我就经历过，我们买二手房的时候以为是七十年，中介都说七十年，确实土地权限就是七十年，可是他们拿地到当时有二十年，产权时间是五十年了，我们所有的证件都办完了，才发现这个问题，找中介没办法，中介法务都出来说没问题，只能看以后国家政策走向了，我们没办法，咨询了相关部门都没有确切的答案，到后来说赔几千块钱，赔钱了事，中介蛮横的说，我要是没门路我天天都让你们搞没了，所以无奈接受，最后我们折损卖掉。

众所周知，在我国，房屋是有产权期限的，多则70年，短则40年。于是，有朋友就问了，买二手房时，别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

一、房屋产权和土地使用权

土地归国家所有，这是由我国社会主义性质决定的。而在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

在商品房交易中，一般说的使用年限70年，指的就是住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。但实际上，商品房的土地实际使用年限基本都不足70年，因为土地使用年限是从开发商拿地开始计算的，从楼盘开发周期来看，最早一期开盘就少掉了2年，后面开发的2、3、4期，甚至10几期的楼盘，土地实际使用年限只会更短，购房者接房时，不动产权证上的期限也就越少。如果遇上开发商囤地，隔很多年才开始开发的楼盘，或者是已经被买卖过几次的二手房，实际产权年限还会短很多。

二、影响二手房价格的因素

在二手房市场中，房屋产权期限的确会被购房者纳入考虑，但真正影响二手房价格的因素有很多。

1、学区

我国是一个人口大国，也是教育大国，而适龄儿童就读指标是与房子挂钩的，“学区房”的概念应运而生，并且越炒越火。而由于学区指标的存在，部分名校都需要提前三年落户，新房从修建到接房一般需要2-3年，接房后还不能马上落户，因此很多人买二手房，就是为了学区指标而来的。

2、路段

二手房多数地处城市中心地段，有完善的商业配套，交通便利，超市娱乐等一应俱全，年轻人刚到一个城市落脚，需要一套住房扎根，新房位置离上班地方太远不方便，就会选择买二手房拎包入住，距离上班地点近，配套完善，生活方便。

3、养老医疗

随着国内老龄化人口增多，越来越多人买房养老，而老年人身体健康状况不佳，为了避免突发情况，选择在医疗配套完善的小区尤为重要。二手房多数位于城区内，邻近医院，社区医疗服务中心随处可见，对于老年人养老及身体健康有很大帮助。

当然，除了以上三点因素以外，影响二手房价格的因素还有很多，这里就不一一列举了。

三、产权期限能否作为买二手房议价的筹码

从影响二手房价格的因素来看，房屋产权期限不是唯一条件，购房者会纳入买房考虑因素，但卖房一方则不一定。

举个例子，楼梯房多为90年代甚至80年代修建，房屋建筑年代久远，而且有可能已经被转手交易了几次。如果以产权期限为筹码去议价，或许卖方会说,“虽然房子已经很久了，但正是因为这样，未来拆迁的可能更大，到时还能获得拆迁赔偿，为什么要折价卖呢？”这的确有道理。因此，买方无法通过产权期限缩短这一点，来说服卖方折价。

但换成是电梯房，本来就是因为房龄相对较新，而且电梯方便，所以比楼梯房更受购房者欢迎。因此，如果电梯房已经住了几年或十几年，产权期限缩短，则有可能被当作议价的筹码。小黑建议出售电梯房以5-10年为佳。

综上所述，房屋产权期限70年，是由我国国情决定的。在二手房交易中，房屋产权期限缩短，也有可能被当作议价的筹码，但绝不是唯一条件，对二手房价格影响不大。

我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！

您好，商品房产权70年，这句话其实不怎么完整，应该是商品房土地使用年限为70年，房子跟土地是分开的，房子属于个人财产，永久不动产，土地属于国有，住宅性质的土地使用年限为70年，所以在买房子时，不用纠结其土地使用年限还剩多少年，因为房子跟土地是相对独立的，相反，二手房的价格因为地段交通，教育医疗等因素影响下，有时候二手房的价格还会比新房的更高。那么这里就要说下，如果你买的房子其土地使用年限到期了该如何处理。

