最新《土地管理法》修订，允许农村集体建设用地入市，土地管理法的修订为将来宅基地改革打下基础，但目前城里人仍然还不能下乡购买房屋养老的。

虽然《土地管理法》已经作出了修订，但城乡居民统一建设用地市场的改革还没有时间表，目前农村宅基地性质仍然属于集体所有，法律禁止城市人到农村购买宅基地。城市人为什么不能到农村购买房屋养老？因为农村房屋是建立在宅基地上的，虽然房屋属于个人财产，但宅基地属于村集体的，宅基地和房屋原则上不能分开出售，如果城市人购买了农民的房屋，地随房走，实际上等于占有了集体的宅基地，所以不合法，城市人违法购买农民房屋，宅基地是无法过户，无法确权登记的，购买行为不受法律保护。

在现实生活中，城市人购买农村房屋休闲养老可行吗？实际上是可行的，城市人购买农村房屋实际上相当于我们购买城市的小产权房一样的，我们只购买农民的房屋，只出于居住养老，不扩建不改建，不以投资增值为目的，城市人购买农村房屋实际上是可以的，不会影响居住使用，不会影响休闲养老，唯一的缺点就是怕宅基地增值，卖房的农民反悔，即使农民反悔，从法律角度讲，卖方反悔他也得要退款的，而且买方在购买房屋期间投资装修的损失费用，卖方反悔他也得减损失，所以，城市人购买农村房屋养老实际上是可以的，虽然法律不允许，但现实生活中城市人到农村购买房子养老，农村人到城市买小产权房居住的人也很多，只要不从投资赚钱的角度考虑，只买来居住使用，完全是可以的。

总之，宅基地的改革还没有时间表，目前从法律角度讲，城市人仍不能下乡购买宅基地建房，但城市人如果仅出于休闲养老，直接购买农村自建房居住使用是能实现休闲养老的，城市人购买农村房屋直接居住，不需要确权，不扩建不改建完全是可以的，相当于长期租用农民的房子养老，但购买与租用不同的是，购买的房屋以后可以转让给本村村民，也不会对城市人造成多大的损失。

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我国土地属公有制，城市和城市周边的基本属国家所有，也就是全民公有；农村土地为集体所有制，也就是以生产小组全体村民共同拥有。国家建没需要使用农村土地时，一般采取有偿征购的方式，给农民以资金补偿。中国土地公有制的制度决定着任何土地不得在私人之间买卖。

城市的房子在房改后被称作“商品房”，可以自由买卖，也就是说农民也可以进城买房，但商品房有产权年限，一般规定产权年限为七十年。

农村宅基地是国家依照土地政策，免费分配给农村农民用来建房造屋用于生活的土地。宅基地由符合条件的农民提出申请，由政府土地部门批准在本村组集体建设用地中划拨。


农村宅基地只能用来自己建设生活住房，不得买卖转让，实行“一户一宅”制。农民房屋倒塌，可以在老宅基地上重新翻盖，并且可以永久使用下去。农民更换宅基地必须交旧换新。

农村宅基地的性质决定着农民的宅基地和宅基地上的房子无权卖给本村以外的人员使用。“一户一宅”的限制，也决定着农民在把宅基地出租和转让后不得另批新的宅基地。随着城镇化的速度加快，大批富起来的农民涌进了城市，农村现在出现了不少闲置房和闲置宅基地。一部分城里人就开始打起了农村宅基地的主意，有些人想在农村购买土地发展经济，有些人想买土地建房养老，也有人想直接从农民手中购房居住。

实际上农村的闲置房也是一种资源浪费，拥有闲置房的农民也愿意把这部分资金盘活。今年中央一号文件提出来要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，就是在坚持宅基地所有权属于农民集体、资格权属于集体经济组织成员的基础上，适度放活宅基地的使用权。现阶段国家仍然不允许打破农村宅基地买卖的红线，但允许城里人到农村租用农村闲置房进行居住或者经营实体。这也算是放活拓宽了农村宅基地的使用。城市人可以到农村长期租用老房子进行适度装修改造加以利用。这对于加快城乡共同富裕，缩小城乡差别都有极大好处。但是，在租赁农村房子时必须签订有村委会盖章妇租赁协议，协议年限也有相应规定，不得过长。
这是因为，《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，房屋租赁合同(包括定期租赁合同、不定期租赁合同以及续订房屋租赁合同)的最长期限均为20年。

