任何资产都会有贬值的一天，如果还没有等到贬值，是因为还没有到那一天。

放到生命的长河里，没有什么是可以永垂不朽的，房价也不例外，即使近几十年来，中国的房地产价格一直都在上涨，但是，我们也能看到，一些偏远的没有人口优势的城市，房价下跌已成定居。

包括深圳在内，如果不是有强大的人口基数支撑，深圳的房价，也只是强弩之末而已。

房子如今越来越摆脱金融属性，进入到实际的居住属性，当需求放缓，供应加大，存量卖不动的时候，房价的松动是正常的事情。

会，深圳的房子以前也跌过，不过只能算是回调。

1、深圳房子跌得最狠的时候

如果要说深圳的房子跌到最狠的时候，大概就是2008年的时候，2007年深圳的房价最高攀升至18000元/平米，登上全国最高房价的城市，但是在2008年遭遇了百年不遇的次贷危机，深圳的房价一度跌到10000元/平米，房价几乎腰斩。当时肯定是吓懵了很多人，不过这也是深圳最佳的买房时刻。

当年的次贷危机的影响不仅仅让深圳的房价腰斩，也让现在的大地产企业—恒大，也差点就倒下了，缓过来后，现在成了中国最大的房企之一。

2、深圳的房价还在什么时间跌过？

2.1、2011年6月份开始深圳的二手房达到19000元/平米之后开始下跌，一直跌到到2013年2月份的17000元/平米，8个月时间跌去了2000元/平米，跌幅10.5%，此后深圳的房价一路上扬。

2.2、这次深圳的楼市没有停下来休息的意思，一直持续到了2016年3月份，深圳的房价达到了49000元/平米，这次的深圳楼市的牛市持续了3年时间，涨幅达到了190%。

在2016年3月达到了高点之后，深圳的房价开始回调，一直从当年3月跌到年底的12月，深圳的房价跌到了46000元/平米，跌去了3000元/平米，跌幅达到6%。

到了2017年1月，深圳的房价又再次恢复了上涨态势，这次一直持续到2018年8月份，深圳的房价达到了54000元/平米，然后从2018年8月份开始，深圳的楼市进入到了震荡徘徊的阶段，房价一直在54000元/平米上下波动。

4、未来深圳的房价会跌吗？

如果是上面的那种回调10%的下跌，我相信未来的深圳肯定还是会出现的，但是从长期来看，深圳的房价是不具备下跌的基础的。

从经济角度来看，深圳是中国最发达的三个城市之一，深圳吸引的是全国最有钱的人，深圳的经济继续在发展，科技水平较高，金融业也发达，有经济实力作为支撑。

同时深圳还是一线城市中净吸引人口最多的城市，人口也是房价的支撑点，一个人口持续流入的城市，房价就有支撑和上涨的基础，相反，一个城市如果人口持续的流出，那么房价自然是没有支撑的基础的。深圳很明显有他的吸引力在。

所以，深圳的房价是中国最不会跌的城市之一。

深圳的房价已经走到了国内的前列，而且从传统上认为的房价支撑因素来看，深圳的表现都是较为强劲的，未来房价在较长的一段时间内表现坚挺是可能性比较大的事情。至于说到贬值，高房价的地方只要不升值就可看作是贬值了，同时放到更长的时间内，随着经济的变化房价出现起落、价值出现升贬也是很正常的。下面我们就从房价支撑因素和调控、经济周期的影响来了解一下深圳房产是否存在贬值的可能。

一、深圳的房价支撑因素表现强劲，且短期内很难改变。

1、土地供应量受限。

深圳市虽然是四大一线城市之一，但其市辖面积却比其他一线城市少了很多倍，地域算不上宽广。全市面积只有1996.85平方公里，只占北京市面积的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一左右。在经过近30年的规划开发之后，土地资源越来越紧张，住宅土地供应的规划也越来越谨慎。

据深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划，到2020年，全市建设用地总规模控制在1002平方公里，而目前建成区面积是927.96平方公里，另外的基本生态控制线范围面积不少于974平方公里，这是不可以随便动用的，所以土地资源更加日渐稀缺。

2、人口持续高增长。

人口是房价发展的重要支撑因素，而深圳的人口呈现持续的高流入状态。据深圳最近5年的国民经济和社会发展统计公报数据显示，截止到2018年末，深圳的总人口达到1302.66万，人口密度全国第一，远超北上广三大一线城市。

据深圳市统计公报显示，在2014年至2018年，人口流入的数量分别是15万、60万、52.95万、55.08万和49.83万，这样的数据让其他三个一线城市也望尘莫及。持续的人口流入将为购房需求提供孕育的土壤，成为房价支撑的一个有力的因素。

