买一套房子动不动就一二百万，但实际100平米的房子造价要多少钱

Answer 1

目前，楼房都是浇筑的，构成我们房子的成本就是钢筋加水泥。

1.水泥价格。中档水泥每吨400元左右，高档水泥600元左右。

2.钢筋。普通的线材和螺纹钢，一吨三千五六百元。

假设100平米的房子，使用了10吨的水泥，一吨钢筋。

那么，它的造价也就是8500元，凑个整数，算是1万元吧。呵呵呵。

如果是这样卖，可真是白菜价了。实际上我们只考虑原材料忽略了很多其他成本。

第一，土地成本。土地出让金是建楼的基础，大约每平米二线城市3000到1万元，一线城市2~3万元。

第二，工人工资。现在建筑工人一月8000元工资都是非常正常的，而且还很难招到年轻人。另外还有销售人员、管理人员的工资。

第三，小区各种公用设施和公摊面积成本。这些虽然属于公用，但是也是房子的附属。

第四，各种税费。从增值税到企业所得税，契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价的50%~60%。包括监理费。

第五，房地产开发公司的财务成本。房地产开发公司拿地很多是借钱来的，各种贷款的利息都是需要从房价成本中承担的。很多房地产企业采取的是预售制度，卖的是期房。我们将房子买了之后，可能3~5年住不到房子，在此期间的房贷成本也实际上也算是财务成本。

第六，房地产公司的合理利润。扣除以上各种成本以后，至少也得占到房价的10%~20%。

综上所述，或许我们买的并不是房子，也不是简单的水泥和钢筋，而是一个复杂的社会利益综合体。

Answer 2

造价成本基本变化不大，变化比较大的是土地成本。

商品房的价格只要由：建筑成本、拿地成本、管理成本（管理成本包括营销成本、资金使用成本）、以及开发商的利润。大的模块中主要有以上几个部分组成。

聪明的条友可以看出，其实建筑成本只是4个成本核算中的一部分。但是并不是为一部分。

有数据显示2018年万科的房子：土地占比32%，建筑材料及工人工资30%，税收14%，开发商管理费用和营销费用6%，利息3%，净利润11%，其他4%左右。

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首先建筑成本：

• 水泥价格。中档水泥每吨400元左右，高档水泥600元左右。
  

• 钢筋。普通的线材和螺纹钢，一吨三千五六百元。
  
• 100平米的房子，使用了10吨的水泥，一吨钢筋。基础核算好像是8500元。
  

• 建筑工人一月8000元工资、都是非常正常的，并且基本都是民工，40-50岁之间的人
  

• 另外还有销售人员、管理人员的工资。
  

粗略计算最多1万元吧，并且是最好的材料，最高的价格。其实真正的用不到这么好的材料和物料。

当然我们都是按照粗略的计算的。

实际上我们只考虑原材料忽略了很多其他成本。

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土地成本和税费是大头。

1、土地出让金是建楼的基础，大约每平米一线城市2-3万元。在二线城市3000至1万元、

2、各项税费，从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价50-60%。

3、括监理费。

主要是因为土地价格不同，所以会导致三四线城市房价6千元/平方米，而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。

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看到这里大家明白了为什么房价会高么？

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营销费用：

销售人员工资、管理人员工资、销售管理人员福利和五险一金等等

营销宣传费用：售楼中心盖建，装修，样板房装修，电视、媒体宣传

第三方宣传人员薪酬

活动费用：周末体验、参观、宣讲、等等费用

这也是一笔比较大的开支。

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资金使用成本：

开发商拿着大量的资金去运作，虽然大家一致的思路都在于快进快出，加快资金的使用效率，可是大家明白，即使用银行的钱也需要利息的啊，所以时间越长，资金使用成本越高

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开发商利润：

开发商是要赚钱：不赚钱的生意是没有人干的，所以开发商的利润也要计算在成本之中的。

非常具体的数据不便与透露，大家可以去网络上搜一下数据。

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所以说呢：我们并不是买了一个水泥和沙子，而是一个复杂的社会运作体系下的一个建筑物，是社会大分工的产物。

