回迁房为什么比不上商品房？这个原因很简单，假如回迁房跟商品房都是一样的，那谁还会去买商品房了，毕竟回迁房的价格明显要比商品房低很多！

具体来说，回迁房之所以比不上商品房，两者的差距主要体现在以下这个方面。

第一、质量不同。

回迁房是拆迁的一种补偿，一般回迁房都是当地政府找一些开发商建起来的，而且预算的资金相对比较有限，因此这些开发商为了获得利润，他们在材料选择、施工、监理等各方面都没法跟商品房相比，因此总体的房子质量跟商品房是不在一个层次上的，比如有些回迁房有可能住了几年之后墙体就开始漏水了。

当然对于回迁房的质量也要看具体城市吧，比如有些城市回迁房的质量其实跟商品房是差不多的。

第二、绿化环境不同。

一个好的商品房小区，他们的绿化环境一般都是比较好的，该种的东西基本都种，绿化无论是质量还是面积都比较好。

而回迁房本身的绿化一般都是比较差的，大多时候都是随便种一些草，然后再种几个灌木就是OK了，绿化跟商品房根本不在一个档位上。

第三、容积率不同。

正规的商品房容积率都有严格的要求，正常情况下容积率不会太高，楼与楼之间的间隔相对比较大，因此空间和视野都比较舒适，采光条件，通风条件等各方面都比较好。

而回迁房为了容纳更多的人，一般容积率都比较高，楼与楼之间的间隔相对比较小，而且楼层相对比较高，因此采光条件和通风条件等各方面跟商品房是没法相比的。

第四、物业管理不同。

商品房一般都会有正规的物业公司进行管理，无论是管理水平还是服务水平都是比较到位的。

而回迁房的物业一般都比较差，有的可能只是当地一些小物业公司管理，有的甚至是为了给回迁居民提供就业机会，由回迁居民自己管理，所以总体的物业是比较差的。

第五、回迁房租客可能比较多，人员复杂。

很多城市居民拆迁不只分到一套房，有可能分到三四套房甚至更多，因此很多人都会把多余出来的房子对外出租，因此回迁房小区里面很多人都有可能是其他租客。

这些租客往往是不稳定的，而且他们对卫生环境各方面也不太重视，因此总体的环境有可能会比较差。

所以从整体来说，回迁房跟商品房根本没法相比。

当然相对于商品房来说，回迁房也有自己的优势，比如面积比较大。因为商品房的土地性质一般都是划拨而不是出样，所以土地不用花钱，因此房子的总体建造成本比较低，对应的房子的面积也比较大，比如同样是90平米的回迁房，有可能比商品房实际多出二三十平米的使用面积。

另一方面虽然回迁房的物业管理水平比较差，但是物业费相对比较低，很多回迁房一个月的物业费也就一两百块钱甚至几十块钱，这个物业费要比商品房低不少。

再一个是，回迁房因为特殊，正常情况下不能随便交易，需要满几年才能上市交易，而且价格也相对会比商品房低一些，所以对预算有限的朋友来说，购买回迁房也不失为一个正确的选择。

回迁房造价低，质量仅仅是达标，甚至现在很多回迁房出现质量不达标的情况。

回迁房往往是使用最廉价的建筑材料。以我们最常见的问题来说，回迁房电梯故障率很高，因为是照着最便宜的买；保温层容易脱落或破损，因为这是最廉价的。

回迁房的标准就两点，第一：合格；第二：能住。所以像什么户型、隔音、举架这些都不用惦记，不会有什么高标准。一切都是为了容积率和低成本。

商品房则不同，商品房的建造标准要求更高，尤其大品牌开发商对于楼体建造有着自己的高标准。

比如户型、隔音、梯户数量等等都有自家公司的标准，通常不会出现回迁房的两梯四户或者隔壁打嗝这屋都能听到的情况。当然商品房也分三六九等，越贵的房子肯定建造标准越高。而有些商品房卖价跟回迁房差不多，那这质量差别估计也不大。

