回答之前，我先科普下房龄的知识。房龄并非是从开房交房给买房人的日期算，而是开发商拿到地的那刻算起，通常房主拿到房产证记录的时间，会比土地使用权证的时间晚。一般来说，购房者很少能买到使用70年的房子。

房龄的长短，会影响我们贷款的数额年限，以及我们在这个房子里住多少年。所以，房龄老的房相对比较便宜。
而且房龄旧的房屋通常周边设施配套成熟，可以直接入住，后期被征收整改的概率很高，有机会获得一笔不错的拆迁费。

如果经济宽裕，手上有闲钱，抗通货膨胀，确实是不错的选择。

这几年房价一路飙涨，其实从这个角度来说，无论你买入什么房子，过一段时间，房价都会涨，当然了，不同的房子涨幅是不同的！

要说炒房，我们经常统称为炒房客，炒家，其实这些人有不同的流派，不同的流派的操作手法是截然不同的。当然了，本质上都是一样，买入，卖出，有一定的合理差价，盈利退出，不过也有一些流派是长期持有的，买入后就不再卖出。具体流派的名字我就不说了，不同的流派在不同的带头人领导下，延伸出不同的理论。

题主说某些炒房客喜欢老破小，这样的流派是存在的，老破小，也有自己的魅力的！好的老破小升值空间大。

老破小的房子定义：

老：老指的是建筑时间老，楼龄老，确切的说法是从建成时间开始计算，不是拿地时间，也不是交楼时间，更不是房产证出证时间，而是这栋建筑物落成时间，有的房改房，即便建成了20多年了，但是尚未缴纳土地出让金，意味着至今尚未拿地（交易的时候交土地出让金），他们的楼龄要算20多年的。

所谓老，通常至少20年以上才勉强算老，有的老可能楼龄已经25年，超过30年了。

破:显然由于楼龄较高，导致房子的结构可能是混合结构，砖混结构，装修，装饰较差，外墙有点破破烂烂，通风采光可能也比较差。

小：面积，通常是建筑面积，40平方米以下是比较小的。

老破小房子的特点：

1地理位置好：

多年前建的房子才是老啊，所以这个老破小所在位置通常已经经过多年的发展，地段好，通常可能是繁华地带，闹中带静，周边配套的设施比较好

2学位好：

老城区可能有良好的学位，房价比较坚挺，比较适合刚需，容易出手，

3总价低：

比较适合单身一族的过渡房，或者勉强作为收入略差的婚房，学位房，对于炒房客来说投入较少，出手也比较容易。

4老破小改造升值空间大：

老破小的房子看上去破破烂烂，不堪入目，但是经过炒房客的妙手回春，装修一下，就有一种精品公寓的感觉，颜值提升，眼缘立即增加了，这是老破小提升价值的重要途径。对于炒房客来说，老破小变成了老美小，价值高了，还容易卖出去了，节省了买家的入住装修成本（时间，精力）。

炒房就是要将买入价格和卖出价格之间最大化，无疑，破变成美是非常重大的升值空间。通过装修，装修让人眼前一亮。

所以炒作老破小确实有这么一个流派，某些人就是喜欢折腾老破小的，而且老破小还非常适合ABC手法，这是炒房的一个俗语。

购买老破小要注意，1楼龄太老贷款有难度的，比较适合一次性付款，2装修的水准如何要仔细看看？有的炒家装修质量不错，有的可能有点敷衍。

可能是有些投资客盯准了商机，想赌一把！赌什么呢？旧房改造！房龄超过好多年，可能政府有旧城旧房改造政策，拆迁旧房，货币支付。有些城市已经开始改造年久的板房，至于多久房龄算旧房，这就要政府部门才说得清楚了。是不是这么个原因呢？我也赌一把。