Answer 3

如果单指房子的造价一平米2000元左右足以，所以100平米房子的造价也就二十万元左右，当然这还是指高层的价格，如果是多层，房子造价也就是十几万元。

房子的造价和房子的成本是两码事

一般我们说房子的造价主要是土建工程、给排水、消防、电梯等配套设施，这些项目总体加起来高层一般2000元左右，多层1000多元，不同的地区材料、运输和工人工资等成本存在一定差异，价格也会相应的上下浮动。

对于商品房的成本来说房子的造价只是其中的一部分，由于其它因素的不同房子造价占房子的成本也会有很大的差异。拿小城市来说一般房子本身的造价占房子成本的一大部分，比如很多县城或乡镇的房价就在2000元左右一平米。

但是对于大城市来说，房子的造价占成本的比例就很低了，比如北上广深等城市，一平的楼面地价几万元很正常，只是地价的成本就已经是房子造价的十倍之多了。大城市的人本对房子所在小区的品质要求也很高，所以整个小区的园林成本也是非常高的，另外在加上营销成本、融资成本等等，所以房子的整体成本就高了。

房子的最终售价和成本又是两码事

特别是近期，大家对新房的体会是价格不断攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售价和成本虽然有一点关系，但是绝对不是一码事。

决定房价的因素有很多，但是老亮认为对房价影响最大的还是人们的预期。当一个地区受到一些政策或者经济形势向好的影响时房价自然跟着上涨，但是在上涨的过程中开发商又给购房者增加了很多美好的愿景，提高了购房者对房子未来的预期，高房价自然被接受，房价也就必然上涨了。

对于我们买房者来说，只看房子的造价是没有意义的，因为谁也不可能把造好的房子成本价就卖给你。行情好的时候开发商可能会多赚一些，买房者就要多付出一些，行业差的时候开发商可能会少赚一些，买房者可以少付出一些。如果想成本价买到房子，除非你爸是李刚。

Answer 4

通常国内商品房价格由以下几个方面构成：第一，建筑成本。包括水泥价格，中档水泥每吨400元左右、高档水泥600元左右。钢筋，普通的线材和螺纹钢，一吨三千五六百元。此外，还有工人的工资，现在建筑工人一个月8000元左右，而且还难招到年轻人，主要是60、70后为主。还有管理人员、销售人员工资。

一据业内人士称，在建设同面积、同户型、同品质成本上，建安成本都相差无几，全国建筑材料和人工成本均在仲伯之间，毛坯房1600元/平米，若要再加上门窗及安装电梯共计成本共计2000元/平米。也就是说100平米的建筑成本最多就是20万左右。马云说未来三年将无商可做，无工可打，2019年的上半年的经济将下滑到历史最低点、零界点，因为传统生意都不行了，就没有了商机，传统生意都不好了，也就没有地方可以打工！马总说在互联网趋势时代来临，一部手机就可以轻松运作全球生意实现月入十几万，在家兼职全职都可以，如果你正在寻找机会，请看下图我给你细讲。

第二，土地成本和税费是大头。土地出让金是建楼的基础，大约每平米一线城市2-3万元。而二线城市3000至1万元。同时，还要有各项税费，从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价50-60%。当然还包括监理费。正是因为土地价格不同，所以会导致三四线城市房价6千元/平方米，而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。

第三，房地产开发公司的财务成本。实际上，房产开发企业拿地的钱都是从银行里面借来的，各种房贷的利息都是需要从房价成本中承担的。所以，我们经常看到一些上市房企的负债率都超过80%以上，有的甚至超过了100%。主要是房企业只有三分之一的资金是自己的，剩下三分之二的资金是融资的，而融资主要是发行债券、信托、贷款。如果房企负债率高，那么融资成本也很高。

第四，小区各种公用设施和公摊面积成本。这些虽然属于公用，但也是房子的附属。此外，开发商除了建造房子，还要在现代化小区里投入资金的，比如种植绿化，建造人工小区景观。聘请物业来管理小区，开设会所等这些都可以提高开发商楼盘的品质，但这又是一笔不小开支。

第五，房地产公司在扣除以上各种成本以后，还要加上自己的一块合理的利润，这个利润至少占房价的20至30%左右。所以，我们经常看到房地产调控持续收紧，开发商叫喊着要转型升级，但房企的业绩年年创新高，中国富豪榜现在主要是房企老板和互联网企业老板争夺首富。这些年做房地产开发的真的很赚钱。

