居民小区配建的地下人防工程属于国防资产，归国家所有。任何单位出售人防工程的行为都属于违法行为。但是，平时利用人防工程规划停车位使用是没有问题的，停车位可以出租，但不能出售，出租收益归开发商所有。很多业主对此持有异议，认为地下人防工程应属于业主共有，其收益应归业主所有，这实际上是一种误解。

为什么地下人防工程属于国家所有？

居民小区配建的地下人防工程属于国家所有是由法律规定的。

《人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《国防法》第三十七条规定，国防资产属于国家所有。

由此可以看出，居民小区地下人防工程投资者只在平时有使用权和管理权，战时则由县级以上人民政府统一调配管理。

事实上，居民小区配建地下人防工程属于强制性规定，对于地质条件不适合配建的，建设单位必需按规定标准缴纳人防工程异地建设费。因此，也可以把居民小区的地下人防工程理解为捐建。

为什么居民小区地下人防工程的投资人是开发商，而不是业主？

很多业主认为，既然业主出资购房，那么小区的一切都应属于业主共有，包括地下人防工程，因为，地下人防工程已经进入公摊了。

实际上，关于公摊的原则在房产测量规范中已有规定，人防工程作为独立使用的地下室是不允许的进入公摊面积的。由于房屋的产权面积是以房产测绘报告为准，而这个报告是由有资质的测绘机构按照规范要求现场实际测量形成的，并需经过房屋主管部门审核，所以，也不存在开发商弄虚作假的问题。

因此，居民小区地下人防工程的投资人是开发商，而非业主。利用人防工程规划的停车位的出租收益应属于开发商所有。

开发商违法出售人防车位怎么办？

开发商明知是人防车位，却故意隐瞒实情向业主出售，或者以转让使用权的名义变相出售，都是不合法的。业主可以向住建部门、人防部门举报。

如果是租赁车位，租期最长不能超过20年，否则，按照合同法，超出部分也是无效的。

地下人防工程属于国有资产，开发商对外出售肯定不符合法律规定。

对于地下人防工程这么多年一直争议不断，主要就是因为地下人防工程属于国有资产，但的确有不少开发商划好车位之后对外销售，甚至有的开发商销售非常不错。

是否合法？我可以告诉你，肯定不合法。因为地下人防属于国有资产，开发商只是授权代为管理和维护，并拥有非战时收益权，他们本身并不拥有所有权，所以无权对外出售。开发商将地下人防工程画好车位之后，对外销售但行为肯定是违法的。

正常的业务流程，人防工程经竣工验收合格后，由人防管理部门与开发商签订协议，并向开发商颁发人防工程平时使用证，授权开发商可以对外出租，每次期限三年。

所以对于人防地下车位，我们建议只租不售，以免产生法律纠纷。

希望我的回答对你所帮助。

新建小区几乎每一个小区都有配套地下车库。

但是这些地下车库都是合法的吗？合法肯定是合法的，只是是否可以规划成车位就有待商榷。

从法律地位上讲，地下人防工程首先不属于业主所有，依据《人防法》的规定，人防工程属于谁开发谁受益的原则物尽其用，但是并未规定所有权属于开发商，而很多开发商与业主签订的协议中能够看出来，签署的是使用权协议，使用权为20年或者与房屋土地使用年限相等。

你在地下车库，如果看到人防工程几个字，那么就可以肯定这就是人防工程。这样的车位能不能买？说实话没办法给你建议，就连来咨询的也一样没办法给予建议一样，就比如签了协议，20年后怎么办？继续签订吗？20年后如果开发商不存在了跟谁签订，都是问题。

这就是为什么开发商与业主签订20年的使用权协议，因为开发商明知，20年使用权是法律规定最长的时限，超过的话，超过部分无效。对于业主呢，如何保护自己的合法权利，最好是按年租。

这个人防车位可以出租，但不能卖！

在项目审批时，按照国防要求地下室需要有人防工程的一定面积。开发商承诺建好后把产权移交给当地人防办。人防办可以委托开发商或者物业服务公司对外出租，但是绝对不能出售！

