180万的商铺，90万首付，90万贷款，加上其他的契税，房屋面积补差税 ，以及其他的各种税收，到手应该200万左右吧！

那么年租金7万，单价4.3万，到底应不应该投资呢？我觉得你应该考虑几个问：

第一，租金回报率！

租金回报率是衡量一套商铺的最重要标准，如果租金回报率没有达到一个及格线，就是不应该投资的！

其中按照租金回报率，我们可以分为三个档次的商铺：

1）现在普遍的商铺都是在3~6%左右的租金回报率，我们称之为不合格商铺，因为跑不赢通胀；

2）高于7%以上的租金回报率商铺，为合格的铺子。但是投资的门槛非常高，少则百万，多则千万，主要集中在一线，新一线和强二线这样的大城市之中；

3）租金回报率在10%-15%左右的商铺，这些商铺基本都是内定的，只会作为抵债或者赠送的方式，给予许多公司老总和关系户，很少在市面上流出。基本都是直租不卖的；

那么按照你180万的铺子，到手价格200万来计算（我们姑且算到手价格），年租金70000元，其实回报率只有3.88%！连普通的定存都跑不赢！

目前市面上普通的四大行大额存款定存都有4.18%，而许多民营银行的定存更是高达了5.68%左右，如果一套商铺的租金回报率连它们都跑不赢，其实根本没有投资的必要。

因为商铺升值率低，税费较高，脱手还难，所以必须满足一个合格的租金回报率，才能投资！

第二，地段！！

商铺地段为王，好的地段往往能够带来巨大的投资机会，巨大的客源，以及巨大的创业者。所以当你选对了地段，你就不怕没人来租你的铺子，不怕租金回报率过低。

而这个地段分为两个层面的考虑：

第一，就是城市；

第二，就是位置；

城市的话，我比较推荐一线，新一线和强二线的中心。因为这些地方的人口流动度高，密度大，不断有优胜劣汰，不停注入人口的趋势，所以商机非常大。

我们以目前比较火爆的饮品店数量作为参考，我们可以发现，在2018-2019年饮品大肆进入市场后，数据明显显示一线城市，新一线城市还有部分强二线城市的门店数量剧增，这也是需求旺盛带来的结果。

所以，买商铺，首选一线，新一线和强二线的中心！！

而对于位置来说，尽量要买一楼沿街的，而不是买二三楼的。我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，基本没有空租状态，常年满租，但是许多二三楼的情况就不是那么乐观了。

所以选商铺，位置很重要，千万不要贪便宜。

第三，商铺的属性！

这个属性指的就是能够重餐饮。

目前电商冲击实体比较厉害，能够在绝处中逢生的大部分都是重餐饮。因为重餐饮是电商无法打败和跨越的一个种类。

我们可以从数据里看到，在目前的商铺市场里，30%~40%的创业者都是选择了美食，餐饮行业，而剩下的则是被其他行业所均分。

所以，如果你的商铺能够做重餐饮，那么对于你的出租率，以及租金回报率都会有一个不小的提升！

我的观点，就是对于你这套商铺来说，其实第一点租金回报率已经不达标了，这就意味着没有任何的投资价值。如果在地段，位置，以及商铺的属性上更没有达标的话，那就是毫无价值的商铺，千万不要碰，否则你未来很难脱手，容易亏大钱。

一家之言，欢迎指正。?点赞关注我?带你了解更多财经背后的真正逻辑。

购买商铺其实是最主要的支出是契税，它是3%或4%，另外还有一些印花税、手续费登记费，全部办好差不多185万到188万之间。

年租金7万元，相当于年化收益率3.8%。

实际上我们还要考虑到商铺的物业、水电都是按照商用标准征收。商铺只有40年产权，而住宅是70年。产权到期后如何处理？绝对不能跟有产权一样的待遇的。

商铺转租也是一个麻烦事，很多情况下如果商圈和条件不好，一下空置大半年，甚至一年两年都有可能。

一般购买商铺建议商铺的租金收益率是8%~16%，这样能够保证足够应对各种风险。

当然，我们也要考虑到未来的升值潜力。过去有的三四十万元的商铺现在每年租金都能达到8~10万元，不过都是经历了一二十年的升值。

未来要是没有升值空间的话，仅凭3.8%的收益率确实没有必要投资了。

有人会问，如果分期50%的话，不是相当于8%左右的收益吗？实际上没有这么算的，因为虽然我们付出了接近100万的首付，但是带给我们的现金流却还要扣除偿还贷款的钱数。

商铺贷款100万，最少每年也要还七八万元的贷款吧？可以说我们付出了100万首付，不仅租金一点儿没剩下，甚至还会每年往里搭钱。如果我们有100万现金存到银行，每年也能拿到三四万元的利息。一正一反效果明显相差很大。

