断上升，有一天发展日本当年一样。而且现在我国城镇居民已经不缺房子了，不在之前怎么疯狂了。

我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨

这里先要弄懂组成房价的几大部分：原材料（包括石子、沙子、钢筋、水泥等）、建筑安装材料、土地出让金、建筑设计费、人工费、税金、销售费、办公费、资金成本、还有房地产商的利润等组成。

现在房价以一线城市为风向标，假如一套房子目前市场价200万，那么200万元中原材料占20万，建筑安装10万，土地出让金30万，税金20万，其他费用20万，销售利润100万。到这里你就明白，材料费只占房价的10％左右。

就像你所说的，即使石子、沙子、钢筋等材料上涨100％，带来房价成本上升至30万，开发商100万元的销售利润还是占据大头。如果开发商把房价按照180万降价销售，大家感觉降价幅度很大了，其实开发商还有70万利润，也就是说开发商在这套房子上还是赚取巨额利润。

购房是大件消费，需要根据自身状况谨慎决定，在地段、楼盘设计、质量、配套设施等方面综合考虑，并签订购房合同，避免入坑。

希望我说的对你购房时候有参考。

在房子的成本中，土地成本往往占了近七成，接下来税费又占了不小的比重，建筑材料和人工反而是很小的比例了。

在农村的话，盖一栋两层的小楼，加起来有七八个房间，面积超过200平米，也不过30万元左右。这是把建筑材料、人工全部算进去的价格。细算的话，一平米不过1500元。

实际上，全国各地的房子建筑成本虽有差别，也不会差的太离谱，即便是一线城市，一平米的建筑成本也不会超过2000元。

沙子涨价，人工涨价，钢筋水泥涨价，可是平均到每一平米上时，价格又能涨出多少？20%也到不了，400元都超不过。

我们需要知道的是，房子不是实心的，楼房多是框架结构，先起柱子，再填充空心砖，每一立方米用的材料是非常有限的。

想想我们也就知道了，自己如果打造一块厚厚的水泥板，买上几袋水泥，用上几根钢筋，拉一车沙子，耗费一两天时间，细算的话一平米的成本甚至500元都达不到。房子看起来复杂，其实也就这么回事。

盖一栋楼，需要很多设备，需要很多建筑工人。一层一层的浇筑，随着高度的增加，建筑成本会增加，毕竟水泥需要升降，设备需要安装。但是不管怎么讲，房子的成本主要在土地上，而不是建筑材料和人工上。

房价之所以会跌，是因为已经超出了中低收入人群的承受能力，这是最根本的原因。

以2019年的房价为例，全国各地的中低收入人群多数已经买不起房了。靠小两口的存款往往不够首付，掏空双方父母的存款凑齐首付的话，月收入偿还房贷也有极大压力，月供一般会超过家庭月收入的50%以上。

很重要的一点是，90%以上的人都没有铁饭碗，相当比例的人都没有公积金和社保，生活缺乏足够保障。随着房价上涨，结婚率下降，出生率下降，以低价为代表的拼多多兴起，已经很能说明问题。

地产大佬们纷纷以行动看空房地产，胜过千言万语。只有升斗小民还在做着房价永远上涨，炒房稳赚不赔的美梦，是时候清醒了。

2019年，如果手上有多套房产，及早出售也许是更好的选择，当然如果降价幅度不够大恐怕变现也没那么容易了。