中国房地产市场在今后3一5年内趋于平台期，在今后5一10年内处于稳定调整期。

中国房价在今后3一5年内趋于盘整期，在今后5一10年处于价值回归期。

中国房地产体系在今后3一5年内趋于泡沫消化期，在今后5一10年内处于供求相对平衡、城乡布局相对合理时期。

主要基于以下判断：

一，“住房不炒”具有很强的政策连续性。它决不是阶段性、权宜之计，而是国家房地产行业政策的长期指导原则。

二，国家房地产市场价格监控问责体系逐步严谨完善。目前，国家、省区、市地三级市场价格监控体系已建立运行，国务院对各省区房地产价格异常波动现象约谈问责机制将常态化。

三，“新型城镇化”将发挥调节平衡作用。国家发改委已明确，2020年内实现一亿农民工入籍城镇。发改委数据，目前约3亿农民工及家属长期居住生活在城市，若按1亿个家庭迁入计算，将生成近亿戸住房需求，由此可消化约50万亿的房市存量。当然这需要几年时间转移。

四，“新基建”计划将成为房地产产业稳定发展的缓冲空间。新基建计划实施的高速期应为5年左右，这是由以数字技术为核心、以5G建设为基础支撑的第四次工业革命的特征决定的。在今后5一10年内，新基建的全面推进，必然为房地产业带来新的空间和调整。

五，房地产金融政策调整需要一个适应期。国家近些年一再明申，金融机构必须重点支持实体经济。但由于长期以来金融机构投放房地产市场的信贷总量巨大，金融资产匹配不尽合理，房地产信贷存量的调整是一个逐渐的过程。同时，国家也不允许房地产市场出现大幅下降波动，从而诱发房地产金融危机，催生金融基本面的振荡。

原创作品，敬请关注点评！

房地产泡沫在这十多年里一直存在，而是没有办法可以让快速其刺破。毕竟我国的经济发展不像美国，可以通过不断地印刷美元、吸引全球最优秀的企业来美国上涨，让美国的资产不断增长，并且还会进行泡沫固化。我们也必须寻找可以可以让经济持续发展的产业，最终还是落在了房地产和基础建设产业。这也是一次又一次地推高房地产市场火热的核心动力。

为什么说存在泡沫？

这不是因为钱多了就是泡沫，钱多了，房价上来了，收入也会上来，房产下面的租金也自然会上来。可是我们的房价租金比却是非常之低，像日本很多房价租金收益率可以高达10%，平均房价租金收益率在6～8%。而我们的一线城市的房价租金收益率只有1.5%～2%。其他城市最多也就在3%不到。相比于日本等西方国家，房价租金收益率至少要比我们高出一倍。而这一倍以上的房价就是一种没有根的泡沫。

同样，以上海和东京比较，在上海的一套千万资产的房产，租金可能每年只有15万左右。而在东京就是可以得到75万以上的房租。就如同股市里的市盈率一般，上海平均市盈率60倍，而东京却是只有12倍，变成了上海房产是增长率超高的科技股，而东京如同蓝筹股。可最终真的会如此吗？随着房价上涨几乎达到了顶峰，再要大幅上涨的可能性不大。那么也要如同日本房产投资一样把目光落在了房租收益上，这个时候就会感觉到泡沫的严重性，这是一种没有选择的选择，可是高房价本身就是不可持续性，泡沫不可能永远存在。但短期内也不可能把一二线城市的泡沫也快速抹掉，只有从三四五线城市开始，一步一步向上发展，用时间空间，让一二线城市的泡沫慢慢地固化，这才是一种皆大欢喜之事。

大家好，我是房产小课堂，很高兴回答这个问题。中国未来房价的走势会怎样？需不需要警惕房地产泡沫？我们想要了解中国房地产的未来走势需要了解一下我国房地产的发展进程。

一、1998年到2020年房价历程重要节点。

1，1998年取消福利分房，允许货币购房，银行贷款业务正式开启，房地产开始市场化，开启资金流入房地产模式，房价开始上行。

2，2008年金融危机席卷全球，我国GDP从每年的上涨10%以上，下降到8%，国家为了抵消金融危机所造成的影响，在金融危机之后直接投放40000亿资金进入市场以此拉动消费，银行利率从9月到11月之间连续下降4次分别下降0.27%、0.27%、0.27%、1.08%，银行利率下调正式拉开了我国贷款买房的高潮，在比之前很多人买房比较保守买房以全款居多，这也使得2008年房价出现井喷，一路高歌。

