这个问题我们可以用反推理论去回答！

对于目前的商铺来看，分为三个档次：

第一个档次就是3%~5%左右的租金回报率，主要集中在三四五线城市，他们往往单价比较低，总价比较少，同样的，因为人口持续流出，因为薪资增速不高，所以消费能力下降，自然租金回报率也不高。

第二个档次就是6%~10%左右的租金回报率，主要集中在一线和新一线才的城市，他们往往单价比较高，总价很昂贵，少则几百万，多则上千万。同样，因为人口的持续流入，薪资增速很快，所以消费实力强劲，导致了租金回报率也较高。

第三个档次就是10%~15%左右的租金回报率，这些商铺主要集中在一线城市的中心地带，并且是开放商自持的，甚至是只有关系户可以拿到的，属于极品中的极品。这类的商铺就比较厉害了，买到就是一铺养三代，可惜普通人能够接触到的机会很少。

因此！！

如果从这三个角度去反推，你可以得到想要的结果。

如果是三四五线的商铺，想要拿到30万的租金，那么以回报率3%~5%来计算，商铺的价值应该在600万~1000万左右。

如果是一线和新一线的城市，想要拿到30万的租金，那么以回报率6%~10%来计算，商铺的价值应该在300~500万左右。

如果是顶级商铺想要获得30万的资金，那以10%~15%的回报来计算，商铺的价值应该在200万~300万！

所以，利用反推理论，并且结合自己商铺的实际情况，你可以做出一个大概的判断。

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年租金30万，这个商铺直觉上感觉很值钱，因为30万是不小的数字，很多上班族可能几年都挣不来30万！

那么，这个商铺售价大概是多少呢？也就是说，如何根据商铺租金来推断商铺价格？

这是具有普遍性的话题，想必很多商铺业主对自己的商铺值多少钱心中都充满了好奇，实践中，可以参照两种估值方法：

1、根据周边的商铺买卖价格来判断

商铺一般都不是孤立的，总体上来说，整条街的商铺平均价格差不多。参照已买卖商铺的价格，来估算自己商铺的价格，这种方法比较准确，因为可参照价格是经过市场检验的，是实际的成交价格。

但是，也不能盲目参照，不能简单按建筑面积的大小来换算，毕竟每个商铺都是独一无二的，得根据自己商铺的地段、户型、进深、装修情况等适当调整。

2、用租售比来换算

投资商铺。主要目的是追求高额的租金收益率，一般来说商铺的租售比，也即一年的租金和商铺购买价的比值，达到5%以上，那么这个商铺可以考虑投资。如果达到百分之7到8%以上，那么这个商铺是比较理想的。

据此，我们可以换算一下。假设商铺的租售比为5%，那么商铺的价格为：30/5%=600万。

如果商铺的租售比达到7%，那么商铺的价格为：30/7%=428.6万。

综上，如果这个商铺租售比达到5%的话，那么这个商铺价格大约600万，如果租售比达到7%的话，那么商铺的价格为428.6万。

不过，以上只是理论上计算的价格，实际情况远比这个要复杂，要考虑到因素有很多，要考虑市场供求关系等等，实际出售的价格可能比计算出来的价格要低一些！

年租金30万的临街商铺，售价应该估值多少，其实是根据年限，可以在租金的基础上乘以10到15，就是商铺的售价，假如产权只剩下五年，这个估值就不好说了，200万都是一大关，所以要根据实际的使用年限，产权还剩多少年，来进行估值。

产权还有30年的情况下，个人觉得，完全可以卖到500万左右，一方面要考虑到产权，另一方面要考虑到按揭，另外还要考虑到面积，假如年租金30万的商铺，你面积只有200平，卖500万，平均25000一平，理论上也就那样，假如你的这个商铺还有20年产权，那你就不能卖500万了，可能也就是300万到400万，那只有十年产权，那也就是300万左右或者以内，大概是这样一个参考。

平米越大，理论上，卖的价格越高，如果你的年限够长，还可以做按揭，那么还可以增长一部分，假如，这些条件都不具备，那么这个房产物业，实际上它的价值也会大打折扣，根据租金，判断出来的物业价格，是不严谨的，但是具备很大参考价值，所以你问题没描述清楚，也不能给你做准确判断，大概能出售300万到500万之间吧，当然，如果平米足够大，超过400平米，也可以超过600万。

1000万没有问题，对应30万年租金，年回报3%，与目前的大额定期存款（不是理财产品）利率约2%比较有1%的风险溢价，虽然风险溢价稍低，但基于（1）租金收入是动态的，受通胀等影响租金是随年份增加，回报率有望不断提升；（2）临街商铺通常较优质，优质资产有市场溢价；（3）未来的宏观经济由消费主导，利好商铺；（4）有一种“一铺养三代”的说法，有利于吸引长线投资者···

所以报价1000万不算过份，供参考。

百分之五以上回报的商铺，是十年前的事了，现在根本买不到。一二线城市更买不到，最近沒有亲自投资过商铺的人不要说外行话了。

一般在500万到600万之间，这是理想的价位，买价约等于20年目前租金收益总和

对于一个不动产要出售，必须定价，而这个定价，对于业主来说，是一个比较难的事情，定价高了，可能没有买家来看房，或者看了房后，也不会有人愿意接受这个价格；而如果定价低了，对于自己减少了收益，也不太合适，因此，定价是一件困难的事情。

年租金30万的临街店铺，售价应该定多少合适呢？我个人的观点是，可以从以下几个方面来确定出售商铺的价格。

回报计算法

这里你说了，你的商铺年租金在30万元，那如果按照5%的回报率计算，出售的价格应该在580万左右，如果你把买家要支付的税费计算在一起的话，报价可以在580万，实际成交价在530万左右就可以接受，毕竟来说，商铺的税费比较高，把买家的税费适当的减少一些，容易成交。

潜力计算法

如果你这商铺所处的位置比较好，未来5年甚至10年都看好其投资回报，那定价可以适当的高一点，上面回报计算法计算的是580万，那你可以报价在600万，实际成交在550万到570万可以接受。

比较定价法

如果你周围有新的商铺出售，特别是开发商新出售的商铺，你可以了解一下新商铺出售的价格。

如果新商铺出售的价格很容易被人接受，那你可以比新商铺的价格适当的低一点，来确定你的商铺出售的价格。

成本核算法

你购买这套商铺的价格是多少，你持有这套商铺多少年了，税费加上这么多年持有的商铺银行按揭的贷款和利息成本是多少，根据这些成本和你的盈利目标，然后再来计算你应该定价多少。

当然，这种计算方法有其局限性，如果买入的时间比较久，比如十年或者十年以上，这种计算方法就不太合适。

不管采取哪种方式定价，你都要注意以下一些问题：

可以根据以上几个方法，用一种或者几种综合的方法来判断，你出售的商铺应该如何来定价。

先适当的价格定高一点，如果看铺的人反应很不错，那你又可以适当的把价格向上调整一些；如果看房的反应不是很积极，那说明你的定价比较高了，适当的向下做点调整。

在制定好的价格，要不断的试探市场价格，以达到出售的价格最优，最大限度的把商铺卖一个好的价格。

当然，这是我个人对商铺定价的一个观点，至于说你作为业主是怎么看待这个问题的，你要有自己的判断。

按租售比来推导，年租金收益率按5个点计算，商铺价格600万。这只是一个大概估计，还要根据商铺产权年限及区域未来前景来综合考虑。

600万左右

租金乘40倍！