一般情况下，土地产权年限根据使用性质不同分为三种

40-50-70年。

其中70年产权是住宅房。但是有一点要搞清楚，土地使用年限与房屋使用年限是分开的，房屋属于不动产是个人财产，受宪法保护，所以土地产权到期跟房屋使用权是相互独立的。

根据物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后，有约定的根据约定，没有约定的根据法律规定办理。

所以，土地产权到期，不是代表房子到期了，这个不能混为一谈，希望通过我的解释说明，对这方面有大致了解。

你好，谢谢邀请，我是三眼。我说说看法吧。

我的话，我不会考虑折价。

就单单因为这个产权年限的问题的话，不会考虑折价的。因为这个是可以花钱改的。记得上次准备买二手房时中介介绍过，说是叫“土地出让金”，成都120元/平米，就缴了之后产权还是70年。

这个的话，确实也考虑不到折价，往后又需要的话，也是自己出这笔钱的了。

自己个人的一点看法，欢迎讨论。

[有用就点个赞吧。]

说个亲身遇见个例子，客户因为房龄太老，大吵大闹，最终费了九牛二虎之力才解决的事。

01 一个特殊的真实例子

前年还是中介的时候，有个徒弟卖了一套房改房。所谓房改房就是以前土地属于集体的，后来买过来后更换产权证了。

当时买房子的是个年轻人，手上预算有限，徒弟就带他看了那个房改房，以前审计局的房子。房子是96年建的，后来06年原房东从单位手上买过来，更换了产权证。

合同什么都签完了，客户父母从南充上来看房的时候，就责怪客户他们儿子为什么买个这么老的房子。客户受了父母的气，心里就不愉快了。后来贷款的时候，调档（贷款查询的一个步骤）发现房子是96年的，只能走广大银行的贷款。

我徒弟当时没遇见过这种情况，认为房子产权证06年，房子应该是04年左右建造的。

客户就抓住这一点，一直说我徒弟欺骗了他，一直不停的大吵大闹。最后没办法，我徒弟找到我，费了九牛二虎之力，才把这个事情解决。

02 正常情况下房子的折价

刚才说的那个例子，是比较特殊的例子。

一般情况下，购买二手房，房龄大多都是过了五六年的，甚至有十几年的商品房。

如果完全说别人住过的房子，就要折价，这个明显是不对的。

正常情况下，从购买房子开始，房子是这样增值的：

1）交房入住：一般都会在原购买价上增幅20%-30%左右

2）三成人员入住：会再增值10%-20%左右

3）入住七八成：房子再次增值20%-30%左右

4）配套完全成熟：增值在正负10%-20%左右

按照这个规律来，如果房子是在入住了三到五年的样子，其实房子是在最大的升值阶段中，不仅不会贬值折现，反而完全是快速增值过程中。

当然，如果入住已经超过了十年以上，如果又没有顶级的学区配套，基本房子相对来说，出于贬值状态。

03 其实这个问法，就不符合逻辑

要考虑最大升值，肯定是新盘撒。既然都考虑二手了，那么说明，要么钱钱不够，要么这个二手有特别吸引你的地方。

这个就有点像很多客户谈价的时候，总是说别个房子房子这里不好，那里不好一样。我经常告知客户，这样是谈不下价格来的。

为什么？

既然你说人家房子这里不好，那里又不好，那你为什么还坐在谈判桌上来谈价？既然坐在这里了，哪怕房子这里不好，那里不好，说明你都晓得，最后综合来说肯定是觉得这些不好都不如好的地方。

