谢谢问答的邀请！

首先简答：这几年不良贷款一直在上升。最开始是威海银行，渤海银行，晋商银行这类中小银行不良贷款比较多，但近年连招行这种大行的不良贷款也开始攀升。而不良贷款上升在经济高速发展时，只要企业有赚钱能力、个人不失业，问题都不大。但二季度随着楼市回暖，大量的资金违规流入楼市，加之经济恢复缓慢，不良贷款还在不断上升，可谓已然时过境迁。

借着这个问题，我想从谈一下货币宽松和通胀关系的问题。

近来，注意到国内主流财经界一个共识：全球开动印钞机，马上就要通货膨胀了。其实，这一说法误读了经济学的常识，或者说已然过时了。

通胀是在物质供不应求，总支出大于总产出时才会产生。就像中国解放前夕，战乱使得生产力大幅下降，货物供不应求，钱才会不值钱；而现在，全球失业率大大飚升，物质供给却远大于求，哪来的通胀呢?

就拿中国目前现实情况来看，虽然CPI超过3%，但如果将猪肉从CPI中去除，再考虑到房租下跌的事实，其实，CPI是下跌的，即目前恰恰处于通缩。

有人说，越是货币宽松的时候越要投资，我认为恰恰相反，特别在当下。之前发了那么多钱，实际上是推高了资产价格，但是信用货币是要还的，美联储负债表扩张了之后是要缩的，成也萧何，败也萧何。

全世界货币宽松是一个特别大的问题，而当下是信用货币体系，即Money is debt——信用货币就是债务，发货币就是发债务，到时候总是要还的，届时就将进入全面的通缩。一旦缩下去之时，也是有乘数效应，现金将会大幅升值，因此，我反复强调一定要守住现金！

特别要注意的是，目前世界已经到达一个节点，会发生巨大变化。特别是钱不多的普通百姓，千万小心谨慎，一旦世界局势发生变化，那就不是是否投资的问题，而是工作能不能保住的问题了。

总之，我们要认清的一个现实是，此轮为缓解疫情压力而放的水，并不会一直持续，经济逐步恢复后，就会收缩。相信这也回应了此问题：不良贷款上升与楼市有何关系？资金违规流入楼市有何危害？

点到为止吧。

最后，顺便打个小广告，《看懂金融的第一本书》新鲜出炉，谢谢关注！

你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！

幸福里

大家好，我是勇谈。20日央妈公布新一轮LPR（贷款市场报价利率），无论是1年期还是5年期利率，仍然按兵不动。此则消息出来后让很多坚持认为央妈会继续降息的朋友感觉到不可思议，毕竟疫情还在不断反复中。不过仔细观察后发现我们可以发现央妈此次操作并没有错，毕竟今年疫情后不少银行曝出不良贷款率上升，甚至疫情稍微好点之后就有违规资金流入楼市的情况出现。央妈需要留够足够的准备来应对未来的各种危机。借此机会简单谈谈我的观察。

截至6月末我国银行业不良贷款率达到了2.10%，比年初上升0.08个百分点，已经有充分的消息证实二季度不良贷款率的提升跟楼市有关系

• 一季度不良贷款率提升跟疫情有关系，毕竟疫情期间导致不少行业和企业收入骤减，不过二季度不良贷款率提升确实跟楼市有关系，不少都是房贷违约的情况

银行贷款的主要两个方向：企业贷款和个人住房贷款，可以说这两个方向占据了银行贷款资金的主要业务范围。因为房地产行业这么多年的飞速发展加上本身房地产业的高利润、低风险特性，吸引了大概接近50%的银行新增贷款，这里面自然也包括公认的住房贷款，毕竟在各项贷款中住房贷款的违约率算是最低的。不过事实情况到底如何？此次疫情后我们才发现一些真实情况。几点观察：