3、经济实力强劲。

深圳作为经济特区，其经济成绩是有目共睹的。据市统计公报数据显示，2018年全年的市地区生产总值是24221.98亿元，在全国城市排名中名列第三，增速仍然达到7.6%，高于全国水平。

其中先进制造业增加值6564.83亿元，增长12.0%；高技术制造业增加值6131.20亿元，增长13.3%，高科技产业的增速和比重都表现不俗，而且产业布局也向这个方向加大力度，同时兼顾金融和港口领域，未来发展的可持续性是很好的。

在居民收入方面，从统计公报上看，全年全市居民人均可支配收入57543.60元，比上年增长8.7%，扣除价格因素实际增长5.7%。居民人均消费支出40535.02元，增长5.8%，扣除价格因素实际增长2.9%。恩格尔系数为29.2%。年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额72550.36亿元，比上年末增长4.1%，其中住户存款为13810.06亿，比上年增长了2510.05亿元。

4、规划战略给力。

过往30年深圳发展的奇迹，得益于国家经济特区的规划，而现在又一次站在时代机遇的前列，未来深圳将会成为国家的先行示范区，将被建设成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，在这样的规划发展方向下，无论是对产业资源的升级、改造和发展，还是对人才的吸引、城市的发展都会有非常大的推动作用。

从市场的角度来讲，以上四个因素对房价都具有较为正面的支撑作用，当然这种支撑在宏观调控的背景下不会大涨暴涨，但其抗波动能力或者说房价的回调恢复能力都是相对比较强的，这些因素在短期内很难改变。

二、宏观调控和经济周期将会在更远的时间影响深圳楼市。

1、楼市需要管控，楼市调控会影响房价的走势。

从很多国家曾经发生过的危机看来，不少危机的发生都是从楼市的失控开始的，特别是在房产金融属性过重、并且投资和投机过度的地方更是容易累积难以解决的问题，故此适时进行楼市调控是必要的。

目前我们也正经历着力度前所未有的楼市调控，控制住过热和过快发展的房地产行业，稳住房价和地价，并且稳定预期，逐步打消国民对“房价一定持续上涨”的预期，使投资回归理性，并且确定不再将房地产行业作为短期刺激经济的措施。

这种背景对于深圳来说也是一样的，同时深圳在保障房的投入和规划力度不断加大，努力减弱高房价对人才和产业的挤出效应，同时对土地财政的依赖越来越弱，相关部门对房价管控的主导权将会越来越强，可以保证房价与当地发展协调而平稳，如果房价长时间呈水平状态，其实也可以说是一种贬值。

2、经济周期变化，同样会影响房价的走势。

房地产市场在国内发展的时间并不算很长，从1998年房改以来到现在，满打满算只有20年出头，再加上遇上国内经济正值高速发展的阶段，所以像样一点的回调也没有发生过。但我们把目光移向世界各地，那些经历几十上百年发展的房地产市场，起起落落是很难避免的事。

不说远的美国、德国等发达国家地产行业的兴衰史，我们看一下时间和距离都比较近的日本和我国的香港，他们的房价都曾经在全民看涨的情况下出现崩溃。

1991年，日本楼市的在全民热炒中崩溃，房价经历了长达10多年的持续下跌，东京均价最大的跌幅跌去了峰值的80%，到现在过了将近30年，虽然有所回暖，但依旧回不去当年的高峰。

1997年的中国香港，在亚洲金融危机的影响下，房价同样是在全民热炒中崩溃，最高时跌去了峰值的七成，但香港经过20年的发展，房价又重新站上了高峰。

当然国内不像他们一样可以任由热钱自由出入境，但在人口红利不断减弱、经济和M2增长放缓的大环境下，深圳在将来出现房产贬值或者房价波动也是可能的事。

三、高房价的地方房产升值受阻等于变相贬值。

如果从投资的角度来看，持有房产是需要成本的，这种成本对于按揭房来说更加不可避免，在高房价的深圳尤其明显，当房产的升值不能覆盖成本时，就等于是变相贬值中。

我们以500万的房产为例子，首付三成房贷就是350万，以利率5.39%及30年期限的等额本息为条件，持有三年的利息支出是55万左右，首付150万在这三年中牺牲掉的利息收入是18万左右，要平掉这些成本，每年的房产升值需要在5%左右，如果再算上自己每月还进去的月供，三年一共从腰包里掏出71万左右，这笔资金本来可以为自己带来的收益也没有了，所以算起来年升值不超过6%，都等于是变相地贬值了。

而如果是全款500万，可以简单地对比房产升值的幅度与这500万的定存收益，升值不超过收益，这笔钱的投资就等于暂时贬值了。

所以从这个角度来看，深圳现在的情况就是属于变相贬值的，因为房价已经几乎连续三年保持了大体比较平稳的走势。这几年在深圳买房投资的人都没赚到钱，只能寄希望于未来房价的走高了。

