开发商拿地价高于售楼价，这时购房者买房，风险会小非常多。因为：

面粉价格高，做出来的面包价格自然也就高。

开发商拿地价高，将来建成的房子成本也高，开发商要想盈利，售价也得跟着提高，直到高于成本价为止。

开发商拿地价高于售房价，还意味着：

• 1.土地市场火爆，土地拍卖竞争激烈，土地价格节节攀升。
• 2.开发商已经先知先觉，集体看多未来的楼市。
• 3.将来该地区的一手房价格要大涨了。
• 4.周边的二手房很快要大涨了，因为二手房的价格是跟着新房走的。
• 5.该地区正处于房地产发展的爆发期。

这种情况下，普通人应该尽早、尽快买房。

实际上，对于地价的调控，是调控楼市的重要措施之一。稳地价就是在稳房价。

最后，聪明的人，顺水行舟；智慧的人，顺势而为。相信你应该知道该怎么做了。

那就要看开发商的实力了，有实力的开发商做房产开发是综合性、区域性的规划考量，这个项目亏了，那个项目赚了，它也能维持正常运转，顺利完成所开发项目，投入交工使用。

当然，如果实力一般的开发商，那只能说呵呵了，做到最后资金周转不过来，烂尾楼都很有可能。

感谢邀请：

从上一轮去库存过后，各个城市的房价都发生了很大的涨幅，而且很多城市的价格已经翻倍。

所以有一些朋友在问，如果一个房产开发商拿地价比楼盘售价还高，买房是不是有风险？

今天我们就一起来聊一聊，拉地价比楼盘售价还高是什么回事？购买这种房子有风险吗？

一，房产开发商拿地价比楼盘售价还高是怎么回事？

我们都知道在房地产市场里面，每经历一轮楼市上涨周期过后，开发商就会不断的拿新地块。

因为在上涨周期当中，开发商手里的新盘项目基本上都已经消耗掉，都已经去化完成卖掉了。

如果再不拿新地块的话，接下来几年可能没有新房的项目供应，房企没有办法通过卖新房开发新房项目来继续赚钱运营。

然而，在开发商拿新地块的时候，我们发现了一个特别奇怪的现象，楼面价居然比在售的楼盘还要贵，到底是什么原因造成的？

第一，板块差异性较大。

有关注过我国房地产市场的朋友就知道，楼面价是建房里面涉及到最大的一个成本价格。

一般情况下楼面价越高的地方，新修出来的新房就会价格越高就会卖的越贵。

01.同城不同价。

结合我国各个城市的发展状况来看，在一个大城市里面常常分为了很多的区域，很多的板块。

而在这些众多区域和板块当中，房价的表现是不一样的，有高有低，但也有着一定的规律。

一般情况下，地段越好房子的市场价格表现越高，从市中心到城市的郊区，房价从高到低的参差错落的排列着。

当然在同一个区域里面，因为房屋的类型不同，楼龄不同也可能表现出一定的差价。

02.楼面价与房价。

一般情况下，地段价值越高的地方，房价表现越贵，拿地价也就会越贵。

所以在大城市里面，我们常常看到那些核心区域的楼面价比远郊区域的房价还要贵。

最主要的是远郊区的新楼盘，和核心区新拿的地块。都属于同一个开发商。

这就让很多的购房朋友特别的疑惑，为什么在一个城市里面，开发商新拿的楼价比在售的楼盘还要贵一个的主要原因。

第二，限价。

从上一轮去库存过后，各个城市的房价涨幅特别大，也因此出台了很多的限制性政策。

这些限制性政策，就是让我国的房地产市场回归短期的健康平稳，不要再继续大涨了。

01.楼盘限价。

在上一轮去库存当中，除了限售限贷限购以外，其实很多的城市在很多的区域里面都实行了限价的政策。

限价是指让某一个楼盘或者让某一个城市某一个区域的房价维持平稳，即便有涨幅也不得超过5%。

需要特别注意的是，是一年的平均涨幅不得超过5%，换句话说，比通货膨胀率还要低等，同于房价没有上涨。

而且这样的限价区域和城市特别多，很多的开发商也没有办法只能尽量的捂盘惜售。

