两年没交物业费，被物业起诉了，物业服务不达标，业主该怎么维护

Answer 1

我始终坚定的认为，拒绝交费的都是无赖。不管任何服务项目，都有成本的，需要各种投入与支出。不管物业公司如何进驻小区、服务如何不到位、上面有多少保护伞，我们都可以去社区、房管局、政府去投诉，去举报。

以服务不到位、服务不好为由，不交物业费，就是本末倒置了。我们需要的是什么，既然暂时决定不了哪家物业公司接管小区，那我们就发挥自己的作用，利用一切手段宣示自己的意见和权利。

1、直接给物业公司写意见书，陈述自己的看法和要求。

2、到房管局物业管理单位，说明自己的意见或建议。

3、直接到政府部门信访局递送意见书，请他们协助解决。

4、与政府主管相关部门的领导见面，讲清楚自己的诉求。

5、请电视台或报社民生方面的栏目记者，到小区关注一下物业管理存在的问题。

6、发挥网络媒介快速传播优势，在保证事实清楚、证据确凿的情况下，将小区物业管理存在问题上传到网上，对物业公司加速整改形成压力。

结论。物业管理是个难题，包括我所在的城区花园新区物业管理一塌糊涂，物业不作为，居民杂物摆放到楼外，占用小区绿地种菜，小区绿地被踩成路等等问题频出。我的做法就是沟通再沟通，实在不行，就按照我的六点方案进行了。

但物业费我是一分钱也不少交，票据保存完好。这样与他们谈到管理问题的时候才更有底气。

因为我花钱买服务了，而你服务做不到位，我找你们反映情况，是有理由的。明天，该给物业王经理打电话了，再不整改接着往上找。

另外，请大家看看一则催缴物业费通知，内容如下：尊敬的小区业主您好，现通知催缴办理交物业管理费，请该业主到**物业办理交费手续，提醒你，物业费是永远欠不黄的，你欠费多少，自己算一下，你已经欠了多少费，拖欠下去欠着不交，是要交滞纳金的，到时候加滞纳金欠的更多。

这就是小区欠费存在的现实情况，不只一家两家，只要有五分之一的业户不交物业费，想获得更好的服务，可能吗？？？？？

Answer 2

不要物业是强加给业主的，房子是我买的，电水费我也交了还要我一靠子给物业交钱不干。原小区每月只交6元钱的卫生费给城管。干干净净！坚决反对物业这种坐地吸钱剥削别人一靠子的行业及组织。

Answer 3

物业服务费纠纷官司中基本都是一边倒的现象，物业公司基本都能够获得胜诉判决。法院判决之后若不履行，将面临被强制执行，同时还将被列入失信名单和限制高消费等情形，所以多数业主也会在法院判决之后主动履行判决。

很多业主以未入住未享受物业服务、未签物业合同、对物业服务不满意、对物业公司捆绑式服务不满、对物业公司利用公用面积经营不满等等为由拒不缴纳物业服务费，但基本都未能获得法院支持，物业公司基本都是胜诉。

其中认为物业公司服务不符合合同约定，不达标的情况算是最为常见的抗辩理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但是，根据谁主张谁举证原则，很多业主却基本没有证据证明物业存在物业不达标，以致于法院对业主的抗辩基本都不予采信，仍是判决业主支付物业服务费。或者有的业主能够提供小部分照片等证据，但法院也认为这仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，还是支持物业公司的诉请。

所以，对于物业服务费，若是业主没有充足的证据，那跟物业公司打官司基本没有好处，不仅可能需要缴纳物业服务费，还将承担违约金。

Answer 4

你好，关于业主与物业之间的纠纷我解答过很多，对于你现在的状况我的建议如下：

被起诉了怎么办？

根据《民事诉讼法》相关规定，首先需要看是否是属于该法院管辖，如果不符合管辖规定，可以在答辩期内提出管辖异议。这一点说白了就是看物业所起诉的法院对你有没有管辖权，如果没有，那么你了提管辖权异议。

其次，看对方的诉讼请求是否合法，并结合其诉讼的事实与理由进行答辩，同时结合相关证据，将答辩状及证据的复印件提交诉讼的人民法院。说白了就是做好应诉准备。

在开庭时需要对双方的证据进行质证，并结合质证的情况和争议的焦点，进行答辩。

如果自己处理不好，建议还是委托专业律师帮助解决。这是被起诉时的处理方式，不理解的可以问我。

物业服务不到位怎么办？

由于你的问题说的不是很清楚，我理解的是物业提供服务了，但是业主对其服务不满意，希望我理解的跟你说的没有多大差距，我就这一点进行解答。

首先可以找物业经理。如果仅仅是物业管理上的小问题，例如物业没有及时的整理绿化、没有及时的倒垃圾或者是物业人员服务态度差，你直接找物业经理就可以了。

然后可以找找业主委员会。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，业委会成员以选举的方式产生，都会以业主利益为出发点，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作，可以受理业主投诉问题。

