日本90年代楼市泡沫破灭时，还有多大比例的人没买房？也就是当时

对于这个问题，很少有资料记载，原因就在于日本房价泡沫破裂时，大量的负债者不是流落街头，就是在找绳子自杀，社会关注点早已脱离房子。

之前看过一部关于日本房价泡沫导致经济崩溃的纪录片，大意是说在东京，大阪等几个重要城市（类似于咱们现在的一二线城市）中，几乎每个家庭都有房贷，以房抵押借贷，二次贷款买房的情况比比皆是，导致这种情况发生有以下几点原因：

1当时日本人几乎全部相信房价还会继续上涨，买房是不劳而获的不二法宝。辛苦为公司当社畜，不如买套房坐等升值。

2这时期的日本银行也推波助澜，推出了美国爸爸那套零利率购房的把戏，只要有正当工作，就可以不需要任何抵押获得房贷。

3开发商方自不必说，成就感爆棚，夸张点说，找块空地，插个牌子，站个人，后面就开始排队准备买房了，在排队抢购最高潮的时候，中签率只有三千分之一。

4政府主导的各种政策加速了房地产泡沫，在当时日本政府的眼中“世界第一”只是时间早晚的问题，而房产带动的经济效应是最快的上升通道。

对于90年代楼市泡沫时有多少刚需的问题，咱们可以往前看看更早的历史，在二战结束后，美国将领指示天皇颁布政令，将全国大部分土地收归国有，由政府出面按需分配给民众，而且分配的土地归个人私有，有点类似分产承包的意思，使每个民众都居着有其田（当时吃饭才是最重要的，盖房是以后的事）。解决温饱后，就开始造房，也就是说在几十年前日本就不存在真正意义上的刚需了，后来的刚需大部分都是以投资为主，有点类似我们现在老家有房，而城市无房的情况，你说这种情况算是刚需吗？

如果按照严格意义上说的无居住地就算刚需，可以说日本早已没有刚需，反倒是楼市泡沫破灭时产生了很多刚需，这些无房住的刚需，很多都是无力还贷被银行收走房子，或直接将房子分户给妻子儿女后，自己选择背负债务流浪，甚至还有自己在公园住，将房子出租给别人，用房租还贷的可笑事件，

日本房地产模式和我们的房地产模式不同，无论从土地性质，税收政策，个人破产以及房屋的各种附加属性上差别很大，所以单纯的套用日本楼市泡沫历史在国内楼市上是不合适的，再有对债务的认知度也不同，日本的破产者大部分都挂在树上，而我们的老赖却还在大吃大喝。

2000年左右的时候，一位50多岁的日本老人经过上海人民广场，指着一幢大厦说了两句话：“日本经济好的时候，我有5幢这样的大厦。后来一下子没钱了，我好多朋友都去地铁睡纸箱子去了。”而他本人，则跑来中国打工。

通过日本房地产泡沫历史可以看到，我们现在经历的阶段和日本房市泡沫前很多地方很像，但这不意味着我们的房地产也会崩溃，疏散人口，加速交通管网建设，出台政策调控房价，热点城市限购，提高房贷首付，防止银行贷款变向流入房市，制定房产税，增加交易税等很多方法都是从日本房价泡沫崩溃的历史中总结出的经验，还有最关键的一点是日本经济走的是单模式发展道路，我们则可以在市场和计划两个模式之间随时切换。

日本的很多数据并不好找，上世纪九十年代日本泡沫经济破灭前后，大藏省胡搞。经济暂且不论，无内裤火锅店事件使大藏省天下闻名，只好关门大吉，不少数据就都成了谜。

不过，《美国房地产泡沫史（1940一2007）》（作者罗伯特.M.哈达威）批露了美国的情况，美国2007房地产崩溃前买房者最高比例69％，即无房者31％，这个数据在该书第十一章（P97页）。

不少人认为美国是天堂，如果实在想美国房地产投资移民的话，我推荐阅读这本书。不妨先了解一下投资的重重隐私，看一眼画皮下的真容。

八十年代以前我们县里带三间房的小独院在三五百元左右。一个三亩地带八间平房带水井碾盘十几颗果树的农民房八百元卖了，人们说卖的不低！为什么人们不买房子呢？因为谁家能一下子拿出来那么多钱？

没多少、崩盘了

刺破房地产泡沫是一种魄力和能力，日本政府非常清醒的认识到这一点了，这叫觉醒。

每个发达国家都会经历房地产带动经济高速发展的阶段，因为房地产确实是能够带动各行各业高速发展。等到其他行业能够引领世界的时候房地产经济就完成了其历史使命。现阶段我们国家还没有走完这一过程，所以我们的房地产泡沫还不足够大，等到足够大的时候我们自然也会走美、日的老路