02.楼面价不限价。

另外，我们还需要特别注意一点，在房地产市场里面，所有的限制性政策都是针对房价的限制。

房地产市场走过了这么多年，调控政策也经历了那么多次，从来没有一次政策是对楼面价的限制，对楼面价的调控。

房价被限制了上涨的幅度，很多的价格维持了原来的现状，并没有大的改变。

而楼面价却因为房子上涨了一波而不断的翻倍，不断的增加，已经比原来的新房价格还要贵了。

新房价格被严重的限价，不允许短期的大幅上涨，而楼面价在不断的攀升，自然也就会让很多的开发商新拿的地块，高于了自己在售的楼盘价格。

……

的确如此，经历了新的一轮房价上涨过后，我们常常看到一些开发商新拿地的楼面价比在售的新盘项目还要贵。

一方面主要是因为区域的不同，好地段的楼面价自然比远郊区域的新房价格还要贵。

另外一方面是因为有的城市有的区域新房被限价，楼面价却没有限制，还在不断的上涨，出现了一定的价格倒挂。

二，楼面价比楼盘价还要高，买房是否有风险？

房地产市场极其的复杂，当市场上出现一些奇奇怪怪信号的时候，很多的购房者担心的不是房价涨跌，而是购买这样的房子是否会存在风险。

毕竟，房子需要消费掉大部分家庭很长时间的存款积蓄，一旦买错对他们来说损失是巨大的。

那么开发商拿地价比楼盘价还高的时候，买房是不是有风险就成为很多购房者特别关心的一件事情了。

第一，买房不会有风险。

一般情况下，当一个开发商拿地价比在售的楼盘价还高的时候，买房是没有风险的。

当然，这里指的买房风险仅仅是在价格方面来说的，至于其他的楼盘质量等等需要你自己去选择取舍。

01.成本决定价格。

我们必须明白，根据市场经济学的规律来看成本决定价格，面粉加这么贵面包自然也不会便宜，买了不会上当，不会吃亏。

同样的道理，开发商拿地价已经远远的超出了楼盘在售的价格，购买这样的房子在价格方面是没有下跌风险的，不会存在亏损的状态。

目前在售的楼盘比楼面价还要低低，较早的项目还没有卖完，开发商也是有利润空间的。

如果你有需求，完全可以购买，毕竟楼面价已经涨上去了，未来的房子价格会越来越贵，错过了你就再也遇不到了。

02.楼面价不等于房价。

另外还有一点，我需要特别提醒广大的购房朋友，楼面价比楼盘价还高，并不意味着这块新地修建出来的项目就一定是高房价。

这也是我常对购房朋友说的，楼面价不等于房价，在大城市里面很多的地，王项目开出来的价格其实都非常的平平。

你要知道，拿地的价格高，很多时候是中长期的一个计划，他并不会在短时间就表现在房价上。

很多城市的地王，也就是楼面价最贵的地块，他只是在某一个年份土拍市场特别火热的一个产物而已，未来的房价到底有多大？增值空间还得整体来看，看看楼面价增长的速度。

第二，注意这几个问题。

开发商拿地的楼面价比楼盘价格还高，虽然没有太大的风险，但是我们仍然需要注意几个特别的问题。

毕竟，房子具有地域性限制，很多时候楼面价和楼盘的价格，我们需要去精细化的对比，才能够有更准确的判断。

01.尾盘。

楼面价已经贵了，而楼盘的价格却比楼面价还要低，这个时候我们要特别注意是不是开发商的清盘项目。

也就是我们在房地产市场里面的尾盘，一个项目卖到最后所剩无几的几套劣质房。

这个房子自身的瑕疵太多，比如楼层不好，户型异形，采光不好等等。

这种清盘的几套房子，如果房子的价格卖的太高，一般情况下没有人购买，所以说不得不卖的比较便宜。

02.小房企项目。

另外，我们还需要特别注意的是，这样的一种情况也会造成拿地价比在售的楼盘价格更贵。

也就是在同一个区域或者板块里面，大牌开发商拿地，而在售的新房项目是一些小房企修建的新房。

说实话，有关注过新房市场的朋友就知道小房企修建的新房在产品质量和整体打造上有特别多的瑕疵，常常卖不上高价。

