我朋友曾经很辉煌，后来受朋友蛊惑投资地产千万至破产，现在债务

投资房地产竟然搞到破产，我相信很多网友都不太相信，毕竟过去十几年我国的房价一直不断在往上涨，即便是目前楼市已经来到一个拐点，但是从各种统计渠道来看，很多城市的房价仍然在继续上涨。

过去十几年的很多人投资房地产基本上都是稳赚不赔的，而且房地产也是过去十几年当中最赚钱的行业之一。在房地产发展行情这么好的情况下投资房地产还出现破产，那只能说明这些人不是一块搞房地产的料。

当然过去十几年投资房地产导致破产，我估计并不只是一两个人，而是很多。比如我曾经认识一个客户，他也因为投资房地产而破产的。

这个客户原来是做食品生意的，一直做的挺好，2012年的时候，他公司一年的营业额能够做到上亿元，利润也有上千万。但是到了2012年，当时房地产发展比较好，然后这哥们也是在朋友的蛊惑之下，到南京江北化工园区搞了一个写字楼项目，为了搞这个写字楼项目，他把公司食品公司的资金都投进去了。

但是搞这个项目之后资金越来越紧，光靠食品公司的输血已经不能维持项目的正常开发，后来他就直接去银行贷款借了有5000多万。但是银行贷款到期之后，这个写字楼项目还没建成，他只是楼盖起来了，还没有进行基础的装修，这房子也卖不出去，租也租不出去。

而到了2013年银行贷款到期之后，他也没钱还银行的资金，在银行的催收之下，他只能硬着头皮去借一些民间高利贷来还银行的贷款，一个月的月息就超过3%。他以为借了这些民间高利贷之后可以暂缓一下资金困难，但谁知道后面的装修又继续要花钱，他又继续借民间高利贷借2000万搞装修，正因为这两笔高利贷让他彻底陷入了很被动的局面。

因为这些高利贷都是一些短期的资金周转，利率也很高，到期之后他的项目还没搞成，所以资金没有得到缓解。最终名下的一些资产被拍卖掉，他又继续去借了一些钱来拆东墙补西墙。到了2014年的时候，他资金已经相当恶化，连工人的工资都发不起。当时他找到我们想拿一个商铺来抵押贷款2000万，但是他的商铺已经抵押给其他公司借了5000万，所以我们没给他放款，后来他又去找其他贷款渠道也没有借到，最终他的项目彻底烂尾，食品公司也被迫关门破产。

其实过去十几年类似这种开发房地产失败的人并不在少数，虽然过去十几年我国的房地产发展比较顺，按理来说投资房地产应该是稳赚不赔的，但是很多小开发商一旦遇到银行资金收紧之后，就随时有可能面临资金链断裂的风险，一旦资金链断裂之后，这些开发商就会陷入很被动的局面，最终只能拆东墙补西墙，结果钱越滚越大，债务越积越多，最终把自己搞垮了。

至于这些人搞房地产破产之后如何翻身，我觉得因人而异吧。虽然这些人搞房地产破产，但大多数人都有一个项目在那，只要这个项目有资金去盘活，我相信他们还是能够卖出去的，即便不能卖个好价格，但是把大部分本金收回来还是不成问题的。

但是如果项目烂尾之后没有找到资金方，没有人愿意投资这种烂尾项目，那这个项目就只能继续烂下去，这样资金也收不回来，想要翻身我认为难度是非常大的。除非大家有史玉柱那种魄力，在项目烂尾之后去搞其他行业，然后迅速东山再起，最终能够把之前的所有债务还清还成了百亿富翁。

投资地产千万，到目前债务缠身，是否能翻身？要看他对未来方向的选择。投资地产最大的风险在于杆杠率高，而地产进入严调控和价格下降的周期，对于地产来说，在中期从地产翻身可能性不大。

