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在一轮去库存过后，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎翻了一倍。

因此，我们身边多了一些购房朋友，多了一些想要通过买房来实现增值收益的朋友。

所以，仍然有一些朋友在问，买市区的老破小，等待拆迁有可行性吗？

今天我们就一起来聊一聊，市区的老破小有哪些优点？有哪些缺点？等待拆迁是否可行？

一，市区的老破小有哪些优点？

想要知道市区的老破小房屋，等待拆迁是否可行，其实还是要先去了解他的优点和缺点。

只有这样才能结合实际的政策环境，以及楼市环境，来推测它的拆迁概率到底有多大，到底值不值得购买。

因此，我们先来看一看，市区的老破小有哪些优点？

第1个优点，地段好。

一个城市的市中心，往往是地段最好的，而地段又是影响房价涨幅最大的一个因素。

地段越好，往往房子的价值更高，增长的空间也相对更好。

第2个优点，配套成熟，生活便利。

市中心的老破小，往往周边的配套特别的成熟，生活特别的便利。

不仅有着成熟的轨道交通，医疗配套，学区配套，商业配套，甚至还有着一个城市最集中的企业配套。

不管是生活还是工作，相对来说都比较方便，效率更高，更节约时间。

第3个优点，面积小，单价低，总价便宜。

市中心是一个城市最先开发的地方，老破小房屋，因为建筑年代较老，往往单价比较低。

再加上自己的户型相对较小，总价就相对比较便宜，对购房者而言，买房的门槛更低。

第4个优点，租金收益可持续。

市中心因为有着一个城市最集中的人流，周边的住房需求往往很大，常常处于供不应求的状态。

市中心的老破小，可以即买即住，也可以即买即租，获得稳定的租金收益。

毕竟，面积小，租金便宜，面对大城市的高房价，租房需求的人相对来说比较多。

……

是的，市区的老破小有着非常多的优点。

当然了，还有其他的一些优点，比如有拆迁的可能性，我们都知道，拆迁的补偿费用是非常可观的。

二，市区的老破小有哪些缺点？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，市区的老破小房屋拥有的一些优点。