当然也有些回迁房是属于企业回迁，比如老多层拆改为集资新高层，尤其大企业的房子，建筑质量比一般回迁房还是要高的，能够媲美中档的商品房楼盘。

因此并不是回迁房都比不上商品房，这只是相对来看。只能说一般的回迁房确实不如一般的商品房。但好的回迁房还是不错的，不过再好的回迁房也比不上好的商品房。

也不能说回迁楼和商品房对比没有优势。

回迁房的缺点是什么？

第一，土地性质。回迁房的土地一般都是划拨土地，商品房的土地是出让土地。所以，土地性质不如商品房，毕竟一个不花钱，一个是花钱买的。

第二，房屋质量。回迁房的房屋质量确实不如商品房的质量好。

第三，居住环境差。回迁房的物业管理，小区环境比商品房要差多了。

第四，居住的人群素质。回迁社区的人口素质要要商品房的差些。

不过，回迁房也有回迁房的好处。

第一，回迁房的公摊很小，房子的实际使用面积比较大。

第二，回迁房一般都是同个村或者同一个地方的人口，邻里关系比较熟悉。

第三，回迁房的管业物理等生活费用比较低。

商品房也有一些缺点。

第一，一般公摊面积比较大。

第二，有的小开发商开发的房子质量还不如回迁房。

第三，物业管理费，停车费等等生活费用比较高。

所以说，不要一贯的认为回迁房就不如商品房，只能说各有优缺点。

回迁房之所以比不上商品房，是有很多原因造成的，一般来说，回迁房的每一层的户数都会比较多，你像我见过一层有七户的，但是商品房就不会像回迁房那么样，一层有这么多户了，一般来说，商品房每层最多有4到5户

另外，回迁房因为是本身拆迁所得，对于回迁的很多居民来说，他们有可能不止一套住房，如果说是在一套回迁房里面很有可能会分到2到3套回迁的住宅这就导致他们回迁的这些住户会把房子租赁出去，大家可以想一下，一般来说，租户并不会像房子本身的主人那般去爱护照顾房子

回迁房的物业一般来说会比正规商品房的物业价格稍微便宜一些，这就导致的在物业的服务上和商品房的物业公司是有一定的区别的

其实大部分的回迁房，如果售卖的话，肯定是不如商品房的价格高的，回迁房的购买者大部分属于在城市里买第一套住房的外来务工

所以在这里建议大家如果说是买房的话，尽量不要考虑回迁房，除非价格非常的诱人

地区的不同回迁楼的性质也是各不相同，不过绝大多数的回迁楼的确是比不上同小区的商品房。

为什么回迁楼比不上商品房，各地区比较常见的就是，商品房与回迁楼土地性质不同，商品房房本是市证，而回迁房房本是村证小产权房，两者之间土地性质的不同后期的价格相差悬殊，所以回迁楼不如商品房。

还有即便是回迁房与商品房土地性质相同，最终办理的房本均是市证，由于回迁楼所居住的人群，都是附近农村人，生活习惯在较短的时间内难以改变，经常在家中或楼道内制造一些扰民的噪音，或者在楼道公共空间堆放很多杂物，不顾左邻右舍的感受，邻居还不能说一说就会反驳其他人，我在我家愿意做啥就做啥爱你啥事，这种情况在各地区回迁楼里，也是非常多见的刚搬进来的村民素质低，从而导致很多购房者不愿意购买回迁房。

其实回迁房也就是这两个缺点较为致命的缺点，其他的可以说比商品房要好很多，回迁房在建造的时候比相同的商品房，在用料上要比上品房的标准更高，因为各地区的回迁房都在当地政府的监管下，没有任何一个开发商敢偷工减料，被政府发现直接从新建设，被村民发现就不是从新建设这么简单，广大村民会在质量问题上大做文章，让开发商增加补偿款，如不增加补偿新楼盘也别想盖，所以各地区的回迁楼比商品房质量更好，因为开发商不敢冒险偷工减料。