假设你的朋友投入千万，按照地产行业拍地，再到拿土地质押融资获得开发资金，再到建筑房产，再到销售，整个过程来看，杆杠率应该超过十倍。其中，主要的负债是银行开发贷（甚至含有土地贷），建筑商的垫付资金，以及购房者的按揭贷款。其中，开发贷和土地贷是主要负债，也就是说，你这个朋友从事地产投资，主要的负债是来自于银行。而银行只要你不能到期还本，到期前能付息，就会进入呆账和坏账处置程序，很快由处置程序进入强制清算拍卖程序收回残余资产价值。因此，从房地产开发商的角度看，一旦现金流断裂，基本上都会死于“负债率”。

在一个房地产调控周期中，或者价格结束上涨周期中，必然会有大量的小型和地方开发商进入破产程序。目前，截止十月，全国累积进入破产的开发商达到460家，基本上每天都有1.5家破产。这就是小型和地方开发商的目前形势。

因此说，从你的朋友角度看，从房地产投资中翻身，已经不太可能。因为既然负债缠身，银行必然要采取行动诉诸法院，而法院一般看你的资产是否足以清偿债务，如果不能清偿就会按照“坏账”处置即拍卖开发商账面的资产。用于银行收回残余资产价值。

那么，你朋友在地产上的投资失败基本已经成为定局，只能说，是否翻身看你朋友在其他经营的能力，从他能够筹措一千万资金投资角度来看，应该是具备一定的其他非地产行业的经营能力，只能从其他产业的经营能力中逐步修复自己的负债和资金状况——除非他投入地产投资的资金全部是借贷或者家里集资投入，那基本上自己没有能力经营赚回来一千万，又陷入地产投资负债，那要翻身就没可能性了。

不同的时代会造就不同的英雄人物，在过去的那个年代你朋友很辉煌，也赚了很多钱，这跟当时的大环境有很大关系，经济处于高速的发展过程，而且最主要的是经济形势非常强劲，所以很容易让一些有能力的人逆袭，你朋友自然在这个行列当中。

对很多人来说，赚钱的黄金时代在一生当中其实很少的，错过了这样的时代，意味着你在以后还想找这样的机会就比较难了，过去的经济模式和现在完全不同，已经从粗放型的经济模式转变为质量式发展，这样就会迎来一个问题，市场的机会是非常少的，对多数人来说能像过去一样大把捞钱的时代过去了。

这种情形下你朋友投资了房地产出现千万的亏损，我觉得要想把这个钱赚回来的概率是非常低的，首先历史不会简单的重复，你要想再回到过去那种逆袭的境地已经不可能了。

这个事情给更多人的启示为，有钱了千万不要乱投资，尤其是听别人的什么能赚钱，一定要用分析的角度去看问题，赚钱不容易，万不可将自己好不容易赚到手的钱去投资自己不熟悉的领域，你真这样做了那就距离倒霉不远了。

你朋友现在债务缠身，估计是没有解救的办法了，现在只能去承担债务带来的精神折磨，所以做什么事情决策很重要，不小心则造成千古恨。

要是回到前十年前五年，或许还有机会翻盘。发展到今天，亏损那么大，翻盘很难了！当然，要是能踏踏实实从头开始，也许有可能，但这种投资过房地产项目的人，安静下来从小做起已经很难了！有几类人亏了翻不起来，一是搞所谓金融骗局的，来钱太快，改行很难！第二是搞房地产的，第三是靠关系搞工程的，第四是保健品搞会销的。这些行业的人，一旦跌倒，很难静下心来从新开始！

关于题主所言，金老师并不赞同。金老师前几年也做生意，在2015年的时候与一些朋友想着做类似单身公寓的出租房。但是，因为当时有一伙伴退出，这事儿也就搁置了。也就没有成为“炒房团”中的一员。

当然了，如果当时做出租房，现在估计至少赚100%以上，因为当时房价便宜。我们那个时候，计算房产价格加装修对比单身公寓出租的回报率为年10%，10年能回本。所以，才一起商量这事儿。而另外一个合伙人，认为未来房产价格会下跌，毕竟那个时候房产价格松动，也有下跌的趋势，所以很是担心，所以就退出了。