一般炒房客是不会入手老破小的，他们通常会入手的是10年楼龄以内的二手房，如果有炒房客突然去买老破小了，那么只有三个可能：

一：是这批炒房客已经提前得知这个老破小列入了当地的拆迁或者改造等范围内，他们这个时候入手这些老破小，就是为了高额的补偿费。因为一般拆迁消息虽然对外是很神秘的，但是如果内部有人的话，提前至少2个月就应该有准确消息了。

二：这个老破小就什么特别价值，比如说是学区房，又或者是什么具有收藏价值的老房子，比如上海的老洋楼、北京的四合院，都属于具有收藏价值的房产。

三：房价暴涨的前夕，当房价上涨的大势开启的时候，不管这个房子是不是老破小房价都会暴涨。

这些房龄比较长的房子，大部分建造于七、八十年代，基本上'为砖混结构的多层，楼板为预制板，门窗为铁制品门窗。这些房子虽然破旧，但在城市中地段比较好，交通便利，商业繁荣，房价比同区域次新房要便宜，这些房子而且面积比较小，二房一般在60平方左右，一房一般在40多平方。所以，购买这类房子的人主要这二类人，一类是经济条件相对差些的家庭，单价、总价相对比较低，买房主要用于居住。另一类购房人则主要用于投资，赌的是这个城市下一轮的旧房改造，在没有拆迁前用于出租，因这些房子地段、交通、商业、学校等资源比较好，房子出租也方便，租金收益也不错。

城市化下，老破旧的需求价值被看空！需求决定价值。

对于反其道而行之的投资客来说，这里面有巨大的机会。

首先，城市的老破旧具备一切城市基层人群的生活条件，甚至在周边生活服务配套上比城市三环以外的新楼盘更加具备优势。而城市中，基层人群占比70.%以上，拿郑州举例！郑州常驻人口进千万人，而每年新房销售量仅仅15-16万套！那么绝大多数人是没有购房的。但是，居住的需求一直都在。

其次，城市化还在高速发展中，中国的城市化率还远远不够。目前貌似53%，扣除蜗居，也只有42%左右。那么，一二线城市的虹吸效应还很强劲，对住房的需求还很大。当前，国内70个大中城市三环内的城中村改造基本结束，老破旧逐渐稀缺起来。当下，不被买房客关注，价格就略低，但其长期价值却不小。

最后，买入老破旧，在交易关节，有很多猫腻！比如，提高评估价！可以降低首付比例，甚至可以零首付！比如，投资客利用卖房客的自我贬值急与抛售心理（急与用钱或则急与解套再次获得购房资格房票），和卖房客提各种条件。等等，投资客低门槛高杠杆购入老破旧后，迅速分割小间，分别出租！等待3-5年的机会，高价售出。

既然说到投资，那当然就是要赚钱了，想赚钱都要考虑成本个风险的问题。

一来，老房子面积不大，总价不高，手里有点小钱的刚好拿来投资赚点小钱，顺产也抗下通货膨胀。

二来呢，风险性小，本来总价都不高，即便是市场有翻天的逆转，恐怕你也可以稳稳的睡大觉的。再亏能亏到哪里去，再说了，老房子一般都是学区房，人气都好，配套成熟，入住率高，容易出租，而且不交物业费，每月收房租基本可以抵消还款了。

另外一个很重要的一点，既然是投资客，当然不傻，消息灵通，懂市场，懂行情。能大致估计到哪一块会拆迁，哪一块要改建，哪一块会修地铁。大不了等上五六年，七八年，只要一拆迁，那还不是稳稳的赚。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，无往不利，有利才有动作。

老房子由于时间长，装修又不一样，出售的较少。这样的小区房源不多，但是却容易淘到好房，因为出售的房源少，房东卖房的时候都没法对比价格，而且距离自己买房年限时间很长，房价上涨带来的心理预期早就满足了，相对于新房交房就开始卖的业主，不会过多的去算当时购房成本多少，赚多少等等。所以报价上更多听从中介的建议，每经验的房东可能直接报了个低价，或者被中介引导了一个低价。对于这样的房源中介自然会炒了。另外，老小区装修陈旧，卖相不好，很多中介收购后会花2-3万重修装修后，高价卖出。新小区就很难遇到这样可以炒的