3，2014年很多人认为这已经是房价的巅峰了，房价不可能再上涨了，再加上2011年和2012年政府打压房价、打压土地竞拍，甚至一些开发商根本就拿不到土地，但是恰恰是2011年和2012年土地的稀缺造成了2014年楼市无房可买。再加上城市化进程的不断深入使得人口大批量开始流动，一些二线城市需求量剧增，形成了需求大于供给的局面，导致二线城市价格疯狂上升。

4，2016年房价上涨的原因又多了一个因素资金大量的房地产形成全民炒房的局面，2016年宽松的经融政策让人回忆起2008年的的时光不停的降息，最终导致全年新增贷款高达12.65万亿，其中个人住房贷款金额增加5.68亿，全民炒房的时代房价不涨都难。宽松的金融政策不仅让个体居民收益也使得开发商有更多的贷款资金，从而拿更多的土地。单单2016年全国就出现了300个“地王”，300个“地王”彻底的点燃了2016年的楼市。

从我国20年的房地产发展的重大节点来看房价每次上涨的三大主要原因:宽松的金融政策、土地竞拍情况、购房需求量的供给，以此类推未来房价可以满足这三个条件的城市房价还是有很大的期待空间。

二、房价的未来走势。

通过对我国20年房产发展重大历程节点的分析，我们可以看到房价上涨的三个主要因素是:宽松的金融政策，土地竞拍情况，购房需求量的供给因此未来房价的走势也会遵守这三个主要因素。其中金融政策是国家进行的宏观调控谁也无法预测。但是土地的短期竞拍情况和购房需求供给量，也就是说人口流入量长期情况是可查因素。

1，开发商土地竞拍情况。

因为我国的性质决定了土地不可能出现私产化，所以在房地产的开发市场中，开发商是对接政府和消费者的中间桥梁，开发商的拿地情况就可以反映出当前楼市的一些状况。

上图是近五年开发商拿地面积的一个变化表。从上表可以知道2016年由于房价开始出现暴涨，导致了2017年和2018年开发商疯狂拿地。短短两年时间开发商拿地增长了24.4%，紧接着2019年政府重新提出房住不炒的政策，开始收紧金融政策加大对房地产流入资金的监管，使得房价下行开发商拿地也下跌11.3%，从短期内的开发商土地拿地情况来看，近几年的房产很难出现规模性上涨。

2，人口的流动情况。

房产短期看政策，中期看位置，长期看人口。特别是金融政策不稳定，土地竞拍情况出现大幅动的当下。人口的流动对一个城市的发展起着决定性的作用。因为只有持续的净人口流入才能提供足够的购房需求。

上图是2018年32个大中城市人口新增排名表。可以看出排名前十的城市分别是深圳的49.83万人、广州的40.6万人、西安的38.7万人、杭州的33.8万人、成都的28.53万人、重庆的26.63万人、郑州的25.5万人、佛山的54.9万人、长沙的23.66万人、宁波的19.7万人这么高的人口流入量自然可以拉动当地的经济发展和房价上涨。以深圳为例:深圳相比于北上广这三个超一线城市具有更加宽松的落户政策，这使得2018年深圳新增人口49.83万人，2019年深圳人口新增41.22万人。这么的的人口流入自然会拉动房价，2020年在全国还有受疫情影响的时候，4月份深圳房价开始了涨幅，根据国家统计局5月18号公布数据显示深圳二手房同比上涨9.7%，二手房销售面积65.94万平方米（7679套）。

以此我们可以看出未来房价的趋势和人口的流动有些紧密关系，随着我国经济向发达国家的不断靠拢人口分布也会越来越密集抢人才大战一触即发，因为人口净流入不仅能拉动房价更能拉动经济。