他们只能以低价来换取流动性，以达到资金的回笼，让自己的企业能够正常的运营。

……

的确如此，当开发商的拿地价比楼盘的价格还要贵的时候，一般情况下购买房子是没有风险的。

只是我们在购买的时候需要特别的注意一些特殊情况，比如小房企修建的项目，或者一些清盘的几套房子。

一定要确保这些房屋的质量是否有问题，如果没有太大的问题自己也能接受，也是可以入手的，当然投资不建议。

三，小结

总的来说，这些年各个城市的拿地非常火热，楼面的价格也是越来越贵。

从成本决定价格的角度来说，未来的房价有了成本的支撑，会越来越贵，不会有太大的下跌空间。

所以，要特别提醒广大的购房朋友，要购房的需求还得尽早买房，不要犹犹豫豫。

不管是购买新房还是购买二手房，尽量去购买那些大牌开发商修建的房屋。

这样可以保证房屋的质量，同时提高房屋在未来二手房市场上的流动性以及增值的空间。

因为随着你的收入提高，随着你生活条件的改善，你也会想着把房子卖掉去购买更好的住房。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

我是{袁哥房产观}，这些年房价不断上涨，其中最主要的原因就是土地价格的上涨，土地价格的上涨，又不断的推高房产的价格，对于开发商而言，只要房屋的价格在上涨，土地的价格再高也不是问题，因此在土地市场会经常出现了土地的价格高过周边楼盘售价，对于购房者而言买这类楼盘会不会有风险，袁哥从事房产行业多年，也多次代表公司参加土地拍卖，对于这种所谓的“地王”，一般正常情况下，也就是房产处于上行时对于购房者也就是买房者没有风险，但在特殊情况下，也就是房产处于下行周期时对于买房者是有巨大风险的，原因如下：

01:房产开发商拿地价高于周边楼盘价是非正常的，是激烈竞争的后果，也是一种实力的展现，对于买房者是没有风险的。

开发商在准备土拍前，对·准备拍卖的土地一般都要经过可行性分析，在可行分析后，得出这块可行性结论后，就得出土拍的大致报价，同时根据可能参加拍卖的其他开发商，准备了最低报价及最高报价，通常超过最高价就放弃了。在可行性分析中有两个重要数据做为参考。

（1）开发商的土地拍卖，都是以周边土地价格做为参考。

开发商在准备土拍前，对于周边区域的土地都会有详细的了解，都会以近期周边区域已经拍卖的土地价格进行统计，得出区域大致的土地价格。然后再根据国土局准备拍卖的土地底价做出评估，决定在底价的基础上加价的幅度，也就是大家所说的溢价，一般规律是房价上涨时，参加的开发商多时，土地的地段较好时，出现溢价和高溢价的概率就会大。但是出现土地价格比现在周边楼盘售价还高的情况并不多。

（2）开发商的土地拍卖，也是以现在周边楼盘售价做为可行性分析中售价的重要参考。

在土拍前，周边楼盘的售价同样做为土拍的一个重要数据，一个区域或者地段，虽然由于开发商的不同，楼盘品质，包括绿化，配套；智能化，还有物业管理公司等，每个楼盘的售价有所不同，但是区域或者地段都有一个大致的价格区间。也就是所谓的底价和最高价。而这个价格就是土拍的一个重要数据。在成本和利润分析中，从售价也可以反推出，土地的价格。通常说在三四线城市土地的价格占售价的30%左右。一二线城市的土地价格在60%以上。

从以上分析可以看出，土地拍卖的价格出现溢价是很正常的，开发商大多时间都是理智对待土拍的，出现土地价格高出周边楼盘售价的情况并不多见，只有土地是非常优质的土地，而且预估土地拍得后经济效益巨大，并有可能城市地标时，才有可能出现多家房产多轮出价，最终激烈竞争后，个别公司因为志在必得的情况下，才会出现土地价格高于周边售楼价格的场面，这并非正常的，是激烈竞争的后果。

