大家好，我是雷传桃，根据自己对二手房市场的了解，乐于为大家回答这个问题，欢迎大家讨论并留言。

在大中城市及小城市包括县城、乡镇，一方面是一幢幢高楼拔地而起，另一方面是一个个老旧小区里的低层住宅和多层住宅明显老去，成为老破小或老破大。

在各个城市，商品房普遍是从上个世纪八十年代建成并交付使用的，到现在，已经有30多年的房龄了。即使是上个世纪九十年代的房子，房龄也有20多年了。

任何一个建筑都是有使用寿命的，商品房也不例外。商品房属于民用建筑，一般来说，合理的使用年限为50年，也有的房子使用年限可以达到60年、70年。

目前，在全国范围内，基本上没有商品房达到50年的使用年限。过去，很少出现豆腐渣工程，老房子的质量从总体上说，都没有问题。

再过二三十年，各个城市第一批和前几批的商品纷纷到了“年老体弱”的阶段，会有怎样的命运？

一、遇到城市的布局调整，比如在某个住宅区的地盘上，兴建医院、学校、商业综合体、公园、车站等城市配套项目，那么就要拆掉住宅区里的老房子。由谁来拆迁？是政府项目，政府出

资，只能由政府进行招标，然后由中标的建筑商来进行。

有的楼房即使房龄不老，也要服从城市建设的需要，推倒重建。小区的业主，就会被安置到新的小区，或者拿到相应的拆迁补偿款，重新买房子。

二、倘若没有拆迁的机会，而房龄超过了50年，房子本身存在着安全隐患，成了危房，不适合住人了。这时候，业主应该怎么办？

有人会提出，把这些房子卖出去，反正有了接盘侠，房龄太老的房子不属于自己，就与自己无关了。

实际上，房龄超过50年的房子，很难卖出去。

在南京主城区的瑞金路商圈，有个老小区，房子都建成于1979年，由于具有双学区，而且是小学和初中都是名校，那儿的二手房很好卖，而且房价平均每年上涨10%以上。买家还可以申请到银行贷款。

我实地去那个老小区踩过盘，感觉到那些二手房内部的质量还不错，房龄看起来并不像40年，而是像20年。

这样的老破小房子由于有名校双学区加持，加上交通和配套很好，在二手房市场上比较热门。房子本身，并不需拆掉重建。

倘若某一幢楼房出现了质量问题，可以由业主共同出资，交给专业的建筑公司进行加固处理，这样不会影响到居住，安全性也没有问题。

倘若某一幢楼房成了危房，经相关部门进行严格而规范的鉴定之后，需要报废处理，那么，就得拆除重建。谁来支付拆除费和重建费？

我认为，应该由这幢楼盘的业主共同出资，取得相关部门的批复文件后，即可交给建筑公司拆楼和建楼。大约每平米2500元的设计和建筑、安装等成本，业主们都能承担得起。等到与旧楼的层高、外观差不多一样的新楼拔地而起的时候，新楼的房价就会升高，业主们就会尝到相关的甜头。