三，房地产中的泡沫。

房地产发展到今天除前我高峰也经历过低谷。其中必然存在经济泡沫，因此2019年国家才提出三稳政策“稳房价、稳地价、稳预期”，并且控制资金流入房地产市场就是为了以时间换空间减少房地产市场经济泡沫。

这是2007年到2020年全国新房价格涨幅表。我们可以看到在2008年、2011年、2014年，2020年新房增幅突破0%出现负增长。紧接着就是房价上升的一个高峰期，但是增长的峰值却是在越来越下降。这也代表着我国房产发展涨跌的差值越来越小越来越稳，只要肯给房地产时间再加上政府调控自然越来越平稳，经济泡沫越来越少。

这张图是郑州2011年到2019年房价和平均工资的一个涨幅表格。从表格我们可以看出房价在不停地提高工资也在不断的上涨。中间的差距也越来越大工资很难跟得上房价的增幅，因此郑州房产经济泡沫是一定存在的，那是不是差距越大就发表着经济泡沫越多？

这是北京平均房价和平均工资的涨幅表格。从北京的涨幅表格可以看出，平均房价和平均工资的差值是非常大的。这是不是就是说北京的房价泡沫比较多？其实不是，因为北上广深这些超一线城市工资本身差别非常大，单单以平均工资来看超一线城市房产经济泡沫有点一家之言的意思。再加上全国都在看着这四个超一线城市，有钱人也在不断地汇入。所以说他即使平均工资和平均房价差别很大也不存在很多经济泡沫。

在房产发展的20年经济泡沫一定是有的，但是这绝不可能是让楼市崩盘的原因。高速发展的不仅仅是房价，还有我国的经济。只要我国的经济不出现大幅度下降，房产泡沫。也不会影响到楼盘

小结:我国房地产的未来走势很可能出现两极分化，因为随着经济的高速发展以及人口自然增长率的不断降低，人口必然会更加聚集。能够保持人口净流入不断增加的城市房价上涨才可期比如武汉，成都，重庆，杭州，郑州，西安，长沙等城市。相反一些四线甚至五线城市，随着人口的不断流失，房价可能出现下跌。

房地产市场有没有泡沫，肯定有；但问题是经济发展就像洗衣服，没泡沫是不行的。房地产就像洗衣粉，没有它，经济发展就是个笑话；GDP的增长就像用力搓洗，增长越多，泡沫越多。这不是坏事儿，它能帮助经济更好地发展，就像泡沫能帮助衣服更干净一样。

我们的生活质量在不断提高，很大程度上，我们已经度过了有什么吃什么，房子是什么就住什么样子的阶段。我们在购物、餐饮上会选择更为优质的原材料、更具思想的设计，在住宅上会争取更好的地段、户型和服务，这些都是超过了房产本身价值的，也就是所谓的泡沫。然而，正是这些泡沫，让我们得到了更为舒适的生活，更人性化的体验。

其实不只是房价在涨，整体物价都在涨，却也总有低端的产品供应生存，房子也是一样，只是大家手头的钱在增长，对于生活的质量要求在提高，所以显得房价才会成为大家争论的焦点。连猪肉都超过30了，房价高一点也是可以理解的，对吧。

不要担心泡沫会破，先考虑在泡沫更大更多更高之前，成为泡沫的一部分吧。

大家好，我是勇谈。对于我国未来房地产走势的情况其实个人更偏向于相信国家的判断，毕竟从历史经验来看，虽然说有时候路子会走错点，但是结果总是美好的。从国家提出房地产调控到现在也有小20年了，2019年住建部提出的房产调控目标已经很明确“稳地价、稳房价、稳预期”，相信随着房产调控进一步深入，未来房地产走势整体平稳还是趋势。借此机会简单谈谈我的观察。

2018年后开始的融资端调控成为主流，对于房价的抑制作用愈发明显

• 过去房产调控我们很长时间集中在供需端调控上，2018年后的融资端调控才真正打到了房产的“七寸”