四、结语。

综上所述，如果不对贬值的时间加上期限，其实现在深圳的房子就等于在变相地贬值。但长远来说深圳在土地资源、人口、经济和战略规划上会对房价形成较有力的支撑，可以预见房价会比较坚挺或者是即使回调了恢复也是比较快的，而再看远一些，受调控或者经济周期的影响，在将来真正出现贬值也并非没有可能的事。

唱衰深圳房价的人很多，结果越贬越涨，作为一线城市，诸如上海，北京都不敢再涨了。今年疫情，深圳房价还均有上涨，尤其是高档小区，一房难求，涨势逼人。

深圳的包容性很强，全国各地的人都可以接纳，不像上海排外，北京唯我独尊。深圳城中村吸引了大量外来人口，出人头地的拼命往高档小区挤，混得不好买套小产权房子也不难，价格相当三线城市的房价，这就是深圳繁荣的主要原因，贫富都可以兼容，在深圳没有鄙视观念，因为深圳以前也是小渔村，都是农民上岸的人，骨子里还存在纯朴厚道之心，富了不敢忘本的深圳人对外地人没有一点排斥，这是大量人才来深圳发展的原因。

深圳房价不会跌是诸多原因造成的，但涨幅也不会很大了，高档小区吸引全国不差钱的富豪，涨不涨是个数字的问题，比较香港房价，深圳还处在洼地。

不会的，其它人口少的外国会，中国不会，深圳更不会，因为深圳空间不算多，外来人口越来越多，必须拆旧建新，拆迁费开支越来越大，所以深圳只会升不会降。

任何稳定的经济体，长期房价都是上涨的，美国和香港都曾经历过房价暴跌，但是没过几年，房价都超过曾经的最高点。作为具有投资品和普通商品双重属性的房子，在私有制国家，其价格是由土地价格决定的，呈现周期性。经济复苏和繁荣期土地价格上涨，经济衰退和萧条期土地价格下跌。土地价格受货币流动性的影响很大，因其有保值抗通胀的特征，和黄金很像，但黄金作为一般等价物有避险属性，土地则没有。

中国的土地属于国有，私人购房只有土地使用权，没有所有权，但是购房的价格却包括了土地价格，也就是地方财政收取的土地出让金，房地产开发商将出让金成本转嫁给了购房者。这就产生了一个问题，没有土地所有权但房价却含了土地价格，那么，地价上涨，房价也就跟着涨。过去30年，中国经济稳步增长，城镇化带来地价上涨，人口从农村流入城镇，土地供求关系的紧张进一步推升地价和房价。应该说，只要中国经济继续稳定，继续增长，城镇化不放缓，土地价格还会继续攀升。

地方财政可不可以降地价呢？想想可以，但行不通。如果地方真的把地价降下来，那么开发商手中的土地怎么办？聪明的市场主体是不会绑起石头砸自己脚的，他们可以联合起来拒绝拿地。市场机制的作用就是匹配供求双方，卖家一厢情愿的买卖不是买卖。

既然价格是供求关系决定的，那么必然有跌有涨。虽然中国的房产没有土地所有权，但仍然具有投资品和普通商品的双重属性，这是谁也改变不了的。与其他市场经济国家不同，中国的土地价格具有刚性，这是其特有的土地制度决定的，而这点也决定了中国的房价不可能出现大幅下跌。房价中剥离土地成本，由于货币超发导致的部分可能会出现一定的调整，但很有限。土地价格攀升，通胀预期，房地产投资对经济的拉动效应，以及文化传统都是支撑房价的强有利因素。

会跌，深圳开始二次房改了，大规模的旧改开始了，旧改后将不加建商品房，全部为人才房租赁房，深圳有多少老旧小区去看看吧，呵呵。除了顶级豪宅，目前的普通商品房（尤其30层以上的）将无人接盘。

30年前的万元户什么概念？当时算勤劳致富的有钱人。现在的一万元只是一个月工资。30年后呢？一万块可能只能吃顿饭。货币在贬值你指望房价降？

就算跌到几千元也是有可能的，98年第一次房改时，深圳一万多元跌到03年二三千元，而且还没人要，楼市跟古董市、茶叶市等等都是被人为炒高的，现在面临着第二次房改，深圳大量的推出安租房和安居房，当供大于求的时候，自然而然的就跌下来了。

随着粤港澳大湾区形成，会以深圳和广州香港作为引擎来带动湾区建设。那么深圳房产会不会贬值，就要看人流流动量如何。大湾区建设人随着资本沉淀人流流入是非常可观。

人流有充分流入那么房地产大面积下跌目前是看不到。那么房价会有跌跌涨涨现象发生，这种情况和政策经济流量是分不开，任何经济都是有一个波段性成长，这种成长是正常现象。

深圳房价以后会随着湾区逐渐建设和资本沉淀，会有一个稳步发展。