还不起房贷让人头痛

1. 房地产行业从2018年开始就步入稳定发展期，也就是从这个时候开始不少采取杠杆资金买房的朋友感觉到了压力。此次疫情算是对于银行贷款的一次“压力测试”，进入第二季度后住房贷款的违约率开始攀升，这也是导致6月末银行业不良贷款率突破2%，达到2.1%的主要原因。稍微细心点的朋友无论通过头条还是抖音，都会看到不少人因为收入骤减还不起房贷的情况。
2. 2016-2018年之间的房产疯狂使得不少人们开始疯狂涌入楼市，各种借用、套用杠杆资金进入的结果已经为今日的还不起贷款买下了伏笔。杠杆资金确实可以短时间内提升大家的购买力，不过这些资金早晚是要还的。“高周转高杠杆”的资金周转模式在房地产企业身上可以行得通，但是在普通人身上基本行不通。我身边就有一些因为各种原因借了网贷的朋友，拆东墙补西墙总有一天会补不动。这也是为何央行和银保监会一直在严禁“以贷养贷”的原因，毕竟个人抗风险的能力还是太弱。

• 楼市火热的时候会吸引大量的资本进入，资本的逐利性在人们身上体现的更加淋漓极致，不少不具备购房能力的人通过杠杆资金的方式进入楼市，这是导致目前不良贷款上升的主要原因

近10年来房企实际到位资金走势图

图上所示是近10年来房企实际到位资金走势图，可以看到一个明显的现象“2016年后房企实际到位资金骤增”，房企实际到位资金中其他资金来源（包括：定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金等）这些年的比重在不断增加。跟大家分享一组数据，2016-2019年开始房企实际到位资金中其他资金来源占比分别为50.9%、51.1%、51.9%、53.2%；而这个占比在2015年不过是44.5%左右，而且这个比例在2015年以前都是维持在40-45%左右的幅度。这些资金的增加除去货币供应量增加外，其实主要还是跟大量杠杆资金流入有很大关系。大量不正常资金流入的结果就是在遇到任何一些经济问题的时候，就很容易出现“暴雷”，此次疫情中不少还不起住房贷款的朋友多数也是杠杆资金的使用者。

从2008年开始，“楼市是资本市”的概念愈发清楚，越来越多的投资、投机者开始助推楼市，这也是导致房价持续大涨的原因

• 潘石屹曾说过这样一句话“楼市是最大的货币蓄水池”，毕竟每年新增货币在数十万亿，总需要一个去处

近10年来我国M2供应量及增速走势图

图上所示是近10年来我国M2供应量及增速走势图，以2019年为例，2019年货币和准货币(M2)供应量198万多亿，比2018年增长了16万多亿；通过新增货币等方式来拉动经济增长是发展中国家经常采取的办法，不过为了避免大量货币造成的通货膨胀，就必须使得这些新增货币流入一些行业。目前来看国际社会经常用来容纳这些新增货币的渠道不多，股市和楼市是常用的渠道，只不过因为国内股市长期不振，导致大量的资金流入了楼市而已。主力资金流入楼市必然导致大量的散户资金流入楼市，这点跟股市有点类似。

• 资本都是逐利的，人也是如此，在年收益10%以上的巨大吸引下，大家采取各种违规杠杆资金进入楼市也是必然

用“含着金钥匙”出生来形容房地产业其实不为过，房地产业从国内开始到兴起仅仅用了20多年的时间。根据数据显示2018年房企的总资产已经高达85万亿，仅次于国内的工业企业和金融业，而且根据初步计算的结果来看房地产企业总资产超过工业企业只是时间问题。正是因为这种偏爱，导致包括银行、上市企业、民间资本等开始追捧，加上2018年以前对于楼市资金监管的相对放松导致大量违规资金进入楼市也是必然。几点观察：

杠杆资金流入楼市已经不是秘密

1. 房地产经济的影响下使得不少地方对于房企违规和违规资金进入楼市采取了“睁一只眼闭一只眼”的态度。以“首付贷和首付分期”为例，早在2016年包括银行、住建部等部委已经认定为违规违法行为，但是截至到今天为止，房企以“首付贷和首付分期”等方式吸引购房者进行购房的情况还是屡见不鲜。房企敢采取这样的行为的主要原因跟地方监管不力有很大关系。
2. 长期的房价只涨不跌让普通民众都有了一种“幻觉”，认为房价不会跌，这是最可怕的。我们必须得承认已经改革开放40多年的情况下，国内已经形成了一大批高中产人士，他们在财富积累到一定时候最优先考虑的就是财富保值增值问题。房产长期以来以“低风险，高收益”著称，自然会吸引大量的高中产人士进入。怎么解决这个问题？其实允许部分城市或者部分区域房价出现微跌（类似于今年这样），房地产改革必须加快，比如：取消预售制度等。