之所以还要这么说，无非就是价格问题嘛。大家都心知肚明的。

所以，既然考虑二手了，那说明对你来说是最合适的选择，那么为什么要说房子折旧喃？你当这是手机汽车啊？房子这个东西，大家都晓得过去十年一直在涨价的嘛。

04 关于70年的说法，这里其实指的是土地使用年限

房子从来没有70年的说法，严格来讲，只要国家不收回地，只要房子还能住人，你想好多年就好多年。

所谓的70年，指的是土地使用年限70年。实际上而言，笔者基本没见过土地超过50年的房子！

现在的商品房，大家都懂的嘛，基本就是40年后就一推，哪里又有多少人在商品房里住过超过40年的。包括后来买房子的人，还不是到时候转手卖了，或者等着国家拆迁赔偿嘛。

退一万步讲，这个房子修的质量有保证，到时候国家又没拆，而你又还打算住在里面。那么国家法律也明文写清楚了的，到时候续交一个税费，不超过一万，就又重头算年限了，你又担心什么喃？

成都楼市观察员，不仅精通楼市分析，购房心理博弈学，更是一个有良心有温度的熟悉购房一切流程要点诀窍的人。

只会考虑会不会升值，从来没考虑过会不会折价。

我在做房产中介的时候，也有遇到过这样的客户，会问，要是七十年产权到期了怎么办？

那时候还没明确说七十年产权到期了要怎么办的。

我们就会和客户说几点。

第一，你不可能会住到产权期限到期的，后面肯定会卖掉的，到时候房价上涨了，把这老房子卖掉就行了，该你赚的钱你赚到手就行了。

第二，就算七十年产权到了，担心这个问题也没用，所有买房子的都会遇到这个问题，你买的房子才多少钱，担心这个干嘛，你看看北京，上海等有历史的城市，这些城市里面的老房子多贵啊，一套老房子几千万上亿的，这些有钱人都不担心，你就不要担心了。

第三，那么多买房的人，不可能说到期了会要补很多钱的，更加不可能说产权到期了，就会把房子收回去，因为所有人都是这样的。

一般经过我们这么说了以后，客户也就不问了。

事实证明，我们说的没错，现在已经明确了，七十年产权的住宅到期后，可以自动续约，补交少数的土地出让金就行了，并且，一套房子补交的土地出让金不得超过9999元，也就是说，最多都不可能超过一万块，对于随随便便都是价值上百万几百万的房子来说，不超过一万的土地出让金根本一点点问题都没有。

所以说之前不需要考虑折价的问题，未来更不需要考虑了。

其实房子的土地年限70年，但实际过了十几年它的价值也不会折价，不然的话北上广深很多90年代的楼梯房都有10万一平方了，这样还有人买吗？但事实学区房，中心房，照样吃香的很，这跟我国的土地政策有关：

第一：国家规定，房子土地到期，自动续期，根据当时的税务政策，可能适当交点税收，也可能不用，实际还是民富不富，国富不富来决定

第二：房子也是老百姓属于成本最高的物品，花几十年供下来，甚至几代人的积蓄买的，不会随便打折，政府也不会不保护

第三：现在很多烂尾跟旧改，重新盘活的楼盘，很多土地都过了十几二十年，政府引进开发商把债务理清，重新盘活再销售，年限本身就少了，政府也知道的

所有就算土地过了几十年，根据当地的房价来说，价值是没有改变，当然也少不了多少，人家买的早的，照样赚几倍的卖，北上广深楼梯房也是上千万了，高攀不起了，欢迎大家都关注跟留言！谢谢

题主说法是 错误的的。房屋建筑的产权是没有期限的。

我国与国外及香港的房产、地产政策是不同的。

土地私有化国家，多数实行地产、房产合一的政策，必须同时买卖，拥有土地的同时，拥有土地上的一切附属物，包括房屋建筑，甚至还包括地面以下一定深度内的资源。

而土地国有化或公有化的国家、地区则完全不同。实行的是土地所有权，与房产所有权分离的政策。如：香港、中国大陆。

香港、中国大陆政策也不完全一样。

香港实行的是土地出让年限期满，土地及土地上面附属建筑全部属于公共资源，不在属于原房产所有人的政策，香港房产的产权期限就是土地使用年限。

中国大陆则不同，大陆的房产产权是没有年限的。只是土地使用权有年限。土地使用权到期后，可以申请延期。按常规，申请延期，应该缴纳一定的费用。但目前大陆实行的是房屋产权人免费延期使用国有土地政策。