再次可以找居委会、街道办事处或者房管局。根据《物业管理条例》规定，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

还可以找仲裁委员会。根据《仲裁法》规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

最后找法院。出现纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院提起民事上的违约或侵权之诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

物业费能不能不交？

根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。但是，如果你有相关证据证明物业存在违约行为，那么你可以请求少交物业费。

以上是我的回答，如果还有不明白的，欢迎私聊。

Answer 5

诉讼是解决问题既文明又公平的方法之一。既然物业起诉了，那你就在法庭上摆事实讲道理吧。

物业管理属于服务性行业，理应在收取物业时，与业主签署服务协议，约定服务内容、服务标准和收费的依据和标准，以及出现争议的解决办法等。然而，实际生活中，物业公司都没有这样的协议，收物业费时只是开个收据而已。

我每年交物业费时，都向物业要这样的服务协议，但物业经理从来都是给我一支香，然后嬉皮笑脸的说，“下年完善”！我也知道有些业主，因为觉得物业的服务不到位或反映的问题没有得到解决而拒交，我也看到收费人员经常在晚上敲未交费业主的门，但是，谁有功夫去和物业较真。

就维权来讲，最好的办法是找业主委员会，你可以联合有相同问题的业主，一起去业主委员会反映，通过他们与物业交流，因为小区选用哪家物业公司的决定权就在业主委员会。当然，如果业主委员会和物业都不作为，你还可以去房管局物业科反映情况，由主管部门责成物业规范服务。

就法庭答辩而言，估计你能提供一些照片外，也没有其它直接证据。现在能做的就是找业主证明物业服务不达标；找业主委员会出具证明，证明你反映的问题没有得到解决。但结果很有可能是法庭促进你与物业达成协议，你交物业费，物业规范服务。希望能对你有所帮助。

Answer 6

物业公司对业主的服务，多有不尽人意的地方，如果你掌握有充分的证据，说明他的服务不到位，你拒交物业费，也是有些道理的。如果你空口无凭说人家的服务不到位，但是没有据，人家起诉你，那你肯定没戏，不但要掏物业费，还要掏滞纳金和诉讼费，这样下来，你就得不偿失了。

我住的是二楼，下水管道出水不利。每当下水道堵塞，污水就会升到二楼，弄的满屋都是脏水。每次污水满地，我都会拍下照片，拍下视频，留下证据。

因为修下水道很麻烦，他们好长时间都不给处理，所以我也和你一样，两年没有交物业费，

每到物业公司催交物业费费时，我都会和他提起下水道的事，他们也没法答复，无能为力。

有一次，他们说要用法律的方法来解决问题。我回答说，那好吧，我去法亭来处理。他们没有办法，最后说了软话，给我少要一半的物业费，我才给他交去。

因为下水道处理很麻烦，他们很难处理，所以我就只有按照他们的办法，交一半的物业费给他们。

记住，物业公司哪里做得不好，你必须留有证据，就是他打官司，你也能占理。如果你没有证据，空嘴白牙说物业公司服务不到位，那你的官司一定会输，物业费一点都不会给你去。

Answer 7

很高兴与大家网聊。

对于两年沒交物业费，被物业起诉了，物业服务不达标，业主该怎么维权问题，我们一起讨论：

一是楼主两年沒交物业费，被物业起诉了，你不交物业费的理由是物业不达标。对于物业服务，原建设部把物业服务分为五级，分别对应不同的物业费价格区间。但由于各地用工价格和材料价格不同，切差距很大，失去其参考价值，后来取消了。也就是说物业服务现在没有绝对标准，只强调质价相符。而质价相符的核算，参考当地用工价格和耗材价格而对应物业费，所以讲物业服务好不好，必与物业费高低拉钩，也就是业主享受的物业服务总值与物业费相等为最好。但由于我国物价每年3%幅增长，而物业费若五年沒增加，那么质价相符中就有15%左右的误差了。就按楼主说的两年前开始不交物业费，你用现在的质价相符核算，已有6%的误差了。如保安工资三四年前每月一千五百元左右，而现在已是一千八百元左右；维修工三四年前二千五百元左右，現在三千元左右。所以质价相符以现在的用工和耗材价格为准比较公平。建议业主用《物业管理条例》中质价相符法律规定来评价物业费与享受的物业服务总值是否相等最为科学，人为认识和判断特别是个人不能反映整体物业服务的真实性。