在新增贷款中超过50%的贷款都跟房地产相关的情况下，不良贷款上升跟楼市肯定有扯不清的关系，严禁违规资金流入楼市是楼市调控必须坚持的底线

• 上世纪80年代日本房地产泡沫破裂和美国2008年次贷危机爆发很重要的一个原因就是监管不严，导致大量违规资金流入楼市和房地产造成的

对于违规进入楼市的资金不管不问，允许不符合贷款的条件的人通过各种操作进行住房贷款等其实都为后来爆发的危机埋下了伏笔。当银行、企业、股市和老百姓都沉溺在炒房、投机的氛围中的时候其实距离危机爆发已经不远了。曾经较长一段时间内，我国也普遍存在对于违规资金（消费贷款资金和企业经营贷款资金进入楼市等）进入楼市不管不问，鼓励和允许不符合条件的购房者贷款买房（低首付、首付贷和首付分期等）都是在制造潜在的危机。这也是为何从2018年10月份后开始进入融资端调控的必要性，毕竟要想解决房价过快上涨问题必须从资金端下功夫。

房贷审核更加严格

• 房地产业健康稳定发展，楼市基本稳定的前提就是要净化市场环境，让需求成为支撑房价的主要力量

无论是从2018年开始的融资端调控还是近期央行、银保监会发布的禁止“以贷养贷”等其实都是在主动“挤泡沫”，挤资本泡沫。毕竟稍微了解点金融和房地产行业的朋友都明白一个基本事实“楼市就是资本市”，只要杜绝违规资金流入楼市那么对于房价的影响就会很大。不少城市的调控也证明了这一点，从2019年开始不少银行审核住房贷款会查询贷款者的负债情况（各种贷款信息等），不再是过去的征信合格就会放款了。所以，2016年提出的“房住不炒”就是想通过调控让房产回归到住的本质，让实际需求来支撑房价。

综上，不良贷款上升跟楼市肯定有扯不清的关系，严禁违规资金流入楼市是楼市调控必须坚持的底线。毕竟长期的楼市不正常，房价不正常上涨都是跟违规资金流入有很大关系。违规资金流入就代表着未来的违约风险增加，所以从很大程度上来说不良贷款率的上升跟楼市有扯不清的关系。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

房地产行业在银行信贷总投放中所占的比例是非常大的，这种贷款类型的质量问题将严重影响到银行业的不良率高低，所以无论是资金违规流入楼市或者是超过监管规划而出现过度投放，都存在着影响金融风险的潜在可能，而最近银行业不良率有所上升，与信贷规模占比较大的楼市关系大不大呢？下面我们一起来看一下相关的内容。

01

不良率出现上升，来自房地产行业的影响有多大？

2020年初新冠的出现及其造成的持续影响，对各行各业都造成了较大的冲击，不少实体公司和不少居民的收入也受到了较大的影响，成为阶段性银行债务违约的潜在影响因素。

据银保监会2020年7月11日在其网站上挂出的新闻发言人答记者问题记录的数据显示，截止到2020年6月末，银行业不良贷款余额3.6万亿元，总量比年初的时候增加了4004亿元；而对应的不良贷款率是2.10%，比年初小幅上升了0.08个百分点。

而造成不良率的略微上涨，各类贷款之间的具体情况是怎么样，银保监会并没有细说，同时各商业银行的半年报普遍并未公布，所以1-6月这半年的内楼市相关的具体数据还缺乏有力的佐证，但如果从一季度的数据来看，在趋势上个人住房贷款的不良率呈现着略微扩大的走势。

比如从招行一季度的财报来看，其房贷的不良率从2019年末的0.25%上升到一季度末的0.26%，小幅上升了0.01%，相应时间的逾期率也从0.33%上升到0.60%，上升了0.27%。平安银行的房贷一季度的不良率也上升了0.10%，达到了0.40%，情况比招行稍为严重一些。

来源：招行2020年第一季度报告

小幅变化的情况也存在于其他银行当中，但相对于信用卡和消费贷款来说，房贷受影响的幅度并不算大。经济层面的冲击对银行的影响是难免的，在影响并未完全消除的情况下，二季度所受的影响也大概率将延续一季度的趋势。

02

房地产行业的金融资源占比并不少，潜在的影响巨大。

房地产行业是一个资金密度非常高的行业，它的发展和繁荣离不开大量资金的投入和推动，而在历年发展和累积之下，房地产行业也占据着相当庞大的金融资源，成为对金融行业影响非常大的一个大行业。

