300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本。如果是投资房地产的话，应当算一笔账。首先，300万购买银行理财产品年收益可以达到5%左右，按5%计算，5年的收益是75万元。如果你购房是按揭贷款的话，每年的贷款利息也将近5%，如果你首付60万，还需要贷款240万，需要支付贷款利息12万，再加上各种税费15万。如果算上通货膨胀的话，每年有5%左右的通胀率，再加上15万，共计是57万。五年后你需要将房子卖到高于357万才能保本。

现在的问题是，五年后的房价是涨是跌，五年后房子能否卖出去，按照目前的情况，目前我国的房价是在历史最高位，这两年房产税就要出台了，炒房时代结束了，再也没有人会去投资买房了，再也没有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，过去房子涨价是人为炒上去的，全民炒房炒地，现在没有炒房的基础了，接下来将要面临的是过去大量的炒房者都需要卖房子，在这样的情况下，未来几年房价肯定是下跌的，而且现在已经形成了房价下跌的趋势了，现在房子已经卖不动了，只有降价才能勉强卖得出房子，你现在300万买的房子，五年后可能只能卖出200万了，而且有可能还卖不出去，到时你怎么办？

笔者认为，现在不是投资买房的时候，中国投资炒房的时代已经结束了，现在投资炒房只有赔钱。那种还希望通过投资炒房赚钱的人只能是当房地产高位的接盘侠。无论怎么算账也挡不住房价下跌损失。

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目前很多城市出具的调控政策都是要求，房子必须要满5年之后才可以交易，那么满5年的房子，需要多少的金额卖出去我们才能实现保本呢？由于题目中你未指明有无贷款，因此本题分析我们分为两个部分：有贷款、无贷款、

无贷款

对于无贷款的情况，购买这房子的花费是300万元的本金+公维金契税物业费等（交易税费一般是买家支付，我们不考虑）。公维金是按照平方以及建筑层高决定的，本题没有给出一个具体详情，因此我们取个较普遍的数据2万元，契税第二套（你投资的一般都是第二套）90平以上的按2％的税率征收，300万就是6万元，在加上几年的物业，也就说要卖房前，你要拿到证还要在花费10万元左右的资金，你的总成本为310万元。理论上是卖310万元就没亏，但这个是错的，因为你没买房，资金是可以产生利息的。

1、购房款300万元，假设购买银行理财5%，五年后本息合计：300*（1+5%）^5=382.88万元。

2、各类税费10万元，由于现在卖的都是期房，所以这10万元不是一开始就支付出去的，我们假设3年后交房时支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

所以这个房子出售前的真实成本为：382.88+11.025=393.905万元，也就说5年后，你要卖的话，最少也要394万元才可以保本。

PS：交房后，房子是可以出租的，但是考虑到出租你还有买基本的家具家电设备，如果3年后交房，只出租2年，可能租金还不够家电的成本，因此就不考虑出租了。

有贷款

有贷款，跟贷款金额、还款期限、还款方式、利率有很大的关联性，我们假设首付100万元，贷款200万元，等额本息还款方式，贷款利率为5.39%，期限30年，进行计算（大家可以根据自身的实际情况，套用下述计算方式）。

（1）100万元首付款，以5%的理财计算，5年后本息合计为：100*（1+5%）^5=127.63万元。

（2）各类税费10万元，依然假设3年后支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1+5%）^2=11.025万元。

（3）200万元的贷款，5年（60期），每期支付金额11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，虽然是分期支出的，但是这部分资金如果每期固定放在放在货币基金，算上利息，五年内本息合计到75万元不是问题。

下图数字第一列系每期支付的金额，第二、三列分别为每期归还的本金及利息，最后一列系剩余的本金数额。

也就是到卖出之前，你为这个房子已经付出了：127.63+11.025+75=213.655万元，而5年后，这笔贷款的本金还剩余184.65万元（如上图所示第60期的最后一列为剩余本金），要卖出去之前，你还要把剩余的本金结清，所以你实际要卖时，支付的总成本为：213.655+184.65=398.3万元，也就说此时你要卖房子最少也要399万元才不亏本。