这事儿，能怪别人吗？也不能怪别人。同理，题主所说的事情，说朋友受到别人的蛊惑投资地产千万，然后破产，现在债务缠身。

要是，你朋友投资地产赚发了呢？还是蛊惑吗？也就成为了幸运星。既然如此，那又何来蛊惑不蛊惑呢？根本就不存在的。只是因为你朋友想投资房地产，想着通过房地产赚钱，并且通过房地产撬动债务关系，所以才负债累累。要是，不负债或者小投资呢？这个局面还会出现吗？也就不会出现了。

所以，这事儿挂不得别人，你朋友自己做的事情，就应该自己承担。要说，还能不能翻身。金老师认为，是有翻身机会的。

我所在的城市为三线城市，2019年下半年以来房产价格有着松动，甚至一些楼盘松动的价格高达20%以上，快一套首付的钱都快松动出去了。房产价格下跌归下跌，但并不是所有的区域都在下跌，很多地方的房产价格都是较为稳定的。

现在要说通过房地产翻身，只能是等到下一次房产价格周期的到来。而下一次房产价格周期到来，还不知道什么时候。

所以，利用现在的资源翻身，才是正道。金老师原来想过做单身公寓的想法，可以分享给题主。

其实，城市中很多的年轻人，进入城市以后是没有一个好的环境居住的。并且，市面上很多出租房是整套，而不是单间。可能一二线城市较多单身公寓，但环境也普遍跟不上。所以，成立公司，利用手中的房产资源，将一套房产较为年轻化的装修成多个单间。当然，要符合安全标准。价格公道一些，能让房产租金回报率以现在的房价计算，能达到6%左右。这样还贷款利息的钱就有了。

然后再将公司转手销售给其他公司，因为单身公寓方面是盈利的，所以别人给予你的价钱也就会高一些。这样的方式，赚一笔也说不定。

这个就要看他的实力了。如果辉煌是靠自己能力赚来的，那么确实是有翻身的可能。

但是如果辉煌是因为接管了遗产，甚至是因为一轮风口或者其他运气类的投资获得的，那么再次翻身的概率其实并不大的。

因为积累的过程非常漫长，并且需要资金，风口，努力，坚持等一系列的条件，非常难。

这个事件也告诉了我们一个教训：

不要听别人的，不要做自己不擅长的领域，看不懂的领域，更不应该把大部分的钱投入这些地方。

你可以听别人的去尝试，但是不应该把身家性命的钱都投上去。

就像巴菲特所说的一样，不要在你不懂的领域里瞎折腾，因为适合别人的，不一定适合你。

所以，当下，你朋友最好的策略，应该是去还清债务，只有债务清了，其实才有翻身的机会。

如果债务非常大，那么对你朋友的身心和情绪都是一种压力，很难东山再起。

关注张大仙，投资不迷路，感谢你的点赞和支持。

这位朋友对投资房产的理解，可能连大妈的眼光都不如。

首先，个人投资房产是技术含量比较低的一个领域。

比起股市、金市或汇市需要对知识的掌握量，房地产方面基本是大为不及。正因为此，股评、金评或汇评，站着一大拨貌似专业的专家或砖家，因为，越是云雾缭绕，越是云天雾海，越是有忽悠的可能。房地产则不是，几年来的市场行情就在哪里，当前的房价水平就标在哪里，政策面变动也很明晰，就学、交通等附加价值也很通透，稍稍在逻辑上通顺下，一般人也有价值判断的能力，只要不加杠杆，保值、增值是大概率，破产基本是不可能的。

其次，这位朋友参投地产项目的可能性最大。

题主的朋友应当不是个人投资房产，而是参股了房地产公司或是某个开发项目。开发项目则不一样，现在融资通路收窄，房地产拿地风险大增，借鸡下蛋的可能性大减，最近频频有中小房地产公司关门的消息，甚而在安徽，也有行业龙头破产的消息。这说明，房地产开发以小愽大的好日子一去不复返了。