我们居民买一套房子动辄几百万，实际上再好的商品房的成本，100平米也就在20多万。而真正导致高房价的主要有三大块：一是土地成本和税费；二是开发商的财务成本支出；三是开发商的赚取的超额利润。这些成本支出占80%，而建房成本占比10%都不到。所以，未来开发商的利润、土地出让金、各种税费都还有下降空间。

Answer 5

100平方米房子的造价实际要多少钱？不同的人有不同答案，角度不一样，答案肯定不一样。我估计提问人只关心了100平方米房子的建安造价。假如单纯说建安造价，其实都好回答。

例如，就重庆主城而言，不同套型，不同层高，不同建筑结构的住宅，其建安造价都是不一样的，比如纯砖混的肯定最便宜，但是目前纯砖混结构的住宅很少了，基本上在农村还有，一般都是小框架薄壁柱，框架剪力墙，甚至大跨度框架剪力墙结构形式。现在基本上从套型，就可以对住宅作一个建安成本的大致归类，如下图：

因为限高、规划间距、以及成本经济性等原因，重庆现在基本上很少有7-10层高的新建住宅，因为很多年前就要求超过6层必须设置电梯了；小高层中12层，11+1层，16+1层，17层、18层的小高层住宅还是比较多的，13、14、15这三种楼层的住宅几乎没有；而高层基本上是顶着限高100米来修的，也就是大概在30-33层楼高住宅，在重庆最多，最普遍；大于100米的超高层，因为要修避难层，消防成本、结构成本的陡增，在重庆，一般在120-150米这个范围内的住宅稍微多点，也就是41-45层楼高的样子；很少有超过50层高的住宅了；上表的建安造价区间是在实践中很多重庆房地产项目总结出来的！

上面是建安成本的估算，但是很多人还是不明白，建安成本具体包括那些成本费用，我在这里以重庆某花园洋房项目的建安成本的分类列表给大家，加以说明，这样大家就知道住宅建安成本主要包括哪些了：

显然，你购买房子只买个光秃秃的主体建筑还不行吧，毕竟现在开发商大多都是修的小区或组团式小区。

所以，肯定还包括绿化、小区内的道路（步道）、硬质景观、雕塑小品、设施、小区出入口安防用房及景观设施等等。

比如通俗的小区景观这块就有很多分项，如下表，重庆小区景观工程成本分摊到总建面，大概在300-1000元/平方米不等。

对了，还有车库的工程成本，重庆的1个车库平均占地下建筑面积大概在42-45平方米左右。成本以地下多少层来算，只有-1F则成本便宜，但是要是-3F-4F了，甚至更深，则工程成本就更高了，总体上，对于新建的高层、超高层而言，重庆开发商的在车位这块的销售上，基本是保本，甚至大多是亏本卖的，你可能会想不到！

也就是说，假如单独算工程成本，重庆住宅的工程成本大多就在2000-3000元/平方米这个范围（超高层3000-4000元/平方米）。

然而，开发商肯定不会以工程成本就把房子卖给你，否则他就亏到了唐家沱了！

开发商除了要承担工程成本外，还有承担很多费用，比如，开发前期工程费（规划设计费、勘测丈量费、前期报批报建费、三通一平工程费、临时设施费等）、基础设施费（室外电气及高低压设备、室外给排水系统、室外燃气系统、室外智能化系统、道路）、配套设施费（幼儿园、学校、会所、物管用房、设备用房、垃圾站、车站、市政道路）、工程管理费（监理费、预结算编审费、施工图审查费、工程审计等）

这还没有完，开发商还有很大的一笔期间费用，那就是财务费用（开发商都是杠杆操作的，不融资怎么行，融资成本的高低也决定这块的变数）、管理费用（开发商的办公人工费）、销售费用（现在大多开发商找的中介代理销售、包括广告费用）。

以上工程成本费用全部折算到建筑面积，就重庆房地产商的目前建造技术和管理模式，除开土地价格，基本上重庆住宅“综合”造价大多数在3000-4500元/平方米了。

而现在重庆主城2019年的楼面地价大多集中在7000-10000元/平方米这个区间，算上楼面地价，重庆100平方米住宅的综合造价单价就在10000-14000元/平方米了，总价在100-140万了。

原创不易，欢迎关注，对重庆房地产市场有什么感兴趣的，可以留言交流。

Answer 6

地域差别比较大！

首先，地皮价格，北上广区域，地皮价格和陕甘南地区价格肯定不一样，这个成本之一

其次，建筑基本材料，砖，水泥，钢筋，等等

再次，工人费用，如果全国人工费用差不多，就不会有那么多背井离乡的农民工了，起码不用跑几百公里上千公里外的城市打工了，也就没有那么多留守儿童了！有点跑题哈??