非常明确，最吸引我们的要数“单价低，总价便宜”，购房的门槛相对较低，能够快速的拥有自己的房屋，解决居住需求。

所以，我们再来看一看，市区的老破小有哪些缺点？

第1个缺点，建筑质量差。

由于老破小的建筑年代久远，建筑技术也相对落后，建筑的质量往往也是一个城市相对较差的。

比如，老破小可能是楼梯房，也可能出现墙面地面的裂缝，甚至是厨房厕所的漏水渗水现象。

如果小区环境比较嘈杂，甚至隔音效果也比较差，比较影响日常的休息。

第2个缺点，居住环境较差。

市中心的老破小，居住的环境整体上来看是相对较差的。

不仅没有好的物业管理，而且居住的人群也特别的复杂，早期的原住居民已经买了新房，只剩下一些空巢老人，以及一些城市的租户。

甚至小区里面有特别多的娱乐场所，比如麻将馆，棋牌室，非常的嘈杂，居住体验感特别差。

第3个缺点，安全系数较低。

市中心很多的老破小没有门卫，社会上的人小区内的人都可以随随便便的进进出出，安全系数相对来说很低。

而且即便那时有门卫的老破小小区，也是请的一些上了年纪的退休老人，只是做做样子，根本没有起到监督的作用。

第4个缺点，停车难。

市中心的老破小区停车难也是我们不可回避的一个问题，大部分的老小区因为建筑年代久远，根本没有合理的修建停车库。

我们随处可见小区里面乱停乱放的车辆占据了过道，出行特别的不便。

毕竟，汽车已经普及，大部分的家庭都有车子，好的家庭，甚至不止一辆车。

……

是的，市区的老破小也有着特别多的缺点。

当然了，市区的老破小孩有其他的一些缺点，比如大部分楼龄较老银行部予以批贷，金融属性相对较差。

三，买市区的老破小，等待拆迁有可行性吗？

通过第一大点和第二大点，我们分别了解了，市区的老破小房屋具备的优点和缺点。

非常明确，没有十全十美的房子，就连市区的老破小也有着不同的优点，更有着不同的缺点。

然而，在我们身边有这样的一类购房朋友，他们特别热衷于去购买市区的老破小，等待拆迁获得巨额的赔偿，实现买房的收益。

实际上，结合目前的楼市环境，以及目前的楼市政策来看，我个人建议大家尽量回避购买市区的老破小，因为拆迁的概率越来越小。

第一，棚改政策已经改为实物分房。

对一些城市来说，这一轮去库存房价的上涨最大的背后推手，就是棚改政策的拆迁发钱。

让很多的朋友尝到了拆迁带来的增值收益，你让他们幻想着去购买这些市区的老破小，老房子，等待拆迁可以获得更好的利润。

实际上，我们必须明白，从2019年开始，我国的棚改政策就发生了实质性的改变。

棚改政策不再是拆迁发钱，而是改为了实物分房，把你的房屋拆迁之后，根据城市的对应政策再分配一套房子给你居住作为赔偿。

说到底，棚改政策取代了大部分老房子的拆迁，想要获得拆迁赔偿的机会越来越小，越来越渺茫，大部分人赌不起。

第二，旧城改造加速推进。

从2018年开始我们就在提倡旧城改造，2019年旧城改造的步伐越来越大，而2020年旧城改造更是升级提速了，规模比2019年大了一倍。

而旧城改造的目的特别明确，就是针对那些大城市市中心的老房子，进行外墙翻新，聘请好的物业管理，提升小区的居住环境，整改老旧的供电供水供气，加装电梯方便居民出行等等。

说到底，旧城改造也让很多的老婆内房屋失去了拆迁的机会，更失去了获得拆迁赔偿的机会。

……

是的，仅仅从这两个方面来看，目前购买市区的老破小等待拆迁的可能性也越来越小。

而且在我们身边常常发生这样的案例，有的家庭住在老房子里面，小孩还在上幼儿园的时候就说要拆迁，可等到小孩都结婚了，房子还没有拆迁。

所以，结合目前的楼市环境和楼市政策来看，我个人建议大家回避去购买市区的老破小等待拆迁。

优质的房子有很多，可以取代老破小的房子也很多，我们完全可以去购买一些拥有增长空间，具备市场流动性和变现能力的房屋。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

很多人愿意购买城市核心区域的老破小住宅，其目的有两个方面，一是等待拆迁，获得较多的拆迁补偿；一是由于新建的商品房价格比较高，买不起新房，只有买老旧的老破小，满足自己暂时居住的需要。

买来自己居住是不是合适，这个问题可能不同的人有不同的观点，这里就不讨论这个问题了，这里主要谈谈买的老破小用来投资，等待拆迁是否具有其可行性。

我的观点是，不建议各位买老破小来等待拆迁，其理由有以下几点：

?、等待的时间有不确定性

你买的地方，什么时候拆迁，你知不知道？一般来说，确定拆迁的地方，在2年前就已经不允许产权交易。

而你能够买的老破小的地方，就还允许产权交易。那这种允许产权交易，你是否知道具体的什么时候拆迁？

如果你不知道，那有可能是10年或者20年后了，你等待的拆迁是一个未知数，有可能根本就不会拆迁。

?、老破小住宅不升值或者升值很小

你可以注意观察一下你所在的城市的老破小住宅，在房价升值方面，和新房相比，升值是不是很小。

原因很简单，老城区的确是比较成熟，但老城区的各项配套，都往外移了，比如医院、学校、行政单位、各事业单位等，配套转移后，老城区就没有什么优势了。

如果你购买的老破小在短时间内不能拆迁，那升值方面又很小，你就达不到投资的目的。

?、拆迁不能获得较高的补偿

现在的拆迁，都是按照市场价格，要么是货币补偿，要么是异地房产置换。

在前面几年，拆迁都是采取货币补偿的方式补偿，而今货币补偿的时间已经过去了，都采用的是异地的安置房置换，或者修建的回迁房置换。

这种安置房置换或者回迁房置换，只能说能够适当的改善你的居住环境，但并不能获得拆迁回报。

如果你购买次新的二手房，或者郊区的新房，这种房子既可以按揭贷款，升值空间还比较大，你的回报可能还会大一点。

?、城市旧城改造路径已经变了

在2017年12月1日，住房和城乡建设部召开老破小区改造试点工作上有一句话是这样的：

探索居民、市场、行政多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、行政补助的方式实施老旧小区改造。

这句话你怎么理解呢？“采取居民、原产权单位出资、行政补助的方式实施老旧小区改造”，危旧房子是不是要改造呢？是要改造，但不是以前那种行政拆迁开发商开发的模式，而是“谁受益、谁出资”原则改造，根据房子的权属来确定，个人出一份，原单位出一份，行政补助一部分。是这样来改造你的危旧住房。你的房子是不是你收益？那就是需要你自己出钱来解决。

目前全国有15个城市试点，以后会不会 向全国推广这思路呢？

为什么要自己来出资解决这旧城改造的问题？道理很简单，旧城改造的成本越来越高，导致直接的后果就是增加了土地成本，那开发商在销售商品房的时候，价格也会更高，现在的目标，房子是用来居住的当下，还要让房价继续上升吗？

从以上四点可以得出一个结论，购买市区的老破小，等拆迁是不推荐这种做法不太合适。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