综上所述，房龄当然越小越好，即使房龄很大了，也没有关系，前提是不能存在着安全隐患。至于拆除重建，只有两种可能，一是政府出资，二是业主出资。

亲爱的问主，不用将来，第一批上世纪八十年代初建的二三十层高的楼房，在一些南方城市，已经到了房龄，需要拆除了，但出现了尴尬的情况：

第一，无人去拆。

开发商们，不愿意拆；当地政府呢，这是商业性的住宅啊，没必要参与，而且，政府也不可能有钱拆，拆，还是得开发商们来进行啊。

但大家对这些高楼，敬而远之。这到底什么情况呢？

第二，无利可图。

一个住宅区，或者几幢房子，要不要拆，那要看，拆了以后再盖，是不是有利。二三十层高的楼，楼间距又比较近。

你拆了，最多盖的跟原来一样，你不可能盖四十层啊，现在住宅，最高，也就是二三十层。

而且，可怕的是，现在对容积率和绿化率有要求，很可能是，你拆了20幢，最后只能盖18幢，你还赔钱呢。

这样，导致开发商不愿意进入。

第三，住房不仅得不了利，还得出大笔钱。

我们正常理解的拆迁，好像是除了拿套房，还拿一大笔钱。可对这种二三十层的高楼，不仅拿不到钱，还得交十几，甚至几十万给开发商。

住房也不干。

现在这些房龄到了的楼房，两个结局：要么业主们，凑钱进行修缮，还能住个几年；要么，就是放弃，成为鬼楼了，因为住人，已经不安全了。

大家好，工作二十多年的城市规划工作者来回答这个问题。

现在的房子都建二三十层高，将来房龄到了，谁来拆了重建？应该说，这是个很现实的问题。

目前高层建筑愈来愈普及，以前普遍就是六七层的多层建筑，现在不但十多层的小高层，二三十层，乃至四五十层的高层住宅建筑都出现了，这固然在集约用地方面起了积极的作用，但是，带给购房者的隐忧也是是实实在在的。

在工作中，我也遇到这样的困惑。原因很简单，现在的老房子，别说五六层的老楼了，哪怕平房都难拆，开发商更愿意拆迁工厂或者直接用空地来建设。现在拆迁都这么难，更别提拆迁二三十层高的高层了 ，拆迁成本实在是太大了！

而且，单从商业角度来说，拆迁了这么高的高层，只有建设更高的高层开发商才有利润可赚，但是这是不现实的，目前高层住宅建筑的缺点越来越暴露出来，未来人类回归田园式的住宅才是个趋势。

那么，将来这些二三十层的高层住宅楼等房龄到了，谁来拆迁呢？

一、政府买单。这个可能性是很大的，毕竟我国土地属于国家，在房地产市场中，政府的角色必不可少。等到这些高层住宅到了使用年限成了危楼了，那么最后可能由政府来善后，毕竟人命关天，政府是不能视而不见的。到时怎样善后，那就是将来的问题了。

二、开发商买单。这个只适合楼盘地段绝佳的情况，比如市中心，开发商拆迁后，可用部分做商业用途等等，总之，开发商无利不起早，除非他们有利可图，否则不会做这种不挣钱的善事的。

三、居民集资拆迁，原址盖新楼。这个是最理想的办法，其实建筑成本并不高，尤其在大城市，相对于房价来说几乎可以忽略不计。问题是人多难齐心，只要一家不同意，这事就难办了。

四、荒废、沦为贫民窟。这种可能性也是有的，尤其在城市的边缘地段。未来随着人口的减少，有的城市会收缩，将来一些到了年限的高层住宅，原居民会逐渐搬走了，又没有拆迁价值，会逐渐荒废，在城市边缘残破不堪就那么伫立着，沦为贫民窟。

当然，以上只是推论，毕竟我国内地的高层住宅建筑从出现到普及，到现在普遍也不过十几年的时间，理论上这些高层还有几十年的寿命呢。几十年后的事谁也不知道，到时我们在不在这个世上也说不定了，只能好好地活在当下，不想太远的事，大家说对吗？

这个问题很现实，但是确实是大难题。

现在成都的北改已经提了很多年，实际推进工作并不理想，说拆这么多年过去了，还是拆不了。

这些都是七八十年代的建筑，高的也就6层，而且还是那种老破小的房子，居住环境差，但是胜在修建期早，地处市中心一环内，比如新二村，还在府南河内侧，距离天府广场也就1.4公里，地铁一个2个站就到。就这么好的一块地，不说开发商拆不起，就是政府也拆不起。

那么在今后百年之后，如何来处理这些逐步退出使用功能的建筑？我觉得很可能是由产权所有人出资，原地重建。

理由有下：1、土地资源有限，人口增长率不高的如今，在开发半个世纪，需求饱和，我们步入发达国家行列，人们的追求是返回田园生活，2、高价值地区存在高密度情况，开发商现在都赔不起，更不用说，以后超高层的建筑人口密度了。3、房屋所有人拥有资产的全部所有权，就比如买个手机，你用久了坏了，想找政府来给你买单么？只不过房子的保质期通常比较长，设计使用年限70年，到期后有资质的单位进行检测，合格还能再用，一般来说用个100年也不错了。

这么算下来200万的房子，一年的价格就是2万块，租一个套二的房子在成都普遍在3000以内，一年也就在2万块钱。还有必要买房子么？其实还是有必要的，原地重建时土地出让金国家不会少一分钱，当然100年后的事情谁又说的准呢，说不定也不要钱了，但是建筑成本是不会少的，拆除可以采用爆破，施工成本目前在3000一个平方，那么大约30万左右，你就可以买会一个新房了，当然这个重建过程，大概有2年时间，你需要租房住。