这种结果对于大多数购房者而言，也包括开发商而言，恰恰是一种实力的展现，一种对于这块土地巨大收益的预估。而对于买房者是没有风险的。

以日照为例：2020年上半年日照市区共16宗商住、商业用地成功出让，总成交面积539804㎡，总成交金额为343850万元。虽然没有出现土地价格高于周边楼盘价格的，但是溢价最高的，楼面价格最高的，都是由实力开发商临沂碧桂园公司购得，对于日照购房者来说，是没有购房风险的。

其中溢价率最 高：2020A-9号地块，溢价15000万元，溢价率高达54.74%。位于西海路以南、丹阳路以西，总出让面积为56638.3平方米（84.96亩）。经过11家房产35轮的激烈争夺，最终由临沂碧桂园房地产有限公司以 42400万元成交，溢价15000万元，溢价率高达54.74%，楼面地价高达3402元/平米 。

而楼面地价最 高：2020A-8号地块，楼面地价4468元/平

2020A-8号东港区政府南地块，凭借其占据的西城区核 心区位及周边成熟的配套，吸引了全国及日照本土六、七家房企参与，其中不乏全国百强房企及地方实力地产，拍卖过程极其吸睛，每每叫价恨不能都能掀起日照地产人朋友圈的一阵热论。经过30轮的激烈竞争被临沂市碧桂园房地产开发有限公司斩获，成交价40020万元，溢价6000万元，约655.21万/亩，折合楼面地价4468元/平。

02:开发商拿到此类土地会采用多种方法规避风险，对于买房者没有风险。

土地价格高，一定会在楼价上有所体现，没有谁愿意做亏本的买卖，对于精明的开发商更不为，不仅会有效的规避风险，还会通过提升项目的品质，同时通过各种营销手段提升项目形象，让大家心甘情愿的出高价购买，不仅是居住舒适而且成为身份的象征。通常会采用以下方法规避风险。

（1）打造高品质，从配套，到环境的营造，提高售价，打破区域房价。

土地价格高于周边楼盘价格时，如果按照常规思维，仍然按照周边楼盘品质打造，无疑是行不通的，而且面临着要想有利润，只有突破区域最高价，成为新的区域价格标杆。

只有通过增加配套成本，除了建筑本身品质提高，邀请国内外知名设计师设计，包括景观园林，包括社区的智能化，包括物业管理，从业主的角度考虑，从房屋的品质；居住体验；安全保障，全方位的，给物业整体提升，成为区域房产的引领者，房屋价格自然也就会上升，也就会高于土地价格，实现盈利。如某知名房产公司那句大家都熟悉的广告语：‘给你一个五星级的家’，其实就是为提高房屋售价而

（2）通过营销手段打造城市房产的标杆及豪宅的象征，来提升售价。

不仅通过提升房屋品质，还需要通过多种宣传手段和营销手段，把地王项目包装成一个特殊阶层的居住社区，不等同一般社区，突出特殊身份，居住于此是地位和身份的象征，这也是大多数地王项目，共同的一个套路。

如果房屋售价是衡量房屋档次的，而身份地位有时更能打动有些购房者，身份地位往往让他们在于房屋的售价，同时又在某种程度上忽略了价格和价值是否相当，而对于一个有5000多年等级社会历史的国家，地位和身份已经在一些人身上根深地固了。

（3）用时间来减低风险，分期开发。

地价高于周边楼盘售价的项目通常规避风险最有效的方法就是，先大张旗鼓的高调宣传，尽其所能的宣传，恨不得全世界都知道，而实际上首期投入的房源十分有限，通过这种方法试水，看看有多少购房者感兴趣，对于价格的接受程度。

通过打破区域价格，提升周边售价，从而推高自己的售价，一步步的向新的售价挑战，通过时间来换取最大利润，通过饥饿营销积累客户，提升价格。有时候1个项目可以做到8年10年，房价实现了几倍的增长，在国内的此类豪宅项目比比皆是。

以日照为例，某个项目，当时拿地的价格是日照最高，没有人认为这个价格有利润，但是此项目周边有公园，离市府和银座商城都非常近，而且是新营小学和中学的双学区房，位置和环境确实非常好，开发商精耕细作，历时10年，把它打造日照从当时到现在仍然是豪宅的社区，最初的购买者从当时4000多元的高价（当时日照大多数房产不超过3000元）到如今的20000元左右，房价翻了几倍。