据央行公布的一季度的信贷投放数据来看，截止到2020年一季度末，房地产信贷余额是46.16万亿，一季度增加了1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，可见房地产一个行业就占了一季度所有增量的近四分之一。而其中的个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长了15.9%，虽然同比增长率比去年下降了0.8%，还是处于一个非常高的增长状态。

而同期人民币信贷总规模是160.21万亿，房地产类的信贷规模就占了总规模的28.81%，如果再加上其从资本市场及其他途径的各项融资，规模就更大了，说房地产行业在金融行业中占据着举足轻重的作用也并不过份，这种规模也决定了房地产行业的发展情况对金融行业的潜在影响是非常大的。

所以理论上房地产行业如果发生大规模的违约行为，那么整个金融系统也将会受到严重影响，好在房地产一直以来的表现都非常不错，在各类贷款表现中都是最好的，以2019年的数据为例，上市商业银行房贷的不良率中值只有0.26%，平均值只有0.24%，要远远低于其他类型的贷款。

而房地产类贷款的风控措施虽然都较为完善，但这些都是需要以行业不出现大的问题为大前提的，所以现在风险虽然还是处于相对比较可控的阶段，但其潜在影响较大的特点却是客观存在的。

03

资金的违规流入或者向房地产过量投放，都会有可能加剧潜在风险，并影响信贷资源的平衡。

金融是一个国家经济发展的命脉所在，而金融资源又是有限的，所以在社会各行业中进行统筹规划和合理分配将更有助于各行各业的合理发展，过于偏重某一方面都有可能会造成失衡的现象，不利于全面发展。

当金融资源违规流入到房地产行业，造成资金的过量投放，当这种现象很严重时，一方面会推高这个行业的资产价格，使房价越来越高，造成发展过热的现象，而从上面的数据中我们也已经知道，房地产行业所占用的资金规模本来就已经很高，在原本已经很大的规模占比上再进一步扩张，将会加剧整个行业在金额行业中隐藏的风险。

而另一方面，当有限的金融资源不断地流入到房地产行业中时，可用于其他行业的金融资源就不得不受到压缩，如有人申请了原本只能用于企业经营的信贷资金后，却将其挪用到房产投机当中，那么计划中用于扶持企业经营的资金资源就变少了，影响了其他真正想用于实业经营的人的额度规模，从而对整体资金的投向造成了不良的影响。

所以资金超越有关部门的监管规划大量地违规进入到房地产行业，无论是对于房地产行业本身还是对于整个信贷资源的分配来说，都会造成非常大的影响。

综上所述，如果从最近半年的情况来看，贷款不良率的上升还是会受到楼市运行情况的影响，只是从影响程度上来说暂时并不算太大。而房地产类的贷款规模占比非常大，对整个金融行业的潜在的影响还是非常大的，如果资金大量违规流入房地产，无论是对房地产行业自身还是对其他实体行业来说都并不是一件好事。

不良贷款上升直接影响楼市的稳健发展。在我国房贷余额体量巨大，占比很高。不良贷款上升，说明老百姓手上的资金出现了问题，很多人资不抵债，无法偿还房贷，车贷及其他贷款，不良贷款过多会导致银行的资金链也出现问题，银行实际上是不停的吸收储蓄存款，不断收回已放贷款和继续新发放贷款，以此来满足持续经营的需要，不管哪个环节出现了问题，都会牵一发而动全身，楼市可能会出现断供崩盘。所以不良贷款一定得维持在一个较低的水平内才能保证正常运营。

如果房价增长过快，市场就会产生强烈的投机行为，很多人会通过各种手段把资金流入房地产市场，为的是获取更多的利息，包括利用信用卡资金，贷款资金等支付楼房首付，实际上是将买房子变成零首付，对银行、市场、投机者来说风险都极大，属于扰乱市场正常供求关系，破坏市场价格体系。房价一旦停滞不前或者微跌，投机者便会难以把房子变现，导致出现无法偿还个人贷款和房贷，不良率将会大幅提升，呆账坏账损失惨重。若投机者过多，还容易产生社会性的资金熔断，最终将会引发经济危机。

国家从2015年就开始了一轮去杠杆的过程，加杠杆这里面的凶险是很可怕的，就像一栋楼，你建筑得越高，对材质的要求就越高，如果你用草、泥巴、纸皮一些乱七八糟的东西建房子，这不是迟早要崩塌么：

