房子是用来住的不是用来炒的，楼盘过剩，要涨很难。

大家好，我是勇谈。2020年突如其来的疫情影响下，国内绝大多数行业都受到了波及，根据国家统计局的数据显示2020年上半年国内GDP增速为-1.6%！GDP负增长可以说从建国之后到现在为止都没有发生过，足以见得此次疫情对于国内经济的冲击力度。面对疫情和复杂的国际经济环境下，国家提出了经济内循环的概念，那么这样的背景下对于房价会有什么影响？懂得内循环概念的朋友应该知道主要就是加大自给自足，国内房企的主要市场99%都在国内本身就是属于“内循环经济”的一种体现，维持房价基本稳定还是大概率。借此机会简单谈谈我的观察。

在疫情影响下和国际经济环境发展巨大变动的背景下，国家提出了“内循环经济”，什么是内循环经济？大家需要了解

• 内循环经济是相对应外循环经济来说的，这跟我国经济发展的三驾马车有很大关系

大家应该知道我国经济发展的三大马车分别是：外贸、投资和消费（主要是国内消费）。2020年此次疫情影响下，国际贸易方面受到的冲击是很大的，尤其是对于我国来说疫情控制相对比较好，主要需要外防输入，那么对于国际贸易就有极大的影响。在这样的情况下，很多从事外贸业务的企业，比如：服装、衣帽鞋等就会受到极大影响。那么这些商品如何解决？不可能坐等企业倒闭，工人失业吧，这就是国内提出内循环经济的原因，其实主要意图就是想让国内自主消化一大部分原本需要外贸出口的商品。

• 房地产在我国来说99%以上都是内部消化为主，毕竟房产这东西不可能出口，这样也就意味着内循环经济对于房地产本身没有直接影响，没有负面影响就不错了

国内房企中超过99%都是本地民营企业，而且国内房企超过99%（基本是100%）的业务都在国内本身就是依靠内部消化为主的。内循环经济影响下，不对房地产造成冲击就不错，房价想要攀升就就更难了。几点观察：

1. 内循环经济的核心在于解决大部分原本需要出口但是今年疫情影响下无法出口的这些商品，房地产本身就不在解决范围之内。很多所谓专家学者过分解读内循环经济为“闭关锁国”，其实是有点本末倒置了。推动内循环经济其实还是为了解决企业面临的生存压力和员工失业问题，毕竟此次疫情造成的后续反应正在持续呈现。原本做外贸业务的企业（主要指出口）今年出口份额肯定减少，如上图所示是2020年2-6月份出口总值及累计增长率走势图，我们可以看到从2月份开始我国出口增长率从-17.2%到6月份的-6.2%！持续的负增长下外贸类企业收到冲击是极大的。
2. 内部消化为主的经济肯定会刺激大家的消费热情，在人们收入普遍受到影响的情况下，其他消费支出增长必然导致购房消费减少（购房也是一种消费）。无论是今年的消费券还是近期国家在发放的失业补助等，其实都是国家试图通过发放货币的方式来拉动消费进而拉动经济增长。在国家严格规定消费类贷款不能进入楼市的背景下，大家收入增加有限（2020年不减少就不错了）的情况下，引导大家进行其他消费的结果就是购房消费减少，所以说内循环经济不对房地产市场造成负面影响就算不错了。

从2020年4月份开始国内房地产市场开始回温，房价普涨的局面已经开始，房价走势的关键点还是资金充裕度

• 从4月份开始全国的房价已经开始回温上涨，这点从国家统计局的数据上就可以得出答案

跟大家分享一组数据：1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，商品房销售额66895亿元；也就是说截止到6月份国内商品房的平均销售价格为9638元/平米。而1-5月份的房产数据计算后，1-5月份国内商品房平均销售价格仅为9500元/平米。也就是说国内房价开始上涨的事情已经不是秘密，这点在不少城市的购房者也能清楚的感觉到（从4月份开始取消购房优惠）。那么造成房价逆势上涨的关键在哪？其实还是跟房企资本相对充裕有关系。

• 从2020年4月份后房企已经开始明显不那么缺钱了，这也是房企敢涨价的主要原因

如上图所示是2020年2-6月份房企实际到位资金累计值及增长率同比走势图，我们可以看到从5月份开始同比增长已经为正值（也就是增加）到6月份后已经同比增长2.6%，这样的数据基本可以判断出“房企不差钱了”。房企不差钱除去跟市场回温有关系外，也跟国内相对宽松的货币环境有很大关系。经过初步计算仅仅1-3月央行就通过各种手段先后释放市场流动性在3万亿左右，这笔钱可以说真的解了房地产行业的燃眉之急。

受疫情及经济内循环影响，下半年房价几乎没有攀升可能性，7月24日“10城座谈会”已经为下半年楼市定调

• 坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段再次被提及，2020年下半年已经被“定调”

已经有越来越多的人们知道国内房价持续不正常上涨的关键还是因为投资因素过重，从2018年开始实行的融资端调控到如今的“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，已经为房地产未来的发展给出了明确答案。当房地产行业没有大量投资资本涌入的情况下，房价出现大涨（攀升）的概率就不存在了。从7月份深圳等城市房价大涨就被约谈警告来看，高层对于房价不正常上涨还是“很在意”的。

• 不论是疫情及经济内循环对于房地产来说都不是好事，毕竟大家的收入增长不多，还要背负加大消费的“使命”