房地产行业本身就是一个“资金密集型行业”，管控好流入房地产行业的资金肯定对抑制房价过快上涨有很大的裨益。根据查询2018-2019年的数据来看，确实进行融资端调控，加大对于流入房地产市场的资金管控后，房价大涨的趋势已经被改变，“全民炒房、投资房”的情况已经得到初步改善。图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，可以看到图上标记的2017-2019年的数据可以看到几个基本事实“3年来住宅商品房销售面积增长开始变缓”，尤其是2018-2019年数据更说明了一点“购房者的数量没有那么多或者说全民炒房、投资风的情况已经得到抑制”。出现这样结果的主要原因就是加大了对于流入房地产行业的资金限制，包括加大对于个人住房贷款审核力度。

• 继续坚持融资端调控，挤出一些不符合条件的资金，同时做好融资端调控向“税收调控”转变是我们接下来的路子

房地产税改革一直在持续稳步推进中，此次两会期间“房地产税”再次被提起。可以肯定的是未来房产调控是要走“税收调控”的路子，很多专家学者都一致认为如今的高房价问题很大程度上是因为税收制度不合理造成的。土地财政之所以出现？很大部分原因就是地方财政收入渠道不足造成的，未来通过征收房地产税（而且是持续征收）就为地方创造了一种新的财政来源渠道。目前来看，主推房地产税通过税收调整房产的路子已经得到高层认可（虽然说房地产税有重复征税的嫌疑）。

根据日本和美国的房地产经验来看，我们肯定是想要避免房地产带来的各种潜在风险，期待有这样的好结果

• 日本通过主动“刺破房产泡沫”陷入低欲望社会，美国通过次贷危机转嫁了国内房产泡沫，显然我们都不想走这样的路子（或者我们不具备也不敢）

“用时间换空间”是我对目前国内房地产改革的整体判断。寄希望于时间来消化高房价泡沫；希望产业转型加快完成来抵消掉高房价带来的系列经济问题；希望通过各种调控来抑制房价高增长，试图降低房价上涨速度。毕竟我们不像日本一样拥有让全民陷入低欲望的魄力，也没有美国那样有“让全球为其买单”的实力。所以，保持稳定发展才是我们一直主推的路子。

• 国内房价过高的问题因素很多，想要解决高房价很容易，但是要想在不影响经济的情况下解决高房价就很难

到2018年为止，国内房企的总资产已经突破85万亿，负债率已经高达79.1%，2018年国内GDP总值不过92万亿左右；以房企资产缩水的代价来降房价行不通。况且未来城镇化目标的实现还离不开房企的贡献，所以很多网友提出的“一棍子打死”的方案根本行不通。

不搞刺激，不允许违规资金流入楼市，禁止购房者使用杠杆资金等进入楼市其实就可以解决掉房价过快上涨的问题。但要想解决高房价问题，其实也只能通过一种办法“提高居民收入水平”。如今的高房价多数是建立在居民收入过低（不高）的基础上，为何居民的收入不高？主要跟产业以中低端为主有关系。

期待未来中国的房地产仍然以稳定为主，房地产泡沫已经事实存在，需要警惕

• 什么是房地产泡沫？其实说白了就是房价虚高，各种资本还在鼓吹

房地产泡沫的一个显著表现就是房价远远高于人们实际收入，从这点来看我国房地产泡沫已经很明显了。根据数据显示2019年我国商品房平均销售价格为9310元/平米，但是2019年我国人均可支配收入不过30732.85元，简单计算后要想获得一套50平米的房产一个人需要不吃不喝15年才能如愿。高房价带来的高房租、高消费使得本身收入增长就不多的普通老百姓更加“雪上加霜”。

• 依靠房地产发展经济的国家最后基本都没有好下场，房地产经济早已被证明“不靠谱”

房地产经济最根本的出发点的就是“人口不断增长，土地资源有限，住房需求无限增长”。理论上去想似乎真的是这样，但是实际上却有很大bug。起码从发达国家来看目前人口并不是持续增长的，在经济发展到一定程度后随着人们对于生活观念的改变，“生育”已经不是必选项。在人口未必保持持续增长的情况下，那么住房需求和土地资源稀缺的观点基本就不成立了。

