大家好，我是勇谈。房地产市场调控一直是我们在进行的事情，目的也是为了让房地产市场维持基本稳定，让房价维持基本稳定。究其原因还是因为较长一段时间内国内房价大涨，引发房地产市场乱象频出，那么如何规范房产市场，让老百姓吃下“定心丸”？其实还是要从监管角度出发，加大监管和普法力度，规范房地产市场交易行为等。借此机会简单谈谈我的观察。

国内房地产市场乱象频出的主要原因就是房价不正常上涨引起的各种资本涌入，做好监管才是规范泛房地产市场的前提

• 房地产市场乱象频出除去自身的收益率偏高外，也跟监管出现问题有很大关系

以上世纪80年代日本房地产泡沫破裂为例，最终多数人都认为日本房地产泡沫出现、扩大到最后破裂都跟监管出现问题有关系；包括2008年美国爆发的次贷危机某种程度上也是包括银行、证券等金融部门监管不严导致的结果。大家可以试想下，如果银行和证券公司都在大规模参与房产投机，都在因为利益而互相“掩护”，爆发经济危机也就是必然了。我国在过去20多年出现的房价大涨的情况也跟监管不严有很大的关系，比如：股市等杠杆资金，消费贷款类资金流入等都为房价出现不正常上涨起到了推波助澜的作用，包括如今不少房企还在推行的“首付贷、首付分期”等其实都是违规使用资金的典型。

• 楼市本身就是资本市，如果对于资金监管不严，那么必然导致大量违规资金流入楼市，房价大涨也就是必然，所以做好资金监管才是规范房地产市场的前提

如上图所示是近10年来房企实际到位资金走势图，我们通过观察后发现一个基本事实“房企实际到位资金充裕的年份基本也是房价出现大涨的年份”。这个走势图其实很明显的反映了楼市本质就是资本市，尤其是在2010年后的房地产市场更是如此。所以，做好资金监管才是保证房地产市场稳定的前提。

如上图所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，我们可以清楚的看到2017-2019年的走势图情况，明显感觉到这3年住宅商品房的销售面积增幅缓慢。为何会出现这样的问题？这就跟2016年底提出“房住不炒”后，包括银监会和央行等加大了对于违规流入楼市资金的监管力度，2018年包括万科等房企直呼“活下去”其实也是因为加大了融资端调控的必然结果。毕竟房企的高负债、高周转的运作模式对于资金的依赖度是十分高的。

规范房地产市场除去融资端调控外，必须加大商品房的供应力度，不仅仅是土地供应面积的简单增加

• 过去我们进行的房地产调控往往注重土地供应而忽视商品房供应，最后的结果就是土地卖了不少实际市场上的商品房供应却增加有限，大家的住房需求仍然没有得到解决

加大城市土地供应确实可以缓解市场焦虑情绪，稳定房地产市场。不过从市场供需角度来看，最根本解决高房价、高增长的办法还是加大房产供应。如何迫使房企拿地就开发，缩短房企“囤地”的周期才是解决房地产市场，让老百姓吃下“定心丸”的关键。几点观察：

1. 房企囤地的很大一部原因在于如今的预售制度为其提供了方便，改革或取消预售制度应该提上日程。房企为何敢囤地？说白了就是借助于3-5年的房产开发周期，甚至不少城市的房企经常以“资金链紧张”为由，拿地到开发拖到小10年。这样的做法在房企身上十分普遍，根据数据显示2018年房企待开发面积达到45617.86万平方米；如何让房企加快开发速度才是根本。
2. 改革公租房、廉租房申请条件，取消户籍、单位等限制。公租房、廉租房等从本质上来说应该是社会福利的一部分，本身就是为了解决人们居住问题而存在的。但是从目前实行的效果来看，公租房、廉租房基本成为某些群体的特权，开着豪车住公租房廉租房的情况司空见惯，为何会如此？其实就是申请条件不人性化导致的，有需求的申请不到，没有需求的却能够随便享用。

• 土地财政依赖是地方不愿意对房企“下死手”的主要原因，已经有越来越多的学者意识到必须从税收方面来帮助地方改变土地财政依赖

土地财政、房地产经济等存在的主要原因就是地方财政赤字过大，以2019年为例，2019年地方财政收入101076.82亿元，财政支出则高达203758.87亿元；也就是说仅仅2019年地方的财政赤字就高达10万亿！！如果算上过去20年的财政赤字，多数城市一年几百亿的财政收入仅仅足够支撑银行贷款利息的。为了加大城市发展力度和招商引资的需求地方能够做的其实就是卖地，毕竟地方想要通过短时间来提高税收水平也不现实。这也是为何这几年在积极推进房地产税立法的主要原因，包括部分城市已经开始实行征收“房租税”等，其实都是想要找到房地产经济的替代品。

加大融资端调控，加强对于流入房地产资金的监管力度，加大房产供应才是让老百姓安心的举措

• 融资端调控目前来看是上面严格，下面放松的情况，地方默认房企进行首付贷、首付分期等操作应该被喝止，售楼部、中介等显著位置应明显悬挂禁止首付贷等标志

首付贷、首付分期等操作早在2016年已经被住建部等多个部门认定为违规行为，但是到目前为止国内绝大多数售楼部、中介等都没有明确的提示或警示，甚至多数置业顾问还在有意引导购房者采取这样的方式。如何杜绝这样的情况发生？其实普法很重要，房管部门应该强制要求各个售楼部、中介等在显著位置摆放禁止标识和宣传。

• 对于符合条件的城市开始推行现房销售或改革预售制度，北上广深等一线城市应该率先实行，逼迫房企加大房产供应速度

北上广深等一线城市房价高是事实，很多人都把责任归咎于这些城市的土地供应不足，真实情况如何？图上所示是近10年来北京待开发面积走势图，我们可以清楚的看到2018年北京待开发土地面积有686万平方米，依然处于较高位置。相信包括深圳等城市也有类似的情况，如何逼迫房企把囤放的土地拿出来加快建设？这个才是解决大城市住房矛盾的根本，要不然多数城市出现的5环内的土地都卖完了，实际城镇建设才到3环的情况会更加普遍。

综上，规范房产市场必须从融资端、供应端等多方位出手，通过改变现有房地产模式来解决问题。毕竟如今实行的商品房制度还是上世纪90年代的产物，理应得到有效的改变和补充。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。