疫情影响下必然会导致失业增加和收入减少，加上内循环经济的主要目的就是为了帮助外贸企业增加销路，其本质上还是要诱导大家加大消费。这也是为何从7月份开始不少银行扩大信用良好客户消费信用额度的原因；相信在禁止消费类贷款进入楼市的背景不放松的情况下，没有大量资金流入楼市，房价很难出现大涨或者攀升。

综上，受疫情及经济内循环影响，下半年房地产市场维持基本稳定就算不错了。部分城市供需矛盾比较突出的或许存在继续上涨的可能性，对于多数城市来说维持基本稳定，甚至不排除出现部分城市二手房价格持续走弱的情况。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

这个问题应该是大家都非常关心的。回答这个问题前，先要厘清“攀升”的概念。

如果说“攀升”只是相对下降而言的企稳和缓慢上升，我认为至少整体大盘是应该成立的。但如果说要回到前些年那样的快速上升局面，应该很难。

原因如下：

上半年各地的经济成果已经出炉，只有差不多一半的省份实现正增长，而全国同比增速为下降1.6%。这样的增速是破历史的，它到底意味着什么，应该不难理解。

数据来源：各地统计局、中商产业研究院整理

所以，作为头部“产业”的房地产肯定不能任由它“大落”，这是关系到经济基本盘的事。

但是，“稳”不等于必然涨。这一点，“房住不炒”原则在7.24的房地产座谈会上被重申，已经是再明确不过的信号。对这一点，不应该再怀疑国家的调控决心。

这里要说到内循环。内循环是什么？说到底是要激发国内产业发展的内生动力，是要通过倒逼产业升级来提升经济效率。如果再次“放水”，让钱流入房地产，这无异于饮鸠止渴，实际上也就背离了内循环的内在要求。

所以，从内循环的内在逻辑来看，房价大幅攀升的可能性也比较低。

当然，不能排除个别城市乃至个别城市的局部区域出现房价明显升温的可能性。但是，这并不影响整个大盘的走向。

换言之，在今年疫情和内循环的大背景下，还要选择加仓房地产，对投资标的选择的准确度要求很高，再就是对资金的要求很高，因为你得做好长期持有的准备。

您这边指的应该是法律允许买卖的商品房，因为具有流通性所以商品房具有金融属性，商品的价格变化是对应供需关系上下浮动的，而供需一方面来源于双方的意愿，另一方面取决于双方的能力，再一个取决于政策的导向，所以它其实是这三个基本要素相互博弈的结果。

打个比方，想买的人比想卖的人意愿更强烈，那么从双方意愿来讲，房价??的动力更强，市场流通的钱与双方的能力有关，市场流动的钱越多，那么房价??的可能性更高，即使大家想买房但没有钱，显然买方愿意出更多的钱也巧妇难为无米之炊，卖方越缺钱就越可能低价甩卖。再一个就是政府的政策引导，大家可能认为这个可能是我们国家独有的，其实不然，这个世界上已经不存在完全自由市场经济的社会体制了，譬如美国一样有投资者非常关注美联储利率会议，而这次大家都看得非常明白，譬如美国打击限制中国企业商业活动的法律，有的甚至直接来自总统行政命令，所以说政策的导向对于商业活动起到一个法律制约的作用。

而问题中的疫情和内循环可以对应到本人所指的三要素当中的买卖双方的意愿和能力这个要素，显然这两个前提条件都是对意愿和能力起抑制作用的，再一个就是政策导向，国家政府目前的政策口号是房住不炒，回归房屋的居住属性为主，再一个就是房价过度上涨不利于经济内循环的良性发展，这么看来房价下半年过快??的可能性不太大。但是不是房价会明显下跌，这也是从理论上不太支持的，因为中国居民可以存储劳动价值的选择并不太多，要么投资在楼市要么在金融市场（譬如股市），而且中国的银行底层债务抵押标很多都用房地产作为担保品的那么房价明显下跌带来的后果是什么？将引发社会财富急剧缩水，银行的债务链出现多米诺效应，这样看，就明白为何中央的政策指导是防止房地产市场的大起大落，通过货币贬值，这样就稀释掉了房价当中可能存在的泡沫，或者讲把债务危机潜移默化当中让整个社会承担下来，另外也能通过实体经济定向货币政策，通过提高劳动价值，用时间换取空间来稀释房地产泡沫。

但事实是不是就这么简单可以推导出来呢，其实并不是的，因为三要素都有三种可能性（涨跌平），所以三要素组合的可能性其实是3的3次方，可见问题是非常复杂的，潜在的影响房价变化的因素很多，譬如支持实体资金违规进入楼市，海外热钱避险流入推高中国房地产市场价格（这当中不乏想要恶意做空中国，希望中国政府垮台的境外敌对势力恶意为之），所以说下半年楼市涨跌并没有一个明确的结论。

虽然楼市涨跌的情况不好说，但个人认为中国楼市再如前一段周期一样过快??带来的负面作用却持比较肯定结论，那到底什么算过快??，个人认为是大幅跑赢货币贬值速度，大幅跑赢社会国民生产总值就应该算过快上涨，这将会带来整个社会经济转型和社会改革不可承重的阻力，也会为未来酝酿巨大的社会危机埋下伏笔，这个世界没有任何一个国家是通过房地产增值能走入强国之林的。

下半年国家有效的控制了房价上涨趋势，并没说不让涨。文字游戏罢了。

小涨，小降，都正常。

但崩盘不可能。

还想着涨价啊？能稳住就不错了…

不会