总结

综上所述，现在300万元投资购买的房子，无论是全额支付还是贷款支付，5年后如果要不亏的话，基本上你要400万元（考虑到计算的略微出入）以上的价格卖出，才算保本，所以卖房时，一定要计算清楚，不能够简单的说，我五年前300万元买的房子，现在有人出360万元，我就卖了，看上去似乎5年你赚了60万元，但是如果考虑资金成本（没买房，你的资金放在银行里照样可以产生利息），你实际是亏的，所以卖房前要好好计算一番。

这个就要通过房子的属性，目前的理财收益，以及一个通货膨胀率等多重因素来参考了！因为你给出的信息量实在太少了，所以无法做到一个主观，全面的判断和分析！

第一，得跑赢理财收益！

目前来看，市面的上的平均理财收益可以达到5%左右，5年期的理财！那么按照5年时间来计算，收益率就是300万x5%x5年=75万元！

而加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概15万元左右！所以说，投资房产，你得5年后卖出至少390万的价格，涨幅达到33%左右，才能够算满足了第一个合格指标！

第二，跑赢通胀率！

好的投资是一定需要跑赢同伙膨胀率的，根据2017年所发布的中国通货膨胀率来看，每年可以大大7.5%左右的水平！

也就是说，300万的投资房产，需要5年保持一个7.5%以上的增长，才算是合格，优秀的投资！那么得出的结果就是5年后需要得到一个493万的结果！

再加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概15万元左右，也即是508万，才算是一个非常优秀的投资！！

第三，考虑一个按揭买房的情况

按照目前的贷款情况来看，按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即90万元。

90万资金成本：90万*5%*5年=22.5万

210万的利息成本：140万*6.1%*5年=75万左右

税费、维修基金、物业费等成本：15万元

即按揭买房5年后卖出（300+22.5+75+15）万元=412.5万元，即涨幅达到37.5%，才能算不赔本。

总结

也就是说，如果300万买房的话，全款需要33%才能跑赢市场上的理财，不算亏本买卖；

贷款买房的话，则需要37.5%涨幅收益，才能不赔本；

而想要达到优秀投资标准，战胜通胀，那就得有69%才是一个优秀的投资回报！！而这个数字，对于目前大部分地区的房产来说，难！！！

感谢?点赞和关注?。更多更好的逻辑期待与你分享！一家之言，仅供参考！

这个需要好好算一算。

如果按照当前得利率5.145%，首付3成，计算。首付需要105万，贷款195万，5年还款大概是64万。

105万首付+64万总共支出了，169万。本金还剩下179万，于是这个房子的成本就变成了348万元。

也就是说，五年后，你的房子必须卖348万元才能保本，否则就会亏钱。

300万买的房子，五年后还能否涨48万元，涨幅大概在16%。

以目前，房地产市场的行情来看，如果一直限购限售下去，估计很难涨到16%。

即使涨价16%，你还是亏钱。因为，300万元按照平均银行理财4.3%的年利率，这五年利滚利，最后得到的金额是355万元（300*1.043的5次方=355.17）。

这还不包括购房的契税、五年来持有房屋的物业费、装修成本等。

如果你打算房子拿五年就卖掉，大概率是亏钱的。

因此，磐点财经建议，如果房子不是自住，就不要再买了。房地产的黄金时代已经过去，它的涨幅已经追不上理财利率，这种投资是毫无价值的。

300万投资一套房子，之后卖出具体要达到多少价位才能够保本？具体要看你是全款买房还是贷款买房，两种不同的购房方式，对应的价位是不一样的。

我们先来看一下，全款买房要多少价位才能够保本。

全款买房到底5年之后卖多少价位才能够保本，得从几个角度去考虑。

第1个、考虑通货膨胀因素

过去10年，我国的实际通货膨胀率大概在6.5%左右，未来随着经济放缓，通货膨胀应该没有那么大，但维持在3%左右的水平应该是比较正常的。

按照3%的通货膨胀率计算，那么300万5年之后只相当于现在的257万左右。未来5年想要保值300万的购买力，那么5年之后300万的投资增值必须达到348万才可以，也就是说5年之后你房子必须能够卖出348万才能够保本。

