商业地产现状及发展趋势是怎样的？

商业地产经过几十年的黄金发展时代，我认为已经进入了相对平稳的发展阶段，商业地产的迅速发展得益于中国改革开放以来中国所进行的世界上规模最大的城镇化进程，几亿人口从农村融入城市，创造了巨大的住宅购房需求，人口的大量集聚带动了商业地产的迅猛繁荣。

进入到2018年，根据《2016-2017中国商业地产大宗商品交易报告》数据显示，作为代表性商业地产的写字楼租金的投资回报率越来越趋于理性。

为什么对于商业地产的发展前景不容乐观，主要基于以下几点：

一、商业地产过去几十年迅猛发展的基础因素，城市化进程在放缓，甚至有些三四线城市的城市化进程停滞，对于商业地产的需求趋于平稳。

二、商业地产过去几十年的繁荣发展，有些区域资本的过度投资，商业地产到现在为止依然库存量巨大，去化效果并不理想。国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大到6.6%。巨大的库存量依然需要几年十几年的时间消化。

三、商业地产2005年以后受到了电商的巨大的冲击，随着新零售、新商业的迅速发展，将来商业地产的发展依然不容乐观。商业地产或者简单的说实体店最本质的作用是能够提供给消费者最真实的商品和服务体验，但是随着线上和线下的融合再加上人工智能尤其是虚拟现实的应用，未来商业地产提供、实体店提供的体验通过虚拟现实技术提供，支付通过移动支付完成，工厂直接发货，商业地产就会失去存在的意义。

商业地产投资：占比趋于下降

商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。

2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。

2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

商业地产租赁市场：需求下降

2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战;根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。

2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

商业地产土地市场：成交面积下降

商业地产土地市场方面，2019年，全国300城商办用地成交规划建筑面积2.2亿平方米，同比增长0.6%;2020年1-6月，全国300城商办用地成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%，下降幅度较大。

商业地产已进入存量时代，商业地产投资的下降趋势是必然的，新冠疫情的爆发进一步冲击商业地产发展，但与此同时危机中也意味着转机，未来商业地产将通过进一步加强精细化运营，积极适应市场进行转型升级，长期来看，商业地产的前景仍然利好。

—— 以上数据和分析参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

据中研产业研究院发布的《2019-2025年中国写字楼市场深度调研及发展前景预测报告》统计数据显示

中国房地产行业的整体状况

二、2017年中国商业地产市场发展分析

1.商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著

图表：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

图表：2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017 年，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开发投资额22401 亿元，同比增长0.1%，增幅较2016 年收窄7.4 个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013 年以来首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 个百分点至20.4%，其中商业营业用房的占比下降1.2 个百分点，明显高于办公楼。新开工方面，2017 年商业地产新开工面积26624 万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016 年扩大6.0 个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,为2013 年以来最低水平，较2016 年下降2.3 个百分点。其中，商业营业用房占比下降 1.91.9 个百分点，高于办公楼。

从需求端来看，商业地产销售面积同比 增长两成，幅与 2016 基本持平。在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017 年，全国 商业地产销售面积 17594 万平方米， 同比 增长 20.2%， 增幅与 2016 年基本持平 。商业地产销售面积占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 个百分点至 10.4%。

(2)商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加

图表：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%;较2016年收窄8.6个百分点;共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%;降幅较2016年收窄9.2个百分点;2017年，全国300城商用办公用地楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%，较2016年同期下降1.4个百分点。

图表：2013-2017 一线、二线、三四线城市商办用地成交规划建筑面积情况及同比

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

图表：2013-2017 一线、二线、三四线城市商办用地成交楼面价变化情况

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

二线城市商办用地成交量价齐升，价格涨幅较大。2017 年，各线城市商办用地成交表现各异，一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%，在各类城市中降幅最大;二线城市商办用地成交面积结束了连续3 年的同比下降趋势，转为同比增长10.7%;三四线城市商办用地成交面积同比连续第4 年下降，降幅为9.5%，较2016 年略有收窄。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价同比均上涨，涨幅均在15%以上，其中二线城市上涨21.7%，涨幅最为明显。从全国商办用地成交总价前50 地块来看，46 宗来自热点一二线城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各1 宗。一线城市受商办政策调控影响，商办用地成交面积下降明显;部分产业环境好、经济活力强、居民消费水平高的二线城市成为企业商业地产的重要布局点，二线城市土地成交量价齐升，格涨幅明显;而随着交量价齐升，格涨幅明显;而随着 城镇化进 程的持续推城镇化进 程的持续推以及城市群的加快发展， 以及城市群的加快发展， 部分 三四线城市 三四线城市 也拥有较好的商业地产发展潜力也拥有较好的商业地产发展潜力 也拥有较好的商业地产发展潜力 也拥有较好的商业地产发展潜力 也拥有较好的商业地产发展潜力 。

想要了解更多关于行业专业分析请关注中研普华研究报告《2019-2025年中国写字楼市场深度调研及发展前景预测报告》

如今，消费行为已不再是单纯的Shopping，

消费者则越来越多重视购物时精神层面的满足感，

这使得受电商冲击的商场带来了新的生存空间。

在此背景下，

商业已经进入了体验式消费时代。

……

体验式消费为何这么“火”?