不同城市，有着不同成本，有以上我们看得到的，还有很多我们不知道看不到的成本

Answer 7

房子由两大部分构成，第一是土地，第二是地上的建筑，地上的建筑是我们购买的房子，但是如果没有土地，那么房子就只能是空中楼阁，土地一般占据了总价格的30%以上，甚至会更高，然后是建筑材料以及人工费用，这些都是看的见的成本费用，还有两个看不见的成本：税费和财务利息，最后就是开发商的利润，这个就是一个房子所有的成本。

1、土地成本

土地占了30%左右。

2018年土地出让金收入是6.5万亿，而当年商品房销售金额是15万亿，双双创下了历史新高，从这组数据中可以看出来什么？虽然单单从2018年的数据来看，土地出让金占了房子销售总价的43.3%，不过这个土地是2018年卖的，要建房子到最终销售还需要2年时间。不过有也 可以大概看出来土地占据成本的重要性。

我们再来看一下房地产开发商的成本结构吧，下图是上市公司万科2019年5月份以来的商品房销售价格以及新增的土地的价格，从这个数据当中我们也可以看出一些端倪，下图的数据是单个月份的数值，今年新增的土地的支付均价是4900元/平米，到9600元/平米，而销售均价基本维持在1.55万元/平米左右。

上图中的土地均价是没有计算容积率的，我们做一个小小的计算，测算从5月到9月5个月中新拿土地的均价是多少（计容积率后的均价），这5个月中万科拿地支付总价格是1089亿元人民币，而计算容积率的面积总和是2174万平米，得出拿地的土地均价为5000元/平米，那么如果按照1.55万/平米的销售均价来计算，土地占了房价的32%左右。32%的数据和我们在文章的开头估算的数据差不多。

2、建筑成本及建筑工人工资

下图是万科2018年的财务报表，营业总收入是2977亿元，而其中的营业成本是1861亿元，占比是62.5%，相比2017年和2016年的70%有明显下滑，营业成本主要就是土地以及支付给建筑商的费用，也就包括了建筑企业的钢筋水泥等建筑材料费用，也包括了建筑工人的工资，也包含了建筑公司的利润。

在上文中我们知道土地占整个成本的比例是32%左右，在营业成本中把土地成本去除，剩下的大概就是建筑材料和建筑工人的工资，大概占的比例也是30%左右。

3、税费

2018年营业税金极其附加是233亿元，如果再加上182亿元的企业所得税，那么税的总额就达到了415亿元，占到了营收总额的比例为14%。

而销售费用为79亿元，管理费用为103亿元，这两个总额就是182亿元，基本就是广告营销的支出，卖房子的提成，万科员工的工资等等的支出，这些大概占总营收的比例是6%。

4、财务费用

主要就是利息了，利息费用82亿元，大概占比2.75%。

5、开发商的净利润

最后归属母公司的净利润是338亿元，占比为11.35%。

6、其他

剩余还有3.5%左右是其他的一些成本费用以及归属子公司的股东的利润。

总结：土地占比32%，建筑材料及工人工资30%，税收14%，开发商管理费用和营销费用6%，利息3%，净利润11%，其他4%左右。

Answer 8

开发商很赚钱，这一点大家都知道，那么大家知道一套房子的成本到底有多少吗？

一般来说，房子的成本包括以下几方面：土地成本、建筑成本（材料以及人工）、各环节税费、营销成本。

这里面有的成本很清晰，非常容易算出数据来，但有的成本很难算出具体数据来。

一、土地成本。这个很简单，只要看开发商在拿地的时候出了多少钱，然后用这些钱除以总的建筑面积就能得出开发商的单位土地成本是多少了，也就是我们通常所说的楼面价。按照统计局公布的数据显示，2018年全国300个城市土地成交楼面均价为每平方米2159元。所以如果按照这个数据计算，那么100平米的房子，实际上土地成本只有21.5万元。