不过有个问题，你可能需要考虑一下，哪个时候没有你我，可能是你的孙子的操作这个事情，说不定大家都在火星移民呢，为了在火星买个房子拼搏，至于地球的房子，就如同你当时放弃农村房子一样，直接丢弃……

不用担心谁来拆房，也不用担心谁来建房。讲讲理由：

一、有商机，就有交易。

拆房很容易，比建房容易多了，现在拆高层建筑，采用定向爆破技术，分分钟的事儿就拆完了。

施工企业，经营业务就是施工，有生意做，还不争破头抢着做？

二、有市场，就有重建。

一些资源型城市，资源枯竭之后，人去楼空，就不存在拆房，也不存在建房。

繁华城市，经济活跃，旧的不去新的不来，上下五千年历史，城市变迁，城市越建越美。

有市场，就有开发。有开发，就有重建。

三、房龄期满，到底谁来建？

翻翻历史，九朝古都也好，十朝古都也罢，南京也好，北京也好，西安也罢，开封也罢，都是有钱人来建。

忧国忧民，别担心，想早了。

房龄的称谓不准确，房屋合理的使用寿命更符合现实的情况。所谓房龄是指房屋符合使用条件合理期限，而非伴随土地使用期限而确定的，土地使用有期限，当时有适不适合继续使用，拆除房屋的原因只有两大主要理由:第一种房屋由国家依法征收，第二个是房屋已成危房，不具有安全使用功能。因此房龄到期这个说法严格意义上是不准确的。

导读：【我是土木工程硕士建闻君】为了节省土地资源，现代的住宅建筑都是二三十层的高度。设计年限一般都是50年，那么将来到时间了，谁来负责拆了重建呢？我觉得未来房子的趋势是“以修代建”。

一、可能是开发商吗？

“无利不起早”是对商人的评价，拆二三十层的房子按照现在的情况来说，没有什么利润。为什么开发商喜欢拆老小区？我们知道老旧小区大多数都是楼梯房，不超过6层，拆完之后建二三十层的楼房。建筑面积翻了四五倍，一个小区拆下来，按照一二线城市一万及以上的房价，开发商可以挣多少钱可想而知。

拆二三十层的楼房，还建二三十层，没有增加建筑面积，对开发商来说自然是没有什么利润。如果开发商建房，可能有这么几个方面的原因：

• 1、相关部门的资金补贴。既然拆房子不挣钱，如果政府部门进行补贴。比如按照拆建的建筑面积每平方米补贴一万，这样算来和开发商开发后自己卖房差不多，有利润自然有商人愿意做。
• 2、在其他方面挣钱。未来智能家居和智能物业是一个趋势，开发商也可以通过房屋的装修和小区的管理，挣取一定的利润。比如，开发商拆完重建后，小区终生的物业管理权归开发商所有，毕竟物业公司是一个长期的收益，如果有利润的话，也是有开发商会做。

我认为开放商未来会不会拆了重建二三十层的房子，主要和当时的政策、利润以及环境等因素相关。

二、以修代拆

我个人倒是认为未来的趋势是：以修代建。

住宅建筑的设计年限是50年，并不是说到了50年就不能再住了，而是50年之内能保证房屋的健康。在房龄到期的时候，可以根据相关部门对房子的评估，评定该住宅建筑是否可以继续居住。比如，有这么几种结果：

• 1、没有问题，适合居住。经过相关部门的检测，房子只是部分非承重墙出现裂缝，承重构件（柱、梁、墙）等没有问题，那么这个建筑当然是可以继续使用，不影响居住的安全。
• 2、有少量小问题，维修后可继续居住。经过检测，部分承重墙或者柱子有少量裂缝，但是其内部的钢筋以及混凝土没有较大损坏。对损坏的构件进行加固维修后，可继续使用。比如，某个柱子开裂，在柱子外面增加箍筋，喷涂混凝土等措施进行加固。
• 3、有构件损坏，更换加固后可继续居住。经过检测，某些建筑构件已经损坏，无法继续使用，拆掉后进行构件的替换。比如，有个柱子里的外层混凝土剥落，里面的钢筋有断裂，评估柱子承载力不足。这个时候就可以将整个柱子替换，以保证建筑结构的正常使用。
• 4、有较大损坏，不适合居住。如果经过检测评估，房子维修加固的费用过高，或者损坏构件过多，就算维修加固也不能保证建筑的安全，这个时候就应该考虑建筑拆除重建。