第2个、考虑资金潜在的机会成本。

拿300万去投资房子，那么你就丧失了其他投资机会，所以在投资过程当中，你必须把这个机会成本计算在内，按照目前理财市场的行情来看，你拿300万去投资一些项目获得年化6%以上的收益率应该是不成问题的。因此从机会成本的角度去看，5年之后300万的房子，必须达到400万左右才能保本，否则你的投资实际上就是亏损的。

综合考虑通货膨胀率以及机会成本之后，我个人认为300万的房子5年之后至少要达到360万以上才能够保本，这意味着5年之内房价的年均涨幅必须达到4%以上。

再看一下贷款买房要多少价位才能够保本。

贷款买房可以实现杠杆投资，这样可以扩大资金的能量。如果你以300万作为首付购买房产，按照三层首付计算，你可以购买1000万价值的房产，那么对应的你需要贷款700万，我们假设这700万的贷款是按照30年期等额本息还款，年利率5.39%计算。对应的月供是39263.47元，相当于每年的贷款成本是471161.64元，5年总共的成本是235.48万。

因为每年的月供比较大，所以我们必须把投资的机会成本也计算在内，按照年化收益5%计算，那么每年471161.64元对应的潜在投资收益如下：

从这个计算结果可以看出，每年471161.64元的月供，5年累计的潜在收益大概是37.78万。

前面我们也提到了，300万的资金至少需要获得60万左右的收益才能够保本，所以综合首付款机会成本以及月供机会成本之后，5年时间首付款加月供总共是535.58万，把潜在的收益计算在内，这些钱必须达到633.38万才可以保本。

而贷款5年之后，这套房剩余的本金是646.27万，这意味着5年之后这套房必须达到1279.65万元才可以保本，相当于年均涨幅需要达到5.6％以上。

这完全是一道数学问题，你看我把题主的题目进行一番变化：

有人花了300万买了一套房子，如果把300万存银行会获得4.5%的收益，房子租出去有每月3000元的租金收入，问：如果这个人在5年后把房子卖掉，卖价是多少不赔钱？

解这道题的关键就是计算从银行获得的收益是否大于租出去的租金。如果大于租出去的租金，大多少就需要在卖价上加多少。

我们就按照我设定的标准来计算一下：

年收益率4.5%，5年下来，300万的的年收益为300万*4.5%*5=67.5万。

租金每月3000元，不空置，5年下来租金收入为：3000*5*12=18万。

如果想要不赔钱，最终的卖价应该至少为300万+67.5万—18万=349.5万。

不得不说，5年下来，300万的收益率不可能只有4.5%。无论是采用信托也好，复利理财也好，收益率都可能远大于4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300万的房子租金超5000元的都不在少数，再加上每年房租可能还要有涨幅。在这里只是引入一个数字做简单的计算，题主只要了解计算方法，套用当地当时的情况就可以了。

总结：

5年限售，这个词对于投资来说并不友好。谁能知道5年后房价是涨是跌，5年后理财是3.0%还是5.0%？谁又能知道你的300万会不会遇到更好的投资标的？总体建议是，如果投资，不建议；如果刚需，可以入手。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习！有任何疑问或观点随时交流！

现在全款投资房子是送钱血本无亏，贷款负债投资房子等于自杀，500万投资一套房，5年后一分不值。

一，现在高房价挤出效应，已经让经济出现严重问题，只从2016房价大涨后，很多做企业实体都说，生意不好做了，陆陆续续不少企业，服务业裁员，减少规模，关门，破产发生。这个问题稳定房价不跌今天越来越严重，大家只要看几个数据就知道了。