（4）提高容积率，调整规划。

购买地王项目的开发商一般能量都比较大，在拍地后，有些通过做工作，提高容积率的办法，这样做无形增加了建设面积，也就是减低了土地楼面价，或者通过增加商业面积，也可以减少地价成本带来的压力。这是以往一些开发商的做法，而地方政府有时候为了保证这类地标建筑能够顺利进行，有时候也会做适当的让步。

（5）转让或者寻找合作伙伴。

开发商拿地后，如果感觉自己开发吃力时，也会考虑转让和寻找更有实力的合作者，这类优质地对于其他开发商是有吸引力的，尤其对于一些实力强大的上市公司和全国性房企，为了进入一个新的城市，这类项目对于他们很有吸引力。

03：对于购房者在上行时购买，不仅没有风险，还有巨大增值。

通常情况下，越是优质的项目，尤其是地标或者高档项目，在房价上行时，增值的幅度和空间越大，尤其是现在改善需求已成为购房主体的时代。

（1）房产优质优价很明显，增值也体现突出

（2）高档项目和豪宅始终都有接盘者。

即使在疫情期间，豪宅项目的销售一直都呈上涨趋势，尤其是一二线城市，还出现了抢购。对此国家才收紧调控政策，就是为了防止房价上涨过快。

04：遇到特殊情况就有巨大风险。

房产项目即使是一般的房产项目，遇到房产低迷期，都有一定的开发风险，更不用说，地价高于周边楼盘售价的项目本身就是高难度的开发，因此有时候也存在以下风险。

（1）市场长时间持续低迷，销售受阻,买房者成为高价接盘侠。

本来这类项目价格就高，购买群体就有限，市场长期低迷，购房需求下降，价格更难以上涨，有时候为了生存，开发商还要以价换量，房价不仅不会上涨，还有可能下降，而且下降的幅度较大，对于买房者容易高位站岗。

（2）公司资金链断裂，出现烂尾楼，买房者成为直接受害者。

开发商近年来多元化发展成为一种趋势，盲目投资，战线拉的过长，一旦遇到房产低谷，资金紧张，甚至出现资金断裂，所开发项目出现烂尾楼，而做为买房者轻则等几年有接盘者，重则就会房财两空，这也是购房者最不愿意出现的局面。

总结：从以上分析可以看出，土拍市场开发商一般都会慎重对待，都是经过可行性论证时才会参拍，尤其是对于地段特别好的所谓地王，同样是经过计算后拍得，同时购买后，会有多种的避险措施，即使土拍价价格高于周边楼盘价格，也只是暂时，会通过多种方法提升价格，同时通过时间来获取巨大利润。而对于买房者，购买的越早利润越高，没有风险，反而增值明显。

但是有些特殊原因，造成开发商资金链断裂，也会出险烂尾楼，对于买房者也有巨大的风险，虽然概率不大，也有风险。对于当下的购房者在购买地王项目时要慎重购买。

希望我的回答，对于大家有一定的帮助，尤其是现在的购房者。如果有帮助不要忘了点赞或者分享跟多需要的人。

我是{袁哥房产观}，专注专业房产23年，为你分享实用的买房卖房实用技巧，和房产投资经验，欢迎关注

在住宅用地拍卖市场，经常会出现土地出让地块折算的楼面价已经高出周边房屋市场销售价格的情况，也就是常说的，面粉已经贵过面包。于是，很多朋友就不理解了，为什么这么贵的地，开发商还要去抢？地价都已经超过周边的房价了，这房子建好还能卖出去吗？会不会增加了购房者的风险？实际上，开发商拿地价格的高低可能会影响到项目的市场定位与销售价格，但是，对购房者来说并不会增加很大的风险。相反的，帝王的出现往往预示着片区的价值所在，恰恰是投资的指向标。