在我们现在这个时代当中，购房者选择购买的一定是新房，对于大房龄的老房子来说，如果不是迫不得已的话，是一定不会买的。但是，在大房龄二手房销售低迷的情况下，也不乏有人看中了这个市场，做起了接盘侠，这是为什么呢？

在我们的映像当中，对于老旧的房子都是一种残破不堪的感觉，没人可以题的上兴趣。但是这些老房子由于老才会地处重要的学区和商圈之内，这就给这些老房子带来了生机。一般来说，对于没有学区需求和投资需要的人来说，老房子没什么用，价格自然也不会高，再加上房龄大不好贷款，后期维护费用高等问题，老房子可以说是在楼市的一个灰色地带。不过，炒房者还是渐渐的的向老房子伸出了橄榄枝。

其实，老房子优质的价格和背后的用途才是炒房者看上的东西。近些年对于孩子的教育各位家长都没有少操心，为孩子找到一个好的学校可以说是各位家长共同的意愿。

因此，在学区附近的众多老房子就成了炒房者的“心肝”。炒房者可以依靠资金将周边出售的学区房给垄断，然后等着坐地起价，因为有需求的人就算抬价也会买的。再说了学区房的增值空间在未来会越来越大，自己孩子上完学再转手的话一定是不会赔的。所以在这样的思想观念之下学区中的老房子就被炒房者一举拿下了，学区房的价格也是水涨船高了。

还有，对于一些老房子来说，可能是“凶宅”这样的房子对于知道和了解情况的人来说是一定不会选择的。但是对于不知情的人来说，只要价格优惠还是会买的。这样一来炒房者也就看上了这块“肥肉”，在“凶宅”出售的时候一定是比较着急的，这时压低价格就可以拿到房子。然后炒房者将房子在自己手里压上几年，几年以后事件慢慢被淡忘，然后再以优惠的价格加装急转，一般都是会比较抢手的。

所以说，对于炒房者钟爱老房子这个问题来说，还是因为有其背后的价值才会被盯上的!

谢邀。

老房子通常都有较为完善的生活等配套，价格有支撑，容易出租

通常来说，不出意外的话，老房子周边都已经形成较为完善的生活等配套。既然是投资，那就要考虑出手及期间的收益的问题。完善的配套，对价格有支撑；也更容易进行出租，获取租金收益。如果租金可以抵月供，哪怕是每年房价涨幅3%，以3倍以上的杠杆获取资金，资金的纯收益也可能超过10%/年。如果，每年增长10%，收益就更加客观了。

投资老房子可以博取城市更新的收益，收益也是非常可观的

对于20年左右的老房子来说，纳入城市更新计划应该机会还是比较大的，特别是对于片区亟待改善的房子来说更是如此。其中假定拆赔比例为1:1.2为例，即使房价没有变化，你也增值了20%，3倍杠杆就是60%；期间的拆迁安置收益、装修补助等，算出来基本就可以把安置房好好装修一下了。另外，更新过后的片区，房价通常都会比老社区的房价更高，即使是房价高出20%，再加上安置面积高于原建筑面积的部分，收益轻轻松松就翻倍。

投资老房子也不全是优点，也会面临一定的风险

尽管，投资老房子会有较高的收益，但老房子也存在一定的风险。就比如，博拆迁这一点来说，往往有的投资客户等个十年八年都没有机会，这也是很正常的。一个社区那么多户人家，每个人的利益诉求都不一样，要把所有业主搞定，存在很多变数。以深圳为例，老社区城市更新搞个10年8年的案例真不少，这就是风险。

另外一点就是，老房子的居住舒适性肯定要比新房子差一点，同时，老房子所在的地区也可能存在发展衰落的问题，或者发展规划改变（变更）的问题，如果遇到此类问题，这种投资基本很大肯能都会套了。但是，一般老房子片区发展规划越来越差的可能性比较低的。