①老赖数据，老赖越来越多，现在1000多万了，这些人都是做生意的生意不好做，债务一大推。

②返乡潮，这个数据也很大，差不多1-2亿依赖制造业的大量返乡，这个数据还在变大。

③服务业，除了食品以外的其他消费数据，这个数据不增加不说，还在下滑，特别是服务业和实体，大家看一些昔日繁华的街道门店变仓库了，街边就药店，饭店和奶茶店在哪里聚聚支撑，我认识好几个开店的2016后慢慢都没有开店了，有的去卖保险有的回家了。

④结婚率和生育率，2亿单身人口，生育逐年下滑。

⑤大学生就业率，大学喜欢造假，毕业时候就业率100%，都是盖章盖出来的，2016年后毕业大学生就业率估计不到50%。

二，通货膨胀救房地产导致经济更出现大问题，这个我们可以从猪肉涨价里面看出来，由于猪肉大涨，带动其他食品大涨，饭店也涨价，饭店都没有吃了，泡面消费增加，农贸市场火热，这是社会倒退提现，这个就可以看出来，要是继续涨下去。实体，服务业和企业日子会越来越艰难，更多人失业，内需更下滑，更多企业，实体，服务业关门，破产倒闭，更多老赖诞生，降息也没用，没有市场贷款来投资血本无亏变老赖，所以不要指望通货膨胀给解决了，根本行不通。到时候房奴失业了就要断供了，市场没有人接盘，泡沫越来越高，那通货膨胀加快了泡沫破灭。

300万投资一套房子，限售五年意思就是五年之后才能卖出，而你的问题就是五年之后要把这套房子卖出多少价位才能保本？这个问题要计算，然后统计才能知道答案。

第一种：假如你是全款购房的

假如300万元按照银行的五年期的大额存单利率来计算，300万存民营银行的大额存单利率在5%，五年时间总收入为：300万*5%*5年=75万元，五年时间300万存银行总收益为75万元。

通过计算可以得出答案，如果你300万是一次性投资一套房子，五年之后你最起码要375万元以上的价格才能保本，而且这375万元卖房是净收入，不承担卖房的所有手续费（契税、印花税、维修基金、物业费、过户费、其他杂费）；假如你还要分担卖房手续费的话375万都是亏本的，希望你知晓。

第二种情况：假如你是贷款购房的

根据贷款购房的话，购房款总体分为两部分，其一就是首付3成，其二就是银行贷款，而银行的贷款是需要支付利息的，贷款利率不同最终所支付的利息是不同的。

假如300万的房子，首付3成的话就是90万的首付款，需要贷款210万元，而这210万元根据不同的贷款利率和还款方式不同就有不同的成本：

（1）计算贷款成本

如果贷款210万元，贷款周期是30年，还款方式是等额本金，贷款利率是5.88%，在基准利率上浮20%，按照这种贷款利率进行购房。

如上图，贷款210万元，按照5.88%的贷款利率贷款30年，采用等额本息的还款方式，每个月还款金额是12429.00元，总还款金额是4474441.63元，总支付贷款利息是2374441.63元，这就是个人贷款情况。

（2）五年之后总还款本金是多少？

假如你按照每月还款金额12429.00元为准，五年时间的也就是也就是还了60期，每一期还款金额12429.00元，60期的总还款金额是：12429.00元*60期=745740元，也就是说你五年时间已经总共还款了745740元。

如上图这是你提前还款的金额具体数额，假如你五年时间之后一次性还款的还，你在五年时间总共还款金额是745740元，其中还款利息是596961.2元；而在五年时间你真正还款的本金为：745740元-596961.2=148778.8元，这是你五年时间已经还款的本金。

假如你还要提前还款的话，在五年之后你一次性还给银行从还款本金210万元，还需要还款本金约为196.08万元，当然这个本金已经包含了提前还款的违约金12429元，因为提前还款是需要支付一个月的违约金的。