二、建筑成本。因为开发商使用的建筑材料并不统一，而且各家开发商之间找的施工队成本不一样，所以这个并不好进行准确计算。暂且按照农村自家房成本计算，前些年我大伯在村里修了一个三层高的新房，建筑面积大概在600平米左右，建材加人工总共花费了32万左右。这样算下来的话，100平米的成本应该在5.4万元左右。

三、税费。从拿到土地到最后房子卖出去，这中间开发商需要缴纳很多次税费，其中土地出让时候的税费为4%，按照全国平均价计算那就是86.36元/平米，那100平米的房子光是土地转让税就有8636元。而其他的房产税、营业税、企业所得税、印花税等等加起来，可能也就5万元顶天了。这个并不是很多。

四、营销成本。这个就不好计算了，开发商在销售之前肯定会大规模投放广告，多的投放几百万上千万，少的就印一些传单，拉几张海报就完事了，划不来多少钱。但这些成本分摊到每平米的房子上，能有500元一平米就差不多了，但就算这样100平米下来营销成本也只有5万，就算加上销售的工资，一平米排在最多也不过八万。

按照这个逻辑下来，一套100平米的房子，开发商实际付出的成本可能还不到50万，但却能卖出100万甚至200万的价格。可见房地产行业是真的赚钱！

Answer 9

大家好，我是小陌，我来解答：首先房子的价格，每个城市的价格都不一样，有的城市100平达到了500万以上，而有的城市几十万就可以买下，因为每个地区的土地成本是不一样的，这个我们就不做考虑了，只需要算出房子的成本即可，每个城市的土地成本加上房子的建造成本就可以得到结论。

这样的情况，我们已经去掉土地成本，而装修也需要去掉，毕竟按自己意愿装修出来的房子，自己是比较喜欢的，那么实际上，我们考虑的是一套房子的毛坯房的成本。

一、100平米农村的商品房成本

因为在农村修建楼房，自然是比城市成本要低一些的，都是自己村子建的房子，成本自然也就低了。

而我们从一些小县城的房价可以看出，100米的房子售价在20万到50万之间不等，而东北更是有一些小县城几万块钱就可以买一套房子。那样更便宜。

售价一般就是2000元到5000元每平米不等。

而一套房子的价格也就几个方面构成：建筑成本（钢筋、水泥、石灰，沙子）等，还有员工的工资构成。

而这些建造所使用的钢筋、水泥、石灰，沙子等材料成本其实是跟大城市差不多，甚至有的比大城市还贵。所以综合推断之后，光是房子的造价，我认为目前全国绝大部分城市房子一平米不会超过2000块钱。

而有的房子也才卖2000元一平米，既然卖这个价格，也就说明还是有利可图的，可以确定房子一平米的造价不会超过2000元。

但是我们还没有算土地的成本价，这个也是花钱，还有各种税费什么的，这个房子卖2000元每平米，就已经包括各方面的成本，还在盈利，而土地成本和税费占比是很大的，据此推断，房子的成本价每平米不会超过1200元。而100平米的房子成本不会超过12万。

房子建成后，还需要销售人员在卖，而销售人员的工资也是在房子里面出。销售还拿着高额的提成。据此可能确定，100平米房子的成本在12万以内。

二、100平米城市的商品房造价

在大城市的工资是比较高，这一方面必然会在工资成本上增加，不管是建房的建筑工人，还是其他的一些房地产员工。都是比小县城以及农村的薪资待遇高出了不少。

而建筑成本呢，建筑成本呢，基本是差不多的，而大城市建房子都是几十层高的房子，需要的材料会更多，成本可能还会比小县城的建筑材料价格优惠一些。倒是高额薪资，必然会加大成本。

推断是成本不会高过2000元每平米。100平米下来不会超过20万。

房子除了建造成本、薪资成本、税费成本之外，还有其他成本，比如设计成本，监理成本，宣传成本，融资成本，公摊成本等等。而最高的土地成本我们是不算的，地区不同，成本不同。

把各种成本加起来之后，城市的房价会在上涨一些，但是对于1万之2万每平米的房子还是相差悬殊的。

目前很多城市的高额房价是由房产中介，开发商以及投资客炒起来的，导致价格居高不下，而现在我国的房子已经够30亿人居住，国家也出台的宏观调控，相信未来的房价会比现在低一些的。

我是历史紫陌阁，留个关注在走吧，持续解答更多问题，笔者也是一位历史爱好者，回眸历史、以史明鉴。