买老破小等拆迁这个问题是可以实现的。但是要注意几个问题；

首先是房子本身的问题，1/老破到什么程度？如果是已经成危楼了估计你也买不到了。如果还没有这么严重，只是年限比较久远还能住人。那在买到手后可以让房子发挥余热，可以自住或者出租。这样能发挥房子的最大价值！

2/地段。那句老话说的好：买房子最主要的就是；地段！地段！还是地段！！！这个话还是很有道理的。开发商开发楼盘也是要看地段，黄金地段、地段好的不惜高价也要抢到手！地段不好的就是给他都不想要！

老小区一般都是在市中心或者是旧中心地区。像这些位置周边的交通还是很便利！生活配套方面例如；学校、医疗、生活等在短期内那是无法比拟的。毕竟很多年前是中心地区，只是随着时间的流逝，城市发展的推进其原来的地位不如从前了。但还是有它很高的价值存在的。近来城市化进程非常快，城市扩容，中心转移，大量的人群涌入城市。新开发区或者新中心地区不能很快的将学校、医疗、生活等配套完善。那么老区的改造升级就成为了必然的结果。

另一方面就是时间；很多地方都有吹风拆迁的消息，这些里面有的是机构或者人为炒作出来的概念，为的就是更好的卖房出货。其实根本没边的事儿，那拆迁时间就遥遥无期。

所以信息的真假需要认真的核实，位置如何，周边情况，时间长短等等问题就需要认真分析了！

希望这些建议对你有用。

很高兴回答您的问题！

我从两个角度给您解答：

1.投资角度

从投资角度来看，市区的老破小是非常值得投资的，房产投资有句经典的理念“location,location,location”，也就是所谓的“地段，地段，再地段”！房子本身不具备投资价值，无非钢筋水泥混凝土，真正具备价值的是房子所附带的附加价值（例如：交通、学校、医院等）。市区老破小的房子一般占据核心地段，优质的学校，三甲医院及便利的交通网络！

2.半自住角度

所谓半自住角度是依托自住附带投资属性角度。例如新婚家庭小夫妻购买属于自己的小天地，只是奈何手中资源不够！

现在两种选择：①市区老破小50㎡，单价20000元/㎡，总价100万，首付33万；②郊区新建商品房90㎡，单价12000元/㎡，总价108万，首付33万。假设首付一样了，看选择：

1.市区交通生活便利，占优势，入住后生活方便。2.市区二手房交钱入住，郊区新房，一般两年后可入住，你得交两年的房租！3.市区学区好，后期出售周期短，郊区新房，出售周期长！4.市区贷款67万，30年期等额本息月供3500左右；郊区贷款75万，30年期等额本息月供4000左右，每月多500的开销了！

总结：总体来说，市区的老破小虽老、破、小，但价值在，价格就在！还有拆迁？有之我幸！

还有很多可讨论的地方，我就不列举了！

理论上是可行的。但是实际上很多的问题具体分析如下:

1首先你要考虑是什么城市，你想二线城市可以赌一把。三四五十八线城市就算了吧。毕竟来说，2019年12月中央经济政治会议，已经不提棚改了。也就是说三四线为主的货币安置，棚改政策基本上已经结束了，大体不会有太多的变动。而之前一二线城市还有部分少数地区也就在这两年内结束。

2要考虑时间成本。万一确实是拆迁的，但是如我的经历，市区内坼迁开始到拿到新房钥匙中间长达6－7年，你等得起吗?

3现在很多城市已经没有做好的房子给拆迁户了，大城市基本都是补偿点现金，而这点儿现金在市内买房根本不够。你有这个准备吗?

综上所述，希望对你有帮助。

这个想法不错。但要把握好几点：一是要看准你要买的老破小房屋地块有否道路拓宽和其他公共设施建设的规划可能。这是最重要的信息，一定要准确获得。二是你买这市区的老破小房屋，是自己无房暂时居住，以后伺机拆迁，还是自己有房居住，买这老破小房屋是一种投资举措。如无房的，因市区的老破小房屋多为国有土地，这拆迁后自己又要另买差不多面积的房居住，这一来一回，只能平平过，赚不到钱。我们这里好多人老旧小区拆迁后又买房的，拆迁款与买房款差不多，如后买的房子要装修的还要装修费自己拿出。如有房的，那这拆迁款倒是一笔净收入，还背得着。所以投资还是可以的。我的一个原同事有投资头脑，前几年专买市区估计会拆迁的老破小房屋，刚好遇到棚户区改造这个机遇，确实赚到了钱。还有一个同事，好多年前，买了好几套这样的房子用来出租，也赚到了钱。所以，你可行性研究确实很重要，但愿能成你心愿。