对于我国这样的发展中国家来说，依靠人口红利、投资等拉动经济增长的模式也不可持续。起码近几年来我国人口自然增长率就很不理想。图上所示是2010-2019年我国自然人口增长率走势图，可以看到一个基本事实“放开二胎后近几年我国人口自然增长率并不理想”。而且根据观察来看，未来80/90/00后多生育的欲望很低，造成这样窘境的主要催化剂就是“高房价”。

综上，高房价问题带来的不仅仅是“房地产泡沫”这么简单，而是随即引发的各种经济社会问题。房地产发展到今天确实是“资产庞大”，如果不想资产缩水那只能通过“时间换空间”的方式，抑制房价过快上涨，调控房价回归到合理上涨，期待产业转型后人们收入提高得到解决。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

中国未来房地产的走势会是怎样的？需不需要警惕房地产泡沫？

一、疫情对房地产的影响

2020年这场突如其来的疫情，对国内经纪造成了极大破坏，房地产行业当然也未能“独善其身”。

早在疫情爆发之初，房企就暂时关闭了各地售楼处，中介机构暂停营业，建筑工地复工时间延迟，购房者也只能宅家不能出门看房，房地产市场活跃度降至“冰点”。经历了2019年趋严的楼市调控，国内楼市本就低迷，如今遭受疫情冲击，无疑是“雪上加霜”。

庆幸的是，在我国高层的有力领导下，经过全国人民共同努力，国内疫情已得到有效控制，如今国内经济也在有序恢复中，中央和各地出台了一系列利好政策，房地产行业也有所惠及，房价也逐渐止跌回稳。

二、房地产未来的走势

如今疫情好转，房地产市场貌似也在回暖，房地产未来走势会如何呢？

首先，就房地产行业而言，虽然随着我国经济转型，更多新兴行业如大健康、5G、智能产业等日新月异，但房地产支柱地位暂时还未能被取代，尤其是如今疫情对经济破坏较大，房地产行业或多或少还能为GDP增长出一份力，只不过要坚持“房住不炒”，要保障经济平稳健康发展，而不是对其他行业造成“挤占效应”。

其次，就房企而言，在疫情冲击下，中小房企遭受损失更重，在疫情严重的时候就倒闭了近百家。后疫情时期，未来房企将会出现“大鱼吃小鱼”的现象，优质资源朝向头部房企集中，部分劣质房企或将在这场“大浪淘沙”中被淘汰。而作为实力较强的头部房企，则要主动降杠杆、降负债、去库存，严格控制债务水平，优化经营模式，以应对未来更大的风险。

最后，就房价而言，经历了2019年趋严的楼市调控，国内房价终止了疯涨的势头，房价涨幅逐渐收窄，进一步趋于稳定。受2020年初这场新冠疫情的影响，房价相对有所下跌。如今国内疫情已明显好转，楼市逐渐回暖，房价逐步止跌回稳，2020年房价总体会呈现先抑后稳的走势。未来也会在“房住不炒”的长期调控下，保持趋稳的方向。

三、房地产泡沫依然需要警惕

如今房地产虽然遭受疫情冲击严重，房地产市场有所降温，房价相对下跌，但大部分城市房价依然居高不下，房地产泡沫依然需要警惕。

一方面，我国房地产泡沫化现象已经很严重了，无论有没有这场疫情，“去泡沫化”都势在必行。受疫情影响，部分城市房价固然有所下跌，但一线城市和少数热点二线城市房价并未受影响，基本保持稳定或微涨的状态。尤其是深圳，竟然还出现了逆市暴涨的现象。触碰到天花板的房价居然还能暴涨，足以说明楼市泡沫化依然严重。

另一方面，长期坚持“房住不炒”这一定位，对不同城市采取“因城施策”，“稳房价”是楼市调控的重中之重。房地产受疫情冲击很大，各地经济水平不一，疫情后恢复情况不一，因此针对各地不同的楼市情况要“因城施策”，该去泡沫的要坚定去泡沫，该适度宽松的要适度宽松。当然，“房住不炒”作为楼市调控主基调，是必须要长期坚持的。