所以目前二手房交易，基本没有人考虑什么折旧问题，因为二手房往往地理位置更加靠近城市中心区，许多二手房价格还大大高于城郊结合部的新房。

感谢邀请

房子作为一种特殊的商品，钢筋混凝土制品，随着时间的推移，都是有一定折旧的，但是房子的特殊性决定了，即便随着时间的推移，大多数楼盘，他的价格也是一直处于上涨的区间，因为除了房子自身之外，影响二手房价格的因素还包括城市价值，区域价值，这套房子所在的区域他的土地价值以及周边配套的价值，这些都在影响着二手房的价格。

我们都知道，正常的商品住宅，他的年限是70年，实际上，70年指的是房子所在的这块土地的使用年限，而土地的使用年限是从开发商那地的那个时间算起，这个土地使用年限可以从购房合同上能够具体体现出来。

根据《物权法》的规定，房子是属于个人的资产，如果土地年限到期之后，要么缴纳土地出让金，正常续签；要么如果因为正常的城市规划的需要，要从新规划，那么拆迁之后是可以获得拆迁补偿的。

一些人在买二手房的时候，会考虑到房子已经使用了一二十年甚至更长时间了，那么如果自己买到手，只剩下了几十年时间，会觉得不划算，其实其实大可不必，即使这个土地使用年限到期了，那么也是可以正常续签或者获得拆迁补偿的。

必须明确一点，除非是限价城市出现的一二手倒挂现象，在没有政策干预的市场，在同区域同地段同品质的小区，一手房的价格是要高于二手房的。所以同区域内，二手房也有有价格优势的。

其实买二手房，除了自身需求之外，还主要买的是它的地段，因为随着城市的发展，土地的不可复制性和稀缺性，很多二手房的价格，会因为它周边配套的升级，周边土地价格的上涨，他的价格也是在上涨的。

当然了，购买二手房，需要注意的是，随着时间的推移，房龄的增加，一方面他的配套设施的老化，影响居住的品质，还需要注意的是，在未来会影响他的二次变卖的难度，因为随着房龄的增加，现在很多银行都是不支持二十年以上的房龄的按揭贷款，也就是说，房龄太长，银行是不支持按揭购买的，所以这就增加了未来的交易难度。

所以综合来说，二手房有它自身的优势，也有自身的劣势，但是他的价格，不会因为它已经过去了一二十年，它的价格就要便宜，它的价格的变化，只会受到同地段同品质同户型等想对比的这些因素的影响，而不是受折旧因素的影响。

以上仅代表个人观点，大家如果有不同的观点，欢迎大家评论交流。

1，因建房离不开土地，房子的产权就包含国有土地使用权和房屋所有权这两项权利。住宅用地使用权为70年，房子所有权永久属于购房者。所以“商品房产权是70年”的说法是常识的错误。国家法律和政策文件均无这说法。正确说法是“7 0年土地使用权的商品房”，或“土地使用权为70年的商品房”。2，土地使用权年限从开发商拿到土地开始算起，任何人买到的一手房土地实际使用权都不可能够70年，买二手房实际土地使用年限更少。不管一手二手多手房，只要是同一套房，不动产权证所登记的土地使用年限都是70年，起止时间都相同。3，随着房龄增加，房子肯定折价，但土地在升价，且地价升比房子折价快得多，所以房产仍在升值。土地使用期满自动续用，是否续用交续用费目前无定论，就算交钱也不会多。所以地段好的房子不管土地使用年限剩下不多，房产仍是升值的。