小区内的基础设施回迁楼虽说，达不到高档小区相同的环境和设施，但是在同样的小区内，回迁楼的绿化面积以及基础设施，均是可以达到与当时开发商所承诺95%以上相符合的标准，而商品房就不行了能达到70%相符合就已经非常不错了，毕竟广大居民在购买商品房的时候，只能看到一个图纸即便是现房也不会拿尺子去量，而回迁楼就不同了在开发商交房的时候，村民均是会带上尺子按照图纸上的标准去测量，发现没有达到当初开发商所承诺的标准，依然是会要求开发商增加补偿款。

同样的小区回迁楼物业费，低于商品房物业费很多，因为绝大多数的开发商均是向村民承诺，给回迁楼物业费以及其他费用减免政策。

其实总的来说回迁楼各方各面，其实都是比商品房要更好一些，因为开发商不敢马虎也不能马虎，回迁楼出现问题后得不偿失！但是各地区都说回迁楼比不上商品房，其实回迁楼致命的就是，土地性质不同和居住在回迁楼的居民整体素质不如市民素质高，所以很多人居民不愿意购买回迁楼，也就会导致很多人说回迁楼比不上商品房。

的确，大部分的回迁楼，无论从售价、地理位置，还是流通性上，都比商品房略低。不过，这种情况，目前正逐步在改善。很多城市，就地回迁、就地商品房安置，已经成为了一种趋势！

回迁楼、安置房

随着国内经济的快速发展、城市不断在对外扩张，城乡结合部、老旧小区动迁。一般情况下，当地政府都会联合开发商，建立一些小区，对于拆迁之后，失去住房的居民进行安置。

此时，如果动迁后，安置到原来的地方新建的小区居住，这就叫“回迁房”；反之，如果是异地安置，那么就是“安置房”。

现如今，目前大部分城市采用的是异地安置的方式，这样一则可以提前规划、早建设、早安置，二则还可省下一大笔补偿费用（租房过渡费等）。

而安置房的建设资金，都是由政府支付的。因此，资金有限、建设周期较短、赶工期等原因，导致安置房存在质量一般、绿化一般、物业一般等问题。

这就造成了，回迁楼、安置房的市场交易价格，一直是比不上商品房的！

就地回迁、商品房安置，成为一种新趋势

正因为之前的政策当中，无论是货币化安置、还是等房安置，都会带来一些潜在的问题。因此，现如今，动迁土地、就地商品房安置，成为一种新的趋势。

举个例子来说，动迁地块、需要安置100户居民。此时，这块土地拍卖时，会附加一个条件，需要在限价范围内，拿出一部分房源安置这部分居民。

类似这样的回迁房，除了可能房屋面积较大之外，同样的施工质量、同样的绿化、同样的物业，与本小区商品房其实并无不同的。

总之，之前回迁房，确实比不上商品房，不过这种情况会逐步得到改善的。未来的回迁房与商品房，几乎一样的，并不存在任何差别！

一分钱一分货，回迁房的预算成本决定其建筑品质！

• 受回迁房总体预算影响，回迁房大部分是地价较便宜的地段，也就是地段较偏的地段。地段偏的情况下，相应的生活配套也基本略显不足。
• 回迁房造价也会控制在一定的区间内，且容积率偏高，人口较为集中居住，楼间距窄。
• 回迁房的资金大部分是Z府负责牵头来运作的，整个资金链是偏紧的，所以需要项目承包人员掂付一定资金来运作，这也会促使他们加快施工进度来结算项目工资。
• 回迁房的产权性质有些模糊，从市场价格表现来看，其价格是低于保障房的，而保障房可以看作是8成产权的商品房，那么回迁房的价格一般是商品房价格的50-70%之间。

综述，价格走势反映一切，从回迁楼和商品房的价格差异就能看出，两者差距远非价格上的差异，更多的是产权性质和综合生活品质方面的差异。

我自己是北漂，买的是北京2010年建成的回迁房，我自己没有觉得回迁房比不上商品房，反而觉得性价比很高。如果要说回迁房比商品房有哪些劣势，通过买房，我觉得有这么几点：