结语：二三十层的房子拆除重建，对开发商来说利润比较小，如果没有政策的扶持或者是其他利润，没有开发商愿意做。相对来说，“以修代建”可节省大量的资源，也有利于保护环境。维修加固的做法在国内外都有例子参考，比如，国内的古建筑加固，国外的现代房屋的加固，都有比较成熟的技术。

以上仅代表个人观点，你觉得“以修代建”怎么样呢？赶快留言发表自己的看法吧！

【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】

我觉得拆了重建是不太可能的！最后的结局就是全部变成老破小，然后成为贫民窟，就跟现在的一些欧美贫民窟一样。欧美国家现在整治了吗？根本没有！他们直接放在那里遗弃，最终成了罪恶的天堂。因为拆掉一栋楼重新建成本会比到另外一个地方拿空地重建多好几倍。这也是欧美国家没有几个愿意开发房地产，欧美国家也很少人愿意去买商品房的主因！因为真的不保值。

房子保值论不过就是跟之前炒作藏獒是天狗一样，这不过是一些资本家玩的炒作游戏，目的就是骗别人来买，至于买完了干啥那是买家自己的事，跟开发房产的人就没关系了，跟卖膏药也没啥区别。

所以呢，活在当下就好了，别想着什么东西都要传宗接代。一代人过一代人的生活，儿孙则自有儿孙福。真想要买房保值的，农村的宅基地，或者买商业开发的别墅，这种自己一个就可以实现房子，最保值，因为地皮值钱！

您好，我们是海南环球屋，一直在关注和研究海南房产方面，此次回答希望对您有所帮助！

主楼所提的问题很棒！也是购房者未来将面临的问题！

如今，肉眼可见的变化：高层建筑愈来愈普及！以前普遍是十层以下的多层建筑，现在不仅十多层、二三十层，甚至还有四五十层的高层住宅建筑出现。从开发商的角度来看，这固然是在集约用地方面起了积极的作用，同时也是有利可赚。但从购房者的角度来看，这些高层住宅建筑未来到了房龄后，改如何处理呢？

如果高层住宅到了产权年限成了危楼后，有可能由政府买单的可能性很大！毕竟我国土地属于国家，同时，在房地产的市场中，zf主导着一个很重要的角色，面对危楼，zf不会坐视不管的。至于该如何善后，那就是将来的问题了。除了政府外，也有可能是开发商买单，不过这种情况只适合楼盘地段绝佳的情况，比如市中心，商业区、学区房......开发商拆迁后，可用部分做商业用途等等！总之，开发商无利不起早，除非他们有利可图，否则不会做这种不挣钱的善事的。

这只是个人的推论，毕竟我国内地的高层住宅建筑从出现到普及也不过十几年的时间，理论上这些高层还有几十年的寿命呢。这几十年期间，谁也不知道会有什么政策出台呢。所以，活在当下，以后的事情会有子子孙孙来替您操心的！

这确实是个很大的问题，先来看看为什么说是一个很大的问题。

开发商可能不愿意拆

现在拆迁的房子大多是平房和多层房屋，开发商拆迁后，建成高层住宅，还是有很大利润的。所以现在的老房子拆迁还是相对容易的。现在的高层住宅大多2、3十层，甚至3、4十层，如果再过3、4十年，高层住宅成了老旧房屋，开发商会愿意拆吗？我认为很困难。因为拆迁后如何实现盈利是开发商要考虑的问题，难道建成5、6十层的房子吗？所以开发商可能不太愿意拆迁高层住宅。

2、业主很难达成统一意见

现在各地都能看到不少“钉子户”，也就是不同意拆迁协议的。就现在的老小区都需要做大量工作才能让业主们签字。现在的高层住宅动辄就是几百户、上千户，甚至几千户。到时候如果真要拆迁，业主们可能很难才能达成统一条件，毕竟关系到钱的问题。所以高层住宅拆迁可能很难。

如果真的要拆迁，可能需要政府出台相关的政策，才能简化流程。