如果严格的按照地产行业的细分来看，二线和三线是要区分开来的，甚至连二线内部，都有热点二线和其他的二线城市之分，但总的来说，二三线城市在房产的选择上，面临着几个共性的问题：

1、人口的居住习惯：老城举足轻重

二线城市和三线城市，与一线城市最大的不同，就是非户籍人口，也就是我们常说的“流动人口”的多少，也是衡量一个城市人口“净流入、净流出”的参考指标，如果常住人口大于户籍人口，那么说明是人口流入城市，反之，则可能是一个人口流出城市。

在常住人口这一项里面，二三线城市，和一线城市不一样，一线城市外来人口的比重很高，而本地人口的比例相对来说没那么大，但是二三线城市，外来人口没有那么多，而本地的原住民，大多数人口很多都还是集中在老城区，对老城区的居住习惯、区域依赖性比较强，这一点，比如从昆明、贵阳这样的二线城市，它们平时的热力图分布，就可以看出来。

△昆明和贵阳的城市热力图，老城区的热度更为集中

所以，本地居民对老城区、传统城区的居住依赖，往往会影响商圈的布局，因此，在选择房子的时候，对于当地老城区房产的可持续性和在整个城市中的比重，不得不予以考虑，二三线城市老城区板块的房产，或者新老城区交界处的房产含金量，可能会比新城区要高一些。

2、二手房未来的流通性：小户型备受青睐

二三线城市，房产的置换成本没有一线城市那么高，甚至很多家庭买第二套改善房的时候，是不置换的，也就是不卖掉第一套房，而且，不少的家庭对于房产，还是有新房的“处房情节”，所以，在二三线城市，投资房地产要考虑一下所购买的房子，未来能够卖给谁？会有哪些人来接盘？

△重庆的一些Tod项目，小户型，甚至连公寓都很受关注

按照这个逻辑，其实主城核心区域的小户型，相对来说会更有投资价值，风险可控，而且未来转手总价低，面向的市场相对广阔一些，能够弥合二三线城市买房“不置换”带来的市场局限。

3、产业新城的长周期：远大新慎选

基于最近这些年，各大城市都有这样那样的新区，有的是省级，有的是国家级，即便说新区能够投资和基建拉动，但是，管廊和基础设施基本具备的新区，未来哪里来那么多人口和产业来填充，这是一个不得不考虑的问题。

△贵州贵安新区

毕竟，未来的三到五十年，再用过去的三五十年的经验，恐怕并不适用，而且，城镇化率逐渐饱和、人口老龄化等利空因素，也是悬在投资者头上的达摩克里斯之剑，所以，对于二三线城市远郊区的大户型、新楼盘，一来要重点关注是否存在烂尾、减配的风险，二来就算如期交房，未来的板块热度，发展起来毕竟还是需要一个周期，除了个别城市有明确产业布局和入驻的新区，还是要谨防一些靠“概念炒作”起来的新区，总之，对于很多二三线城市，特别是三线城市的新区而言，还是尽量远离远大新。

二线城市虽然与三线城市仅有一字之差，但是不可一概而论，投资房产上该注重的点也略有不同；

原因如下；

第一、二线城市和三线城市由于人口基数，流动性，经济发展不同而隔着一座分水岭，所以二者情况不同，房产投资的侧重点也不一样；

首先房产投资最重要的就是地段，因为地段决定了它的价值；由于二线城市人口基数较大，且流动性特别强，经济发展迅速，所以在地段的选择上，可以选择新区进行投资，因为烂尾的可能性非常小，并且随着城市化的不断进程，发展周期也比较短；能以最小的投资，获取最大的利润；

而三线城市就得更加谨慎一些，可以选择市区人口集中地段或者稍偏郊区的地段，对于新区如果没有比较成熟的规划，并且发展周期过长，那么得仔细斟酌；

第二、户型选择；二线城市主要以外来务工及落户人才居多，那么这类人往往只是夫妻二人或者三口之家，而且考虑到二线城市的高房价，二线城市建议的户型可以是70－90平的两居室，或者是100－120平的三居室为好；

而三线城市则不同，三线城市的购房主力军则以刚需家庭为主，那么传统的刚需家庭由大人，老人，小孩组成，最基本以三居室为主，但是随着二胎政策的开放，且业主对茶室，书房的需求，目前的基本刚需户型会达到四居室；

所以三线城市投资的户型选择，建议100－120平的三居室，以及120－160的四居室为佳；

故综上所述，在二三线城市投资房产，需要注意的就是地段规划和户型，但是二者又略有不同值得注意；个人拙见，仅供参考；

佛山这种新一线是否可归于老二线？

首先是保值问题，然后从建设规划、区段发展优势、人文因素、政策规划等等方面考量升值空间，考量升值周期

选择区位很重要