关于农村宅基地的最新消息来自于9月20日农村农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（以下称《通知》），《通知》中明确指出“严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地”。所以说就目前看来，城里人还不能去农村买房或宅基地。

为什么城里人不能去农村买房或宅基地呢？那是因为农村的宅基地是村集体土地的一部分，它的所有权归村集体，只有村集体成员才有资格使用，而城里人本身户籍没有在农村，不能算村集体成员，没有使用农村宅基地的权利。

城里人没有使用农村宅基地的权力，同时也不能去农村购买农村的房子，因为房子是在村集体宅基地上建的，根据“地随房走”的原则，如果城里人买了农村的房子，就相当于在使用宅基地，所以城里人不能直接买农村的宅基地，也不能买农村的房子。当然，通过合法继承农村的房子除外。

虽然说城里人不能购买农村的宅基地或房子，但是可以通过租赁的方式来达到使用农村房子的目的。《通知》提到“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等”。

不过需要注意的是，《通知》中也提到，除了“村集体和农民”以外，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

当然，在实际生活中，也有城里人私自的去购买农村的宅基地或房子，虽然说在私下的交易也能够达到使用农村宅基地或房子的目的，但是私下交易不受法律的保护，因为它违反了农村土地不能买卖的规定，如果有一方反悔，双方的权益都得不到保障，存在很大的风险。

因此，城里人不能冒着违反法律的风险去购买农村的宅基地或房子，既然《通知》中指出了合法的使用方式，为何我们不采用呢？你说是不是？

城里人到乡下买房，根据有关规定，买房养老不可以，即是买了房，也过不了户，属于不合理购房，得不到法律保护，但下列行为则不违法，不但地方支持，还能有政策上的优惠，就是：为发展农村经济，到乡下买房，不是用来居住养老，而是用作文化馆，民给馆，农家乐，种养殖，特色旅游，等等，能带动农民致富增加收入的项目，是可以的。（民俗馆）（给错了，是俗）

实际上是可行的，城市人购买农村房屋实际上相当于我们购买城市的小产权房一样的，我们只购买农民的房屋，只出于居住养老，不扩建不改建，不以投资增值为目的，城市人购买农村房屋实际上是可以的，不会影响居住使用，不会影响休闲养老，唯一的缺点就是怕宅基地增值，卖房的农民反悔，即使农民反悔，从法律角度讲，卖方反悔他也得要退款的，而且买方在购买房屋期间投资装修的损失费用，卖方反悔他也得减损失，所以，城市人购买农村房屋养老实际上是可以的，虽然法律不允许，但现实生活中城市人到农村购买房子养老，农村人到城市买小产权房居住的人也很多，只要不从投资赚钱的角度考虑，只买来居住使用，完全是可以的。

不知道政策法规这方面的规定。

不过我个人倒是支持城里人到农村买房养老，这样子可以让日益萧凋的农村带来一丝丝生气。

这样子的话，有助于发展农村经济，盘活农村经济。

特别是山区农村，那里的空气更新鲜。

我更希望一些大型厂矿、集团来到农村安家落户。

允许农村人进城买楼，却不允许城里人下乡买房，这不公平。允许房屋流转，互相方便，公平买卖。真正的市场经济。

根据土地管理法，宅基地是属于农村集体经济组织所有，只有农村集体经济组织成员才能够申请宅基地的使用权，所以非农户口或非农村集体经济组织成员是不能申请宅基地的。

目前而言，随着国家\"三权分置\"的改革，宅基地也能进城转让了，这也为城里人下乡买房养老提供了可行性，不过对于已经转让了宅基地的农民朋友来说，据土地管理法规定，你是不能再申请宅基地的了！

城里人到农村买宅基地建房养老是不允许的，但是如果城里人租一处闲置的民宅，在不改变原有建筑框架的情况下，按自己意愿装修后做为养老房还是不违反宅基地管理规定的，只不过把购房款省下来变成零星的房租开支了，将来不租了，按协议要求将装修费用变现还是一笔收入。这也使闲置的民宅得到了利用也满足了城里人田园生活的梦想！

人民的生命、财产受国家宪法保护，宪法是国家基本大法一切与宪法相违背的法律法规都是无效的。农民的房产是农民的合法财产，农民有权利自由买卖。