土地出让市场有一个有趣的现象，越是便宜的地块，越没人要，往往是底价成交的多，经常性的流拍或者终止出让的情形也并不鲜见。而越是起拍价很贵的地块，众多大品牌开发商往往是争先恐后，你争我夺，竞争十分激烈，争抢的结果就是地王频出。无奈之下，土地出让部门只好开动脑筋，搞出了个限地价+竞自持+竞配建+摇号的方式，也就是限制最高出让价格，在竞买人出价均达到最高限价时，竞拍自持物业，以面积最高者得。如果竞自持均达到最大面积，再竞配建面积。同理，如果配建均达到最大面积，就只能摇号确定金主。这样就可以防止开发商在冲动之下出现不理性行为，拍出天价。

一块宅地能有众多开发商去争抢，本身就说明大家都看好这块地。要知道这些大品牌开发商浸淫房地产市场多年，其嗅觉是相当灵敏的。很多时候，在做一个项目时，最初的位置看上去非常偏远，但过了几年，房价往往远超一般人的预期。因此，凡是楼面地价拍出超过周边房价的，说明开发商对这块地有信心。他们不会去做亏本的买卖。这类楼盘一般在开盘时买入，往往是最佳时期。

我们不妨举个广州的例子，保利地产在2014年经过激烈竞争，最终以16.7亿元拿下了广州黄埔区阀门厂地块，扣除配建的9600㎡公租房，折合楼面地价17654元，成为当年的黄埔地王，该价格已经超过周边二手房售价。随后项目命名为保利学府里，定位高大上的高端住宅。2015年开盘时，价格不到2.3万元，基本上是赔钱赚吆喝。然而，由于该地块位于临港商务区的核心区域，近黄埔大道，距5号地铁大沙地站仅700米，BRT站步行10分钟，周围环绕三所省级一级学校，港湾小学、广州123中学、广州第86中学，区位优势在黄埔区堪称一绝。此后，房价一路攀升，截至2017年收官时最高售价已达到5.1万元，成为黄埔区的标杆。两年时间，价格翻了一倍多。如今的二手房价格也在4.5万左右，仍然是附近即将入市的新盘，招商鹭山府、富力南池富颐华庭参照的标杆。

由此可见，地王并不可怕，地王项目往往也是城市的标杆项目。跟着地王买房，不会出现大的风险。

在这种情况下，担心风险事件是正常的，也从侧面说明开发商的背景非同一般，买房后延期交房、不按约定标准交房的的可能性相对大一些，下面来详细说明。

我们都知道房地产相关产业贡献了经济增长约30%的占比，从上游的建筑原材料、装修原材料、家电原材料、建筑业、装修行业、家电生产制造，间接的交通运输、餐饮、信息产业等，以及这些产业本身解决的就业为经济增长贡献了巨大的力量，并且成为各地财政收入的主要来源。所以房地产业一度被列为国民经济增长支柱产业。

在“个别”的城市，当在某些阶段，需要提振经济，振兴房地产时，一般会有多个开发商主动找到管理部门，说需要拿地搞建设，经过默契的多轮举牌后，地价会超过周边的房价，也就是“地价”不断创新高，“地王”不断地被刷新。也就是面粉贵过面包的现象，这种现象会明显带动购房的需求，因为大家都看到了早买早赚，买到就是赚到，买涨不买跌是正常的心理。与此同时，开发商会拿到“返利”、“补贴”等，也就是说变相地、间接地降低了地价，但房价是上涨的。

有深厚背景的开发商，存在个别情况，对购房都不利，如武汉东西湖区常青花园附近“XX苑”的楼盘存在延期交房、未按承诺标准交房的情况，甚至时市电都没有通的情况下，通知业主收房。众业主也想了很多办法，仍就是没有办法。所在正如你所讲的“如果一个房产开发商拿地价比楼盘售价还高，买房是否有风险”，对于拿地的开发商没有风险，但对于购房者是有风险的。

请擦亮眼睛，尽可能买大品牌开发商的楼盘，保障性相对大一些，风险相对小一些。

当然有风险，所以要考虑进去。

楼层那么多，分摊成本，很有可能存在这种情况

肯定有风险呀！

本来想说风险很大，不过还要看这个开发商是不是全国性的大地产商，有些企业看着某个项目似乎是亏的，但往往他们是从全局出发，有其他利益权衡的。