所以，这样的车位是做不出产权证的，怎么出售呢？反之如果能做出产权证的，就说明不是人防车位。

希望对你有用。

说茶聊地产找东哥！

回答问题之前，我们先要搞清楚地下人防车位的产权和使用权的情况。人防工程车位产权归国家所有，使用权是谁投资谁受益。

地下人防工程，谁投资谁受益。

人民防空法是这样规定的，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

也就是说，地下人民防空工程的投资者，在非战争时期对地下人民防空工程具有管理、使用和收益这权利。

地下人防工程的投资者，对地下人防工程具有管理、使用和收益的权利。

如果该小区的地下防空工程的投资者是开发商，那么开发商就有权利，将地下人防工程划分为车位出租给业主，并收取租金。但是人防工程划分的车位不能出售，只能出租或者免费提供给业主，租期通常不能超过20年。

相反，如果该小区的地下人防工程，开发商在建设时将投资成本计入了房屋的成本中。那么小区的全体业主就是投资者，非战争时期人防工程的管理、使用和收益全归全体业主共有。开发商就没有权力将地下人防工程划分为车位进行出租，并收取租金。

如果地下人防工程车位属于业主共有，那么车位的管理、使用和收益方案必须经业主大会会议投票通过。

我们在判断开发商是否有权将地下人防工程划分为停车位进行出租。要看地下人防车位的投资者是谁，只有人防车位的投资者才有权利管理、使用和收益地下人防工程。

业主对地下人防工程的管理、使用和收益权有异议，可以要求开发商出示投资地下人防工程的有关资料。

如果业主对地下人防工程的管理，使用和收益权有异议，可以要求开发商出示投资地下人防工程的有关资料。以可以向属地人民法院提起诉讼，通过法律手段解决。

总之，人防地下工程谁投资谁受益，投资者对地下人防工程具有管理，使用和收益的权利。

以上是我对这个问题的看法，喜欢的关注、点赞、转发，在我的个人主页上能够看到更多有关物业管理的文章。

人防车位不能出售

《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

性质属于人防工程的产权属于国家，无法办理产权证，但投资者可以加以利用并受益。

在法定范围内可以出租人防车位

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

地下车库是可由开发商进行转让和租赁的。

《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

综上3部法律可知：人防工程的地下车库/位产权属于国家，无法办理产权证，无法出售，但开发商可以按使用权转让处理。

租赁期限不得超过二十年

《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。

开发商将小区内规划的地下车位长租（不超过20年）给业主，是符合上述4部法律要求的。

车位租赁价格有规定吗？

大部分城市都没出台配套法规指导住宅小区停车位租赁定价，租赁价格都采用市场定价机制，也就是开发商根据市场情况自行定价。很可能出现相邻的小区，但是车位租赁价格相差很大，这也是合法的。

如果对租赁价格有异议，可以组织业委会、物业和开发商就此事召开多次三方座谈会，沟通协商处理。

非人防车位可以出售、办证

按市政规划配建的地下停车位（不含人防车位），依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权后，可以进行销售交易和办理不动产登记。

买卖或者租赁车位的时候，一定要区分首先是否是人防工程，然后确认租期没超过20年，这才是合法的。开发商口头承诺70年或者写入协议，都是无效的。

由人防工程改造成停车场，并不违法，虽然人防工程面积并不分摊给全体业主，但开发商也无权出售产权，因为人防产权属于国家，开发建设单位只拥有人防工程非战时的使用权。但开发商出让给业主的车位是使用权转让的合同，并不是产权转让的合同。房地产开发行业的已经规避这个风险了，个人觉得这个没有什么漏洞。

根据《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时国家可征用、“平时”可民用的人防工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，可是管理主体与所有权主体不等同。物权法中也说明民用建筑的人防工程的使用权、收益归“投资者”所有。

还有一个原则应该是谁投资、谁享有收益。对于商品房的地下人防工程，国家并没有投资，国家只是提供了建造的标准。投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程，其财产归属并未改变，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。

严格来说，人防工程不可以出售。

地下室人防工程，多数情况下，开发商会划成车位或者车库，然后对外进行出租。题主所说的出售。应该不是产权，而是出租长期使用权。

所以，题主去追问开发商，定会明确说是出租使用权，而不是出售产权。

人防工程属于国有，开发商代建只有使用权，没有产权，出售是违法行为。

人防车位，只能租不能买，当然有开发商打包租约出售的，租起20年。