目前，楼市调控仍在持续中，房地产投资的融资难度未见减弱，在这样的时机下投资房地产显然是胆子过于大了，特别是投资一些三四线、五六线的项目，潜在风险更是容易爆发。三四线或五六线城市此前因政策面宽松及棚改货币化的刺激，房价曾现虚假繁荣，房价高是高了，但需求并没有跟上，高房价的市场响应力是一步步减弱。在这样的情况下投资房产项目，破产也是有可能的。

第三，说下有没有可能翻身。

如果仅从所持房产会不会回本的来说，现在债务缠身，卖房抵债加上个人努力，或会有翻身的可能。如果是投资房地产项目破产，那投入只能算是打了水漂，债务就需要个人从头开始，能不能翻身，看努力看运气。

从命运的角度上来看，你朋友的这笔财富属于过路财，如果他命中带财，还会回来，如果命中无财，一去不回。

如果你所说的真的是你朋友也只能说你的确是一位靠谱的朋友，如果你所说的是你自己那么也只能说稳住别太沮丧，虽说投资千万地产最后因为各种原因，导致破产还搞了一身债务！不用问这种事个谁身上都是无法在短时间内能承受的！

不过对于一个曾经能拿出千万元来投资地产行业的你来说，其资产可以说也并非只有千万元，因为一个正常的投资人，一般情况下是不会把所有资产以及存款投资在一个项目当中，更何况是朋友的一个地产项目。

还有就是拥有千万资产的人群，可以说形形色色的人群都是接触过很多，接触的投资理财规划师也是很多，对于拥有千万资产或存款的人群来说，比一般人群理财与投资观念都是高很多，也都知道投资风险性，也知道分散投资可大大降低单一投资一个项目，在选择投资的情况下也不会单听朋友以及其他人片面之词就会投资，千万元到一个项目当中，肯定是会经过多方考察以后才会决定是否投资，必定不是一笔小钱！此次投资严重亏损其主要还是因为贪图高利诱惑所导致的血本无归……

现在债务缠身以后还能翻身吗，要说以后是否还能翻身，这个也只能说看其能力以及人脉关系了，如果是一个无能力无人脉关系，就是一个拆二代或拆迁户，拥有的千万资产，对于这类人群来说，几乎是很难有翻身的机会了……

如果你朋友是靠自己的能力一点一滴的打拼而来的千万资产，这类人群还是有翻身的机会的，因为能靠自己能力赚取千万资产的人来说，个人能力可以说说超强，人脉关系也是极佳，利用好以前的人脉关系在加上自己超强的能力，以及朋友和家人的帮助翻身还是有机会的，俗话说社会永远都不会淘汰有能力的人.....

以上就是关于我的全部分享与观点，希望能够帮助到你「点赞关注」哪方面有遗漏留言评论交流。18:19

看身边的人脉能否翻身。否则为零。以前的地产有点胆子就能赚钱，现在有钱不一定能赚钱。产业化，连锁化，品牌化，最终都会走强资金链关联的银行。如果没办法在银行获得贷款基本没机会翻身。很多人都会面临破产或者债务的问题如何翻身不是几句话能说清楚的，我们来说一说如何解决债务或者降低债务风险。

第一， 做自己能做的事情，非熟悉的行业不是表面那么简单，任何一个行业水都是很深的。

第二，资金是否够你去创一次，如果资金不足够最终很容易陷入困境，负债。

第三是否有良好的消费习惯，银行是否有贷款的资质，如果本身负债率太高就很难有机会从银行贷款。

第四，你的人脉圈是否能在关键时候帮你解决一些问题，资金，人际关系，公关，或者其他。

第五，是否有固定资产，在关键时候能做银行抵押，作为周转资金。

第六，是否有合作伙伴，是否有股权机制，是否有律师事务支撑，虽然几千万不算太多，但是在有些时候合同的规范也能减少损失。

暂时说到这么多，业务对你有帮助，希望很多的朋友参与进来说一说自己的创业经历帮助这位朋友！

#创业交流# #创业失败# #负债率# #我要上头条#