综上所述，我国房地产未来会如何走，虽然受疫情影响，但大趋势是不会变的，房地产产业结构升级、房企优胜劣汰、房价在稳定中微幅涨跌，这就是未来房地产的走势。同时，在“房住不炒”最终目标实现之前，房地产泡沫依然需要警惕。

我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！

今年的两会已经提到了房住不炒，这是第3次提到房住不炒的声音。在这种主基调下，中国的房地产市场经过几十年的高速发展，已经发展到如今房价高企的地步。从一线城市到二线城市到三四线城市，每个城市的房价都是在经过很多年的涨幅以后，现在是高高在上，已经完全透支了老百姓今后10年20年甚至更长时间的未来消费。

国家也在防止房地产出现泡沫，现在说房地产有没有泡沫，那肯定是有的，国家的主基调也是希望房子不能再涨了，再涨会面临很大的银行金融问题，目前是以稳住房价作为主要的调控手段。在房住不炒的主基调之下，看房价的走势，一是要看政策，二还是要看政策，三必须看政策。这说明一个问题，房屋价格的走势关键就看国家对于房地产政策的走向，政策决定了房屋价格的今后走势趋势。而现在再次又提到房住不炒，国家会在房地产市场进行更加严格的调控措施，后续会有更多的调控政策不断的出台，对于房地产市场的发展也起到了极大的遏制作用。

目前的中国城市化进程已经进入到后半段。从城市的人口的数量上来看，已经到了一个临界点，而大量的农村人口涌向城市也导致了城市的压力与日俱增。城市的供水，供电，供气，教育，医疗等问题矛盾是日益突出，如何让人口平均分散，让人口分布更加的均匀，也是今后需要重点发展和讨论的一个问题。目前的房屋数量已经可以满足中国城镇人口的居住要求和条件，从总体上看，目前的中国的房地产市场已经出现房屋数量过剩的巨大问题。大量的资金都在房地产市场来回的周转，而没有进入实体经济，也对实体经济的发展起到了很大的遏制作用。目前的中国的房地产市场泡沫已经形成，今年或者今后的数年，去房地产泡沫，稳住房价，保证房住不炒已成为政府工作的重要的工作目标和方向。

要问中国未来的房地产走势如何？首先可以肯定的就是大势一定是上涨的。那么上涨之余我们是否应该警惕房地产泡沫呢？

说到房地产发展我们就不得不说房地产调控。房地产调控的政策最先就是出现在房价快速增长的一线城市当中。并且在经过了长期的调控政策抑制之后，我们可以发现一线城市的房价涨幅却是被控制住了。当然深圳的房价涨幅是有特殊原因 ，因为二手房的价格并不好调控。

既然楼市调控的政策可以抑制房价的上涨，那么也就完全可以控制楼市泡沫的形成！那么也就完全可以让我国的房地产走势按照预想的方向走下去。

大家也都知道，历史上一些国家和一些城市发生过楼市泡沫破裂的情况。而这些国家城市的楼市泡沫都是由于过于宽松的楼市政策导致的。这其中最宽松的就是金融的杠杆政策。但在我国目前的楼市调控政策当中，对于购房者购房杠杆运用的控制还是很到位的。首先利率上浮控制购房者成本，其次贷款次数有限控制购房者运用杠杆的效率。这两点其实就让楼市泡沫的产生概率大大的降低了。

再说我国现有的楼市开发模式已经变化了。主打生态、宜居楼盘的开发恰好迎合了现阶段大量购房者改善的需求。如果未来房企继续求新求变，不断让购房者的需求得到满足，开发新的居住模式的楼盘。那么购房者的需求也会源源不断的输出。

综合来看，我国的楼市既有调控政策兜底把握方向，又有房企的创新引导换房需求。房地产大势所趋还是向上发展的。警惕泡沫产生可以有，只是过度担心是完全没有必要的。

中国未来房地产应该是在整体维稳基础上走向两极分化，房地产泡沫是值得警惕的，但也不要过于担忧。相关意见分享如下，供参考。

第一、未来房地产大概率都将继续保持稳定

01、政策目标是促进房地产市场平稳发展

今年政治局会议重申了“房住不炒”、“三稳”原则、“因城施策”、“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”，新增了“促进房地产市场平稳发展”。