1、比如说2018年的时候，其实上面已经注意到了，P2P和网贷的部分资金，在往楼市注入，部分人通过借贷P2P的高额利息的资金，来凑首付买房。

这种违规资金是不被允许进入楼市的，因为利息很高，如果房价跌了，就会造成一系列的连锁反应，应收账款变成坏账。

2、再比如说，今年深圳西部的部分房价逆势大涨，就是因为一些公司，利用申请的国家给小微企业的低息贷款，拿着个钱去炒楼，要是赚了还好，要是炒楼亏了怎么办？拿国家帮扶小微企业的资金去炒楼，合适吗？

这种是典型的贷款加杠杆，其实还有就是找其它各种渠道，不断的借钱买房，信用卡套现，过桥资金，房地产抵押后买第二套，都是属于加杠杆，已经把家杠杆做到了极致，房子已经不是单纯的住人了，都想通过房子实现财务自由。

3、各种加杠杆的后果就是资金将这些有关联的，都串成了一条绳上的蚂蚱，一荣俱荣一陨具陨，最后形成日本那样的楼市大泡沫，人人沉醉于炒房，不干实业，炒房就能发家致富谁还去生产呢。

现在深圳的房价都在对标香港，但是香港人月工资多少，深圳人自己多少工资，心里没点B数，日本房地产泡沫最大的时候，卖掉整个东京就能买下整个美国，不觉得可笑又可怕么？

4、如果此时房价下跌，就会像多米诺骨牌一样，全部崩塌，各种逾期坏账，还原日本楼市大跌的历史，陷入失落的20年，这是国家不允许出现的，所以近几年都在控制热钱，控制杠杆率，控制炒房团。

出来混的，迟早要还的，在楼市高点买了房的人，现在3年不允许出售一出来，总有些人会哭得比较难看，楼市已经不具备短期疯狂上涨的条件，除非是自己居住，否则还是场外观望吧，炒房的人慎重！

该回答来自：@孟小渔

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第1个问题的回答：

不良贷款上升向来是系统性风险的头号原因。在楼市，从买地、建设、销售到购买、维护，各个环节都需要资金，这些资金基本都有一个来源——银行。而银行作为整个经济社会资金运转的核心和枢纽，其贷款量，通过货币乘数的放大，是非常巨量的。相关机构测算，如果银行有1.5%以上的坏账，那么银行就可能破产或者瘫痪。在现代经济社会，大大小小的经济主体相互联系，极易引发系统性的经济和金融风险。如果相关政策不到位，房地产开发商买地的资金、建设的资金、普通居民购房的贷款资金，会从源头上受到抑制，房地产的繁荣与否和银行资金释放与否直接相关。不良贷款上升到一定程度，楼市会受到极大影响，但有政策调整和政策救市除外，不少时候政策的力量能够胜过市场的力量。

不良贷款上升，经过一系列的传导，可能导致房地产开发商无法获得足够的后续资金，进而不得不打折销售房产；想要贷款购房者可能遇到贷款困难；楼市可能进入衰退期。但商政结合，通过降低主权货币的信用，释放流动性，让更多的普通居民背负更多的债务，甚至赌上未来，以这种方式来救市也不是没有可能。

第2个问题的回答：

资金违规流入楼市，已经是一个不可否认的事实，过去很长一段时间都存在这种状况，有心无意的政策往往会导致这样，大家要学会见怪不怪。

资金违规流入楼市，加上房地产开发商的炒作和虚假宣传，可以在相当一段时间内维持房价的高位，甚至让房价继续走高，让开发商和投机者在缺乏资金的时候获得救命之“水”，但是这“水”却将普通购房者淹得半死不活，也给了这些人寻找接盘者的机会。

资金违规流入楼市，对于开发者，危害基本没有，对于炒房者也基本算是好消息，对于已经购房者，它们也乐见其成，见不得自己的房子贬值。真正的危害是那些还没有上车的人拥有的，而这些人在社会中的分量和声量都太轻了。所以，资金违规流入楼市，你就暂且当做没有危害吧。

（或许资金就像水，就像河流，而房地产市场和金融市场就像大海，河流拐再多的弯，最终也要流向大海，不过是在流经的路上会滋润一下土地罢了）