那要分以下情况：

第一：市区老破小区占地面积很大，而且周边的小区新旧都差不多！像这样的小区很难拆迁，拆迁难度很大，在市区位置很好，人集聚的比较多！一般维修改造的会比较多，很少拆迁！

第二：市区老破小区占地面积不是很大，周边都是建的年代新的小区！像这样的旧小区可以买，很可能要不了多久就会拆迁，因为会整体影响此区的形象！

我不建议现在去买市区的老破小等待拆迁，如果买来自主还是可以的，原因有以下几点：

1、老破小优点也有很多，比如位于市区核心位置，交通方便，生活基础设施完善，商业配套齐全，还有学区房，小孩上学也方便，上班做地铁也方便。

2、老破小如今的流动性和增值性不如新房，但是老破小的保值性却非常好，买了不用担心贬值，但是想靠老破小增值也是非常难的。

3、如果买老破小等待拆迁就不要买了，因为2020年以后国家基本上不会再大面积的进行棚户改了，用旧改代替棚改，大家都知道老破小的小区虽然位于市区，但是由于建设年代久远，小区基础设施老化，房屋破旧没有电梯，物业个小区环境也不是很好，在以前这些小区都是将面临拆迁。而旧改代替棚改后，这些小区将不会被拆迁了，国家会投资资金对这些老破小进行改造升级为主。根据官方的信息显示，旧改主要就是改水电路网、电梯、停车库、养老抚幼、节能改造等设施以及增加、提升物业管理和公共服务等等内容。所以想通过买老破小等待拆迁基本不可能了。

买市区的老破小，等拆迁有可行性吗？可以确切的说，没有可行性！

众所周知，中国的楼市政策对其影响力很大，因此做投资必须先要掌握政策。如果这个问题在2019年之前提出，确实还有点投资希望。但是如今的政策风向已经改变，大方向是“棚改”转“旧改”。

1、什么叫旧改？简单归纳起来说就是对哪些房龄超过20年、公共基础设施落后、影响居民基本生活、居民反响强烈的“问题”小区，不再像过去那样拆了重建，而是通过对基础设施、服务设施、房屋公共区域进行修缮改造，同时加装电梯、增设停车场和文化娱乐设施，以及提升和完善社区养老、托幼、医疗、家政、商配套等。

2、有哪些政策导向？ 比如2019年，住建部、发改委、财政部就曾印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》；2020年4月14日，国务院常务会议指出，要加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需等。会议同时指出，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

那么针对题主的投资意愿，显然与今后的政策大方向不相适应，想要继续购买市区的老破小等拆迁不仅等不来拆迁的机会，很大可能是买来的老房子要砸在自己手里，因此不具可操作性。

很多人买老破小，就是为了等以后拆迁，一夜变成拆二代，实现阶层的跃迁，达到人生巅峰，但是现实中老破小的拆迁，却困难重重，老破小总会有拆迁的时候，但是就看要等到什么时候。

如果购买老破小，只是单纯的为了等拆迁，就要做好长期持有的准备。

老破小的拆迁，一个是房龄要足够的长，一个是要有政策支持，后期的回报率大小，还要根据自己所在城市的经济基础决定。如果买老破小，为了短期就能获得回报，要满足几个条件:

①有非常可靠的内部消息，这个小区有明确的拆迁时间，有明确的补偿措施，这个消息还没有传播出去，那么这类小区是可以买的。

②如果是市场传言，那就要慎重决定了。如果大家都知道这个小区要拆迁，这个时候只要是正常的房东，都是不会卖房的，谁会把既得利益转手于别人呢？

老破小的拆迁，需要满足天时地利人和，既要有政策支持，还要征求业主同意。无论在哪个城市，都会经常听到某某小区要拆迁的消息，但很多最后都不了了之了。

加上现在的旧改政策，之前传言的很多老破小，现在都要进行老旧小区改造，翻新，要等拆迁，估计又要遥遥无期。

如果是因为个人需求，买老破小，一方面是符合自己当下的购房需求，同时也可以等未来某个时间的拆迁，这个当然是可以买的。

有些人，因为工作、预算、孩子上学等等，购买老破小是更好的选择，那么选择老破小，主要是符合了自己当下的购房需求，在自己持有一二十年之后，因缘际会，房子要拆迁，这个也是一个意外之喜。

如果购买老破小完全为了拆迁，有没有做好长期持有的打算，希望越大，执念越深，往往失望会越大，因为随着房龄的增加，未来房子变现的难度越高，房子增值空间越有限，短期不能获益，甚至还会影响自己的资金安排，当初的希望越大，现在的失望就越大，反而得不偿失。

所以，购买老破小单纯为了等拆迁，要因人因时因地而定，不能因为不确定的利益而失去理性的判断，到最后竹篮打水一场空就得不偿失了。