从这些表述中可知，政策目标之一是保持房地产平稳和发展；具体到房价上，就是价格要稳定；但该涨还得涨，一般认为涨幅不超年化5%！结合过去10年年均通胀率4.59%，这个涨幅基本就是通胀率引发的价格上涨幅度。

楼市是不完全自由市场，政策的影响是决定性的。为达到调控目标，政策工具有若干组合可用。比如，限购、限售、限价、限贷、多部门联合执法、阶段性放宽预售许可、土地出让金延期缴纳、分期缴纳、公积金支持、首付比例调整、利率调整，等等双向调节措施。

在众多精准调控措施之下，楼市难有大起大落，大概率都会维稳，除非爆发大规模战争、瘟疫等等意外事件。

02、多数社会成员意愿倾向房地产维稳

去年底，大陆总人口已经突破14亿。其中，城镇常住人口8.5亿，新增1706万。从4月人民银行发布的城镇居民家庭资产报告看，城镇居民家庭住房自有率已达96%，那总人口中，在城镇拥有住房的居民超8.2亿！这8.2亿在城镇拥有住房的人口说明了什么？说明了超8亿的人是希望房价维稳，甚至上涨的。

农村常住居民5.5亿，但流动人口只有大约2.5亿，另外3亿可能是中间派。也就是说，可能只有2.5亿左右的人是希望房价下跌的。

不管是2.5亿VS8.2亿，还是5.5亿VS8.2亿？力量对比都是悬殊的，维稳的力量占据绝对优势。

也就是说，多数社会成员的意愿倾向房价维稳，多数社会成员掌握的资源，形成的力量足以维稳房价。

03、城市群和都市圈将成为维稳房价的中坚力量

城镇化进入下半场后，城市群和都市圈将是中坚力量，也是国家重点依赖的对象。

未来的城市群和都市圈仍将获得进一步发展，而不在这些区域内的房地产将面临“收缩”，房价将与这些区域拉开差距，未来整体房价走势将更多由城市群和都市圈决定。

04、土地资源是有限的，核心区的土地资源可能更精贵

总的来说，虽然国家有960万平方公里的土地，但不可能都用来发展城市，城市区域也不可能都将土地用来盖住宅，还得满足城市功能、产业多样化发展需求。

总量供给受限，对仍将继续发展的城市群和都市圈来说，房价维稳的压力比较小。

05、出生率下降，老龄化趋势加深，但仍有10年的人口增长期

社科院数据显示，我国将在2030年人口见顶，约14.44亿；此后，人口逐年减少，到2040年总人口减少到14.29亿，到2050年，总人口进一步减少到13.73亿。

从2019年14亿人看，2020年总人口达不到14.33亿人，那总人口见顶的日期可能推后，则人口红利期可能延后，这对未来房地产发展是有利的。

综合看，未来房地产整体维稳的概率很大，对城市群、都市圈及中西部核心城市而言，房价不容易出现大幅下滑的趋势。

第二、未来房地产在整体维稳基础上，还会出现分化趋势

房地产分化的趋势已经出现，这个趋势在未来会进一步加深。

01、房地产投资区域分化

不管是2019年中指院全国300城土地交易情况，还是今年前3月TOP100房企拿地区域情况，都显示出5大城市群（长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝）和中西部核心城市（二线、省会）土地成交火热，供需两旺，房地产投资规模大，其他三四线城市区域房地产投资萎缩。

土地市场及房地产投资分化无疑预示着中期内房价分化、楼市分化，资本更青睐稳定性更好的重点城市区域。

02、人口流向和产业布局分化

从常住人口统计情况看，5大城市群区域和中西部核心城市区域是人口净流入地，也是产业和资本聚集地。

反之，缺乏产业支撑的、人口净流出的中小城市，将面临“收缩”，随着人口减少，资本撤离，产业外迁或萎缩，房价大概都将逐步下降。

一升一降无疑会加剧城市分化的步伐，也会加剧房价分化趋势，核心城市房价将引领未来房价整体走势。

03、国家城市发展战略进入下一阶段

今年是“十三五”最后一年，新型城镇化2020规划的各项指标和任务基本完成，已基本实现从乡村社会向城市社会的转型。

城镇化进入下一阶段后，城市将不再全面发展，而是通过重点培育和发展城市群和都市圈来带动全国城镇化率提升。

这就意味着，雨露均沾的时代结束了，独得恩宠的时代开启，在政策层面，国家规划的城市群和都市圈将继续获得政策、人口、资本、产业支持，而不在这些区域内的城市，或将面临“收缩”。