2001年5月，第一家苹果零售体验店在弗吉尼亚州一高端购物中心开业。采用现代简约设计且位于闹市区的店面吸引了大批顾客前来体验，其周客流量达到5400人，而竞争者的周客流量仅为250人。2004年苹果零售体验店的收入达到了12亿美元。现如今，苹果零售体验店遍布全球，每次发布新品，其门前都是络绎不绝。

GAODE

这一案例不仅让怀疑体验营销效果的人闭上了嘴，也掀起了企业实行体验营销的浪潮。纵观国内，近几年来各大品牌体验店如雨后春笋纷纷冒头，不仅手机等电子科技产品开起了体验店，宜家此类的家居品牌也通过开放家居展区，让顾客尽情体验家居产品。事实证明，采用体验营销的品牌许多都取得了不错的成果，而消费者也越来越喜欢体验式的消费方式。

在互联网快速发展的现代社会，线下的体验式营销为什么依旧能驱动消费呢?

GAODE

体验式消费之所以广受欢迎，最根本的原因就是它可以让顾客对产品产生更直观的认知和感受，同时让顾客在体验的过程中得到产品知识等附加价值。在这种情况下，顾客所感知到的产品或服务的价值就更高，也就更容易令顾客满意。

GAODE

除了上述优势，体验式消费还可以给品牌创造更多塑造品牌形象的机会。品牌关系的形成与人际关系形成具有相似的过程，品牌及顾客双方的相互交流是形成品牌关系的根本。品牌体验作为消费者对品牌的感知和学习,是品牌在消费者心目中建立印象的策略之一。星巴克前CEO霍华德·舒尔茨说：管理品牌是一项终身的事业。品牌其实是很脆弱的，包括苹果在内的所有品牌的成功，都不可能一步登天，品牌的培育需要通过每一次细致入微的服务来保持和维护。顾客对品牌的认知是在每一个与品牌接触的时刻中慢慢形成的;在顾客进行体验的过程中，舒适的环境、贴心的服务、精辟的讲解、优质的产品等都可以成为顾客为品牌形象加分的因素。所以，企业需要善于把握体验式消费的时机，在与顾客互动的过程中，在其心目中树立良好的品牌形象。体验式消费具有线上消费和普通零售所不具备的优势！

新兴电商对传统实体商业的冲击更加要求实体业者以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受，传统经济主要注重产品的功能强大、外型美观、价格优势，现在趋势则是从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，以此抓住消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。如何推行体验式消费？

体验营销的浪潮席卷全国，在这个过程中，许多企业取得了成功，营销学家施密特等人在《体验营销》书中指出，体验营销一般由5个部分组成，即感官体验、情感体验、思考体验、行动体验和关联体验。管理研究表明，企业为顾客造、提供良好的品牌体验，可以促进顾客品牌忠诚度的提升，即可以提高顾客的回购率和推荐率等。在实践中运用体验营销，为顾客创造良好的体验，企业应该注意以下三点：

1、在体验中传递情感

人是感性的动物，虽然经济学中假定消费者都是理性的，但研究表明在实际消费中，往往都是感性因素促使消费者作出购买决策。在这一点上海底捞广受好评：海底捞不仅为等待的顾客提供美甲、护理等服务，还会为独自用餐的顾客贴心地摆上一只玩偶小熊陪伴，过生日的顾客甚至还可以收到来自海底捞的意外惊喜。所以，企业在体验式消费的过程中应尽力与消费者建立情感纽带，譬如通过可靠的产品与消费者之间建立信任的情感，或通过贴心的服务为消费者传递关怀，等等。

2、在体验中传递认知价值

企业在照顾到消费者的情感感受之后，也要试图抓住消费者的理智;这一点可以通过价值的创造和传递来实现。比如在美妆产品的销售过程中，消费者不仅可以现场体验到美妆产品的效果，还可以在导购人员的口中得到许多美妆知识。如此一来，消费者心目中所感知到的产品价值就在无形中得到了提升。

3、在体验中传递文化

和价值观

前文提到了仿造旅游小镇的反例，可见体验式消费中如果只有表象，而没有文化内涵，品牌便会经不起消费者的反复推敲。在传递文化这一点上，星巴克咖啡可以为我们所借鉴。很多人说，星巴克卖的不是咖啡，是“第三空间”，是生活方式，是精英文化。因为消费星巴克咖啡的人，大多数都是来自都市的白领精英，他们利用喝咖啡的时间以及星巴克提供的空间进行商谈、分享、交流;在星巴克，消费者体验到的是一种崇尚知识、注重情感的文化，星巴克成为了精英文化和品位的象征。将文化、价值观融于体验式消费之中，是体验时代下品牌管理的创新方式之一。

需要注意

不同的行业、不同的品牌、不同的地区、面对不同的目标市场群体，所采取的具体体验营销策略也会有所不同，需根据具体市场情况对策略进行调整。

商品是有形的，服务是无形的，而创造出来的体验是令人难忘的。体验经济，这也恰恰是许多实体商业的逆境生存之道。因为越来越多的消费者渴望得到体验，愈来愈多的企业精心设计、销售体验。按照目前的大趋势，实体店的逆袭时代即将来临了，新的机会也展现在面前。