1、回迁房如果建成后没有进行过交易，大多房屋性质属于经济适用房，进行第一次交易会有高昂的税费，很多人难以接受。不过一旦进行了一次交易后，房屋性质就会从经济适用房变成市面上流通的普通商品房。故更建议入手已经交易过的回迁房。

2、回迁房的小区环境与楼内环境可能与商品房有差距，很多房屋楼道内就是磨平的水泥地面，光线也不是很好，不像现在的商品房，会对楼道等公共区域进行装修。不过笔者认为，羊毛出在羊身上，看大家是想要舒适还是想要性价比了。

3、回迁房还会有很多人担心同住人员的素质问题，因为很多回迁回来的是老人，或者是原来处在城市较偏远地区的居民，如果是久居市中心的市民，难免有这样的担心。我个人是不介意这一点的，尤其北京的回迁，好多都是拆了胡同什么的回迁的北京大爷大妈，人都很好，相处非常愉快。

4、回迁房可能小区周围的配套环境不一定非常好，因为商品房的地产商大多都会在房屋盖之前就开始规划住宅周边的整体环境，但回迁房这方面要弱一些。

以上四点是我个人的一些感受，因为是在北京，可能相对特殊一些，北京的房子，对于上班族来说，最重要是交通便利，其它都可以往后排一排……所以我个人觉得自己入手的回迁房特别划算，并没有觉得不如商品房。希望上述文字能对大家有帮助。

很高兴回答你这个问题：回迁房是我国特殊拆迁政策的产物，因为拆迁房采取的是回迁的方式补偿，所以它不是商品房，不能当作商品房出售。他们的区别：

一、开发商不同

回迁房一般是政府财政拨款所建，用来补偿给原住民的房屋，所以在选择开发商上大多选择本地的小型开发商，其建筑质量会存在一些隐患，例如：墙体的渗水现象是普遍存在较多的情况，其次是电梯的故障率也会更高。商品房的开发商差异较大，既有品牌开发商也有中小型开发商。国内一些品牌开放商，在房屋建造的用材用料、施工技艺、施工监管、房屋验收等方面都有一套完善的标准，其产品质量更值得信赖。

二、价值不同

由于安置房与商品房所在小区中的位置不同，通常商品房的通风和采光等情况都要比安置房屋要好很多，附近的绿化，环境等也大不相同。这就使得同样面积的房子，安置房的实际价值远低于商品房。

三、规划不同

回迁房在住宅规划上会有很多弊端，由于政府拨地的面积有限，为容下更多住户，容积率会比较高。其次，开发商为了提高利润并不会投入过多的资金在住宅区的园林建设中，很多回迁房小区仅仅只有几块草坪，一些灌木球和少量的树木。再来便是停车规划的问题，市面上的回迁房几乎没有人车分流的规划，很多小区甚至没有地下停车场，未来小区停车难、移车烦等问题会逐步出现。

部分高质量的商品房生活质量有保证。住宅区的园林规划也会做得更为全面，全龄段的休闲设施、阳光草坪、夜光跑道等等都经过人性考量，提高业主的生活品质。人车分流的地下停车场，停车场入户大厅都是现在商品房做得较为成熟的项目。

四、物业不同

大部分回迁房所选的物业一般并不能算是正在的服务，只是单纯的看管小区的功能。品牌开发商自己的物业服务团队，做得更好。住区环境维护、公共区域保持整洁，为业主提供一个舒适的环境

五、交易不同

回迁房相对于商品房而言，产权上有明显的区别，很多回迁房是完全产权，其土地性质属于划拨土地，没有缴纳出让金的。所以，回迁房在二次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。回迁房的交易受到的限制比较多，很多回迁房一般会规定在几年内不得上市转售。

商品房的交易则较为简单，只要证件齐全符合国家限购政策，购房者就可以进行买卖。

除了设施会少一点或容积大一点，其他应该一样