04、虹吸效应之下，强弱将更分明

一个核心城市，比如省会，集聚了全省最优质的各项配套、各种资源、人口和产业，经过前期的发展，已经在全省范围内形成了比较优势。

在未来的政策格局下，这种优势将得到加强，并继续对全省范围内的人口、产业、资本和生产要素形成吸引，而被吸引城市将逐步流失人口、资本和生产要素，产业也将逐步萎缩，两极分化可能加剧。

综合看，基于上述四大理由，未来房地产大概率都是分化的，而人口、产业、资本和生产要素的分化趋势是渐进的，则房地产分化的趋势也是渐进的，全国房价将呈现稳中上涨和稳中下跌两种走势。

第三、房地产泡沫值得警惕

01、引起房地产泡沫的两大原因

原因1：楼市是很好的资金蓄水池

货币超发应该是国家间公开的秘密，货币超发之后，总得有个去处，把这些多余的资金安置好。一般来说，安置渠道大致有两个，一是股市，二是楼市。但从体量、稳定性、流动性、效用性上看，无疑楼市是最合适的，既可稳住资金，又可有效利用资金推动城镇建设，拉动经济发展。

原因2：资本炒作

资本不仅包括民间资本，也包括外来资本。

民间资本主要是缺乏投资途径导致的，而外来资本无国界，在安全情况下，逐利是唯一目标。我国楼市无疑都很好地兼顾了这些要求，必然也就能吸引众多资金进入。过多的炒作资金进入以后，推高了房价，也吹大了楼市泡沫。

02、个人如何规避房地产泡沫风险？

主要是三点建议：

⑴买房量力而行

不要加超出自身能力的金融杠杆，尽量按照金融机构风控要求去置业，并选好置业时机，计算好价格，避开高位接盘。

⑵保持现金流充足

还是要自律储蓄，充实现金流，保持极端情况下的现金流动性。

⑶优质房产依然值得持有，不用过于担忧

不要闭着眼睛买房，现在买房已是一门技术活，选好城市，选好区位和配套，选好房子，优质房产保值和增值依然是大概率事件。

综合看，未来房地产稳中上涨和稳中下跌将是长期内并存的趋势，而随着经济发展，国家间利益碰撞，货币问题难以避免，加上资本逐利本性，房产泡沫问题就难以遏制。作为个人，尽量多攒钱，量力而行地买房，买好房，是可以有效地规避房产泡沫问题的。

房地产没有泡沫，不需要警惕，反而是大家的钱包要警惕跟不上时代的脚步。

房地产的价格取决于很多因素，但是最重要的因素无非是两点：

一、货币总量

从这几十年来的货币供应总量来看，一点都没有速度减缓的趋势，始终保持着一个非常高速增长的货币总量增速。在这样一个大背景之下，这么多钱能去哪里呢。并没有这么多的产业有这么大的容量的，能够和这个速度的货币供应总量想匹配的，就只有房地产市场，所以房地产市场只有趋势上涨一条路可以走。

二、经济体量

虽然目前的GDP增加的速度开始变慢，但是从世界横向比较来看，我们的GDP增速仍然是非常惊人的，特别是相对于目前的经济当量而言，简直是个奇迹。经济体量的增加也就意味着从整体趋势看，整体国民的收入水平和钱包都是在增加的。如果你的钱包增加速度跟不上经济体量的增加速度，那么就会因为人比人被甩下来。

但是虽然有前面两条决定了整体趋势是上涨的，但是由于有行政措施的压制，所以涨多了就会压一压，不涨了就会放一放。所以总的走势而言，不会像之前的一样一条直线的上去，而是会一步三回头的涨涨跌跌，但是从趋势上看，仍然是会保持上涨的趋势的。