（3）综合以上数据可以结算五年后一次性还款的成本

假如你想要把这套房子的卖掉，你肯定要计算出你在这五年时间里面所付出的所有成本，只有把这些所有成本都计算出来，得出总和就是你购买这套房的成本。

首付是：90万元；

五年月供总金额为：745740元，约为74.58万元；

五年后一次性还款总额约为：196.08万元

购房五年时间你总共付出的成本是：90万元+74.58万元+196.08万元=360.66万元。

这就是你贷款购房，五年时间所付出的购房成本。

综合以上两种购房成本进行得出答案

通过以上两种情况进行分析，300万元投资一套房子，五年之后需要什么价位才能保本呢？

（1）假如全款购房五年之后需要375万元的价格才能保本；

（2）假如贷款购房五年之后需要360.66万元才能保本；

当然这两种情况都是属于净收入，也就是卖房不承担税费，假如要承担税费的话5~6万元之间，也就是在房价之上再度增加5~6万的税费，比如契税，印花税，过户费等等费用，这样才是保本价格。

以上计算数据并非完全正确，仅供大家参考而已。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。

题主问的有些模糊，这300万到底是全款还是只是按揭的首付款？我就分全款和按揭两个分开来算吧：

一、如果300万全款买房，则你需要承担的隐性成本为：

1、利息收入：

假设5年大额定存利率为5%，则利息收入为300万*5%*5=75万

2、契税：

契税根据房屋面积分三个等级，144平以上：3%，144-90平：1.5%，90平以下：1%，我就取中间值1.5%计算，300万*1.5%=4.5万

3、印花税：

印花税一般是按照房款总价的0.05%计算，即：300万*0.05%=1500元

4、物业费、维修费等：

这个每个地方的都不一样，不好计算。

综上：

总成本为：75万+4.5万+0.15万=79.65万，即：

79.65/300=27%

也就是说，如果300万全款买房，五年后，房价要上涨27%才能保本！

二、如果300万贷款买房，则需要承担的隐性成本：

1、利息成本：75万

2、需支付的房贷利息（以等额本息贷款为例）：

首付300万，即房屋总价为1000万，贷款700万，贷款利率按6%计算，贷款20年，则需支付的利息为：503.6万

3、契税+印花税：

1000万*（3%+0.05%）=30.5万

总成本为：75万+503.6万+30.5万=609.1万，即：

609.1/1000=60.9%

也就是说，如果首付300万贷款买房，则五年后房价要上涨60.9%才能保本！

以上是我的个人观点，如果算法有误之处，请在下方留言指正~~

限售5年的房子，投资的价值真不大，5年后的房价到底如何谁能提前预知！再者说，购买房产各种税费、贷款利息、物业费用一大堆！刚需买房自住，尚可理解，但只是炒房投资、赚取差价收益，真没啥必要！

房产交易及使用成本

投资买房需缴纳各种税费，契税、交易费、登记费、评估费、维修基金，如果是通过中介购买的话，还得额外支付中介费。再加上5年间的物业费、水电费之类的，按房价5%估算，此块费用就有15万元。

房租收入

既然是投资买房，限售5年，肯定是要进行出租获利的，否则那就太浪费了！租金按2000元/月计算，5年一共就能获得12万元收入！

资金成本

如果是按揭贷款买房，则5年期间所支出的利息，就是最低的资金成本。

• 首付90万（30%），剩余210万元，按利息比较少的等额本金、贷款30年、利率基准上浮10%来计算，则5年间累计所支付的利息为：51.95万元。
  

• 而首付90万元的资金成本（4%/年）：90万×4%×5年＝18万元。
  

如果是全款买房，则300万元5年的资金成本（4%/年）为：300万×4%×5年＝60万元。

综上所述

• 按揭买房，5年总体的售价为：300万＋15万－12万＋51.95万＋18万＝372.95万元，房价需至少上涨24.31%（平均每年4.86%），才能够达到保本！
  

• 全款买房的话，5年后售价需达到：300万＋15万－12万＋60万＝363万元才行，累计涨幅为21%！