这种情况就相当于在对赌，赌的是未来商铺的升值空间。可能比炒股更好一些吧，至少输得明明白白。

朋友们好！

不要买！180万买商铺，年租金7万元，也就是年租金收益率为3.89%，这样的租金收益率有点低，而且商铺转让税费较高，这样的商铺根本就不值得购买。下面来分析一下。

商铺收益率太低

你这个商铺租金收益率只有3.89%，这样的收益率可以说有点太低了，根本就不值得购买。一般来说，购买商铺，租金收益率达到了7%以上，才比较值得购买。

你这个商铺的出租收益率只有3.89%，这样的租金收益率明显低于理财产品4.5%的收益率，也低于有些民营银行5.8%的年利率，因此，这样的收益率，根本就不值得购买。

一般来说，投资商铺有两个方面的收益，一个是出租的收益，还有一个是商铺自身增值的收益。现在来说，你这个出租的收益率偏低，那么估计商铺增值的速度可能也不会太快。

因此，商铺租金收益率太低，这样的商铺不值得购买。

商铺受电商影响较大

现在实体商铺受电商的影响是非常大的，如果你的商铺位置不是特别好的话，很可能会受到电商的严峻的影响，那样的话，可能商铺根本就不好租出去了，可能租金收益机会更低了。

现在电商一般情况下，只需要租用仓库就行了，根本就不需要租用昂贵的门面房的。因此，商铺受电商的影响太大，更何况你这个租金收益率又这么低，肯定是不能投资的了。

商铺交易费用较高

投资商铺，还有一个问题就是交易费用较高。商铺的交易费用比住宅交易费用高的多，而且一般商铺都是40年产权的。因此，你要是投资了商铺，未来转手卖出税费较高，可能导致商铺不好卖出。

因此，商铺交易费用较高，未来商铺可能转手困难，也是制约投资商铺的一个问题。

综上所述，这样的商铺不要买。这样的租金收益率太低了，只有3.89%，因此，这样的商铺根本就不值得购买。

感谢阅读！

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不能入手，回报率太低，年租金70000，180万买商铺，年回报率3.8%左右，就算后期增长，涨到十万每个月，回报率也不过是5%多一点，这你得等到五年以后，而且，你要进行按揭，加上90万的按揭利率，十年来计算，又得加上20几万的利息，想一想回报率，这算到现在，连3.5%都不到。

4.3万一平米，这样的商铺，应该是在商业区吧！总共40多平米，应该是一楼，一楼的回报率，不论怎么计算？应该都是比较低的，但是经营的好，后期还会有增长的概率，不过要等到五年八年以后才能增长，而未来20年，和过去20年房价增长的速度是不一样的，租金增长速度也是不一样，商业呈现多样化，所以，要慎重考虑一下，风险过高，但是有一种情况，你是可以投资的。

那就是，假如这180万，是你家里边的零花钱，那你是可以投资的，倘若不是，那你就要考虑一下他的回报率，一般情况下，能达到6%的回报率，那么完全可以做到以租养贷，是可以考虑的，如果达不到6%的回报率，那就不敢说了，个人的意见是这么高的风险，没必要投资，OK啦！

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号『乐福居』这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

我的建议也是不要买。

1.现在实体小生意不好做，70/80/90消费主力人群基本都是网购。如果是服务性行业，虽然和电商影响不大，但是各种成本高，利润薄

2.投资回报来看，姑且按照180万每年7万计算，年收益率4%不到，一般银行理财都能实现。买信托7-8%，如果是贷款50%，年租金7万还要扣除每年月供。商铺的交易税费很高，加上本金的银行年投资回报率，未来你的出手转让要不低于180万的1.4倍才不亏钱。

现在大额存单，买理财都比这7万年租金高，主要是以后卖这商铺不好出手，税太高，现在买商铺不比以前，不小心就亏大了

主要是看周边有没有发展潜力？比如地铁有没有再建设，附近有没有规划商业用地？比如商场什么的，再比如，现有的商铺规模大不大？周边的居民多不多？你买的商铺位置够不够好？如果有的话，是可以入手的，买商铺也是买预期，但是切记一条，不能买包租的商铺，

我购买的不到46万，租金最低6万，还很多人抢，现在还没交，很多人要我订下来，好吃好喝的伺候着，没骗你们。

180万的商铺，年租金7万来说，汇报了太低了，按照10几年不涨价来说，你20年才回本百分80，连本钱都回不了，年租金少得12万左右，也要15年才回本，这样的回报率才算还可以，

收益太低，我家里的商铺，当时3.3万，60个平方，但是可以隔成两层，租给别人做连锁餐饮。一年19万的租金。