二是业主怎么维权问题，首先业主要以与物业公司签订的物业服务协议中的物业费为准，参考夲小区物业用工价格，只要业主享受的服务总值小于你所交的物业费，而且差距较大，比如差1O%以上，说明物业管理服务确实不好。其次你可以再收集证据，主要是照片、业主证人等相关资料。其三是资料收集齐了，你可以找物业经理反映物业服务不达标，物业经理若不能自圆其说，也不给你减免物业费，你可以投诉到社区或住建局物业科解决，若你还不满意，可以起诉物业公司。其四若夲小区交物业费业主达到95%以上，说明夲小区物业服务还是可以的，业主这时也需反思自己了。因为若物业公司起诉你必赢，到时违约金也不是个小数，业主得不偿失。

三是业主对物业服务不滿意，用不交物业费来抗拒，是错误的方法，既不合理也不合法，因为业主按时交纳物业费是义务，义务是应该历行的，不讲价钱的。深圳新修订的物业管理条例中还是规定业主要按时交纳物业费，并规定业委会成员自小区业主大会召开之日之前三日，业主沒有按时交纳物业费的，不准进入业委会。你用违法的行为来处理物业公司服务不达标的方法是错误的。从纯法律上讲，当一个人首先不历行自己的法律义务，他已失去投诉和起诉的权利了。在国内有些部门、法院还能听听你的诉求，在国外沒人听你这一套，打官司也不好立案。所以建议业主先历行自己的义务，服务也是商品，你沒买怎么评价，你买了服务，再维权更有效，更有理，更合法。

当然，建议业主也要计算维权工效成本，假如二年的物业费只有三千元左右，你与物业公司的交涉、投诉、起诉耗费的时间和物力，可能比三千元要大多了？即使是物业公司物业服务不达标，但你还是享受了部分服务，这三千元物业费也不可能全免啊。

网络讨论，仅供参考。

Answer 8

这类情况比较常见，有些业主常以物业服务不到位为由拒交物业费，结果被物业起诉，最后，十之八九都是业主败诉，很多业主对此些愤愤不平，其实是不懂法。业主维权只有采取合法有效的途径，才能达到预期效果。

按时交纳物业费是业主的义务

物业服务企业是依据物业服务合同向业主提供服务，根据《物权法》《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，遵守物业服务合同、遵守管理规约、按时缴纳物业费是业主的义务，业主不得以放弃权利为由而不履行义务。业主如无正当理由拒绝交纳物业费的，业主委员会和物业公司可以督促、催告业主缴纳，逾期不交的，业主委员会和物业都可以起诉，而且法院通常会予以支持。

什么是正当理由？

业主不交物业费常见的理由一般有以下几方面：

一是业主没跟物业公司签订物业服务合同；

二是物业服务不到位，比如保洁不满意，维修不及时等；

三是出现家庭财产损失，认为物业应该担责，比如家中被盗，车辆被刮碰等等；

四是由于下水堵塞、屋面漏雨等导致邻里纠纷，物业不给解决等。

实际上，这些理由多数在法庭上并没有得到支持。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的裁判规则，对于拒交物业费的正当理由的认定是很严格的，只有以下两种情况才会被裁定属于正当理由：一是物业不履行合同义务，二是履行合同义务有重大瑕疵。除此之外，均不构成正当理由。显然，上述业主拒交物业费的理由多数都不能成立。

业主如何维权？

由于法院裁定构成不交物业费的正当理由的举证比较困难，所以，以拒交物业费的方式进行维权并不可取。关于前面提到的业主拒交物业费的第一条理由，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释已有明确规定，无论是前期物业服务企业合同，还是业主委员会签订的物业服务合同，或者物业合同到期后存在的事实上构成的服务合同，对业主均有约束力。因此，业主以此为由拒交物业费是不成立的。

至于业主的其他方面的诉求，与交纳物业费并不属于同一法律关系，业主可以另行通过合法途径主张自己的权利。大白话就是，维权和交物业费是两码事，一码归一码，如果维权理由成立，物业该承担的责任一点少不了。

Answer 9

现在大部分的物业公司就是服务干得不怎么样，收费很积极。把自己当主人，想怎么干就怎么干。喊他把公共区域的收入拿出来，一天就打太极，打死他都要赖账。主要还是我们国家的法律不完善，物业专门打擦边球，做得好不好没标准，反正钱是要收的。所以综合看下来，物业在中国就是个畸形产物，应该改革了。